أبوظبي التجاري للعقارات تبدأ إدارة البنايات أوائل العام الجديد

تبدأ شركة ''أبوظبي التجاري للعقارات'' التابعة لبنك ''أبوظبي التجاري'' مع بداية العام الجديد إدارة جميع بنايات أبوظبي السكنية التابعة لإدارة المباني التجارية الشهيرة بـ''لجنة خليفة''، البالغ عددها 7478 بناية تشمل أبراجا تناطح السحاب تضم 100 ألف و265 وحدة سكنية وفيلات ومحلات تجارية بتكلفة إجمالية تزيد على 41 مليار درهم، وذلك تنفيذا لقرار دائرة المالية في أبوظبي بإسناد مهمة إدارة المباني التجارية إلى بنك أبوظبي التجاري لإعطاء فرص أكبر واشمل للقطاع المصرفي والاقتصاد الوطني لضخ تمويلات اضافية بقطاع المباني التجارية، وانجاز المزيد من المشروعات لمواجهة الطلب الكبير على المباني السكنية، وتوفير فرص استثمارية أفضل للمواطنين وتحسين مستوى الاداء وخفض التكلفة، وتشجيع مساهمة القطاع الخاص في قطاع المباني التجارية· وعلى مدار 27 عاما، شكلت ''لجنة خليفة'' تجربة غير مسبوقة عالميا وعربيا في مجال العمران والدعم الاجتماعي للمواطنين وقوة الحكومة في ضبط واستقرار سوق السكن وحماية المتضررين سواء كانوا مواطنين أو وافدين· وعلى أكتاف هذه اللجنة، التي نشأت بمرسوم عام ،1981 قامت النهضة العمرانية العملاقة لإمارة أبوظبي، وتسارعت وتيرة النمو الاقتصادي والعقاري، ونشأت صناعات وطنية لتلبية احتياجات أبراجها السكنية الشاهقة، كما وفرت اللجنة ''ضمان اجتماعي'' حقق الحياة الكريمة الآمنة للمواطنين العجزة والأرامل والقصر وأصحاب الدخول المحدودة من إيجارات البنايات السكنية التي تديرها اللجنة نيابة عنهم، وأتاحت السكن الصحي الملائم للوافدين القادمين إلى أبوظبي للعمل ليتحقق لهم راحة البال· وفي هذا التحقيق تقدم ''الاتحاد'' ملامح التجربة الفريدة من خلال لقاءاتها مع المسؤولين عن اللجنة والبحث في أرشيف اللجنة القديم عن مراحل تطورها وإنجازاتها لتكون نبراسا للشركة الجديدة في مهمتها الصعبة المقبلة· ويعود الفضل في إنشاء الأبراج السكنية الشاهقة والفيلات السكنية الفسيحة إلى ''لجنة الشيخ خليفة''، فلم تكن مدينة أبوظبي حتى نهاية العقد الخامس من القرن العشرين أكثر من تجمع سكني في صورة قرية شيدت بما توفر في بيئتها من أحجار ومخلفات زراعية، وسادت مبانيها العشوائية وافتقرت إلى الحد الأدنى من الخدمات الأساسية· ولعب القطاع الخاص دورا كبيرا في النهضة العمرانية التي شهدتها أبوظبي قبل عام ،1980 واتجهت استثماراته إلى المجال العقاري لارتفاع الطلب على الوحدات السكنية، معتمدا على موارده الذاتية ومستعينا بالتسهيلات الائتمانية التي تنافست البنوك التجارية على توظيفها في هذا القطاع ذي المردود العالي والسريع، وتضاعف حجم مساهمة الائتمان المصرفي في تمويل الاستثمار العقاري، كما يرصد تقرير التنمية العقارية الذي أصدرته وزارة التخطيط عام 1979 بنحو 35 مرة، وأدى الإسراف في منح الائتمان المصرفي لتمويل النشاط العقاري إلى ظهور موجات من التضخم، حدت بالسلطات النقدية إلى تضييق الائتمان للحد من ارتفاع الأسعار، كما أدى إلى زيادة