استطلاع - حسين الحمادي ــ عبد الحي محمد ــ خولة السويدي ــ صبحي بحيري:
قال مسؤولون وخبراء عقاريون إن توفير مختلف أنواع الإسكان في ضروري بحيث يشمل الفاخر والمتوسط والمحدود، موضحين أن السوق تحتاج إلى هذه المستويات الثلاثة ولا تستغني عن واحد منها·
ودعا المشاركون في استطلاع ''الاتحاد'' عن الإسكان المتوسط إلى التركيز على إطلاق مشاريع عقارية تتناسب مع احتياجات وقدرات أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، مشددين على أن هذه الشريحة لا تلقى اهتماما كافيا من قبل المطورين العقاريين في طرح مشاريع تتناسب مع إمكانياتهم· وقالوا إن 95% من المشاريع العقارية الموجودة حاليا في دبي تستهدف أصحاب الدخول العالية وفوق المتوسطة، فيما تقدر نسبة المشاريع الموجهة لشريحة أصحاب الدخول المتوسطة وتحت المتوسطة بما لا يتجاوز 5% فقط، مشددا على أن هذا الوضع يعني وجود شح ونقص في العقارات المتوافرة في السوق خصوصا في مجال التأجير وإعادة التأجير الملائمة لأصحاب الدخول الضعيفة·
وأشاروا إلى أن غالبية المشاريع العقارية التي يتم إطلاقها في الفترة الأخيرة تتم في مناطق التملك الحر، وتستهدف المستثمرين والراغبين في التملك، فيما لا تجد مشاريع الإسكان المتوسط من أجل التملك أو الإيجار أي اهتمام، واصفين هذه المشاريع بأنها ''يتيم الطفرة العمرانية'' حيث لا تجد من يهتم بها، الأمر الذي فاقم من ظاهرة ارتفاع الإيجارات في مختلف إمارات الدولة·
وقالوا: رغم أن هناك بعض المؤسسات والهيئات الحكومية التي تقوم بتطوير مشاريع لمتوسطي الدخل، إلا أن هذه المشاريع لا تتناسب مع حجم الطلب والعدد الكبير لذوي الدخول المحدودة، وبالتالي فهناك احتياجات متزايدة إلى هذه النوعية من المشاريع لتلبية هذه الاحتياجات خلال المرحلة المقبلة·
وطالب مستثمرون عقاريون الحكومة بتوفير أراض للمستثمرين المواطنين لتشييد عمارات سكنية لمتوسطي الدخل ليكون الحل الفعال والأمثل للقضاء على مشكلة ارتفاع الإيجارات، مؤكدين أن هناك طلبا متزايدا على الإسكان المتوسط بسبب تزايد أعداد الطبقة المتوسطة ومحدودي الدخل·
وأشاد المشاركون في الاستطلاع بالشركات العقارية التي قامت بإطلاق عدد من المشاريع لذوي الدخل المتوسط والمحدود مثل مشاريع شركة ''منازل العقارية''، ومشروع المدينة العالمية، الذي تطوره ''نخيل'' في دبي، ويضم أكثر من 27 ألف شقة سكنية، بالإضافة إلى مشروع ديسكفري جاردينز الذي سيتم إنجازه خلال أشهر وسيضم أكثر من 26 ألف وحدة سكنية لذوي الدخل المتوسط وفوق المتوسط·
قال طلال خوري، رئيس مجلس إدارة الأوائل القابضة: إن توفير مختلف أنواع الإسكان في أبوظبي ضروري بحيث يشمل الفاخر والمتوسط والمحدود، موضحا أن السوق العقاري في أبوظبي وغالبية دول العالم يحتاج إلى هذه المستويات الثلاثة ولا يستغني عن واحد منها·
وأضاف أن غالبية شركات التطوير العقاري الكبرى في أبوظبي تطرح وحدات مختلفة مابين إسكان فاخر ومتوسط موضحا أن شركة منازل العقارية لا تنفرد بالإسكان لمتوسطي أو محدودي الدخل، وقال: شركة الدار تطرح مساكن متوسطة والمهم أن يتم طرح الوحدات السكنية بأنواعها الثلاثة وأن لا تهيمن فئة على أخرى·
ويؤكد أن أسعار الوحدات المعروضة للتملك مرتفعة السعر إلا أنه يشير إلى أن هذا الارتفاع قد يكون راجعا إلى ارتفاع أسعار مواد البناء والتي يتم استيراد غالبيتها من الخارج·
