«إس آند بي جلوبال»: تحمل ملاك العقارات التجارية لـ «المضافة» منطقي

حسام عبدالنبي (دبي) يتحمل مستأجرو العقارات التجارية في النهاية ضريبة القيمة المضافة على الإيجارات، ولكن قد يكون من المنطقي ( نظراً للتراجع الحالي في ظروف السوق ) اتخاذ بعض مالكي العقارات قراراً بتحمل هذه الضريبة وبالتالي انخفاض هامش الربح، حسب سابنا جاجيتاني، محلل، تصنيفات الشركات العقارية في وكالة «إس آند بي جلوبال» للتصنيفات الائتمانية، موضحة أن العقارات التجارية (بما فيها المكاتب ومحلات التجزئة والمستودعات) تخضع لتطبيق ضريبة القيمة المضافة على الإيجارات وقيمة البيع، والخدمات، والعمولات، وتشهد هذه القطاعات منذ فترة تراجعاً في الإيجارات وفائضاً في عدد الوحدات. وقالت جاجيتاني، في تصريحات لـ «الاتحاد» إن بعض تجار التجزئة أعلنوا تحمل ضريبة القيمة المضافة على بعض المنتجات نيابة عن المستهلك، لاسيما خلال مهرجان دبي للتسوق، ولذلك نرى بأن كل من يتعرض للضغط سيتحمل ضريبة القيمة المضافة، حتى نشهد بعض الانتعاش في السوق على الأقل، متوقعة أن يكون تأثير تطبيق الضريبة على قطاع الإيجارات السكنية أقل نتيجة لأن عقود الإيجارات السكنية لا تخضع لضريبة القيمة المضافة، باستثناء خدمات التأجير والخدمات الإدارية، منوهه أن تراجع القوة الشرائية للمقيمين لا يصب في صالح القطاع. تحفظ البنوك وعن تحفظ البنوك في التمويلات العقارية، أجابت جاجيتاني، بأن البنوك أصبحت أكثر حذراً في أنشطة التمويل العقاري، كما قام المصرف المركزي بتطبيق نسبة القرض إلى القيمة وبتحديد سقفٍ للتعرض لاسم واحد وذلك للحد من المخاطر، معتبرة أن افتتاح شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية (كريدت بيرو) في العام 2015، وتطبيق قوانين الإفلاس الجديدة وتطبيق إطار رأس المال لاتفاقية بازل 3 في العام 2017 يشير إلى تزايد التحفظ لدى البنوك. وأكدت أن اللوائح المنظمة للقطاع العقاري قد تحسنت بشكل كبير منذ الانكماش الماضي، منوهة أن هذه التحسينات تشمل حسابات الضمان، واللوائح الخاصة بالمبيعات على المخطط، وتحديد سقف للزيادة في الإيجارات، وذلك بهدف وضع حد للاحتيال ولحماية المستثمرين. العقارات والنفط وفيما يخص تأثير ارتفاع أسعار النفط على أسواق العقارات في الدولة، أكدت جاجيتاني، أن ارتفاع أسعار النفط سيدوم لفترة قصيرة على الأرجح، لذلك لا نرى بأن الارتفاع الحالي في الأسعار يشكل عامل دعم لانتعاش القطاع العقاري في دبي على وجه الخصوص. وقالت إنه على الرغم من أن سعر خام برنت تجاوز 60 دولارا أميركيا منذ 27 أكتوبر 2017، ووصل إلى نحو 70 دولاراً في يناير 2018 ولكن نعتقد بأن ارتفاع الأسعار يعكس استمرار منظمة أوبك بخفض الإنتاج، وتعطل الإمدادات، والانخفاضات المؤقتة في الإنتاج، بالإضافة إلى المناخ الإيجابي في السوق بشأن الطلب، لافتة إلى أن «إس آند بي جلوبال للتصنيفات الائتمانية» تتوقع انخفاض سعر خام برنت إلى 55 دولارا للبرميل اعتباراً من العام 2019 وما بعده، ولكن يعتمد استقرار هذه الأسعار على العديد من العوامل مثل قدرة منظمة أوبك على تحقيق التوازن بين إمدادات النفط ومدى استعداد أعضاء المنظمة للالتزام بقرار خفض الإنتاج إلى ما بعد مارس 2018، ونمو إنتاج النفط الصخري في الولايات المتحدة الأميركية، وانخفاض سعر التعادل لهذا النوع من الإنتاج، إلى جانب النمو والابتكار في تكنولوجيا الطاقة المتجددة. وذكرت جاجيتاني، أن التوقعات الحالية للعقود الآجلة تبقى أعلى من 60 دولارا للبرميل حتى فبراير 2020، فيما من المتوقع أن تنخفض بعد ذلك، ما يعني أن التسليم الفوري لمشتريات النفط أكثر تكلفة من التسليم الآجل، مبينة أنه في حين أن الانتعاش الحالي في أسعار النفط