تدخل الدولة في النشاط الاقتصادي ككل ضمانا لتحقيق نمو متوازن في كل القطاعات وتصحيحا لمسار نمو قطاع الإنشاء والتشييد· وتكشف دراسة أخرى أجرتها الشعبة الاقتصادية في دائرة الاقتصاد لإمارة أبوظبي حول أوضاع الإسكان في الإمارة عام 1981 أن تجربة تسيد القطاع الخاص في مجال النشاط العقاري أسفرت عن 4 سلبيات، أولها: اتجاه معظم الاستثمارات بطريقة تلقائية نحو تشييد المساكن ذات المستويات المميزة مستفيدة من التسهيلات الائتمانية التي وفرتها البنوك لتمويل هذا النشاط، في حين عانت مستويات الإسكان الشعبي والاقتصادي من قلة المعروض منها مما أدى الاختلال في معدلات الإيجارات نتيجة لعدم التوازن بين العرض والطلب في أنماط الإسكان· وتمثلت السلبية الثانية في ارتفاع تكاليف إنشاء المساكن نتيجة للطفرة التي حدثت في أسعار مواد البناء بسبب زيادة الطلب عليها، مما ساهم في تغذية الضغوط التضخمية التي عادة ما تصاحب برامج التنمية· أما السلبية الثالثة فهي ارتفاع القيمة الإيجارية لوحدات الإسكان الشعبي والاقتصادي لقلة المعروض منها، مما أدى إلى ظهور ما يسمى بالمساكن الطفيلية (الإضافات والزيادات في المساكن في عدد من الأحياء) وما نتج عن ذلك من مشاكل اجتماعية وصحية· وتمثلت السلبية الرابعة في النمو العشوائي للمساكن وما استتبعه من مساوئ تخطيطية وجمالية وقصور في المرافق وتحميلها لمرافق منطقة أخرى، مما زاد في تعقيد مشكلة المرافق· وإذا كان القطاع الخاص لعب الدور الأكبر في قطاع الإسكان حتى عام ،1980 فإن الحكومة كان لها دور مؤثر خلال هذه الفترة، وقامت تدريجيا بتصحيح مسار نمو قطاع الإسكان ومعالجة ما اعترى مسيرته من خلل· ''أبوظبي للتسليف'' يظهر أثر حكومة أبوظبي في إصدار القانون رقم 6 لسنة 1971 بإنشاء مؤسسة ''أبوظبي للتسليف العمراني'' التي باشرت عملها أوائل عام 1973 بهدف تقديم التسهيلات المالية للمواطنين لتشجيعهم على المساهمة بقوة في حركة العمران العقاري، وبلغ رأسمال المؤسسة ملياري دينار بحريني حينذاك، تكتتب فيه الحكومة بالكامل ويدفع للمؤسسة في السنة الأولى من إنشائها، كما أعطى القانون للمؤسسة حق الاقتراض من الحكومة والمؤسسات المالية بفائدة لاتزيد عن 3% سنويا، على أن تقرض المؤسسة تلك الأموال إلى المواطنين بفائدة لا تتعدى 5%· وحدد القانون 4 ضوابط للاقتراض العقاري، تمثلت في توافر ضمان كافٍ للأموال المقترضة ''رهن أرض أو أموال منقولة أو غير منقولة مملوكة للمقترض أو كفيله، واشتراط أن يكون طالب القرض مالكا للأرض التي سيقام عليها المشروع، وتحديد مبلغ القرض بنسبة 70% من التكلفة الكلية للمبني أو بمبلغ 100 ألف دينار بحريني أيهما أقل، كما تم رفع قيمة القرض بعد فترة إلى 90% من تكلفة المبنى، وعدم تجاوز مدة القرض عشرين سنة أو عمر المبنى الاقتصادي أيهما أقل، وبلغت قيمة القروض التي منحتها المؤسسة للتمويل العقاري حتى نهاية 1979 نحو 176,6 مليون درهم منها 22,7 مليون درهم للقطاع الخاص لتمويل 34 مبنى، و130,9 مليون درهم للحكومة لبناء فيلات وبنايات تجارية· لجنة للإشراف في عام 