وقال: ارتفع سعر المتر المربع العادي للبناء من 1700 درهم إلى 4000 درهم كما ارتفع سعر المتر المربع الفاخر من 2500 درهم إلى 5000 درهم، وأعتقد أن هذا الارتفاع ليس مرتبطا بارتفاع الأسعار عالميا لكن لأننا لا نملك غالبية مواد البناء التي تحتاجها الشركات مثل الأسمنت والحديد والطابوق والتي تتذبذب أسعارها حسب أسعارها في بلاد المنشأ والمهم أن يتواجد لدينا مصانع محلية توفر لنا مواد البناء الأساسية، وبلاشك فإن هذا الارتفاع هو أحد أسباب ارتفاع الإيجارات السكنية·
ويؤكد أن تفكير غالبية الوافدين بشراء الوحدات السكنية وتملكها بدلا من الإيجار صائب لا محالة لأن هذا الوافد يفكر بعقلية المستثمر طويل الأجل وهي عقلية ممتازة، وغالبية الوافدين تقول إن ما تدفعه من إيجار في عشر سنوات أو أكثر قليلا يتيح لها تملك شقة لنحو 99 سنة، والسؤال كما يرددون لماذا لا نتملك طالما القوانين تسمح بذلك؟
ويؤكد عدم توفر معلومات كافية لديه عن تمويل البنوك إلى شراء الوحدات السكنية مشددا على ضرورة دعم البنوك للمواطنين الراغبين في بناء عقارات سكنية وأن تخفف قليلا من مطالبها التي تشمل مطالب غير واضحة في بعض الأحيان ،ولابد من تسهيلات حقيقية منها·
كما يطالب طلال خوري بأن توفر الحكومة الأراضي للمستثمرين المواطنين ليبنوا عليها عمارات سكنية مؤكدا أن هذا هو الحل الفعال والأمثل للقضاء على مشكلة ارتفاع الإيجارات في الإمارة ·
وقال: المهم أن تدفع الحكومة المستثمرين للإمام وتوفر لهم الأراضي وهم مستعدون لبنائها فورا والتخفيف من مشكلة الإيجارات والتي بلغت ارتفاعا كبيرا حيث وصل إيجار الشقة غرفة وصالة إلى 70 ألف درهم بينما كانت تعرض للإيجار سابقا بـ25 ألف درهم ولا تجد مستأجرين لها·
طلب متزايد
من جانبه، قال علي المنصوري، مدير عام شركة الأمجاد للعقارات: إن الإمارات عامة وأبو ظبي خاصة تشهد طلبا متزايدا على الإسكان المتوسط بسبب تزايد أعداد الطبقة المتوسطة ومحدودي الدخل·
وأضاف: أختلف كثيرا مع من يقولون إننا لسنا بحاجة إلى إسكان متوسط لأن هناك احتياجا حقيقيا وملحا لهذا النوع من السكن خاصة أن مجتمع الإمارات بمواطنيه ومقيميه ليسوا طبقة واحدة من الأغنياء بل هو طبقات مختلفة، ولابد أن نوفر السكن المتوسط لأصحاب الدخول المتوسطة والمحدودة والسكن هنا يعني التمليك والإيجار معا· وأشار إلى أن مواطني دولة الإمارات لا يفضلون السكن في شقق سكنية سواء كانت فاخرة أو متوسطة أو منخفضة التكاليف أو القيمة بل يفضلون السكن في مساكن شعبية، وحاليا يتواجد لدينا مقيمون من مئات الجنسيات يمثلون نسبة كبيرة من السكان ولا يعقل أن نبني لهم مساكن شعبية لا يرغبون فيها كما لا يرغبون في تصاميمها خاصة أن لدينا جنسيات أميركية وأوروبية تحب أن تعيش كما تعيش في بلدانها في أبراج سكنية، ومن المهم تلبية احتياجات كل الوافدين بمختلف جنسياتهم·
ويؤكد المنصوري أن معظم شركات التطوير العقاري الكبرى في أبو ظبي تطرح حاليا وحدات سكنية فاخرة موضحا أن غالبية تلك الوحدات غير مناسبة للمواطنين، كما أنها لا تعبر عن ثقافة المجتمع، وقد يكون للشركات مبررات من وراء طرحها تلك الوحدات بتصاميم غربية خاصة وأن غالبية المقيمين في المجتمع أجانب، فضلا عن أن تلك الوحدات بتصميمها الفاخر تجذب المشترين عكس التصاميم التقليدية التي لا تجد شعبية كبيرة·
