لا يجوز للمؤجر طلب الإخلاء وحرمان المستأجر من حقوقه

أصدر سمو الشيخ سلطان بن محمد بن سلطان القاسمي ولي عهد ونائب حاكم الشارقة رئيس المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة قراراً باللائحة التنفيذية لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة· واللائحة تسهل تطبيق قانون الإيجارات، وتعطي لجان فض المنازعات ولجان الاستئناف الصلاحيات كافة لتبسيط إجراءات الدعوى وتنفيذه· كما تنص اللائحة على تشكيل جمعية عمومية للقضاة رؤساء اللجان لإعطاء ضمانة مطلقة لإرساء حكم القانون وتحقيق العدالة الناجزة والمراقبة الذاتية للأحكام· كما أعطت اللائحة حق التفتيش الفني والإداري لوزارة العدل بندب مفتش قضائي متفرغ لضمان تحقيق مبادئ وأهداف القانون· وتنص اللائحة على عقوبات أصلية مشددة على المخالفين من مؤجرين ومستأجرين· وتسري أحكام هذا اللائحة على الأماكن أو أجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكن أو لممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة، ويشمل ذلك تأجير الأراضي الفضاء الواقعة ضمن الإمارة· والعقود الإيجار طويلة المدة والتي يصدر بتنظيمها قرار من المجلس· ويستثنى من تطبيق أحكام القانون عقود الأراضي الزراعية، والمباني التابعة لها والعقارات الحكومية الممنوحة لأغراض سكنية ما لم تمتلك، والمساكن المملوكة للأشخاص أو الشركات، والعقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية ما لم تكن مؤجرة لأغراض تجارية وعقود الإيجار التي تتطلب موافقات خاصة وتؤدي خدمات عامة ومنها عقود الإيجار التي ترد على أماكن معده أو تعد لنشاط تمويل السيارات والتي يصدر بتسميتها قرار من المجلس التنفيذي· واعتباراً من تاريخ العمل بالقانون يبرم عقد الإيجار كتابةً على النموذج المنظم طبقاً لأحكام القانون ويوقع من المؤجر والمستأجر وعلى المؤجر تصديقه أو أي تجديد لمدته بالبلدية أو الجهة مختصة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تحريره ودفع الرسوم المستحقة ما لم يتفق الطرفان على من يلتزم برسم التصديق· وإذا امتنع الملتزم عن تصديق عقد الإيجار خلال المدة المذكورة فعلى الطرف الآخر أن يتقدم بطلب لقاضي التنفيذ لإلزامه بذلك خلال الخمسة عشر التالية للمدة المذكورة· وفي حالة عدم تسجيل عقد الإيجار لدى البلدية أو الجهة المختصة يعاقب المسؤول عن عدم التسجيل بغرامة تساوي ثلاثة أمثال قيمة تصديق العقد· يمتنع على اللجان أو البلدية أو الدوائر والمؤسسات الحكومية قبول إبراز عقد الإيجار غير المسجل في أي نزاع أو معاملة أو لتقديم خدمة· تحرر عقود عن الإيجارات القائمة، وذلك خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون· ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بطرق الإثبات كافة· ولا يعتد بالعقود الموقعة من طرف واحد ويمتنع على البلدية تصديق هذه العقود أو اتخاذ أي إجراء بشأنها· ولا يعتد بهذه العقود أمام اللجان وأي جهة إدارية أخرى· ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار للمبنى أو الوحدة منه وفي حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول· ويلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وتوابعها في حالة تصلح لأن تفي بالغرض الذي أعدت من أجله· وفقاً لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين المؤجرة· ولا يجوز للمؤجر حرمان المستأجر من أي حق من حقوقه أو منعه من أي ميزة كان ينتفع بها بموجب عقد الإيجار· إذا تم تسليم العين المؤجرة وتوابعها للمستأجر في حالة لا تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة أو إذا نقصت هذه المنفعة نقصاً كبيراً جاز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ العقد ورد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة تبعاً للظروف، ويكون ذلك بدعوى ترفع طبقاً للقانون وهذه اللائحة· يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه وبحسب الغرض الذي أعدت له أو ما جرى عليه العرف السائد وبما يتوافق مع النظام العام أو الآداب· ولا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييراً جوهرياً من دون إذن كتابي من المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر يهدد سلامة المبنى أو الأفراد· مفتش قضائي متفرغ لضمان تحقيق مبادئ وأهداف القانون طلب الإخلاء لا يجوز للمؤجر أن يطلب - حتى عند انتهاء مدة الإيجار - قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار إخلاء المستأجر للعين المؤجرة إلا إذا تأخر المستأجر عن سداد بدل الإيجار المستحق مدة خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه إذا كانت العين المؤجرة لغرض السكني، وثلاثين يوماً إذا كانت