محمود عبدالعظيم (القاهرة) ـ ارتفعت أسعار عقارات سكنية في مصر بنسبة تراوحت بين 10 و20% منذ مطلع العام الحالي، فيما ارتفعت أسعار وحدات تجارية وإدارية بنحو 25%، بحسب متعاملين في السوق، أكدوا أن السوق العقارية المصرية تشهد حاليا بداية موجة صعود سعرية جديدة تشمل كافة مستويات الإسكان.
وأوضح هؤلاء أن الاسعار مرشحة لمزيد من الصعود خلال الفترة المقبلة مدفوعة بتنامي مخاوف اصحاب المدخرات من حدوث تراجع كبير في قيمة الجنيه المصري تحت وطأة ضغوط صندوق النقد الدولي حيث يفضل هؤلاء اللجوء الى شراء العقارات باعتبارها ملاذا آمنا لحماية القوة الشرائية لهذه المدخرات.
وسجلت تحركات سعر صرف العملة المصرية امام العملات الأجنبية، تراجعا ملموسا للجنيه أمام الدولار واليورو هذا الاسبوع مقارنة بمستويات الاسعار خلال شهري سبتمبر وأكتوبر الماضيين.
وأشار متعاملون كذلك إلى الارتفاعات الكبيرة في قيمة الإيجارات بمختلف انواعها وفي كافة مناطق الجمهورية مدفوعة بمستوى غير مسبوق من التضخم حيث يحرص اصحاب الشقق السكنية على رفع قيمة الايجارات بأعلى من مستوى معدل التضخم للحفاظ على عائد اقتصادي مقبول مما جعل من شراء العقارات بغرض التأجير امرا شائعا لأصحاب المدخرات.
وتوجهت بعض شركات الاستثمار العقاري إلى مجال الشراء بغرض التأجير في الفترة الاخيرة نظرا للعوائد الجيدة التي تحققها عمليات التأجير خاصة في المدن الجديدة وابتكار انماط جديدة من التعاملات في سوق الايجارات مثل سداد قيمة الايجارات سنويا، وكذلك تأجير المكاتب بالمتر وبالدولار في بعض المناطق مثل التجمع الخامس و6 أكتوبر والشيخ زايد وغيرها حيث يتراوح سعر تأجير المتر شهريا في المباني الادارية بين 20 و25 دولارا.
ومن ناحية أخرى، هناك موجة من تسارع خطوات التصالح التي تقوم بها جهات حكومية مع عدد من شركات الاستثمار العقاري الكبرى سواء كانت شركات محلية أو عربية بهدف توفيق أوضاع هذه الشركات التي حصلت على مساحات كبيرة من الاراضي بأسعار متدنية في ظل النظام السابق وتستهدف عمليات المصالحة الحالية حث هذه الشركات على الانتهاء من تنفيذ مشروعاتها العقارية التي تعرضت للتوقف في الفترة الأخيرة.
وحسب المتعاملين في السوق العقارية فإن هؤلاء المطورين بدأوا استكمال المشروعات المتوقفة مما انعكس ايجابا على حركة الاسعار ودعم الثقة بالسوق لاسيما ان بعض الشركات رفعت اسعار وحداتها بسبب التزامها بسداد فارق اسعار الاراضي بمبالغ كبيرة تعدت المليار جنيه في بعض المشروعات.
وهناك ايضا ارتفاع التكلفة الإنشائية بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء أو لارتفاع أجور العمالة وبقية الالتزامات الاخرى وحصول بعض الشركات على تمويل بنكي لتنفيذ مشروعاتها مما ترتب عليه ارتفاع تكلفة هذه المشروعات.
ويتوقع خبراء عقاريون أن تتواصل موجة الصعود الحالية في الفترة المقبلة استنادا الى الاجراءات الضريبية التي اتخذتها الحكومة المصرية مؤخرا ومنها فرض ضريبة على التصرفات العقارية بنسبة 2,5? وزيادة ضريبة حديد التسليح من 8 الى 11?.
ويؤكد الخبراء أن قطاع العقارات المصري لا يزال يحتفظ بجاذبيته الاستثمارية رغم الركود وتأثر بنية الاقتصاد الكلي به لان كثيرا من المواطنين وجدوا في هذا الركود فرصة للشراء بأسعار مقبولة تحسبا لجني أرباح مستقبلية كبيرة بعد استعادة الاقتصاد لعافيته.
ورجح من هذا الخيار لدى المستثمرين وأصحاب المدخرات من ذوي الحجم المتوسط توافد جالية سورية وليبية كبيرة على مصر خلال الشهور الاخيرة بسبب الاحداث السياسية في البلدين مما تسبب في طلب اضافي على العقارات المصرية خاصة في المدن الكبرى سواء بغرض التملك أو الايجار لاسيما ان عددا من هؤلاء الوافدين الى مصر نقلوا نشاطهم الاقتصادي تحسبا لفترات اقامة طويلة وبالتالي زاد الطلب على المباني الإدارية والتجارية في مختلف المناطق.
