شركات تمويل: المخاطر الإقليمية ترفع تكلفة الإقراض العقاري

رغم انخفاض سعر الفائدة المحلية تدريجياً من 5,25% في يوليو الماضي الى 2,25% حالياً، فإن هذا التراجع لم ينعكس إيجاباً على تكلفة التمويل في القطاع العقاري التي مازالت قابعة عند مستويات عالية وغير مبررة تصل الى أكثر من 9% في بعض الحالات· ولم تقم شركات التمويل العقاري والمصارف الناشطة بنفس المجال في تحويل تراجع أسعار الفائدة عالمياً ومحلياً الى ميزة لصالح العملاء ممن توقعوا أن تنعكس بيئة الفائدة المنخفضة إيجابياً عليهم بما يخفف من أعباء تملك المنازل، وعلى العكس تماماً استقرت معدلات فائدة التمويل العقاري عند مستوياتها المرتفعة· وأرجع بعض المسؤولين في شركات التمويل العقاري هذا الأمر الى ارتفاع تكلفة اقتراض تلك الشركات للأموال نتيجة عوامل ترتبط بالمخاطر الجيوسياسية الإقليمية وارتفاع هوامش تكلفة الأموال في ضوء أزمة الائتمان العالمية، ومن ثم لم تستفد شركات التمويل من تراجع الفائدة عالمياً على حد قولهم· وتبلغ قيمة كعكة التمويل العقاري في الإمارات حوالي 26 مليار درهم حسب تقديرات ناصر بن الشيخ رئيس مجلس إدارة شركة أملاك للتمويل فيما تقدرها شركة تمويل، القطب الرئيسي الثاني في السوق مع أملاك، بصورة أكثر تحفظاً عند 19 مليار درهم· وتلعب المبالغات في تكلفة التمويل العقاري دورا رئيسيا في الحد من نمو السوق، واستمرار تدني مستويات التمويل العقاري في الإمارات قياساً الى الدول المتقدمة، ولا تقل فائدة التمويل العقاري عن 6,25% ترتفع الى ما يزيد على 9%، الأمر الذي يرفع تكلفة التمويل، ومن ثم الأقساط الشهرية الى مستويات فوق طاقة السواد الأعظم من الراغبين في التحول من الإيجار الى تملك العقار· وتشير دراسة لشركة المال كابيتال إلى أن التمويلات العقارية تلعب دوراً مهماً في زيادة الطلب على العقارات وحسب إحصائيات صندوق النقد والجهات الحكومية في الإمارات فإن معدل التمويل العقاري في الدولة مازال منخفضاً قياساً إلى المتوسطات العالمية، ويقدر المعدل حالياً بنسبة 5,9% من الناتج المحلي في الإمارات مقابل 130% في الولايات المتحدة، و70% في بريطانيا و10% في دولة مثل المكسيك· وحسب مصادر قطاع التمويل العقاري فإن معدل المخاطر الناجمة عن تعثر المقترضين في هذا القطاع ليست عالية، فالوحدات الممولة مرهونة لصالح الشركة المقرضة ليس هذا فحسب، بل تحقق قيم العقارات في الدولة زيادات كبيرة بما يرفع قيمتها السوقية بكثير عن القيمة التمويلية· وقال ناصر بن الشيخ إن معدل القروض إلى قيم العقارات الممولة من جانب شركة أملاك يتراوح بين 50% و55%، بما يعني أن قيم الأصول تفوق الأموال المقدمة بكثير· وبحساب معدل فائدة منخفض بين 7% و7,5% فإن تكلفة المتر المربع في الإمارات إذا تم الشراء عبر التمويلات العقارية تتراوح بين 115 و120 درهماً، بينما تصل التكلفة وفقاً للإيجار إلى 98 درهماً· ويصل متوسط الإيجار السنوي للمتر المربع في الإمارات حالياً إلى 314 دولاراً، وهذا الرقم يضعها ضمن الحد الأقصى في فئة دخل الفرد، بينما يصل السعر في المتوسط إلى 194 دولاراً في ألمانيا، و588 دولاراً في فرنسا، التي تأتي في صدارة القائمة· وتسجل العقارات في الإمارات متوسطاً إيجارياً يصل إلى 7,7%، وحسب دراسة المال كابيتال فإن متوسط سعر المتر المربع يصل إلى 4066 دولاراً في الإمارات، علماً بأن المتوسط السعري في الدول التي يتراوح متوسط الدخل فيها بين 30 و40 ألف دولار (الإمارات 35100 دولار) يتراوح بين 3595 و14600 دولار· ومن المتوقع أن يرتفع متوسط سعر القدم المربعة في الإمارات من 1400 درهم في العام 2007 إلى 1800 درهم بنهاية العام ·2008 عروض ترويجية وتغازل المصارف وشركات التمويل العقاري العملاء المحتملين بعروض ترويجية تبشر بتملك المنازل بتسهيلات لا تكاد تصدق، غير