تقرير: 10% عائد الوحدات العقارية السكنية في أبوظبي و 9% في دبي

بلغ معدل عائد الوحدات العقارية السكنية في أبوظبي 9,9 بالمئة، فيما تراجعت إيجارات الوحدات العقارية المكتبية في الفترة بين الربع الثالث 2008 والربع الأول 2009 بمعدل 24 بالمئة، بحسب تقرير كولييرز إنترناشيونال ، المُعنون ''رؤية عامة حول السوق العقارية الخليجية'' الذي أشار إلى تراجع القيمة الرأسمالية للوحدات العقارية السكنية التي دشنت بأبوظبي في الربع الثاني من 2008 بمعدل 20 بالمئة· وفي دبي تراجعت أسعار بيع الوحدات العقارية المكتبية بمعدل 39 بالمئة في الفترة بين الربع الثالث من 2008 والربع الأول من 2009؛ وتراجعت أسعار بيع الوحدات العقارية السكنية بمعدل 40-42 بالمئة منذ الربع الأخير من ،2008 بحسب التقرير ذاته· كما تراجعت قيم إيجار الوحدات العقارية السكنية بمعدل 20-40 بالمئة، وبلغ معدل عائد الوحدات العقارية السكنية 8,8 بالمئة، فيما بلغ معدل عائد الوحدات العقارية المكتبية 8,9 بالمئة· تشير توقعات الطلب على الوحدات التجارية بدبي إلى أنه بإمكان هذا القطاع استيعاب 140 ألف متر مربع إضافية من المساحة الإجمالية القابلة للإيجار قبل أن نصل إلى المرحلة التي يزيد فيها العرض عن الطلب، بحسب التقرير· وفي دولة قطر أشار التقرير إلى تراجع إيجارات المساحات المكتبية المُشيدة حديثاً بمعدل 10-15 بالمئة خلال الأشهر الأربعة الماضية؛ وانهارت مبيعات الوحدات العقارية السكنية بسبب قلة التمويل وتفضيل المشترين العقاريين المحتملين أن ينتظروا إلى حين اتضاح الرؤية· وتوقع التقرير أن يزداد إجمالي وحدات مراكز التسوق بنسبة 100 بالمئة في الفترة بين الربع الأول 2009 والربع الأخير ·2010 تم تخصيص 17 مليار دولار لتعزيز البنية التحتية السياحية خلال الأعوام الخمسة المقبلة· وفيما يتعلق بالعاصمة السعودية الرياض أفاد التقرير بأن معدل عائد الوحدات العقارية المكتبية بلغ 11 بالمئة، فيما بلغ معدل عائد الوحدات العقارية السكنية 10 بالمئة· وبحسب التقرير فقد تراجعت أسعار بيع الوحدات العقارية السكنية بمعدل 23 بالمئة بسبب اهتزاز ثقة المشترين والمستثمرين العقاريين، فضلاً عن التأثير الإيجابي المتمثل في تراجع تكلفة البناء؛ فيما تظهر مشروعات المجمعات التجارية الجديدة تحولاً نحو مفهوم الوجهة الترفيهية المتكاملة· وفي مكة المكرمة والمدينة المنورة وطدت السياحة الدينية المتمثلة في توافد أعداد متزايدة لأداء مناسك الحج والعمرة قطاع الفندقة والضيافة بالمملكة العربية السعودية، إذ يمثل هؤلاء 51 بالمئة من إجمالي الحركة السياحية المتجهة إلى المملكة العربية السعودية خلال عام ،2008 وفي جدة بلغ معدل عائد الوحدات العقارية المكتبية والوحدات العقارية السكنية 10,5 بالمئة· ويشير التقرير إلى أن القيمة الرأسمالية في الأسواق العقارية التي يشكل الوافدون نسبة مهيمنة فيها، مثل أبوظبي ودولة قطر، قد تأثرت كثيراً بسبب استثمارات المضاربة، في حين تبدو المملكة العربية السعودية أكثر استقراراً بسبب تواصل الطلب القوي بين الشريحة المحلية التي تستهدفها الصناعة العقارية· قلة السيولة وأكد تقرير أن السوق