خبراء: ارتفاع الطلب يعزز الطفرة العقارية في الإمارات

إعداد ـ عدنان عضيمة: بالرغم من الاعتقاد الذي ساد في أوساط المحللين من أن الفقاعة العقارية في الإمارات أشرفت على الانفجار، إلا أن أحدث البحوث التي أُجريت في هذا الصدد أكدت أن السوق ما زالت تحتفظ بقوتها وعودها الصلب· ويقول كولن فورمان في تقرير تنشره ''ميد'' اليوم (الأحد) أن السؤال الذي كان يطرحه الخبراء هو: متى تنهار السوق العقارية في دبي؟· ثم يجيب عن هذا السؤال بالقول: ''خلال السنوات الثلاث، كان الجواب عن هذا السؤال تائهاً بين التفاؤل المفرط والتشاؤم البالغ· وحتى الآن، تتضافر كل القرائن لتشير إلى أن حجج المتفائلين هي الأقوى''· ومنذ تحرير شروط الملكية في عام ،2002 شهدت أسعار العقارات في دبي ارتفاعاً صاروخياً، وبناء على ما يقوله خبراء شركة ''كولييرز ميدل إيست''، فإن أسعار العقارات ارتفعت بمعدل 200% بين عامي 2002 ونهاية عام ·2006 وحقق أصحاب الفلل والمساكن عوائد مهمة بعد أن ارتفعت أسعار الفلل من 331 درهماً ''90 دولاراً'' للقدم المربع إلى 764 درهماً ''208 دولارات''، وارتفع سعر القدم المربع من الشقق السكنية من 533 درهماً ''145 دولاراً'' إلى 949 درهماً ''258 دولاراً'' للقدم المربع· ونقلت ''ميد'' عن جون دافيس، رئيس المكتب التنفيذي لمنطقة الشرق الأوسط في شركة كوليير إنترناشونال قوله: ''لطالما كانت دبي ملاذاً استثمارياً مرغوباً بالنسبة لمشتري العقارات خلال السنوات الأربع الماضية، بعد أن اتضح أن الطلب على قطاع الإسكان كان يلعب دور العامل المحفز على رفع الأسعار''· ومع دخول الطفرة العقارية في دبي عامها الرابع، بدا المتشائمون أكثر صخباً، وكثيرون منهم يعتقدون أن الأداء الجيد للسوق العقارية كان يبطن في صلبه الرؤية التي تفيد بأنها كانت تنفخ في فقاعة عقارية قابلة للانفجار في دولة الإمارات· وكانت المؤشرات والإيحاءات المحبطة المستقاة من تجربة الأسواق العقارية في منطقة الشرق الأقصى في بداية وأواسط عقد التسعينيات تدعم هذه الرؤى والطروحات· ففي بلدان مثل ماليزيا وتايلاند، سجلت أسعار العقارات نمواً غير مسبوق، وجذبت اهتمام الخبراء والمحللين قبل أن تتعرض لتصحيح مؤلم أعقب الانهيار الشهير في اسواق المال الآسيوية الذي سجل بعد حلول عام ·1997 وخلال شهر مايو الماضي، تنبأ اقتصاديون كبار بأن يؤدي استكمال سلسلة المشاريع العمرانية العملاقة في دولة الإمارات والتي ينتظر تنفيذها خلال الأشهر الأربعة والعشرين المقبلة، إلى حدوث عملية تصحيح أسعار مماثلة في أواسط عام ·2009 وكان هذا الطرح يمثل بالنسبة لكثيرين احتمالاً مرجحاً· إلا أن التوازن بين العرض والطلب هو الذي سيحدد المناخ الفعلي لأداء الأسواق على المدى البعيد· ويفترض بحث أنجزه خبراء ''ميد'' أن السوق العقارية في الإمارات هي الآن أكثر صلابة مما يعتقد كثير من المحللين بسبب مستوى الطلب المرتفع الذي سيحتفظ بحالة التفوق على مستوى العرض لفترة غير محددة مقبلة· وفيما يتعلق بالعرض، أشارت