الرهونات الثانوية تهدد استقرار سوق العقارات الأميركية

فيما تعمل الحكومة الأميركية ومؤسسات الإقراض على استقرار سوق المساكن في الولايات المتحدة، أضحت الرهونات الثانوية، التي كانت تعد أحد العوامل التي ساعدت على ازدهار سوق المساكن قبل الأزمة، تلعب دوراً رئيسياً في تقويض تلك الجهود. وتعني برامج مساعدة المقترضين المحجوز عليهم حتى الآن بخفض الأقساط المستحقة على قروضهم الأولية (الرهونات العقارية الأساسية). غير أنه خلال سنوات ازدهار سوق المساكن حصل ملايين من أصحاب المنازل على قرض ثانٍ أو حتى قرض ثالث بضمان مساكنهم. وكان الكثير منها عبارة عن رهونات عقارية مزدوجة يسرت لمشتري المنازل تسديد عربون (دفعة مقدمة) أقل أو عدم دفع عربون على الإطلاق بينما استفاد آخرون من ارتفاع أسعار المنازل في ضمان خطوط الائتمان. هذه القروض الثانوية فاقمت أزمة حبس الرهن (من خلال حرمان الراهن من حق استرجاع العقار المرهون)،الأمر الذي يزيد عبئاً آخر يهدد المقترض بخسارة منزله لو لم يسدد ديونه. وحتى إذا حصل المقترضون على إعانة لتسديد قروضهم العقارية الأولية ربما تظل القروض الثانوية تلاحق أصحاب المساكن ما يزيد معه مخاطرة عدم التسديد لاحقاً. وتسعى إدارة الرئيس الأميركي باراك أوباما حالياً إلى معالجة مشكلة القروض العقارية الثانوية ضمن برنامج جريء أعلنه البيت الأبيض مؤخراً من أجل حل مشكلة حبس الرهن تلك، وهناك خطوات أخرى تشمل إلزام المقرضين بتقديم إعفاء رهني مؤقت للمقترضين العاطلين عن العمل ومنح حوافز للمقرضين من أجل تقليص أرصدة القرض المستحقة على المقترضين المدينين بمبالغ تفوق قيمة منازلهم. وبحسب تقديرات مسؤولين بالحكومة الأميركية فإنه لدى نحو 50% من المقترضين المتعسرين الأميركيين قرض عقاري ثانٍ. غير أنه بعد عام من إطلاق مسؤولين فيدراليين برنامجاً ابتدائياً لخفض الأقساط المستحقة على هذه القروض الثانوية لم يحصل صاحب مسكن واحد على أي مساعدة. فقد أعيقت الجهود من قبل مصاعب فنية والمصالح المتضاربة بين البنوك صاحبة القروض الأولى والقروض الثانوية وخشية بعض المؤسسات المالية الكبرى من تحمل خسائر أثقل بحسب خبراء اقتصاديين ومحللي المساكن. ومن ضمن البرنامج الجديد أن تضاعف الحكومة الأميركية المبلغ النقدي الذي تعطيه لمؤسسات الإقراض للتنازل عن جزء من قرض المقترض الثاني أو شطبه بكامله، إذ يقول خبراء إن العديد من هذه القروض العقارية ستكون غير ذات قيمة لو أجبر المقترضون على حبس عقاري ولذا فمن مصلحة المقرض التسوية بمبلغ أقل من كل المبلغ المستحق. وقد دفعت مشكلة الرهونات الثانوية مؤسسة “بلاك روك” التي تشرف على أصول ضخمة وتدير مليارات الدولارات من رهونات الحجز الأول إلى مطالبة المشرعين في الولايات بخطة تتيح لقضاة الإفلاس تعديل ديون المقترضين المتعثرين التي تشمل قروض المساكن، وهو ما يثير خلافات بين “بلاك روك” وكثير من قطاع الخدمات المالية الأمر الذي ساعد العام الماضي على وأد مقترح مشابه طرح أمام مجلس الشيوخ. غير أن “بلاك روك” تقول إن محاكم الإفلاس التي تتبع إرشادات جديدة يمكن أن تأخذ بعين الاعتبار كافة ديون المقترض على عكس معظم برامج تعديل القروض التي لا تتناول سوى القروض العقارية الأولى دون الثانية. وتتجسد عيوب المقاربة الراهنة في مبادرة الحكومة الأميركية في الحيلولة دون وقوع حبس الرهونات المعروفة باسم “جعل المساكن في حدود قدرات مشتريها”. ففي ظل ذلك البرنامج تحصل مؤسسات الإقراض على دفعات من الحكومة لخفض الأقساط المستحقة على القرض العقاري الأول إلى 31 في المئة من دخل المقترض. ولكن حتى بعد هذه الإعانة لا يزال المقترضون ينفقون 60% في المتوسط من دخولهم على ديونهم عموماً بما يشمل قروضهم العقارية الثانوية ومستحقات بطاقات الائتمان وأقساط السيارة بحسب بيانات وزارة الخزانة الأميركية. ويشكو المستثمرون الأميركيون أصحاب حقوق الحجز الأول على المساكن من أنهم يتحملون تبعات أزمة حبس الرهن، إذ أنه من المعتاد أن يتحمل صاحب حق الحجز الثاني الخسارة قبل الدائن صاحب حق الحجز الأول. غير أن جهود التعديل الحكومية عكست هذا الأمر. في ذلك يقول خبراء أنه إذا أريد معالجة المشكلة الراهنة ينبغي صياغة معايير جديدة يتم بموجبها استهلاك القروض الثانوية قبل تعديل القروض الأولى. عن “واشنطن بوست”