أن تلك الجهات تقلب الطاولة على رؤوس المتفائلين بإمكانية تملك منزل بمجرد الدخول في التفاصيل، فالمقدمات والعموميات لا تعكس إطلاقاً واقع الحال وتحول حلم تملك المنازل إلى سراب، ومن تلك الإغراءات الحديث عن إمكانية تمويل العقارات حتى 99% من قيمة الوحدة، لكن تحويل هذا العرض إلى واقع فعلي قابل للتطبيق يتطلب اشتراطات لا تتوفر إلى في حفنة قليلة من العملاء الذين يملكون رواتب لا تقل عن 40 أو 45 ألف درهم، وأن لا تكون عليهم التزامات تمويلية أخرى مثل تمويل سيارة أو قرض شخصي وألا أصبح تنفيذ خطة التمويل بنسبة 99% من قيمة العقار من المستحيلات· جهات التمويل العقاري ورغم تعدد الجهات التي تقدم خدمات التمويل العقاري في الدولة سواء من اللاعبين الرئيسيين، أملاك وتمويل، أو شركات تمويل أخرى اصغر حجماً، وكذلك العديد من المصارف المحلية والأجنبية التي بادرت إلى تقديم خدمات الرهن العقاري فإن ازدياد تنافسية القطاع لم يصب في صالح العملاء، لأسباب عدة في مقدمتها أن استمرار تركز السوق وبنسبة تصل إلى 70% في يد كل من أملاك وتمويل، وضعف نشاط المصارف في هذا القطاع الأمر الذي يفسره ناصر بن الشيخ بقوله:'' بوجه عام ما زالت الحصة الأكبر من السوق بما يتراوح بين 65% و70% لكل من ''أملاك للتمويل'' و''تمويل'' والباقي للمصارف التي يعد التمويل العقاري مجال عمل واحداً من مجالات كثيرة بالنسبة لها، إضافة إلى قيود ''المركزي'' بشأن نسب السيولة الموجهة للتمويلات العقارية، كما أن المصارف الأجنبية لديها سقف معين لكل سوق تنشط فيه، وبالتالي ما زالت أملاك وتمويل تهيمنان على الجانب الأكبر من السوق''· العائد على التمويل ومن جهته أوضح نبيل أبوعلوان رئيس التسويق وتطوير المنتجات في شركة تمويل الأمر بقوله: ''إن البنوك تنظر إلى قطاع التمويل العقاري على انه منتج وحيد ضمن قطاع خدمات التجزئة، إلى جانب الإقراض الشخصي وتمويل السيارات وبطاقات الائتمان وغيرها، أضف إلى ذلك أن العائد من قطاع التمويل العقاري أقل مقارنة بأنشطة أخرى مثل الإقراض الشخصي التي تصل فائدتها الثابتة إلى 10%، بخلاف أن آجال التمويل في السيارات والشخصي أقل بكثير ولا تزيد عن 5 سنوات بينما التمويل العقاري يتراوح بين 10 و20 سنة''· وأضاف أبوعلوان: ''تقدم المصارف خدمات التمويل العقاري كخدمة إضافية لعملائها حتى لا يتجهوا إلى جهات أخرى، أي أنها عنصر إضافي وليست مجال عمل رئيسياً مثل شركات التمويل العقاري، وبخلاف ذلك فان هناك عدم تطابق بين مصادر الأموال وقنوات الإقراض فبينما مصادر الأموال قصيرة إلى متوسطة الأجل، نجد مدد الإقراض في مجال التمويل العقاري تصل إلى 20 سنة، وبالتالي يصبح هناك عدم تجانس لدى المصارف بشأن مصادر السيولة وسبل إقراضها· وأشار أبوعلوان إلى أن عدم تراجع فائدة التمويل العقاري في ضوء تراجع أسعار الفائدة عالمياً ومحلياً في الفترة الماضية، يعود إلى استمرار ارتفاع تكلفة الأموال بالنسبة لشركات التمويل العقاري على وجه الخصوص، حيث إن تلك الشركات، والكلام لابوعلوان، تقترض بتكلفة عالية لأن الجهات المقرضة سواء من خلال القروض المشتركة أو الصكوك تفرض علاوة إضافية ترتبط بالمخاطر الجيوسياسية وحداثة عهد سوق التمويل العقاري في الدولة· وقال: وبالتالي لا يشعر العملاء بأثر تراجع الفائدة، وشركات التمويل العقاري في هذا الشأن مضطرة لذلك، وقد سعت شركة تمويل إلى الحصول على تصنيفات ائتمانية من شركتين عالميتين هما موديز وفيتش، وبالفعل حصلنا على أفضل تصنيف لشركة تمويل في الشرق الأوسط الأمر الذي سيساعدنا في الحصول على الأموال بتكلفة أقل· وأشار أبوعلوان إلى أن حجم سوق التمويل العقاري في الدولة يصل إلى 3,7% من الناتج، فيما تقدره دراسة أصدرتها مؤخراً شركة المال كابيتال بحوالي 5,9%· وأضاف: ''ما زالت النسبة متدنية للغاية قياساً