توقعات أصدرها فؤاد بارداويل رئيس قسم بشركة لمواد البناء، إلى أن175 ألف وحدة سكنية على الأقل سوف تدخل السوق بحلول عام 2010 لتنضم إلى الـ226 ألف وحدة المتوافرة فيها الآن· وعلى نحو مماثل، تقدّر شركة كولييرز بأن يتراوح عدد الشقق والفلل التي سينتهي العمل فيها بحلول عام 2010 ما بين 170 ألفاً و240 ألف وحدة· أما فيما يتعلق بمستقبل الطلب، فإن هناك عاملين مهمين ينبغي النظر إليهما للحكم على الأمور ويتعلقان بازدياد عدد سكان الإمارات من جهة، ومعدل عدد ساكني الوحدة السكنية من جهة أخرى· وبناء على الإحصائيات السكانية الصادرة عن حكومة دبي، فلقد ارتفع عدد سكان الإمارة إلى 1,4 مليون نسمة في عام ،2006 بمعدل زيادة 7,6% عن أرقام عام ·2005 ويقول تقرير ''ميد'': ''إن العدد الحقيقي لا بد أن يكون أكبر من ذلك بكثير؛ لأن هناك كثيراً من العمال والموظفين الذين يعملون في دبي ولكنهم غير مسجلين في دوائرها بل في دوائر الإمارات الأخرى''· وتتوقع ''ميد'' أن يبلغ عدد سكان الإمارة 2 مليون نسمة بحلول عام ،2010 وربما يقفز إلى 2,5 مليون نسمة· وحتى يتمكن بارداويل من استقاء أحكام أكثر قرباً إلى الحقيقة راح يستطلع الحاجة المستقبلية المتزايدة للمؤسسات الناشطة في الإمارات للمساكن· ومن ذلك مثلاً أن شركة الإمارات للطيران سوف تحتاج إلى 1000 وحدة سكنية إضافية كل عام لمواجهة الحاجة الملحة لإسكان موظفيها وطواقمها الذين يتزايد عددهم بشكل سريع· وتوقع بارداويل أن يفوق الطلب على المساكن في دبي وحدها 181 ألف وحدة سكنية إضافية مع نهاية عام ·2010 وبأخذ هذه البيانات الإحصائية كأساس للمقارنة مع وضعية السوق العقارية في سنغافورة أو أيرلاند اللتين تعدان من الاقتصادات الصغيرة النامية بسرعة عالية، فإن بارداويل يتوقع أن ينخفض معدل عدد ساكني الوحدة السكنية الواحدة إلى 5,5 سكان بحلول عام 2010 فيما هو الآن أكثر من 6 سكان في الوحدة السكنية الواحدة· وباستخدام هذه العوامل المتغيرة الثلاثة، تمكن محللو ''ميد'' من وضع عدة سيناريوهات تأخذ بعين الاعتبار كلاً من عدد سكان دبي في عام 2010 الذي سيتراوح بين 2 و2,5 مليون نسمة، وبافتراض أن عدد ساكني الوحدة السكنية الواحدة سيتراوح بين 5 و 6 سكان، وعلى أساس أن يكون مجموع المساكن المعروضة في الإمارة 400 ألف وحدة· وكان السيناريو الأكثر تحفظاً والذي يتبنّى احتمال العدد الأقل من السكان الذين سيقطنون دبي، والعدد الأكبر من معدل سكان الوحدة السكنية الواحدة، قد أشار إلى أن السوق ستسجل فائضاً في المعروض يبلغ 68 ألف وحدة سكنية بحلول عام ·2010 أما أكثر هذه السيناريوهات تفاؤلاً والمبني على أساس عدد السكان الأكثر والمعدل الأقل لعدد ساكني الوحدة السكنية الواحدة، فيشير إلى أن السوق العقارية في الإمارة ستسجل عجزاً يبلغ 99 ألف وحدة سكنية بحلول عام ·2010 وبأخذ نسبة متوسطة بسيطة، فإن ''ميد'' تتوقع بدلاً من انهيار السوق العقارية، أن يُسجل عجز في المعروض من الوحدات السكنية يبلغ 10 آلاف وحدة بحلول عام 2010