مكاتب العقارات تعمل بدون رقابة!

مكاتب العقارات ظالمة أم مظلومة في أزمة السكن الحالية في أبوظبي·· وهل لها دور حقيقي في ارتفاع قيمة الإيجارات السكنية والتجارية في أبوظبي بصورتها المبالغ فيها حاليا، وما هي الممارسات السلبية التي تقوم بها هذه المكاتب وتؤدي إلي إفساد السوق وتفاقم أزمة السكن؟ وهل هناك جهات حكومية أو غير حكومية تراقب أداء هذه المكاتب؟ وما هي آراء مسؤولي المكاتب العقارية في أسباب الأزمة الحالية ومقترحاتهم لحلها؟ ''الاتحاد'' في حملتها الصحفية حول ظاهرة ارتفاع الإيجارات في أبوظبي راحت تنقب عن دور المكاتب والسماسرة والمستثمرين في أزمة ارتفاع الإيجارات الحالية، كما التقت مع مسؤوليها وواجهتهم بالاتهامات التي كالها لهم المستأجرون وإدارة المباني التجارية في حملتها الصحفية·· واختلف مسؤولو المكاتب الكبرى عن مسؤولية المكاتب في رفع الأسعار، ففي حين أكد البعض أن أسباب الارتفاع خارجة عن إرادة المكاتب، جزم البعض الآخر بأن لبعض المكاتب والمستثمرين دورا كبيرا في رفع الإيجارات بصورة مبالغ فيها عن طريق تقسيم الفيلات والشقق لتضم عشرات الأسر والأفراد وارتكاب منافسات غير شريفة تشوه سوق الإيجار السكني في أبوظبي· وحذر مديرو المكاتب من خطورة تراجع نسبة المكاتب التي يديرها المواطنون، مؤكدين أن الجنسيات الآسيوية تسيطر حاليا على أكثر من 50% من السوق تليها جنسيات عربية بنسبة 30% وغالبيتها ترتكب ممارسات سلبية تجتهد في تحقيق الربح السريع ضاربين بعرض الحائط طلبات المستأجرين بوقف الارتفاع المتواصل للإيجارات· ولا توجد جهة رسمية لديها إحصائية حقيقية بعدد المكاتب العقارية أو المستثمرين والسماسرة في أبوظبي لكن مسؤولي المكاتب الكبرى الذين التقيناهم أكدوا على أن عدد المكاتب لا يقل عن 500 مكتب في الوقت الحالي بينما لا يوجد حصر لعدد السماسرة والمستثمرين الذين دخلوا سوق العقارات بدون سابق إنذار أو تأهيل، وأن البداية الفعلية لهذا العدد الكبير من المكاتب جاءت عقب تطبيق قرار حكومة أبوظبي ببدء تداول الأراضي بالبيع والشراء في يونيو 2005 حيث تضاعف عدد المكاتب بين عشية وضحاها، وحصل على رخصة العمل أناس لا علاقة لهم من قريب أو بعيد بالعقارات وساعد على ذلك أن بلدية أبوظبي وهي الجهة التي كانت تمنح التراخيص حينذاك لم تضع شروطا وضوابط لعمل هذه المكاتب وطبقت عليها نفس إجراءات استخراج الرخصة التجارية وأهمها تحصيل رسم مالي يصل إلى 5 آلاف درهم، وعندما انتقلت إجراءات استصدار الرخص التجارية من البلدية إلى دائرة الاقتصاد والتخطيط لم يطرأ على ترخيص وآلية عمل المكاتب العقارية أي جديد! رصدت ''الاتحاد'' في سوق العقارات في أبوظبي نوعين رئيسين للمكاتب أولهما المكاتب الخاصة وهي الأكثر عددا وتتولى تأجير أو إدارة المباني السكنية والتجارية نيابة عن ملاك مواطنين أو تأجير بنايات لنفسها بالكامل، وترتكب غالبية المكاتب ممارسات خاطئة كثيرة أبرزها تحصيل رسوم بدون سند قانوني من المستأجرين مثل رسم مشاهدة الشقة المراد استئجارها من قبل المكتب وهو 100 درهم أو رسم التعاقد ويتراوح بين 3 آلاف و5 آلاف درهم حسب موقع الشقة ونسبة المعروض، وغالبية المكاتب لا تملك موظفين أو مكاتب إدارية تمارس