راشد الهاملي: لجنة فض المنازعات نجحت في ضبط سوق الإيجارات

أكد سعادة محمد راشد الهاملي رئيس لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي أن اللجنة نجحت في ضبط سوق الإيجارات بأبوظبي مشيراً إلى أن هناك قلة من المستثمرين تعبث في سوق الإيجارات السكنية والتجارية في أبوظبي واصفاً بأنهم مرتزقة تحايلوا على القانون لرفع القيمة الإيجارية سواء من خلال تحويل البنايات إلى شقق فندقية أو إخلائها من السكان بحجة إجراء عملية الصيانة· وأكد أن 99% من الملاك المواطنين ليست لديهم أي نوايا لمخالفة قانون الإيجارات برفع القيمة الإيجارية بنسبة غير قانونية كاشفاً النقاب عن وجود 7 مستثمرين وملاك هم سبب المشكلات في سوق الإيجارات بأبوظبي· وطالب الهاملي بضرورة ردع هؤلاء المستثمرين والملاك مشيراً إلى أنهم تجار جشعون استغلوا حاجة المواطنين والوافدين إلى السكن وكدروا معيشتهم وألهبوا ظهورهم بنار الإيجارات· وطالب الهاملي في حوار مع ''الاتحاد'' قدم فيه كشف حساب للجنة فض المنازعات الإيجارية التى استحدثها قانون الإيجارات ومضي عام على تأسيسها ، بإلغاء نسبة زيادة القيمة الإيجارية السنوية التى حددها القانون وهي 7% مؤكداً أن هذا الإلغاء سيلجم ظاهرة التضخم المرتفعة التى ترفع تكلفة المعيشة بصورة مقلقة لمستقبل التنمية في أبوظبي، وشدد على أن غالبية الملاك المواطنين لن يعترضوا على هذا الإلغاء، ودعا إلى تجربة هذا الإلغاء ولو لعام واحد ورصد نتائجه· وشدد الهاملي على احتياج سوق الإيجارات في أبوظبي إلى هيئة عقارية لتنظيمه مشيراً إلى أن هذه الهيئة تنتظرها مهام كثيرة أبرزها رقابة مكاتب العقارات والسمسرة ووضع معايير لإيجارات البنايات في أبوظبي آخذة في اعتبارها موقع البناية وحالتها المعمارية وعدد غرفها· وحول تقويمه لعمل اللجنة التي مضى عام على إنشائها أكد سعادة محمد راشد الهاملي: أجزم بأننا نجحنا خلال هذا العام في ضبط سوق الإيجارات السكنية في أبوظبي، وأصبحت اللجنة ملاذ كل مستأجر مظلوم، وأصدرنا أحكاماً تم تنفيذها برفض جميع زيادات القيمة الإيجارية بنسبة أعلى من 7%، ووصلت في بعض الدعاوى الإيجارية إلى 400%، ويشعر حالياً الكثير من المستثمرين والملاك بأننا ''شوكة'' في ظهورهم، ولدينا ملاك ومستثمرون كثيرون تراجعوا عن خططهم لتطفيش السكان من البنايات سواء عن طريق قطع الكهرباء عنهم، أو طردهم بحجج واهية مثل إجراء الصيانة أو تحويل البنايات السكنية إلى شقق فندقية· موافقة اللجنة وشدد على أن إخلاء المستأجر من مسكنه في أبوظبي مشروط بموافقة اللجنة، وفي حالة إذا لم يصدر هذا القرار فلا توجد أي قوة تستطيع طرد المستأجر، مضيفاً: أن القيادة العامة لشرطة أبوظبي ساعدتنا كثيرا في إرغام ملاك على فتح أبواب بناياتهم أمام السكان وإعادة التيار الكهربي بالقوة خلال دقائق، كما أننا وقفنا بجانب الملاك غير المستغلين وساعدناهم في صدور قرارات هدم لبنايات قديمة ليتمكنوا من بنائها بقروض مصرفية وأصدرنا عدة أحكاماً لصالح ملاك مواطنين، كما أصدرت اللجنة نحو عشرين حكماً قضائياً بإخلاء مستأجرين بسبب عدم دفعهم للقيمة الإيجارية فضلاً عن إخلاء العديد