ويذكر أن أسعار الوحدات المطروحة حاليا للبيع في المشاريع الجديدة ليست كبيرة وهي في غالبها الأعم مناسبة خاصة لمن لديهم راتب يتراوح بين 15 ألفا و18 ألف درهم حيث يستطيع تحمل استقطاع 4 آلاف درهم من راتبه شهريا لتسديد أقساط الوحدة السكنية، كما أعتقد أن شراء شخص ليس لديه راتب شهري لإحدى تلك الوحدات سيوقعه في مشاكل مالية كبيرة، وعلى أية حال فإن المردود المستقبلي لتلك الوحدات جيد جدا خاصة مع الطفرة العمرانية الضخمة التي تعيشها إمارة أبوظبي·
وأوضح أن البنوك تقدم تسهيلات مغرية للمقيمين لشراء الوحدات السكنية تصل إلى 97 % لكن المشكلة الكبرى هي أن محدودي الدخل لن يستطيعوا الاقتراض من البنوك لتمويل وحداتهم السكنية الجديدة خاصة أن المدى الزمني للتسديد طويل·
ويوضح أن نسبة لا بأس بها من الوافدين اتجهت إلى شراء وحدات سكنية جديدة في المشاريع الجديدة باعتبار أنها ستدر عليهم عائدا كبيرا مستقبلا على المدى الطويل خاصة في ظل ارتفاع إيجارات المساكن في أبو ظبي ولذلك فإن التمليك أفضل بالنسبة لها لكن هذه الفئة تنحصر فيمن يصل راتبه إلى 18 ألف درهم، وأعتقد أن نسبة كبيرة من الوافدين لا يصل راتبها إلى هذا المبلغ، ولذلك تحتاج المشاريع الجديدة إلى ترويج أكبر وتسهيلات أكثر خاصة للطبقات محدودة الدخل إذا أردنا أن ندفعها من أجل التملك بدلا من الإيجار·
ويذكر أن أهداف المقيمين من التملك تتنوع بحسب الشخص نفسه فهناك مقيمون يتعاقدون على الوحدات السكنية الجديدة للتخفيف من ارتفاع قيمة الإيجارات عليهم وهناك من يشتري للاستثمار مستقبلا خاصة أن هناك مؤشرات كثيرة تؤكد أن أبوظبي مقبلة على نقلة نوعية في كل مرافقها ومؤسساتها وهؤلاء ينظرون للمستقبل وأعتقد أن هذا المستقبل واعد بالكثير من الفرص الاستثمارية الكبيرة·
بلا اهتمام
دعا الدكتور أحمد البنا عضو لجنة الإيجارات في دبي، إلى التركيز على إطلاق مشاريع عقارية تتناسب مع احتياجات وقدرات شريحة أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، مشددا على أن هذه الشريحة لا تلقى اهتماما كافيا من قبل المطورين العقاريين في طرح مشاريع تتناسب مع إمكاناتهم·
وقال البنا: إن 95% من المشاريع العقارية الموجودة حاليا في دبي تستهدف شريحة أصحاب الدخول العالية وفوق المتوسطة، فيما تقدر نسبة المشاريع الموجهة لشريحة أصحاب الدخول المتوسطة وتحت المتوسطة بما لا يتجاوز 5% فقط، مشددا على أن هذا الوضع يعني وجود شح ونقص فيما هو موجود ومتوافر في السوق من عقارات خصوصا في مجال التأجير وإعادة التأجير الملائمة لأصحاب الدخول الضعيفة·
وأضاف: المشاريع العقارية التي نراها في الوقت الحالي والتي ينفذها مطورون عقاريون في مناطق مختلفة بإمارة دبي، تغطي في مجملها احتياجات ذوي الدخول المرتفعة وأحيانا المتوسطة فقط· وقال: في المقابل لا توجد أي مشاريع عقارية تلبي متطلبات واحتياجات شريحة أخرى في غاية الأهمية من أصحاب الدخول المحدودة·
وقال: صحيح أن هناك بعض المؤسسات والهيئات الحكومية التي تقوم بتطوير مشاريع لهذه الشريحة مثل مجلس الاعمار ودائرة العقارات في دبي، إلا أن هذه المشاريع لا تتناسب مع حجم الطلب والشرائح الكبيرة من فئات أصحاب الدخول المحدودة والضعيفة، وبالتالي فهناك احتياجات متزايدة إلى هذه النوعية من المشاريع لتلبية هذه الاحتياجات خلال المرحلة المقبلة·
وعن المشاريع التي تنفذها شركات التطوير العقاري حاليا في إمارة دبي على وجه الخصوص، قال: إن المشاريع التي تنفذها الشركات العقارية سواء الشركات الخاصة أو شركات المساهمة العامة، يتم تطويرها في مناطق التملك الحر بالإمارة ويكون الغرض الرئيسي منها هو البيع وجذب الاستثمار الأجنبي، فيما لا يتم النظر إلى مسألة التأجير وإعادة التأجير والتي تحتاجها شريحة كبيرة من سكان الإمارة·