من خلالها عملها بل جل ما تملكه خط تليفون وفاكس وغرفة صغيرة جدا في بدروم أو ميزان البنايات القديمة في أبوظبي، أما النوع الثاني من المكاتب وهو الأقل عددا ويتمثل في المكاتب أو الشركات العقارية للبنوك مثل ''بروج'' لمصرف أبوظبي الإسلامي أو ''ديار'' لبنك دبي الإسلامي، وتدير هذه المكاتب والشركات بنايات البنوك وتؤجر شققها بأسعار السوق، وسيتزايد نفوذها في السوق خلال الفترة المقبلة بعد قرب إنجاز أجزاء كبيرة من مبانيها السكنية خاصة في منطقة معسكر آل نهيان· وفي سوق الإيجارات في أبوظبي تنهال الاتهامات على المكاتب العقارية ويحملها غالبية المستأجرين سبب ارتفاع الإيجارات مؤكدين أنها تتلاعب بالسوق، إلا أن عبدالله بن حمود البوسعيدي رئيس مجلس إدارة الغانم للعقارات في أبوظبي يرفض تحميل المكاتب أزمة السكن أو ارتفاع قيمة إيجارات البنايات السكنية والتجارية منوها إلى أن المكاتب لا تملك بنايات تجعلها تتحكم في أسعار السوق هبوطا وصعودا فضلا عن أن تواجدها ضعيف جدا بالمقارنة مع ما تديره إدارة المباني التجارية أو البنوك أو إدارة العقارات الخاصة، كما أن جميع المكاتب تلتزم بتعليمات الملاك الذين يطالبون بتأجير البنايات بسعر السوق، وغالبية الملاك يحددون قيمة إيجارية مغالى فيها جدا ويلزمون مكتب العقارات بها ولو رفض المكتب فإنهم يؤكدون أن هناك العشرات من المكاتب الأخرى التي تقبل بذلك! ازدحام مباني الوزارات ويشير إلى أن أزمة ندرة وارتفاع إيجارات المساكن في أبوظبي ترجع بصورة رئيسية إلى عدة أسباب منها ازدحام العاصمة بمباني الوزارات والهيئات الحكومية والشركات والبنايات الخاصة، وقلة المعروض من البنايات السكنية خاصة في السنوات العشر الأخيرة والتي لم تزد فيها عدد البنايات إلا بدرجة محدودة جدا في الوقت الذي تضاعف فيه أعداد المقيمين الجدد آلاف المرات، كذلك فإن ارتفاع مخصص السكن الذي توفره الحكومتان الاتحادية والمحلية لموظفيها في أبوظبي أحد الأسباب الرئيسية لارتفاع الإيجارات حيث إن الموظفين يستأجرون حاليا شققا بقيمة تصل إلى 130 ألف درهم بينما سعرها في السوق لا يزيد عن 70 ألف درهم وقد شجع هذا بعض الملاك على الجشع، إضافة إلى عدم وجود تصنيف حكومي لإيجارات البنايات وفقا للمناطق والشوارع في أبوظبي يلزم المكاتب بقيم إيجارية محددة، لأن إيجار الشقة التي تقع على الكورنيش لابد أن يختلف عن إيجار الشقة المتواجدة في شارعي المطار والجوازات· والأغرب حقا أن هناك اليوم شققا تؤجر في بنايات بوسط المدينة بقيمة 90 ألف درهم بينما شقق ملاصقة لها في نفس البناية مؤجرة منذ سنوات بنحو 30 ألف درهم، كما أن دخول المكاتب والشركات العقارية التابعة للبنوك في أبوظبي رفع الإيجارات كثيرا حيث تؤجر مبانيها أو المباني التي تديرها بأسعار السوق وطالما السوق ''متعطش'' للسكن فقد رفعت الإيجارات بصورة مرتفعة جدا، وصار الملاك يطالبون بأسعار خيالية أسوة بمكاتب البنوك لدرجة أن إيجار الفيلا في أبوظبي على سبيل المثال ارتفع إلى 400 ألف درهم حاليا بعد أن كان يتراوح بين 120 ألفا و130 ألف درهم، كما ساعد على استمرار هذا الارتفاع دخول صغار المستثمرين إلى السوق بهدف تحقيق الأرباح السريعة ضاربين بالقوانين عرض