1976 ظهر تدخل جديد للحكومة، حيث صدر قرار صاحب الســمو الشـــيخ خليفــــة بــن زايــد آل نهيان، ولي العهد حينذاك، بتشكيل لجنة للإشراف على المباني التجارية التي تشيد على الأرض الممنوحة للمواطنين من قبل الحكومة، وتمول بكفالة يصدرها سموه، وبموجب هذا القرار تولت اللجنة إدارة مشروع المباني التجارية بالتعاون مع دائرة المالية والبنوك التجارية· وقامت اللجنة خلال الفترة بين عامي 1977 و1980 بإنشاء 342 مبنى وإعادة تمويل 98 مبنى بتكلفة بلغت مليار و524 مليون درهم· وبتاريخ 15 أكتوبر ،1980 صدر قرار المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي بدمج مؤسسة ''أبوظبي للتسليف العمراني'' ولجنة ''الإشراف على المباني التجارية'' في دائرة حكومية جديدة باسم ''دائرة المباني التجارية''، ثم صدر في 28 أبريل 1981 القانون رقم 2 في شأن إنشاء ''إدارة المباني التجارية'' التابعة لدائرة الخدمات الاجتماعية والمباني التجارية، وحدد المرسوم الأميري رقم 7 لسنة 1981 أهداف واختصاصات الإدارة الجديدة التي عرفت منذ ذلك الوقت بـ ''لجنة خليفة''، حيث أوكل إليها الإشراف الفني والمالي والقانوني على تمويل وإعادة تمويل المباني التجارية التي تقام في إمارة أبوظبي وتمول بكفالة سمو ولي العهد ورئيس المجلس التنفيذي أو أية جهات عليا أخرى في الإمارة على نحو يحقق التطور العمراني والاقتصادي بالإمارة· وحدد المرسوم عدة اختصاصات للإدارة شملت اختيار الاستشاريين والتعاقد معهم وطرح المناقصات وترسيتها وتوقيع عقودها، وإبرام عقود الرهن بين الإدارة والمالك لضمان سداد القرض، ومتابعة تنفيذ العقود المبرمة مع المقاولين والاستشاريين حتى تسليم المبنى تسليما نهائيا، ومتابعة الصيانة في فترة الإنشاء وكذلك بعد التأجير، حتى يتم تسديد القرض وتسليم البناية للمالك، كما تنوب الإدارة عن المواطنين الحاصلين على قروض لتمويل بناياتهم أثناء فترة سريان عقد الرهن أمام جميع الجهات بما في ذلك الجهات القضائية· وأتاحت اللجنة لكل مواطن يمتلك قطعة أرض فرصة البناء عليها عبر تمويلها بكفالات مالية يصدرها صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان، وتتراوح قيمتها بين مليون إلى ثلاثة ملايين درهم بدون أية فوائد بنكية، على أن تسدد قيمة الكفالات من عائد المباني التجارية التي تتولى إدارتها والإشراف على صيانتها حتى تمام سداد قيمة كفالاتها، وقدمت اللجنة دخلا للمواطن مقداره 30% من القيمة الإيجارية للبناية أو 40% بالنسبة للفيلات على أن يتم تخصيص 10% من القيمة الإيجارية لصيانة البناية، بينما تسدد النسبة المتبقية لأصل الكفالة· واستطاع المواطنون خلال مدة زمنية تصل إلى 5 سنوات إبان ارتفاع الإيجارات السكنية أن يسددوا قيمة الكفالة، وعادت لهم بنايتهم بالكامل، وفي الفترات الزمنية التي شهدت فيه أبوظبي انخفاضا في الإيجارات سدد الملاك المواطنون الكفالات على مدار 12 سنة· ضمان اجتماعي ورصد سعادة عيد بخيت مسلم المزروعي، وكيل دائرة الخدمات الاجتماعية والمباني التجارية سابقا عضو المجلس الوطني الاتحادي، واحدا