من المستأجرين الذين أجروا شققهم من الباطن بالمخالفة لقانون الإيجارات الجديد· وبالنسبة لنوعية الدعاوى التى تلقتها اللجنة خلال 12 شهراً من عملها قال راشد الهاملي: 60% من الدعاوى التى تلقيناها تختص بزيادة القيمة الإيجارية بصورة غير قانونية، وفي بداية عملنا كنا نواجه يومياً عدداً كبيراً من هذه الدعاوى لكن الأحكام القضائية التى أصدرتها اللجنة وطريقة التنفيذ الحازمة أدت إلى تراجع نسبة كبيرة من الملاك عن مخالفة القانون، وجاءني عشرات الملاك يطلبون نصيحتي فأكدت لهم أنهم الخاسرون حيث سيتأخرون في تحصيل قيمة إيجاراتهم من حساب اللجنة إضافة إلى أنهم سيتحملون رسوم الدعاوى التى وصلت في بعضها إلى 30 ألف درهم· وأضاف: قبلت نسبة كبيرة من الملاك بالمصالحة مع المستأجرين، لكن تلاعبت فئات أخرى وتفننت في ابتداع طرق وحيل لتطفيش المستأجرين، لكن التواصل المستمر بيننا وبين المستأجرين أفشل هذه الحيل، ولعل أشد هذه الحيل التى أخذت منا وقتاً كبيراً هي تحويل البنايات السكنية إلى شقق فندقية، حيث حصل بعض الملاك والمستثمرين على موافقات بتحويل بناياتهم إلى شقق فندقية، وطالبوا السكان بالإخلاء بحجة موافقتهم على رسالة رسمية بذلك، لكننا اكتشفنا ألاعيبهم ونسقنا مع الجهات المعنية، واتفقنا على عدم صدور أي قرارات بتحويل البنايات إلا بعد موافقتنا وطالبنا المستأجرين المتضررين برفع دعاوى أمام اللجنة ونظرت اللجنة 9 دعاوى وصدرت في 7 منها أحكام بعدم التحويل، وأدت هذه الأحكام إلى ردع هؤلاء الملاك والمستثمرين واختفت هذه الظاهرة إلى حد كبير مع نهاية العام· ومضى يقول: مع هذا النجاح الكبير فوجئنا بمستثمرين وملاك يلجأون إلى حيل أخرى لطرد السكان بحجة إجراء الصيانة، ونسقنا مع البلدية وصدرت قرارات بعدم إخلاء السكان إلا بعد موافقة اللجنة، وطالبنا السكان بالبقاء في شققهم في حالة الصيانة وبالطبع فإن المستثمرين تراجعوا عن الصيانة لأن هدفهم لم يكن سليماً بل خبيثاً، ونرصد حالياً أي تلاعب جديد للمستثمرين ونواجهه بسرعة وحزم وأعتقد أن الوضع تحسن بصورة كبيرة جداً عما كان عليه نهاية العام الماضي· ارتفاع عدد الشكاوى ونفى راشد الهاملي أن يكون ارتفاع عدد الدعاوى وتأخر البت فيها أضعف عمل اللجنة و''استهتار'' الملاك والمستثمرين المخالفين بأحكامها قائلاً: ليس صحيحاً فقد أصدرت اللجنة خلال العام نحو 1500 حكم قضائي وجميعها تم تنفيذه بقوة القانون، وارتفاع عدد الدعاوى لدينا إلى 5400 دعوى حتى أمس لا يعني مطلقاً أن لجنتنا ضعيفة لأن نحو 2000 من هذه الدعاوى قديمة قبل إنشاء اللجنة وتخص إدارة المباني التجارية· وأضاف: بتوجيهات من سمو الشيخ منصور بن زايد آل نهيان وزير شؤون الرئاسة رئيس دائرة القضاء تم مضاعفة أعداد القضاة، وأصبح لدينا حالياً 8 لجان منها لجنتان استئناف و6لجان إبتدائي في أبوظبي والعين، وتعقد 5 لجان جلساتها يومياً في أبوظبي بعد أن كان لدينا لجنة واحدة تعقد اجتماعاً واحداً في الأسبوع لعدة أشهر ثم اجتماعين في الأسبوع· وأفاد: أن اللجنة تنظر يوميا نحو 40 دعوى وتصدر أحكامها في ما لايقل عن 200 دعوى شهرياً، وضاعفت اللجنة عملها بنسبة 500 % ونعمل ليل ـ نهار للبت في جميع الدعاوى لدينا حتى أوائل مارس المقبل، بحيث يكون عدد الدعاوى المنظورة أمام لجان لجنة فض المنازعات الرئيسية ''صفراً''، وأعتقد أن هذا العدد من اللجان القضائية كافٍ جداً، ولسنا بحاجة إلى زيادة عدد اللجان أو القضاة في الوقت الحالي· وأضاف: أن اللجان تعطي أولوية للدعاوى المستعجلة، وبعضها ينظر في نفس يوم تقديمها، كما أننا كلجنة رئيسية نتدخل بصورة ودية في حل الكثير من الدعاوى ودياً، نجحنا في ذلك حيث أقنعنا ملاكاً كثيرين بالتراجع عن دعواهم، مؤكدين لهم أن القانون في صالح المستأجر والمالك فقط هو المتضرر سواء من تأخير تسلم القيمة الإيجارية أو دفع رسوم المحكمة وأتعاب المحامين· وأشار الهاملي إلى أن قرار اللجنة بإيداع المستأجرين للقيمة الإيجارية في حساب اللجنة بأحد البنوك الكبرى في أبوظبي، ووقوفها القوي ضد الملاك المخالفين أشاع الطمأنينة في قلوب المستأجرين وأدى إلى استقرار السوق الإيجارية، معرباً عن أمله في أن تزداد السوق استقراراً خلال الفترة المقبلة· ولاحظ أنه خلال الأشهر القليلة الماضية أن نسبة من الملاك المخالفين لا تقل عن 20% بدأت تتقدم إلى اللجنة بطلبات لصرف قيمة الإيجارات المودعة لدى اللجنة والتي بلغت حتى الآن نحو خمسة آلاف إيداع بمبلغ يزيد على 75 مليون درهم، علماً بأنهم يطلبون نفس القيمة الإيجارية القديمة التى رفضوا تسلمها من المستأجرين بعد أن أيقنوا أن محاولاتهم لإجبار المستأجرين على رفع القيمة الإيجارية بنسبة غير قانونية أو طردهم من السكن ستبوء بالفشل لامحالة· ضغوط الملاك أكد راشد الهاملي أن 99% من الملاك المواطنين ملتزمون بالقانون وهم أهل رأفة ورحمة بالمستأجرين خاصة محدودي الدخل، لكنه قال: سبب مشاكل الإيجارات في أبوظبي 7 ملاك وهم مواطنون ومستثمرون آسيويون وعرب، والشكاوى المقدمة لدينا ضدهم تمثل غالبية الدعاوى التى ننظرها، وهؤلاء يملك كل واحد منهم عشر بنايات تضم كل بناية عشرات الأسر الوافدة ويتفنون في طردهم، ولدينا سجل كامل بمخالفات هؤلاء الملاك والمستثمرين ، ولو تم ردعهم فسوف تختفي غالبية المشكلات التى يعاني منها سوق الإيجارات في أبوظبي، وسيخف عدد الدعاوى المنظورة أمامنا أسبوعياً إلى دعوى واحدة فقط، وأنا مستعد لكشف أسمائهم ومخالفاتهم للجهات المعنية لردعهم لأن مخالفاتهم لاتطاق، كما يضيعون وقت وجهد اللجنة وليس في قلوبهم رحمة بالمستأجرين المساكين حيث يمارسون ضدهم أساليب تطفيش غير إنسانية وحضارية وسنقف لهم بالمرصاد· السماسرة وقال : بعض السماسرة مرتزقة، نشأوا فجأة من دون تأهيل أو دراسة لمص دماء المستأجرين وخداع الملاك المواطنين خاصة كبار السن حيث يقنعونهم بأنهم سيستأجرون مبانيهم السكنية أوفللهم بسعر مرتفع فإذا كانت الفيلا تؤجر بسعر 100 ألف درهم يستأجرونها بمليون درهم، ويوافق كبير السن ويوقع عقداً لمدة إيجار خمس سنوات وبعد ذلك يقوم المستثمر بتحويل الفيلا الواحدة إلى 40 شقة صغيرة يؤجرها جميعا بمبلغ 5 ملايين درهم أو أكثر سنوياً، وخلال أشهر قليلة فإن الفلل والبنايات تتحول إلى ''علب سردين'' تكتظ بالمستأجرين المساكين، وبعد أشهر قليلة يأتي