الحائط، كما تمادت بعض المكاتب في المنافسة غير الشريفة مع المستثمرين، وقد ساء الوضع خاصة مع عدم وجود جهة تراقب عمل المكاتب والمستثمرين أو تضع لهم ضوابط العمل خاصة بعد تزايد عدد المكاتب بصورة كبيرة· ويجزم عبد الرحمن الشيباني مدير عام أحد المكاتب الكبرى في أبوظبي والذي ترأس اجتماعات عدد من المكاتب الكبرى خلال عام 2004 في غرفة أبوظبي لتشكيل مجموعة أبوظبي للعقارات أن عدد المكاتب لا يقل في الوقت الحالي عن 500 مكتب بعد أن كان يعد على الأصابع قبل قرار حكومة أبوظبي في يونيو 2005 ببدء تداول الاراضي بالشراء والبيع، ونحو 60% من هذه المكاتب حاليا نشطت بينما 40% خاملة وبحاجة لإلغاء ترخيصها، وقد نشأت غالبية المكاتب بدون تخطيط· ويتساءل على أي أساس نحاكم المكاتب؟·· موضحا أنه لا توجد قوانين أو لوائح عمل تحدد كيفية نشاط هذه المكاتب ولذلك فمعظم عملها ورسومها يندرج تحت مسمي ''العرف'' وإذا كانت هناك سلبيات لهذه المكاتب فلها إيجابيات عديدة منها أنها توفر سكنا للوافدين بمختلف شرائحهم وتخفف عنهم معاناة البحث عنه، وإن كان لها سلبيات فمن الممكن تلافيها بالقوانين والضوابط، ونحن في ظل أزمة سكن والمخالفون ليسوا المكاتب وحدهم! بل هناك المستثمرون الذين يؤجرون ''استديو'' في فيلا بنحو 45 ألف درهم سنويا، وإذا كانت هناك مكاتب استغلت الأزمة الحالية فأيضا هناك مستثمرون وملاك ولابد أن تطبق الضوابط على الجميع· الجادين قليل ويلتقط سعيد ناصر الرميثي رئيس مجلس إدارة مجموعة كاسيلز للعقارات التي تدير 30 برجا في أبوظبي الحديث مؤكدا أن عدد المكاتب الجادة قليل جدا ويكاد يعد على الأصابع، مشيرا إلى أن غالبية المكاتب المتواجدة في السوق ''وهمية''، فما عليك إلا أن تدفع 5 آلاف درهم لرسوم رخصة النشاط التجاري وأن تمتلك خط تليفون وغرفة صغيرة جدا ويصبح لديك مكتب عقاري تفعل به ما تشاء دون رقيب أو حسيب، ولا توجد أية شروط أو ضوابط تنظم عمل هذه المكاتب أو تراقبها، ولذلك اتجهت نسبة كبيرة من المكاتب والمستثمرين الجدد في غيبة الرقابة الحكومية والشعبية إلى ارتكاب ممارسات سلبية لها آثار خطيرة على تماسكنا الاجتماعي والقيمي لم تشهد الإمارة مثيلا لها منذ أكثر من ثلاثين عاما، وتتمثل أبرز تلك الممارسات في الاستغلال السيئ لأزمة السكن في أبوظبي عن طريق تأجيرها لفيلات وشقق سكنية وإعادة تقسيمها لتضم أعدادا كبيرة من السكان، وعلى سبيل المثال فإن هذه المكاتب والمستثمرين قسموا شققا تتكون من ثلاث غرف وصالة إلى 7 غرف حيث قسموا الصالة الرئيسية إلى غرفتين وقسموا غرفا إلى غرفتين وأجروا الشقة التي استأجروها بـ 75 ألف درهم بأكثر من 130 ألف درهم، وهناك مكاتب استأجرت فيلات بسعر 200 ألف درهم وبعد إعادة تقسيمها وتكديس عشرات السكان فيها حققت ربحا في إيجارها يزيد على 600 ألف درهم، والمحزن أن هذه الظاهرة التي سماها سعيد الرميثي ''بلطجية العقارات'' تنتشر بصورة كبيرة في الوقت الراهن في مناطق البطين والمشرف ورأس الخيمة والروضة والنادي السياحي وشوارع المطار والمرور، وهذه الشقق والفيلات تشوه صورة الإمارة وتتحول إلي مرتع خصب للجرائم والمخدرات خاصة أنها تضم أسرا تنتمي لجنسيات عديدة وقد تكون متناحرة فيما بينها مما يعرض الأمن الاجتماعي للخطر· تساهل البلدية ويؤكد الرميثي خطورة تساهل بلدية أبوظبي في التعامل مع هذه الظاهرة متسائلا أين البلدية من التغييرات الجذرية التي تحدثها المكاتب والمستثمرين في تصاميم البنايات والفيلات التي يستأجرونها؟ وألمح إلى أنه قدم شكاوى عديدة إلى البلدية للقضاء على هذه الظاهرة إلا أن الرد كان التهديد بتوقيع غرامة مالية لا تتجاوز 5 آلاف درهم دون إزالة المخالفة، وقد قبل بعض المستثمرين بهذه الغرامة وتمادوا في ممارساتهم السلبية خاصة أن لديهم خططا طويلة الأمد لتحقيق أرباح خيالية من أزمة السكن الحالية، ولو وقعت عليهم البلدية غرامات كبيرة تصل إلى 200 ألف درهم فسوف يرتدعون لا محالة· الخطورة التي رصدناها خلال بحثنا عن دور مكاتب العقارات في رفع الإيجارات هي تدني نسبة المكاتب المواطنة حيث تسيطر عدة جنسيات آسيوية وعربية على السوق وترفع قيمة الإيجارات كل يوم بل وابتدعت لأول مرة أنواعا من السكن مثل السكن بالشهر أو اليوم ويتيح لها ذلك رفع الإيجارات بصورة مستمرة· ويؤكد عيسي المزروعي مدير مكتب الدليل المميز لإدارة العقارات أن نسبة المكاتب المواطنة لاتزيد في أحسن الأحوال عن 20% وهذه النسبة في تراجع بسبب تزايد دور المكاتب والمستثمرين الذين ينتمون إلى جنسيات آسيوية حيث لديهم قدرات ''خارقة'' على معرفة الشقق والفيلات التي تخلو أولا بأول ويبرمون عقودا مع الملاك المواطنين لمدة 5 سنوات ويحققون أرباحا في السنة الواحدة تتراوح بين 80 % إلى 100% وهناك مستثمرون يحققون 200% ربحا وهؤلاء يتركون البنايات للملاك المواطنين على هيئة ''خرابة'' بعد أن يكون مستأجروهم استهلكوا جدرانها ومرافقها لآخر قطرة! ولا نعرف إلى متى لا نسمع صوتا للجهات المعنية بقطاع العقارات والإيجارات في أبوظبي عن مخالفات هذه المكاتب والمستثمرين الذين يعملون بدون رخص رسمية ولا توجد لهم مكاتب إدارية معلومة· دعوة لإحياء مجموعة أبوظبي للعقارات دعا ممثلو المكاتب العقارية في أبوظبي إلى إحياء فكرة مجموعة أبوظبي للعقارات لوقف تجاوزات غالبية المكاتب في السوق، وبرزت الفكرة عام 2004 حيث استضافت غرفة تجارة وصناعة أبوظبي اجتماعيين برئاسة عبد الرحمن الشيباني المدير العام لمؤسسة الغانم للعقارات حينذاك لتأسيس المجموعة بحضور ممثلي مكاتب استيكو والغانم والباز وكسب وغزال الجزيرة وأبراج الإمارات لإدارة العقارات· واتفق المجتمعون على عدة أهداف رئيسية للمجموعة أبرزها الوصول بالمكاتب إلى الحرفية العقارية، وتجنب الصدامات بين المكاتب لما فيه المصلحة العامة، وتجنب الوسطاء وخاصة الذين لا يملكون وكالات رسمية من الملاك، ووضع سياسة لتجارة العقارات بالتعاون مع الملاك والمستثمرين تنسجم مع سياسة حكومة أبوظبي، وتشجيع أعضاء المكاتب على تطبيق هذه السياسة بما ينعكس إيجابيا على المنتفعين بهذه العقارات، والتنسيق مع الجهات الحكومية وشبه الحكومية والجهات الخاصة على نقل المعلومات بفعالية، وتبادل الخبرات بين مكاتب العقارات في مجال التسعير العقاري، وإيجاد رقابة قوية على موظفي المكاتب باعتبارهم الواجهة الفعلية لعمل المكاتب، وتطوير وإقامة علاقات جيدة مع المجموعات والجمعيات المهنية الأخرى والقيام بأي أعمال أخرى ترد