الملاك تائهون بين المقاول والاستشاري·· والبلدية لا تتدخل

70 % من الشكاوى التي ترد إلى برنامج زايد للإسكان مصدرها رأس الخيمة، وتتركز شكاوى الملاك ''المستفيدين من البرنامج'' في أن المستشارين والمقاولين يعملون ضد الملاك لتحقيق أكبر قدر من المكاسب مما أفرز علاقة من الشك والريبة بين الطرفين أدت إلى زيادة شكاوى الملاك إلى البرنامج من ظلم المهندس الاستشاري والمقاول ومن كل من له علاقة بهذا المشروع الحيوي وفي ظل الارتفاع الكبير الذي شهدته أسعار كل مواد البناء بنسب تتراوح بين 20 % و30 % خلال العام الحالي، فإن الشكاوى تتضاعف بسبب ارتفاع التكلفة، وعلى الجانب الآخر تتكرر شكاوى المقاولين من الشيء نفسه، والخاسر الأكبر هو المالك الذي يجد نفسه مضطراً لنيل رضاء المقاول والاستشاري· طبقاً لإحصاءات رسمية، هناك أكثر من50 مكتباً استشارياً في رأس الخيمة، وطبقاً لبيانات وزارة الأشغال، فإن عدد المشروعات التي يعتمدها برنامج زايد سنوياً لا يزيد عن 100 مسكن في الإمارة، وبالتالي نصيب كل من هذه المكاتب لا يتعدى عقدين سنوياً، لكن الواقع يؤكد أن عدد المكاتب التي استطاعت تسجيل سمعة طيبة لا يتجاوز أصابع اليد الواحدة، ومع هذا تظل المشكلة مستمرة والمالك هو الخاسر الوحيد· وطبقاً لما هو سائد في هذا المجال، فإن نصيب الاستشاري يتراوح بين 5 إلى 8 % من قيمة العقد أي أن الاستشاري يحصل على مبلغ يتراوح ما بين 30 إلى 60 ألف درهم مقابل الإشراف وإعداد المخططات والعديد من المستفيدين بالبرنامج يشتكون من العلاقة الملتبسة بين الاستشاري والمقاول· الاستشاري الأمين! محمد كندر أحد المستفيدين من البرنامج، قال إن أهم شيء عند بناء المسكن هو وجود الاستشاري الأمين حتى يمكن أن تسيرالعملية وفق المبادئ السليمة؛ لأن العديد من المكاتب الاستشارية تقوم بالاتفاق مع المقاول على حساب صاحب المسكن وفي النهاية فإن المتضرر هو المالك الذي يجد نفسه محاصراً بين أمرين أحلاهما مر وأضاف كندر: ان ما يحصل عليه الاستشاري ليس فقط ثمن المخططات، لكنه يحصل على راتب شهري مقابل الإشراف على عمليات البناء طوال مدة تنفيذ المشروع وهو مبلغ يتراوح ما بين 1000 إلى 1500 درهم وهذا أيضاً يتحمله المالك، وقال إن أحد أصدقائه واجه مشكلة كبيرة بعد أن اكتشف أن أحد جدران مسكنه الذي بناه مقاول بالاتفاق مع الاستشاري سقط بعد أشهر قليلة من تسليم المبنى، وعندما شكا للمقاول وتم استدعاء الاستشاري وتدخلت البلدية وتم إعداد تقرير حول المخالفات، في النهاية اضطر المالك أن يتحمل تكلفة الإصلاح والبناء مرة ثانية بعد أن ضاعت المسؤولية بين الاستشاري والمقاول، وأوضح كندر أن ما يتم اعتماده من البرنامج ببناء المسكن 500 ألف درهم وفي ظل ارتفاع جميـــــع مواد البناء تصل التكلفة إلى أكثر من 900 ألف درهــــم وهو ما يضـــطر المالك للاستدانة مرة ثانية حتى يكمل البناء· المالك يدفع الثمن يرى راشد إبراهيم العيان أن الخاسر الوحيد في العلاقة الملتبسة بين المهندس والمقاول، هو المالك الذي يتحمل فوق قدرته حتى يمكنه الانتهاء من إعداد المسكن، ويقول إن معظم الاستشاريين تربطهم علاقات جيدة بالمقاولين، وبالتالي تضيع مصالح المالك بين الاثنين وسط حجج فنية لا يعلم عنها أي شيء، ويضيف: بلغت تكلفة مسكني حتى الآن مليون درهم، حيث إن مبلغ 500 ألف درهم المخصص من البرنامج لا يكفي عملية البناء، في حين أن عملية التشطيب تتكلف مبلغاً مماثلاً· ويقول راشد: عانيت من خطأ فني تسبب فيه المقاول، حيث اكتشفت انهيار أحد الجدران، وعندما قدمت شكوى إلى الاستشاري وجاء وشاهد الخطأ أقر به في بداية الأمر، ثم تراجع مرة أخرى، وقال إن الخطأ بسيط، وكادت المشكلة تصل إلى النيابة بعد الحصول على تقرير من دائرة البلدية يؤكد الخطأ واضطررت في النهاية لدفع 30 ألف درهم إضافية حتى يتم إصلاح هذا الخطأ الذي وقع فيه المقاول· وكما يؤكد راشد فإن هناك استشاريين يجبرون المقاولين على