ارتفاع العوائد ينعش الاستثمار بالبنايات السكنية في أبوظبي

سيد الحجار (أبوظبي) - يتزايد الطلب الاستثماري على البنايات السكنية في أبوظبي منذ أشهر، مع تحسن العوائد المتأتية من الإيجارات، وانتعاش سوق العقارات، في ظل التوسع الاقتصادي المصحوب بنمو سكاني. وأدى إلغاء سقف الزيادة السنوية على عقود الإيجار بأبوظبي منذ نوفمبر الماضي، والتي كانت محددة بـ 5%، إلى استقطاب شريحة أكبر من المستثمرين سواء في القطاع السكني أو التجاري، للاستفادة من ازدهار القطاع. وقال عاملون في القطاع العقاري لـ(الاتحاد): «إن بعض البنايات السكنية التي كانت مطروحة للبيع قبل صدور قرار إلغاء الزيادة السنوية، كان يصعب تسويقها، في ظل انخفاض دخلها السنوي». لكنْ القرار شجع كثيراً من المستثمرين على التوجه لشراء هذه البنايات، مع إمكانية زيادة الدخل السنوي، وتعديل العقود القديمة منخفضة القيمة، بما يساهم في زيادة العائدة الاستثماري. وأشار رمضان يوسف، المدير العام لشركة زووم العقارية، إلى وجود نشاط ملحوظ في تداولات البنايات بأبوظبي مؤخراً، بعد السماح بزيادة أسعار الإيجارات من دون التقيد بنسبة الـ 5%، مؤكداً أن أي بناية يتم طرحها بالسوق، يتسابق عليها كثير من المستثمرين، فيما كان يصعب تسويق هذه البنايات سابقاً. وأضاف أن المستثمر قد يقدم على شراء بناية يقدر دخلها السنوي بنحو 6 أو 7%، نظراً لإمكانية زيادة سعر الإيجار، بما يزيد الدخل السنوي إلى 10%، موضحاً أن إحدى البنايات التي تتألف من 9 طوابق بمنطقة النادي السياحي، والتي يصل دخلها السنوي إلى 3,3 مليون درهم، بيعت مؤخراً بقيمة 38 مليون درهم، إذ تمت زيادة الدخل إلى 3,9 مليون درهم، بما يزيد على 10% من قيمة البناية. وأشار سلطان المعمري، مدير شركة ايليت بزنس زون للاستثمارات، إلى ارتفاع أسعار البنايات المعروضة للبيع في أبوظبي مع زيادة أسعار الإيجارات مؤخراً، موضحاً أن بعض البنايات شهدت ارتفاعاً في أسعار الشقق بنسبة وصلت إلى 100%. وقال المعمري: «قرر مالك إحدى البنايات بوسط أبوظبي مؤخراً رفع سعر إيجار الشقق المؤلفة من غرفتين وصالة بالبناية من 65 إلى 120 ألف درهم سنوياً، وهو ما ينعكس على سعر البناية». وأشار حمدان الشامسي، رئيس مجلس إدارة شركة سيدني للعقارات والوساطة التجارية، إلى أن سوق الإيجارات يشهد حالة من الترقب حالياً، في ظل توجه ملاك لزيادة أسعار الإيجارات. وعلى الرغم من ارتفاع الطلب على الاستثمار في البنايات السكنية، إلا أنه يصعب تعميم مثل هذه الحالات بالسوق، في ظل عدم إمكانية زيادة أسعار بعض الوحدات السكنية غير المتميزة، بحسب الشامسي. تعديل العقود بدوره، قال أحمد الحمادي، رئيس مجلس إدارة شركة الممزر العقارية، إن إمكانية تعديل قيمة عقود الإيجار شجعت بعض المستثمرين على التوجه لشراء البنايات السكنية، لاسيما في ظل حالة الترقب لارتفاع أسعار الإيجارات بالعاصمة خلال الفترة المقبلة. لكنه استدرك بالقول إن بعض الملاك قد لا يستطيعون زيادة أسعار الوحدات السكنية في بعض البنايات. وأشار الحمادي إلى اهتمام المستثمرين بدراسة السوق، ومستقبل الأسعار قبل شراء البنايات السكنية، لاسيما في ظل توافر المعروض بالسوق، ما قد يدفع مستأجرين لعدم قبول زيادة