بالنفع على تجار العقارات· هجوم الشركات قال مندوبو مكاتب عقارية إن ''هجوم الشركات'' على الفيلات السكنية أدى إلى رفع قيمة إيجارات الفيلات بما لا يقل عن 120 ألف درهم حيث ارتفعت قيمة إيجار غالبية الفيلات من 200 ألف درهم إلى 350 ألف درهم أو 400 ألف درهم حسب تميز موقع الفيلا خاصة وأن الفيلا التي تقع على الشارع العام تزيد قيمة إيجارها عن 400 ألف درهم· وتنبهت بلدية أبوظبي مؤخرا لهذه الظاهرة وأصدرت إدارة مظهر المدينة بيانا طالبت فيها الملاك بضرورة مراجعتها عند تحويل الفيلات السكنية إلى مكاتب إدارية أو لأغراض تجارية· توثيق العقود طالب ممثلو المكاتب العقارية في أبوظبي مجموعة أبوظبي للعقارات بالعمل على توثيق العقود والاتفاقيات المبرمة مع المكاتب والعملاء، والاحتفاظ بسجل لمكاتب العقارات وأنشطتها إضافة إلى إصدار مجلة عقارية شهرية تتضمن أخبار سوق العقارات والمكاتب، وتوزيع بيانات ومنشورات عن المكاتب لمؤسسات تختص بتجارة العقارات، إضافة إلى تنظيم معارض وندوات حول تجارة العقارات في أبوظبي· وتداول الأعضاء خلال اجتماعهم الثاني يوم 13 أكتوبر 2004 نقاشا موسعا حول المسمى الذين سيمارسون العمل الرسمي من خلاله واتفقوا على مسمي ''مجموعة أبوظبي للعقارات'' بدلا من جمعية أبوظبي العقارية، وأوصوا بأن تكون المجموعة تحت مظلة الغرفة لتسهيل عملها· وعلى الرغم أن نهاية عام 2004 كانت مهيأة تماما لإنشاء المجموعة إلا أن غالبية الأعضاء لم يواظبوا على الاجتماعات، ثم جاء قرار حكومة أبوظبي بتداول الأراضي وتضاعف عدد المكاتب عشرات المرات وانشغل الجميع بمكاسب الفترة الجديدة وتوارت فكرة المجموعة إلى اليوم· تحويل فيلات سكنية إلى معارض للأثاث رصدت ''الاتحاد'' خلال جولتها الميدانية ظاهرة تحويل الفيلات السكنية إلى معارض للمفروشات ومكاتب استشارية لشركات عالمية كبري· واستأجر محل مفروشات معروف في أبوظبي فيلا سكنية في شارع الشيخ شخبوط في منطقة البطين وتم تحويلها إلى معرض للمفروشات· ومن أبرز الشركات العالمية التي استأجرت العديد من الفيلات السكنية وحولتها إلى مكاتب إدارية لموظفيها شركة صينية كبري حصلت على عقود أعمال ضخمة في أبوظبي مؤخرا تليها شركة بريطانية استأجرت العديد من الفيلات في مناطق البطين والمرور إضافة إلى شركات أجنبية أخرى تعمل غالبيتها في مجال المقاولات والاستشارات الهندسية واستأجرت العديد من الفيلات في مناطق متعددة في أبوظبي أبرزها منطقة معسكر آل نهيان· ولجأت هذه الشركات إلى تأجير الفيلات السكنية بسبب ندرة وجود المكاتب الإدارية في بنايات أبوظبي إضافة إلى ارتفاع قيمة إيجارات المكاتب الجديدة حيث تتراوح بين 300 ألف و350 ألف درهم للمكتب الواحد سنويا، ويصل إيجار المتر المربع الواحد 2200 درهم في غالبية المكاتب الجديدة في أبوظبي· وتضطر الشركة الواحدة إلى استئجار أكثر من مكتب لاستيعاب أعداد موظفيها الكبير مما يكلفها أموالا كبيرة، ووجدت الشركات ضالتها في الفيلات السكنية حيث تستوعب بمساحة غرفها الكبيرة أعدادا كبيرة من موظفيها، كما تستغل بعض الشركات مساحة حدائق فيلاتها حيث تنشأ فيها مكاتب إضافية لموظفيها، فضلا عن أن هذه الفيلات تصلح كمسكن لبعض مهندسيها وفنييها من العزاب·