إلينا المالك المواطن صارخاً مؤكداً وجود تلفيات كبيرة في بنايته ويرفع دعوى على المستثمر لإخلاء السكان، وللأسف فإن المستفيد الوحيد هم السماسرة المرتزقة، وبسبب غياب الضوابط وامتلاء السوق بمكاتب عقارات وسماسرة غالبيتهم لا يقلون جشعاً عن المستثمرين فقد أدى ذلك إلى فلتان الإيجارات، وتشويه صورة التنمية في الإمارة· وأعرب عن اعتقاده أنه آن الأوان لإنشاء هيئة لتنظيم العقارات للإشراف على السوق بكل فئاتها ووضع معايير لتحديد قيمة إيجارات الشقق طبقاً لنوع الشقة والشارع والمنطقة التي تقع فيه وعمر البناية السكنية وخدماتها مؤكدا ضرورة تشديد رقابة البلدية على المكاتب العقارية والمستثمرين بحيث لا يتم السماح بأي تغييرات جذرية في مباني الفلل· زيادة القيمة الإيجارية وطالب راشد الهاملي المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي، باعتباره المسؤول عن زيادة القيمة الإيجارية بنسبة 7%، بوقف العمل بها معرباً عن اعتقاده في أن هناك توجهاً حكومياً بأن تكون نسبة الزيادة العام المقبل ''صفراً'' بحيث من يجدد عقده أوائل العام المقبل يجدده من دون زيادة، وهذا القرار في حالة صدوره سيكون رسالة قوية لهؤلاء المستثمرين والملاك الذين يخالفون القانون ويفرضون زيادات غير قانونية· وشدد على أن نسبة كبيرة من الملاك المواطنين قد تزيد عن 90% ستوافق عليه وربما يعترض عليه نفر قليل من المستثمرين والملاك، فضلاً عن أن وقف الزيادة السنوية للقيمة الإيجارية ستخفض نسبة التضخم إلى 8% بدلاً من 11,5% كما هو حالياً· وأوضح قائلاً: وفقاً لكل الدراسات العلمية التي أجريت في الإمارة وعلى مستوى الدولة فإن الإيجارات مسؤولة عن 40% من زيادة نسبة التضخم سنوياً، ولو سمحنا لزيادة القيمة الإيجارية بالاستمرار فإن المحال التجارية سترفع أسعارها لتعويض زيادة الإيجارات، وستتوالي شكاوى المستهلكين من زيادة الإيجارات والسلع معا فضلاً عن أن لزيادة الإيجارات تأثيرات سلبية جدا على التنمية في إمارة أبوظبي الصاعدة بقوة، وستقل فرصها لجذب الاستثمارات الخارجية، وأنا أفكر بعقلية الاقتصادي الوطني الذي يريد للإمارة مضاعفة نسبة نموها الاقتصادي، وليس عقلية المالك أو المستثمر الذي لايريد إلا تكديس الأموال لديه بغض النظر عن مصلحة الوطن· وأضاف: لاننسي أن الإمارات مقبلة على عملة خليجية موحدة بحلول عام 2010 ، ومن الضروري أن تكون نسبة التضخم في دول المجلس متقاربة جداً وليست متباعدة كما هو حالياً، حيث إن هناك دولاً خليجية تصل فيها نسبة التضخم إلى 2% و3%، وعلى أي حال فإنني متفائل بأن يصدر المجلس التنفيذي قراراً بوقف الزيادة وتجريب ذلك حتى لو لعام واحد نري فيه إيجابيات وسلبيات هذا القرار· البنوك ملتزمة بقانون الإيجارات بالنسبة للأزمة التى نشبت بين اللجنة والبنوك وأدت إلى تدخل معالي محافظ المصرف المركزي، قال محمد راشد الهاملي إن الأزمة بدأت بقيام إدارات العقارات في بعض البنوك الكبري في أبوظبي برفع إيجارات الفلل والبنايات التى تستثمرها بنسبة غير قانونية وصلت إلى 200%، الأمر الذي أدى إلى تدخل لجنة فض المنازعات برفض هذه الزيادة · وأوضح أن اللجنة عقدت عدة