من أهم جوانب مشروع لجنة الشيخ خليفة وهو الجانب الاجتماعي، حيث يؤكد أن المشروع وفر ضمانا اجتماعيا للمواطنين لم يسبق له مثيل في أي دولة من دول العالم عن طريق تحقيق عائد مالي متجدد يدر دخلا للمواطنين من إيجارات البنايات، بالإضافة إلى أن هذا العائد يضمن استرداد قيمة الكفالات وكذلك متطلبات عمليات الصيانة، ثم يعاد استثمارها مرة أخرى ويتسع عطاؤه ليشمل عددا آخر من المواطنين في دورات إنتاجية متعاقبة، كما يحقق المشروع للمواطنين وأسرهم حياة كريمة في الحاضر والمستقبل، ويتيح لهم ادخار جزء من هذه الدخول يعاد استثماره عن طريقهم تنمية لقدراتهم ومهاراتهم في المجالات الاقتصادية والتجارية، وتنعكس آثاره في تنمية الدخل القومي وتعدد مصادره وتنوعها· وذكر عيد المزروعي، في ورقة علمية قدمها إلى ندوة ''إدارة وصيانة المجمعات السكنية'' التي عقدت في عمان خلال الفترة من 12 إلى 14 سبتمبر،1989 أن مشروع صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان الفريد من نوعه تميز بمساعدته للمواطنين في بناء الصرح العمراني الضخم في أبوظبي وخفف عنهم عناء وعبء تحمل هذا البناء بمفردهم، كما يحدث في غالبية دول العالم، حيث يقع على عاتق المواطن سواء أفراد أو مؤسسات خاصة بناء البنايات التجارية والسكنية وما توفره الدولة هو الخدمات العامة مثل الطرق والمجاري ويتحمل المواطن في تلك الدول على كاهله كل مصاريف البناء بما فيها من أعباء مالية وفوائد بنكية تصل إلى 18% سنويا، ناهيك عن الضرائب، الأمر الذي يحد من إمكانياته ويجعل نمو المدن والعمران في تلك الدول بطيئا· توزيع أفضل للثروة كشف الدكتور محمد الزعفراني، الخبير الاقتصادي، أن مشروع صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان للمباني التجارية نجح في توزيع الثروة في مجال الملكية العقارية، وتميزت به أبوظبي مقارنة بتوزيع الثروة في أميركا وبريطانيا· وأعد الزعفراني دراسة علمية تزيد صفحاتها عن 300 صفحة واستخدم فيها المنحنى الاقتصادي العالمي الشهير ''لونز'' المعروف بخط ''العدالة المطلق'' لبيان درجة التفاوت في توزيع الملكية في كل من أبوظبي وأميركا وبريطانيا· وناقشت الدراسة كيفية توزيع كفالات البنايات والفلل على المواطنين المستفيدين وتحديد نسبة التركز في توزيع الكفالات، وخلصت الدراسة إلى أن توزيع الكفالات يقترب إلى حد بعيد من خط ''العدالة المطلق''، وأن نسبة التركز تقترب من الصفر عكس ماهو موجود في بريطانيا وأميركا· ونجح المشروع في حل معضلة كبيرة تعاني منها الدول سريعة النمو، والتي تعتمد بصورة كبيرة على العمالة الوافدة بشتى تخصصاتها، وهي معضلة توفير السكن الصحي الملائم لها وتوفير سبل الحياة الكريمة لقاطنيها، الأمر الذي أشعر الوافدين بالثقة والراحة والطمأنينة وانعكس ذلك إيجابيا في ارتفاع قدرتهم على دفع عجلة التنمية الاقتصادية في الإمارة بقوة إلى الأمام· ووفر المشروع السكن وفق خطط مدروسة تلبي احتياجات طلب المواطنين والوافدين معا على الوحدات السكنية باختلاف درجاتها ومستوياتها، كما ساهم مساهمة