الالتزام بالقواعد الفنية والعلمية بالبناء فليس معنى أنني وقعت في مشكلة أن كل الاستشاريين سيئون بالعكس هناك العديدون منهم يحافظ على سمعته ويراعي ضميره· المالك هو السبب الوجه الآخر للمشكلة نستعرضه مع المهندسين الاستشاريين المتهمين في القضية على حد تعبير الملاك، حيث قال المهندس عمر زيداني إن ما يتردد حول الاتفاق بين المهندس والمقاول بعيد تماماً عن الواقع وما يحدث سببه المالك نفسه، حيث إن المبلغ المعتمد من البرنامج 500 ألف درهم في حين يرغب المالك في بناء بيت العمر بهذا المبلغ الذي أصبح لا يكفي في ظل ارتفاع تكلفة البناء بصورة كبيرة جداً خلال السنوات الماضية ويقول زيداني إن النسبة التي يحصل عليها الاستشاري في رأس الخيمة لا تتعدى 3 % فقط، ولا يوجد قانون في البلدية يحكم العلاقة بين مكاتب الاستشارات والملاك على الرغم من أن هذا القانون موجود في أبوظبي ودبي، ويتحمل المكتب تكاليف متزايدة، والراتب الذي يحصل عليه المكتب من المشروع طوال فترة تنفيذه لا يتعدى ألف درهم شهرياً حسب قرب أو بعد المشروع عن مكان المكتب وبالتالي في ظل ارتفاع أجور المهندسين والتكاليف الأخرى الخاصة بالرسومات والمخططات تصبح القضية خاسرة· وقال إن ما يتم تنفيذه في رأس الخيمة سنوياً لا يتعدى 80 مسكناً، هناك 50 مكتباً استشارياً، أي أن نصيب المكتب أقل من مشروعين يحصل منهما على مبلغ لا يزيد عن 70 ألف درهم بواقع 35 ألف درهم عن كل مشروع، وهناك نقطة مهمة يجب الإشارة إليها وهي أن البلدية تلزم كل مكتب أن يكون به مهندس مدني واخر معماري ورسام فمن أين يحصل صاحب المكتب على أموال حتى يدفع رواتب هؤلاء؟، ويختم زيداني القول إن طلبات الملاك كثيرة ومشاكل البرنامج أكثر ولا بد من مراعاة المتغيرات التي يشهدها السوق من حيث ارتفاع أسعار مواد البناء ومواصفات المبنى وغيرها من القضايا· المكاتب الصغيرة ويقول المهندس ثامر الدكروري إن السبب المباشر في المشاكل التي تحدث بين الملاك والاستشاريين تعود إلى اختيار المالك باعتبار أن كثرة المكاتب الاستشارية أثرت سلباً على الخدمة التي تقدمها المكاتب المعتمدة التي لها تاريخ في هذا المجال ويضيف أن المكاتب الصغيرة هي سبب رئيس للمشكلة حيث إنها تدخل إلى السوق كل عام مقاولين ليس لديهم الخبرة الكافية في عملية البناء أوتحديد التكلفة، ويعتبر الدكروري أن النسبة التي يحصل عليها الاستشاري المعتمد يجب ألا تقل عن 5 % باعتبار أن المكتب يتحمل مهمة إعداد المخططات والإشراف طوال مدة بناء المشروع وقال إن طلبات المالك لا تتوقف وهذا من حقه، لكن يجب أن تكون هناك حدود لهذه الطلبات، فمثلاً لا يجب تغيير 50 % من المخطط بعد البدء في المشروع، حيث إن هذا ينعكس سلبياً على القيمة الإجمالية لتكلفة المبني· دور البلدية يرى إبراهيم علي بو ليلة ''مقاول'' أن ما يحدث من مشكلات، سببه عدم الثقة بين الأطراف الثلاثة، فالمقاول يضطر إلى الدفع للمهندس الاستشاري، بعد أن بات ذلك عرفاً في رأس الخيمة، وما يحصل عليه الاستشاري من المقاول يتحمله المالك، وفي العادة يحصل الاســــتشاري على نســـبة 5 % من المقاول، إلى جانب نسبة تتراوح بين 3 و5 % من المالك· ويرى بو ليلة أن هناك تكاليف أخرى يتحملها المالك ممثلة في صندوق القمامة الذي تحصل البلدية بمقتضاه على 8500 درهم، إلى جانب 750 درهماً عن كل مرة يملأ فيها الصندوق، وهذا النظام متبع في البنايات، مثل ما هو متبع في برنامج زايد للإسكان، كل ذلك يسبب المشكلات بين الملاك والمقاولين، وليست هناك قاعدة ثابتة فيما يخص الاتفاق بين الطرفين· ويقول إن جانباً كبيراً من المشكلة يتحمله المالك، وعليه أن يلجأ منذ البداية إلى استشاري كبير وأمين حتى لو كانت النسبة التي يحصل عليها عالية، كما أن هناك دوراً مفقوداً للبلدية، حيث يجب عليها أن تحدد النسبة التي يحصـــل عليها المكتب الاســــتشاري من البداية حتى لا يحدث هذا الخلط الذي يتضرر منه جميع الأطراف·