العقارية الخليجية مازالت تعاني قلة السيولة وتشدد الجهات المقرضة في منح الائتمان العقاري لافتا إلى تحول المضاربين العقاريين إلى مستخدمين نهائيين· وأفاد التقرير بأن تأثير الأزمة الاقتصادية والمالية العالمية الراهنة على السوق العقارية الخليجية كان سريعاً وبالغاً، الأمر الذي أدى إلى تراجع لافت في القيم الرأسمالية العقارية وقيم الإيجارات· وفي هذا السِّياق، رصدت كولييرز إنترناشيونال تغيراً رئيسياً لافتاً في الآلية التي تحكم السوق العقارية الإقليمية تمثل في انحسار المضاربين العقاريين والمستخدمين النهائيين والمستأجرين، وبروز المستثمرين المحترفين الذين يشكلون اليوم أهم ركيزة للحركة العقارية في المنطقة· وفي حين أن خبراء عقاريين كثيرين لا يعولون البتة على عام 2009 بسبب تداعيات الأزمة المالية العالمية العصيبة، فإنه لن يكون بإمكان المطورين العقاريين أن يتنحوا جانباً، ومن المؤكد أنهم سيحاولون الاستفادة من الدراسات الدقيقة والمعمقة حول سبل تلبية متطلبات المستثمرين المحترفين بالشكل الأمثل بُغية تنشيط الحركة العقارية في الأمد غير البعيد· ويظهر التقرير الموثق أن مدى تأثر كل سوق خليجية بالأزمة الاقتصادية والمالية العالمية يعتمد في المقام الأول على مدى تعرض تلك السوق للمنظومة الاقتصادية العالمية، ومستوى المضاربات العقارية التي سبقت وصول الأسعار إلى ذروتها خلال السنة الماضية· وفي سياق تحليله للانكماش الذي تمر به الأسواق العقارية الخليجية في اللحظة الراهنة، قال أيان ألبرت، المدير الإقليمي في كولييرز إنترناشيونال في بيان صحفي أمس: ''مازال تأثير الأزمة الاقتصادية العالمية يتمثل في قلة السيولة وتشدد الجهات المقرضة وفرضها معايير أكثر صرامة مقارنة مع السنة الماضية· والأمر الأهم في هذا السياق هو تراجع ثقة المستثمرين العقاريين بشكل لافت، لاسيما مع إقبال الشركات على تقليص تعداد موظفيها، وتزعزع شعور بقية الموظفين بالاستقرار في وظائفهم، الأمر الذي حيد المستخدمين النهائيين والمستأجرين بعيداً عن السوق العقارية· وخلال الأشهر الستة الماضية، وهي فترة زمنية وجيزة نسبياً، شهدنا أمراً لافتاً وهو تحول المضاربين العقاريين إلى مستخدمين نهائيين ومستأجرين؛ واليوم نشهد تحولاً مماثلاً من مضاربين عقاريين إلى مستثمرين محترفين، وهم يشكلون اليوم أهم فئة بين المشترين في السوق العقارية الراهنة· وتابع ألبرت قائلاً: ''ومحصلة ما سبق ازدياد أهمية العائد الذي يمكن أن يحققه المستثمر في السوق العقارية الحالية، وطالما استمرت الفجوة الواسعة بين السعر والعائد، فإننا نتوقع أوقاتا عصيبة خلال المرحلة المقبلة من حيث استقرار الأسعار والحركة العقارية عامة''· تراجع المضاربين وتتناول كولييرز إنترناشيونال في تقريرها المفصل التغيرات الجذرية الطارئة على طبيعة الأسواق الخليجية، لافتة إلى تراجع المضاربين العقاريين والمستخدمين النهائيين والمستأجرين ليحل محلهم المستثمرون المحترفون الذين يمثلون اليوم أهم المشترين في السوق العقارية الخليجية· ويقيم المستثمرون صفقاتهم العقارية المحتملة على أساس معيار العائد، وهو المعيار الأكثر أهميةً في هذا