وأضاف: إذا تم النظر في مشاريع بغرض التأجير وإعادة التأجير فإنها تكون بأسعار تفوق قدرات هذه الشريحة، مشددا على أن هناك فرصا استثمارية ومجالا كبيرا مفتوحا أمام شركات التطوير العقاري في حال إنجاز مشاريع موجهة إلى هذه الشريحة سواء كانت هذه المشاريع بغرض التأجير أو بغرض البيع بأسعار معقولة، نظرا للاحتياجات المرتفعة لهذه النوعية من المشاريع والوحدات العقارية·
من جهته، أكد علي راشد الضبع أن أسعار الوحدات العقارية المخصصة للبيع في المشاريع المقامة في إمارة دبي تعد مرتفعة بشكل كبير حتى ولو كانت من المشاريع التي تعلن الشركات أنها مخصصة لذوي الدخول المتوسطة·
وقال: في اعتقادي أن الاسعار وصلت الى مرحلة بعيدة عن المنطق والارتفاع الطبيعي، فهناك أرباح عالية جدا يجنيها المطورون والشركات العقارية من وراء هذه المشاريع، وأرى ان من يقول ان هناك مشاريع تتوجه إلى أصحاب الدخل المتوسط ليس دقيقا، فالأسعار في هذه المشاريع تعتبر مرتفعة أيضا·
وأضاف: أنا شخصيا بحاجة الى تملك عقار في دبي بغرض السكن وذلك بسبب ارتباطي بالعمل في الإمارة، وحاولت البحث عن شقق سكنية ملائمة بأسعار منطقية ومناسبة ولكنني لم أجد ذلك، واضطررت بعدها للجوء إلى الإيجار·
وقال: هناك مشاريع ينفذها مطورون رئيسيون تستهدف شريحة الدخل المتوسط، إلا أن ما يحدث فيها ان المطور الرئيسي يطرح وحدات مخصصة للإيجار، فيما يقوم ببيع الأراضي لشركات أخرى تقوم ببيع الشقق السكنية المقامة عليها، وبالتالي تكون أسعار هذه الشركات مرتفعة وغير متناسبة مع طبيعة هذه المشاريع، حيث لا تقل بشكل واضح عن مشاريع في مناطق أخرى بالإمارة·
ولفت إلى أن هذا النوع من المشاريع يفتقر إلى الجودة في التصاميم وهناك معاناة من مشاكل في التشطيب وربما البناء، وبالتالي فهناك حاجة الى مشاريع ذات جودة معقولة وبأسعار تتناسب مع شريحة متوسطي الدخل التي تعتبر الشريحة الأكبر من السكان·
وأضاف: دفع ارتفاع أسعار التملك في دبي الكثيرين إلى بحث عن عقارات في إمارات مجاورة وهو ما أعطى فرصا لنجاح المشاريع في تلك الإمارات خصوصا مع وجود فارق كبير في الأسعار بين وحدات ذات مواصفات متشابهة في الإمارات الأخرى·
وأضاف: صحيح أن هناك مشاريع يتم بيعها بأسعار تقل نسبيا عن مشاريع أخرى في دبي، إلا أن أغلبية هذه المشاريع تكون في مواقع بعيدة عن المدن الرئيسية ولا تتوافر فيها الخدمات التي تشمل الخدمات الصحية والتجارية وغيرها، وبالتالي فهناك مشاكل أخرى في هذه المشاريع غير مشكلة الأسعار·
ارتفاع الإيجارات
قال أحمد حياري، موظف: إن ارتفاع الإيجارات في دولة الإمارات من أهم الأسباب التي دفعت الوافدين نحو التملك، وذلك بحساب أن المبالغ التي خصصها للإيجار يمكن أن تكون قسطاً للتملك، كما أن الأمر سيكون مربحاً لأنه سيتملك الوحدة السكنية ويمكنه الاستفادة منها مع مرور الوقت بالطريقة التي يفضلها· وبين حياري أن المصارف تمنح التسهيلات للوافدين الراغبين في التملك بكل يسر على اعتبار أن الشخص موظف في جهة معينة ولديه دخل مادي مناسب يمكنه من التملك كما أن هناك ضمانات أخرى يأخذها البنك بعين الاعتبار حتى يضمن حقه·