يمكن أن يدوم لفترة قصيرة، إلا أن الأسعار تبقى أدنى بكثير من الأسعار التي سادت خلال الفترة ما بين 2012-2014، عندما كان سعر برميل خام برنت يتجاوز 100 دولار للبرميل وكانت نسبة الارتفاع في أسعار العقارات حوالي 10% سنوياً. وأشارت جاجيتاني، إلى أنه علاوة على ذلك، لا يعتمد اقتصاد دبي اليوم على النفط بنفس القدر الذي اعتاد عليه سابقاً إذ تمثل إيرادات نفط دبي نحو 6% من إجمالي الإيرادات المتوقعة للسنة المالية 2018، وهذا يُظهر مدى نجاح دبي في تنويع إيراداتها بعيداً عن النفط، منبهة أن انخفاض أسعار النفط قد يؤدي بشكل غير مباشر إلى إضعاف القوة الشرائية للمقيمين، وإلى تراجع رغبة المستثمرين في الاستثمار في المنطقة، وإلى تباطؤ الأنشطة التجارية للشركات غير النفطية. أداء القطاعات ورداً على سؤال عن أداء القطاعات العقارية، أجابت جاجيتاني، أنه من المرجح أن يشكل تسليم الوحدات السكنية الجديدة ضغطاً كبيراً على الأسعار والإيجارات، مستندة في ذلك إلى تقرير لشركة «جونز لانغ لاسال» للعام 2017 يشير إلى أن المعروض من الوحدات السكنية المخطط لها سيرتفع بنحو 9% في العام 2018 و7% في العام 2019، موضحة أن نسبة الإنجاز الفعلي بلغت نحو 40% من التوقعات التاريخية لجونز لانغ لاسال بسبب تأخر المطورين في التسليم، ومع اقتراب موعد معرض إكسبو، نتوقع بأن يقوم المطورون بتسريع وتيرة التسليم، وبأن ترتفع نسب الإنجاز الفعلي. ووفقاً لـ جاجيتاني، فقد ارتفعت المبيعات على المخطط بشكل كبير خلال الثلاثة إلى الأربعة أعوام السابقة، وقد مثلت هذه المبيعات أكثر من 70% من إجمالي المعاملات التي تم إنجازها خلال العام 2017 نتيجةً لقيام المطورين بتقديم خطط سداد ميسرة، أو بطرح وحدات بمساحات أصغر مما يعني توفير وحدات بأسعار معقولة، أو طرح وحدات بأسعار منطقية نسبياً في المواقع التي لا تزال قيد التطوير في دبي، مشيرة إلى أن بيع العقارات على المخطط يعني أن المستثمر العقاري هو الممول الفعلي لأعمال البناء، لكن تسهيل شروط الدفع وانخفاض الأسعار سيضغط بالنهاية على الميزانيات العمومية وعلى ربحية المطورين. وقالت إنه بالرغم من افتتاح عدد من الوجهات ومراكز التسوق الجديدة في دبي وتحسين جاذبيتها كمقصد سياحي، فقد كان هناك تراجع طفيف من حيث طول مدة الإقامة الفندقية، حيث تراجعت إلى 3.5 ليلة في العام 2017 من 3.6 في العام 2016، وفقاً لدائرة السياحة والتسوق التجاري بدبي. وأضافت أن الفنادق تواصل خفض متوسط الأسعار اليومية لكي تحافظ على نسب عالية من الإشغال، نظراً لارتفاع العرض بنسبة 4% في العام 2017، منوهه أنه وفقاً لتقرير دائرة السياحة والتسوق التجاري بدبي، كان متوسط الأسعار اليومية قد تراجع بنحو 4% بينما حافظت نسبة الإشغال على استقرارها عند 78% (78% في العام 2016).وتوقعت جاجيتاني، الانتهاء من إنجاز العديد من الغرف الفندقية الجديدة قبل معرض إكسبو 2020، لاسيما الفنادق من الدرجة المتوسطة، مرجحة أن يظل قطاع الضيافة تحت الضغط نتيجةً لارتفاع المنافسة والضغط على الربحية. وأفادت محلل، تصنيفات الشركات العقارية في وكالة «إس آند بي جلوبال» للتصنيفات الائتمانية، بأن توقعات الوكالة تظهر أن أنشطة الشركات ستبقى خافتة خلال معظم العامين 2018 و2019، مما يعكس انخفاض أسعار النفط والقضايا الجيوسياسية. وذكرت أن متوسط إيجارات المكاتب يبدو قد بلغ ذروة انخفاضه، حيث من المرجح أن يحافظ على استقراره عند هذا المستوى نظراً للتوقعات بإنجاز عدد محدود من وحدات المكاتب، متوقعة أن يستمر هذا التوجه في قطاع المكاتب حيث لا تزال الفجوة في الإيجارات مستمرة وذلك نتيجةً للفارق الكبير في الإيجارات ما بين العقارات المصنفة «درجة A» والعقارات الواقعة في باقي الأماكن.