السياق، ويُقصد به حساب قيمة العقار بناءً على العائد النقدي الفعلي من الإيجار وازدياد القيمة الرأسمالية للعقار· وذكر التقرير ''مع تراجع القيمة الرأسمالية ودخل إيجار العقارات المختلفة، فإننا نشهد ما يشبه الحاجز الذي يفصل بين ما يمكن أن يقبله البائعون العقاريون، وما يمكن أن يقدمه المشترون العقاريون، ويشير الاقتصاديون في العادة إلى الفرق بين توقعات البائعين والمشترين بمصطلح ''الفجوة بين السعر والعائد''· ووفقاً لتقرير كولييرز إنترناشيونال فإنَّ هذه الفجوة مازالت قائمة ولم تظهر بعد نقطة التقاء بين الطرفين بسبب تردد البائعين العقاريين في تغيير تركيبة ممتلكاتهم وأصولهم العقارية في ضوء التغيرات العالمية الراهنة· وفي المحصلة، يقول محللو كولييرز إنترناشيونال إن مسألة الفجوة بين السعر والعائد ستظل المسألة المهيمنة على السوق العقارية الخليجية، ورغم ذلك فإنه من المُرجح أن تستقر أسعار الأصول العقارية في الأمد البعيد، وأن يقترن ذلك بانتعاش الحركة الاقتصادية· وأقر ألبرت بالمصاعب الجمة التي تواجه الصناعة العقارية في اللحظة الراهنة، وقال: ''في هذه اللحظة لابد أن يعتمد عملاؤنا على مشورة الخبراء العقاريين، والاستشارات الواقعية المستندة إلى بيانات وحقائق دقيقة، وأن ينأوا بأنفسهم عن التمني، إذا ما أرادوا حقاً أن يتعاملوا مع الظروف غير المواتية الحالية بالشكل الأمثل· وخلال الصيف المقبل قد تظل أسعار النفط عند مستويات منخفضة، مع تواصل التأثير الكبير لعملية تقليص الشركات لأعداد موظفيها، وهذا سيظل من العوامل المؤثرة بطريقة غير مواتية في ثقة وحماسة المستثمرين العقاريين''· وختم ألبرت قائلاً: ''رغم توقعاتنا بأن نشهد في عام 2010 فترة توازن من المؤمل أن تتفق خلالها توقعات البائعين والمشترين العقاريين، فإنه في غياب أي محفزات اقتصادية عالمية قوية في هذا الصدد، فإن مثل هذا التوازن سيظل من باب التفاؤل لا أكثر''· ثقة المستثمرين وحددت كولييرز إنترناشيونال عدداً من التوجهات اللافتة في دبي والمنطوية على مؤشرات قد تضمن استرداد المستثمرين العقاريين لثقتهم· وأهمها على الإطلاق، تحسن الاقتصاد العالمي بشكل ملموس، ومن المهم للغاية أن يقترن ذلك بصعود أسعار النفط، ووجود إصلاحات تشريعية وتنظيمية تهدف إلى تحقيق المرونة في سوق العمل· ومن المؤشرات الأخرى التي قد تساعد في استرداد المستثمرين العقاريين لثقتهم قدرة المطورين العقاريين الرئيسيين على التركيز على عقاراتهم القائمة بالفعل، وإعطاء الأولوية ''للسكن ذي التكلفة المعقولة'' في المستقبل، وتحول أنشطة المستثمرين العقاريين نحو الأصول العقارية المكتملة والتي تحقق دخلاً مجزياً والمصمَّمة لتلائم قطاعاً عريضاً من السكان ذوي المداخيل المختلفة· وأما ''التأثير المتتابع'' للأزمة الراهنة على الأسواق العقارية ببلدان منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا فسيظل محكوماً إلى حد بعيد بمدى تعرض تلك البلدان للمنظومة الاقتصادية العالمية من جهة، ونسبة المستخدمين العقاريين النهائيين إلى المستثمرين الحقيقيين ودورهم في تحفيز توجهات القيمة الرأسمالية على امتداد الأعوام الماضية·