ومن أهم أسباب ابتعاد الوافدين عن التملك في الشقق قال حياري: إن البعض تعود على العيش في منازل منفصلة ويحلم بتملك بيت قد لا يصل إلى فخامة الفلل، إلا أنه يلبي احتياجات الفرد وأسرته، لذلك على المستثمرين أن يوفروا وحدات سكنية على شكل فلل أو منازل وتتوسع تلك الوحدات بشكل أفقي بالتأكيد وليس رأسيا بعكس البنايات، ويمكن أن تكون أسعار تلك الوحدات معقولة إذا أنهى المستثمر مشروعه بطريقة مبسطة دون الحاجة إلى التشطيبات المكلفة والمبالغ بها والتي ترفع من سعر المنزل قبل التملك·
من جانبه، قال نديم جبور: إن الأسعار الحالية للوحدات السكنية تعد غير مغرية للوافد حيث ارتفعت الأسعار بشكل كبير، لكن مع زيادة عدد المشاريع العقارية والاستثمارية التي تطرح وحدات سكنية بأسعار متفاوتة لا يمكنني أن أحدد مدى إمكانية الشراء في الوقت الحالي· كما أنني أستبعد فكرة التملك في الفترة القليلة المقبلة لأن السوق طرح مشاريع كثيرة وأفضل التريث حتى أحسن الاختيار وسأنتظر العام المقبل لأرى حال العقار· ولأن شراء مسكن للعيش فيه بصفة دائمة لابد أن تتوافر به المواصفات التي يفضلها الفرد باعتبار أنه سيكون منزل العمر· أما عن التملك من أجل الاستثمار فقال: إن الفكرة غير مجدية ولا تعود بالفائدة على المستثمر الذي يسعى وراء ربح ليضيع وقته من أجل الحصول على فارق بسيط في العائد·
من جهتها تقول لينا حوراني: إن غالبية متوسطي الدخل يسعون إلى تملك بيت للعيش فيه بصفة دائمة، لكن مع دخول مستثمرين كبار ارتفعت الأسعار، فهناك من يقومون بشراء 100 فيللا في إمارة واحدة بفضل توافر السيولة والإمكانات لجني أرباح هائلة من المضاربات في السوق العقارية دون الحاجة لانتظار العائد من هذه الاستثمارات· وتبين حوراني أن البدائل لحل مشكلة ارتفاع الإيجارات لا تكمن في رفع رواتب الموظفين لأنه أمر غير منطقي وبالتأكيد ستقوم أصحاب العقارات برفع الأسعار من جديد ولكن الحل البديل يتمثل في التحكم في أسعار الإيجارات وبحلول جذرية تقلل من جشع المؤجرين ومن أفضل الحلول التي طرحت في السوق الإماراتي لحل مشكلة ارتفاع الإيجارات هي التي قام بها المغفور له بإذن الله الشيخ راشد بن سعيد آل مكتوم رحمه الله عندما قام ببناء وحدات سكنية وأجرها بمبالغ مناسبة جدا أجبرت المستثمرين والسوق على الالتزام بمستويات الأسعار التي فرضها بطريقته التي ضغطت على الملاك وجعلت الأسعار تهبط بشكل طبيعي دون مشاحنات بين الأطراف·
وقال أحمد رمضان إن أسعار المشاريع ومدى تقبلها من قبل الأفراد يختلف من مشروع إلى آخر بحسب الأسعار المطروحة كما أن اقتناع الأفراد بالشراء والتملك أمر يعود لكل شخص ومدى إمكاناته المادية، وأعتقد أن ارتفاع الأسعار الذي يزداد هو السبب الذي دفع بالوافدين نحو التملك لأنه يدفع في مسكن ملكه يعود له مع مرور الوقت أفضل من أن يدفعه دون جدوى ويذهب المال إلى غير رجعة· وحول بدائل وحلول لارتفاع الأسعار، يقول رمضان: لا يمكنني أن أطرح بدائل تخفض الأسعار كما أن تحديد الأسباب والحلول أمر لا يمكن أن يحدده الفرد بإيجابية ودراية كما لو كان من أصحاب القرار، والأمر يحتاج إلى مناقشات مطولة وقرارات تتخذ بتأن من الجهات المعنية حتى نصل إلى النتيجة المطلوبة· ويوضح رمضان أن تسهيلات المصارف في الدولة لتملك الوافدين تعتبر جيدة وليس هناك ما يمنع الوافد من الحصول على تمويل لتملك وحدة سكنية إلا أنه من غير المعقول أن يكون مقدم طلب التمويل شخصا من ذوي الدخل البسيط ويريد أن يتملك مسكنا أو فيللا بالملايين فذلك غير منطقي وبالتأكيد سيرفض البنك تمويله ولا يعني أن المصارف ترفض التمويلات إلا أن هناك إجراءات يجب الأخذ بها·
عدد اليوم