وحسب التوقعات السعرية لخبراء السوق فإن معدلات الارتفاع المتوقعة سوف تصل الى ذروتها في العام القادم لاسيما خلال فصل الصيف حيث تتراوح معدلات الارتفاع بين 10 و15? في العام 2013 تزداد الى 20? خلال عامي 2014 - 2015 حال تحسن اوضاع الاقتصاد العالمي.
ورغم هذه الارتفاعات السعرية فإن خبراء السوق يؤكدون ان العقارات في مصر سوف تظل جاذبة للمشترين المحليين بفضل فجوة الطلب التي تبلغ نحو 400 ألف وحدة سنويا وكذلك للمشترين العرب لان الاسعار في مصر تظل الارخص بين بلدان منطقة الشرق الاوسط اذا تمت مقارنة اسعار العقارات المصرية بمثيلاتها في لبنان والاردن وتونس وهي الوجهات المفضلة للمشترين من مواطني دول الخليج العربي.
ويشير الخبراء الى أن مشروعات الاسكان الحكومية بمختلف مسمياتها نجحت جزئيا في امتصاص جانب من الطلب المتنامي في السوق الا أنها لن تستطيع حل المشكلة جذريا وهو ما يعني استمرار قوة الطلب لتدفع بالأسعار الى آفاق أعلى لاسيما ان قدرة الحكومة على تنفيذ مشروع المليون وحدة سكنية التي تضمنها البرنامج الانتخابي للرئيس المصري لا تزال محدودة لعدم القدرة على تدبير التمويل الكافي البالغ 100 مليار جنيه أو لنقص مساحات الأراضي المتاحة القابلة للبناء في محيط المدن وعدم توافر مرافق البنية التحتية بهذه الاراضي.
ويؤكد شريف رشدي رئيس شركة ايدار العقارية أن موجة الصعود السعرية الحالية كانت متوقعة لأنها تأتي عقب فترة ركود امتدت عامين توقفت فيها أو كادت عمليات البناء أو تسليم الوحدات للحاجزين وهذه الفجوة الزمنية ساهمت في زيادة الفجوة بين العرض والطلب، حيث انخفض المعروض من العقارات مقابل استمرار نفس معدلات الطلب وبمجرد ان بدأت السوق تستعيد اوضاعها شبه الطبيعية بدأ مؤشر الاسعار في الصعود.
وقال إن هذا دليل جديد على ان الطلب العقاري في السوق المصرية هو طلب حقيقي وبغرض الاستخدام سواء للسكن أو للتأجير أي انه ليس بغرض المضاربة وبالتالي فإن صاحب قرار شراء العقار كان ينتظر فقط التوقيت المناسب لتنفيذ القرار وليس اتخاذ القرار، مشيرا الى أن شريحة الاسكان المتوسط تعد الاعلى طلبا في هذه المرحلة وكذلك الطلب على الإسكان الاقتصادي بينما لا يزال الإسكان الفاخر يعاني الركود وهذا طبيعي في هذه المرحلة.
وأوضح ان ثمة عوامل اقتصادية تتعلق بالتكلفة تقف وراء موجة الصعود الراهنة ولكن يمكننا ان نضيف سببا نفسيا يتعلق بمخاوف البعض من تدهور أوضاعهم الوظيفية مستقبلا وبالتالي تتراجع دخولهم الامر الذي دفعهم لوضع مدخراتهم في اوعية آمنة تدر عائدا جيدا عبر عمليات التأجير المرشحة لمزيد من الارتفاع في الفترة القادمة.
وأضاف ان التعديلات التي تمت مؤخرا على نظم التمويل العقاري لعبت دورا في اتمام العديد من الصفقات حيث سمحت التعديلات بأن يكون القسط الشهري للوحدات المشتراة بنظام التمويل العقاري في حدود 40? من دخل الاسرة بدلا من 25? حسبما كان متبعا من قبل الامر الذي عزز قدرة فئات اجتماعية عديدة على شراء وحدات سكنية عبر نظام التمويل العقاري. ويؤكد فتحي السباعي رئيس بنك التعمير والاسكان أن هناك تغيرات شهدها سوق التمويل اتاحت قدرا كبيرا من السيولة الموجهة لقطاع العقارات، كما ان مبادرة حكومة الجنزوري بسداد ثلاثة مليارات جنيه من مستحقات شركات المقاولات المتأخرة لدى الحكومة ساهمت في إنعاش القطاع خلال الشهور الثلاثة الأخيرة وساعدت شركات عديدة على انهاء مشروعاتها المتوقفة وبدأت تسليم الحاجزين مما أدى الى تحريك السوق.
وقال إن كافة الدراسات تشير الى ان السوق العقارية المصرية بدأت رحلة صعود جديدة على مستوى الاسعار أو المشروعات الجديدة وبالتالي فإن قوى شرائية عديدة تفضل دخول السوق مع بدء موجة الصعود للاستفادة وتحقيق ارباح كبيرة عندما تصل الموجة الى ذروتها والمتوقع لها العام 2015 وبالتالي أصبح لدينا طلب كبير بغرض الاستثمار.
عدد اليوم