فعالة في تحقيق التوازن بين العرض والطلب، وعمل على أن تكون مستويات الإيجارات للوحدات السكنية المختلفة في نطاق دخول المستأجرين، وحقق المشروع هذه الغاية بتخفيض تكلفة البناء من ناحية، وعدم تحميل الأموال المستثمرة في المشروع بأي فوائد، بالإضافة إلى توفير مصروفات إدارة المشروع سواء في فترة الإنشاء والتشغيل· وتكشف دراسة أخرى، أعدها سعيد حوفان المنصوري، وكيل الدائرة السابق، عن أثر إيجابي آخر للمشروع تمثل في تخفيض القيمة الإيجارية للوحدات السكنية، فيذكر أن مستويات الإيجارات في الفترة السابقة لعام 1984 بلغت ضعف مستوياتها بعد بدء عمل المشروع، ويرجع هذا بصفة أساسية إلى أن مشروعات الإسكان كانت تمول بصفة أساسية اعتمادا على القروض المصرفية، وتراوح معدل الفائدة بين 18% و22%، وانعكس هذا على معدلات الإيجار بشكل سلبي· وساهم مشروع اللجنة مساهمة فعالة في تنظيم مراحل العمل بمشروعات البنية الأساسية من كهرباء وشبكات للصرف الصحي وطرق وخدمات بريد واتصالات وخدمات تعليمية وصحية وأمنية وتسويقية في المناطق والتجمعات السكنية المختلفة، كما عمل على ضمان النمو المتوازن لهذه الخدمات وأنشطتها وباقي الاحتياجات اللازمة للبنية الأساسية، ولم تظهر أي اختناقات أو نقص في الخدمات المطلوبة، إذ حرص المشروع على أن تفي الطاقة الاستيعابية للمرافق الأساسية بالاحتياجات المتكافئة للتجمعات السكنية· استقرار السوق بفضل ''إدارة المباني التجارية'' عاش سوق الإيجارات مرحلة استقرار على مدار عشرين عاما من 1984 إلى ،2004 حيث توفر المعروض من الوحدات السكنية للوافدين بفضل مشاريع الأبراج الشاهقة التي شيدتها الإدارة خلال هذه الفترة وبلغ عددها 2996 برجا سكنيا يحتوي على 57 ألف و265 وحدة سكنية، وبلغت موجة العمران أقصاها خلال الفترة من 1996 إلى ،1998 حيث تم تشييد 750 برجا تحتوي على 17 ألف و374 وحدة سكنية، وخلال هذه الفترة خاصة منتصف الثمانينات شهد السوق زيادة في المعروض أدى، كما يقول سعادة ضاحي السويدي، الوكيل المساعد بالإدارة للشؤون المالية والإدارية بإدارة المباني التجارية، في تصريحات إلى ''الاتحاد''، إلى عرض الإدارة والملاك المواطنين تأجير بناياتهم مؤثثة بالكامل بنفس القيمة الإيجارية للسوق وكانت القيمة الإيجارية يومذاك 35 ألف درهم لشقة غرفتين وصالة· لكن مع نهاية عام 2004 بدأت بواكير أزمة النقص الحاد الحالية في السكن في أبوظبي، حيث تزايدت بصورة كبيرة أعداد الوافدين القادمين إلى أبوظبي للعمل في المشاريع العقارية والصناعية والاقتصادية العملاقة التى طرحتها إمارة أبوظبي وأسست لانفتاح اقتصادي كبير ومستقبل واعد للإمارة، ولم تواكب هذه الزيادة السكانية مشاريع سكنية جديدة بل انخفض عدد المشاريع التي نفذتها ''إدارة المباني التجارية'' خلال السنوات الثلاث التالية إلى 23 مشروعا ضمت 213 وحدة، علما بأن غالبية هذه المشاريع كانت عبارة عن فيلات لسكن المواطنين· وظهرت أزمة السكن بصورة جلية منتصف 2005 وأوائل ،2006 وساهم فيها قرار تعميم ''كتاب المالك'' الذي أصدرته الإدارة، وأعطت فيه