لغرض تجاري، إذا خالف المستأجر أي التزام فرضه عليه قانون المعاملات المدنية الاتحادي وتعديلاته أو القانون أو القرارات الصادرة بشأنه أو أي شرط من شروط عقد الإيجار، وإذا قام المستأجر بتأجير العين المؤجرة من الباطن أو شارك غيره فيها دون موافقة المالك الكتابية· إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة في غير الغرض المحدد في العقد أو استخدمها في أغراض تتنافى مع النظام العام أو الآداب أو بطريقة ضارة بالصحة أو مقلقة بالراحة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي· وإذا رغب المؤجر في هدم العقار لإعادة بنائه أو عمل صيانة شاملة تتطلب الإخلاء شريطة حصوله على الترخيص اللازم من البلدية أو الجهة المختصة أو إذا صدر قرار من الجهة الإدارية المختصة بإزالة العقار المؤجر كونه آيلاً للسقوط ويشكل خطراً داهماً على السكان أو المباني المجاورة أو كان موقعه ضمن مشروع إعادة التخطيط والتنظيم للإمارة وتقرر نزع ملكيته للمنفعة العامة حسب الإجراءات المتبعة· ويقتضي الإخلاء طبقاً لما تقدم منح المستأجر مهلة ثلاثة أشهر للإخلاء من تاريخ إخطاره بذلك كتابة· وأن يشرع المالك في عمليات الهدم خلال الأجل المحدد من قبل الجهة المختصة· ويمتنع عليه إعادة تأجيره خلال هذه الفترة· ويمكن للمؤجر أن يطلب من المستأجر الإخلاء إذا رغب المؤجر في شغل العقار المؤجر للسكن بنفسه أو بواسطة أحد أبنائه البالغين شريطة ألا يكون مالكاً لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقعة بدائرتها العين المؤجرة ويشترط في هذه الحالة إخطار المستأجر خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر سابقة على انتهاء عقد الإيجار وأن يشغل المؤجر أو أحد أبنائه البالغين العين المؤجرة فعلياً خلال شهرين من تاريخ إخلائها من المستأجر ولمدة سنة من دون انقطاع· لجنة المنازعات تنشأ لجنة أو أكثر تسمى لجنة فض المنازعات الإيجارية تشكّل برئاسة قاض يندبه وزير العدل وعضوية اثنين من ذوي الخبرة والاختصاص في أي من المجالات الهندسية أو المحاسبية أو رجال الأعمال أو الاقتصاد أو الإدارة ويصدر بتسمية العضوين قرار من المجلس· تختص اللجنة بالفصل على وجه الاستعجال في جميع المنازعات الناشئة عن عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر، وكذلك المسائل الأولية والطلبات العارضة على الدعوى الأصلية، كما تختص بالفصل في كل طلب يرتبط بهذه الدعوى ويقتضي حسن سير العدالة أن ينظر معها، وكذلك تختص بالأمر بالإجراءات المستعجلة والتحفظية المعروضة عليها· ويشمل ذلك النظر والفصل في الإجراءات الوقتية والمستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي العقد وفقاً لأحكام القانون وهذه اللائحة· تكون أحكام اللجنة في الدعاوى التي لا تجاوز قيمتها مائة ألف درهم نهائية· ويجوز للمجلس تعديل هذه القيمة بقرار منه· تكون أحكام اللجنة فيما جاوز ذلك قابلة للاستئناف أمام لجنة الاستئناف ويجوز استثناء الطعن بالاستئناف في الأحكام الصادرة في الدعاوى التي تقل قيمتها عن المبلغ المشار إليه وتعتبر أحكام وقرارات لجنة الاستئناف نهائية غير قابلة للطعن بأي من طرق الطعن· يجري تنفيذ الأحكام النهائية الصادرة من اللجان تحت إشراف قاض للتنفيذ يندبه وزير العدل ويعاونه عدد كاف من مندوبي التنفيذ وذلك بناء على طلب ذوي الشأن، وله سلطة الفصل في جميع منازعات التنفيذ وإصدار القرارات والأوامر المتعلقة بذلك ويكون قراره بشأنها نهائياً· زيادة الإيجار لا يجوز للمؤجر ''ولأي سبب من الأسباب'' زيادة بدل الإيجار المتفق عليه في عقد الإيجار الأول قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار· وتكون الزيادة في بدل الإيجار بعد انقضاء المدة المحددة سابقاً· ولا يجوز للمؤجر زيادة بدل الإيجار مرة أخرى إلا بعد انقضاء سنتين من تاريخ الزيادة الأولى سواء كانت الزيادة باتفاق الطرفين أو بحكم من اللجان· ولا تستحق الزيادة المنصوص عليها في المادة السابقة على عقود الإيجار السارية وقت العمل بالقانون بعد انقضاء سنتين من تاريخ آخر زيادة تمت على العقد· ويسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه ويجوز تجديده لمدة أو مدد أخرى مماثلة، إلا إذا رغب المستأجر في إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء المدة المحددة بعقد الإيجار عليه إخطار المؤجر بذلك قبل شهرين من تاريخ الإنهاء· لا يجوز للمؤجر بنفسه أو بواسطة غيره القيام بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لإخلاء العين المؤجرة أو حرمانه من التمتع الكامل بتوابعها وخدماتها خلافاً لأحكام القانون كقطع الكهرباء والماء والتكييف والنظافة والصيانة أو تعطيل أي خدمات أخرى تؤدي إلى إنقاص المنفعة بالعين المؤجرة·