اجتماعات مع مسؤولي هذه البنوك وطالبتهم بالالتزام بقانون الإيجارات وتعلل المسؤولون بأنهم يؤجرون بأسعار السوق فضلاً عن أنهم أنفقوا أموالاً كبيرة في تمويل هذه البنايات· وذكر أن تدخل معالى محافظ المصرف المركزي كان قوياً وتم إلزام جميع البنوك بنسبة الزيادة التى حددها قانون الإيجارات كما تم التأكيد على الدور الإيجابي الكبير للبنوك في تمويل المباني السكنية والتجارية في أبوظبي· وأشار إلى أن لجنة فض المنازعات عقدت اجتماعاً مع سعادة جاسم الدرمكي مسؤول شركة بنك أبوظبي التجاري المكلفة إدارة مباني إدارة المباني التجارية، وأكد أن الشركة ليست لديها مصلحة في رفع الإيجارات بنسبة غير قانونية حيث تدير المباني نيابة عن الحكومة ، وشدد على الالتزام بالقانون الأمر الذي يؤكد انتهاء الأزمة مع البنوك بصورة نهائية· المشروعات السكنية الجديدة أكد محمد راشد الهاملي أن أزمة نقص السكن ستستمر لعدة سنوات إلى حين انتهاء المشروعات السكنية الجديدة سواء الفاخرة أو المتوسطة داخل وخارج مدينة أبوظبي· وذكر أن أبوظبي تشهد نمواً اقتصادياً وتجارياً غير مسبوق أدى إلى تضاعف أعداد القادمين إليها، ولم يقابل هذا زيادة في أعداد البنايات الجديدة، بل إن غالبية الملاك أبقوا على بناياتهم القديمة وبعضهم توقف عن البناء بسبب وجود ركود في سوق الإيجارات مع نهاية القرن الماضي فضلاً عن ارتفاع أسعار مواد البناء· وأعتقد أن الأزمة الحالية مؤقتة، وأقترح العودة إلى نظام الزيادة الإيجارية القديم بنسبة 20% كل سنتين وأن تكون هذه الزيادة مرتبطة بحالة السوق· صلاحيات لجنة فض المنازعات عتب محمد راشد الهاملي على القائلين بأن لجنة فض المنازعات لم تنجح في حل أزمة الإيجارات في أبوظبي خاصة مع استمرار ظاهرة المخالفات المتكررة لقانون الإيجارات مؤكدا أن صلاحيات لجنة فض المنازعات محدودة· وقال: لاتوجد لدينا صلاحيات لتنظيم السوق العقارية في الإمارة، أو إعداد قاعدة بيانات عن سوق الإيجارات، أو حق توثيق العقود الإيجارية، أو نظم كشف تلاعب المستأجرين من الباطن، بل مهمتنا فقط تلقي الدعاوى والبت فيها قضائياً وتنفيذها بالتعاون مع قاضي التنفيذ في أبوظبي· وأضاف: من السهولة جداً ضبط السوق بصورة ممتازة لو تم إنشاء هيئة للتنظيم العقاري · إشادة بحملة الاتحاد حرص محمد راشد الهاملي خلال الحوار على الإشادة بالحملة الصحفية التى قامت بها ''الاتحاد'' حول ارتفاع الإيجارات في أبوظبي مؤكداً أن هذه الحملة لاقت اهتمام قطاعات عريضة من المسؤولين والرأي العام، وكشفت عن تجاوزات المستثمرين والسماسرة ومكاتب العقارات في السوق· إلا أنه طالب المستأجرين بعدم تقديم شكواهم إلى الصحافة قبل تقديمها إلى لجنة فض المنازعات، وقال: إذا لم تحل اللجنة شكاوى المستأجرين فعليهم أن يتجهوا للصحافة، وقد قمنا بحل مئات الشكاوى في صمت وبخاصة شكاوى قطع الكهرباء التى أثبتت أن هناك بعض المستثمرين بلا قلوب ترحم المستأجرين الضعفاء والمرضى وكبار السن، علماً بأننا كلجنة استجبنا لما نشرته ''الاتحاد'' عن شكاوى قطع الكهرباء ونسقنا مع شرطة أبوظبي وهيئة توزيع الكهرباء لعدم تكرار هذا التصرف غير الإنساني·