الصلاحية الكاملة للملاك لتحديد قيمة إيجارات بناياتهم التى تديرها الإدارة، وبدأ غالبية الملاك بدعم من مكاتب العقارات التى سمح لها بالعمل رسميا لأول مرة 2005 في استغلال حاجة الوافدين الملحة للسكن بسبب ندرة المعروض من الوحدات مع زيادة الطلب عليها، الأمر الذي أدى إلى رفع إيجارات الوحدات السكنية بنسبة تراوحت بين 100% و300%، وشهد السوق حالة عدم استقرار أدت إلى ظاهرة ''خلو الرجل''، واضطر الراغب في السكن إلى دفع خلو رجل يصل إلى قيمة الإيجار السنوي (40 ألف درهم) في مناطق مثل الخالدية والنادي السياحي· وتدخلت إدارة المباني التجارية، فألغت العمل بكتاب المالك وحظرت تنازل المستأجر للوحدة التي يسكن فيها لغيره، ثم صدر قانون الإيجارات الجديد نهاية عام 2006 ليكبح الزيادات غير المعقولة للإيجارات ويحددها بنسبة 7% سنويا· ومع التزام الإدارة بتنفيذ الزيادة القانونية للإيجارات وتأجير العديد من البنايات الخاصة التي يديرها مواطنون بزيادات مبالغ فيها وغير قانونية، بدأت أعداد كبيرة من الملاك المواطنين في تقديم طلبات لإدارة المباني التجارية حتى يتسنى لهم إدارة بناياتهم سواء عن طريقهم شخصيا أو بواسطة أحد مكاتب العقارات أو البنوك أو المستثمرين· 3001 بناية يشير سعادة ضاحي السويدي إلى أنه وفقا لآخر إحصائية للإدارة، بلغ عدد البنايات التي انتقلت إدراتها من الإدارة 4389 بناية تضم 51 الف و942 وحدة سكنية، وتقلص عدد البنايات التي تديرها الإدارة إلى 3001 بناية تضم 48 ألف و323 وحدة سكنية وهو مايمثل نسبة 42% من العدد الإجمالي لبنايات أبوظبي، بعد أن كانت تدير بنايات الإمارة كاملة، وكما يؤكد سعادته فإن الظاهرة في تزايد ملحوظ خلال العام الجاري، ولا يكاد يمر أسبوع، إلا وتلبي الإدارة طلبات عشرة ملاك بمنحهم حق إدارة مبانيهم· ويدافع جمعه المنصوري، مدير الإيجارات في ''إدارة المباني التجارية''، مؤكدا وقوفها القوي ضد مخالفات مكاتب العقارات والملاك والمستأجرين التي أدت إلى تفشي ظاهرة التأجير من الباطن، كما عملت الإدارة على تطبيق نظام القرعة الذي سجل حتى أمس نحو 400 ألف مشاركة على مدار 15 شهرا لتحقيق مبدأ تكافؤ الفرص بين الراغبين في السكن، علما بأن الحل الناجع لأزمة نقص السكن الحالية هي الإسراع في بناء عدد كبير من البنايات السكنية لتتلاءم مع الانطلاقة التنموية الضخمة لإمارة أبوظبي والاستفادة من تجربة إدارة المباني التجارية والحفاظ على كوادرها البشرية المتميزة· صناعات وطنية وتطلبت عمليات الإنشاء والتشييد الضخمة للبنايات الجديدة الكثير من المواد الخام ومستلزمات البناء والتي اعتمد سابقا في توفيرها على الاستيراد من الخارج، ونجح المشروع في إنشاء وتأسيس صناعات وطنية لإنتاج هذه المواد خاصة الطابوق والأسمنت والأدوات الصحية والمنتجات الخشبية والبلاستيكية لتغطية احتياجات السوق المحلي منها، كما نجحت الكثير من الصناعات في تصدير إنتاجها إلى دول خليجية وعربية عديدة، واعتمدت معظم الصناعات على خامات محلية، وفتحت المجال أمام النهضة الصناعية وتنويع مصادر الدخل القومي·