إلى الغرب، ويتعين الوصول بها إلى ما بين 10,55 و11% بحلول 2011-·2012 تكلفة الأموال وفي إطار جهودهما للحصول على المزيد من السيولة تسعى شركتا أملاك وتمويل منذ فترة للحصول على تراخيص من المصرف المركزي للتحول إلى مصرفين إسلاميين، والميزة الأساسية التي تنطوي عليها هذه الخطوة، لو حدثت، هي إتاحة الفرصة لهاتين الشركتين لتلقي الودائع من العملاء الأمر الذي سيساعدهما على تقديم التمويل بفائدة أقل لأن تكلفة الأموال بالنسبة لهما ستنخفض بدرجة كبيرة· وحالياً لا يحق لشركات التمويل تلقي ودائع باستثناء الودائع التجارية، الأمر الذي يحد من قدرة تلك الشركات على استقطاب السيولة· وقال أبوعلوان: ''موضوع التحول إلى بنك مازال معلقاً، وهو بيد المصرف المركزي، ونحن نجتهد لإيجاد بدائل تمويلية أرخص مثل التوريق والصكوك القابلة للتحويل''· وقال ابن الشيخ: في حال رد المصرف المركزي برفض طلب تلك الشركات للتحول إلى بنوك إسلامية يتعين أن يكون الرد مسبباً، ويكون أمام الشركة 6 أشهر لتعديل وضعها وفقاً للملاحظات الواردة· الهوامش الإضافية وقال عارف الهرمي الرئيس التنفيذي لشركة أملاك للتمويل إن هناك عاملين مهمين ينبغي أخذهما بعين الاعتبار فيما يتعلق بتكلفة التمويل العقاري وعلاقتها بانخفاض الفائدة يتمثل العامل الأول في أن شركات التمويل العقاري لديها ودائع استثمارية لآجال تتراوح بين 3 و12 شهراً وهذه تكون محددة العائد ولا يمكن أن تتحرر الشركات من دفع العائد المحدد سلفاً خلال الفترة وبالتالي يتعين الانتظار لنهاية الفترة لإعادة النظر فيما تدفعه الشركات لأصحاب تلك الودائع الاستثمارية، أي أن هناك فجوات زمنية بين تطبيق الفائدة الجديدة وتحولها إلى واقع بالنسبة لشركات التمويل، ومن ثم لا يمكن تحويل انخفاض التكلفة بصورة فورية إلى العميل· أما العامل الثاني، والكلام للهرمي، فيتمثل في انه لا يمكن النظر إلى سعر الفائدة الأساسي ''ليبور'' وحده، وإنما إلى الهوامش الإضافية التي ترفع تكلفة الأموال بالنسبة لشركات التمويل العقاري، ففي ظل أزمة الائتمان العالمية زادت الهوامش الإضافية، ومن ثم فإن نزول سعر الفائدة 2% أو 3% لا يعني أن فائدة التمويل ستنزل بنفس المستوى لأن التكلفة زادت من خلال الهوامش· وكشف الهرمي عن قيام شركة أملاك الأسبوع الماضي بتخفيض فائدة التمويلات العقارية المقدمة من خلالها بنسبة 0,75% على المعاملات الجديدة، مع تعديل الفائدة بالنسبة للعملاء الحاليين عند بدء الفترة الجديدة، علماً بأنه تتم مراجعة الفائدة في بداية كل فترة أي كل 6 أشهر، مضيفاً أن الفائدة تتراوح حالياً بين 6,25% و7,75%· واعتبر الهرمي رداً على سؤال لـ ''الاتحاد'' حول ارتفاع تكلفة التمويل العقاري في الإمارات قياساً إلى الدول المتقدمة الأمر الذي لا يتناسب مع الرغبة في الوصول بحجم سوق التمويل العقاري إلى مستويات أعلى، أن مقارنة الإمارات بالأسواق العريقة في هذا المجال مثل الولايات المتحدة وبريطانيا غير منطقي لأن صناعة التمويل العقاري في الإمارات حديثة العهد، وأملاك التي كانت أول شركة تنشط في هذا المجال عمرها سبع سنوات، كما أن المصارف والشركات الأخرى لم تدخل هذا المجال سوى في 2004 و ،2005 وبالتالي فهذا القطاع جديد إلى حد كبير· وأعرب عن أمله في أن يتطور القطاع أكثر في ظل تطوير القوانين والتشريعات وتنظيم السوق العقاري من خلال إطلاق مؤسسات مثل مؤسسة التنظيم العقاري في دبي وفتح حساب الثقة الأمر الذي سيؤدي إلى تطور سوق العقار بوجه عام وسوق التمويل بوجه خاص· وأضاف: ''مع توسع السوق وازدياد حجمها يمكن أن تزداد التنافسية وتقل التكلفة، أضف إلى ذلك أن الفائدة في كل دولة مرتبطة بسعر الإقراض الأساسي والذي يصل إلى 9% في بعض الدول مثل مصر، ومن ثم تكون فائدة التمويل العقاري مرتفعة خاصة إذا ما أضفنا تكلفة الأموال أيضاً·