القيمة الإيجارية، والبحث عن بدائل. ولفت الحمادي إلى أن القرار الخاص بإلغاء الزيادة السنوية الإيجارية أعطى للمالك الحق في عدم تجديد العقد، وبالتالي فإن بعض المستثمرين قد يتجهون لإخلاء البناية السكنية فور شرائها، وإعادة تجديدها، لطرحها بالسوق بأسعار جديدة. وارتفعت أسعار الإيجارات في أبوظبي بنسبة 16% خلال عام 2013، مع نمو أقوى خلال الربع الأخير بنسبة 9%، وذلك بحسب تقرير صادر حديثا عن شركة الاستشارات العقارية العالمية «سي بي آر إي». وقال مات غرين، رئيس بحوث واستشارات الإمارات في سي بي آر إي الشرق الأوسط: «على الرغم من عودة النمو في أبوظبي، لا تزال السوق تعاني تفاوت الأداء حسب المواقع، وعمر العقار». توافر التمويل من ناحية أخرى، قال حمدان الخوري مدير شركة سينيرز العقارية إنه «على الرغم من التحسن النسبي في الطلب على شراء البنايات السكنية بأبوظبي، إلا أن عدم توافر التمويل يعيق الكثير من الفرص الاستثمارية بالسوق». وأوضح أن أسعار البنايات في أبوظبي تتسم بالارتفاع، إذ تزيد أحياناً على 40 مليون درهم، وهو ما يتطلب ضرورة توفير التمويل البنكي. وذكر الخوري أن أسعار البنايات تتحدد بناء على عدد الطوابق والشقق المتوافرة بالبناية، وبالتالي الدخل السنوي، موضحاً أن أغلب المستثمرين يفضلون أن يصل الدخل السنوي إلى 10% من القيمة الإجمالية للبناية، بما يضمن استرداد قيمة الأصول خلال 10 سنوات، إلا أنه يصعب تحقيق ذلك على أرض الواقع، حيث إن أغلب البنايات لا يزيد دخلها السنوي على 7% أو 8% من القيمة الكلية. وقال: «يتم حالياً عرض بناية سكنية للبيع بمنطقة النادي السياحي، تتألف من 17 طابقاً، دخلها السنوي 6,6 مليون درهم، بسعر 75 مليون درهم، كما تعرض بناية بمنطقة المصفح دخلها السنوي 460 ألف درهم سنوياً، بسعر 8 ملايين درهم». وأشار خوري إلى أن عدم وضوح القانون الصادر مؤخر بشأن إلغاء الزيادة السنوية الإيجارية يعيق اتخاذ القرار الاستثماري. وأوضح أن بعض الشركات التي تتولى إدارة العقارات في أبوظبي والتابعة للبنوك، ترفض زيادة سعر الإيجار بأكثر من 5%، على الرغم من صدور قرار رسمي بترك الأسعار للعرض والطلب، وهو ما يعكس حالة الغموض بالسوق، ويدفع بعض المستثمرين للتريث في اتخاذ أي قرار استثماري بالبنايات السكنية. نشاط السوق إلى ذلك، قال رمضان يوسف: «إن السوق العقارية بوجه عام تشهد حالة من النشاط منذ مطلع العام الحالي، مقارنة بالعام الماضي، لاسيما بسوق البنايات السكنية، والتي كان يصعب تسويقها في ظل انخفاض العائدات الإيجارية بها». وبين يوسف أن بعض البنايات السكنية بالعاصمة يتم عرضها للبيع بأسعار مرتفعة، على الرغم من انخفاض العوائد المالية، موضحاً أن ذلك كان يمثل العقبة الرئيسة أمام المشترين قبل القرار الأخير الخاص بإلغاء سقف الزيادة السنوية. وقال: «على سبيل المثال فإن البناية التي يصل دخلها السنوي إلى 3 ملايين درهم، وتعرض للبيع بسعر 40 مليون درهم، قد يقبل على شرائها أحد المستثمرين، لقدرته على زيادة الدخل السنوي إلى 4 ملايين درهم، وهو ما كان يصعب تحقيقه قبل ترك أسعار الإيجارات للعرض والطلب، وإلغاء سقف الزيادة السنوية». وأشار يوسف إلى أن الدورة الأخيرة من مزاد أبوظبي العقاري التي تم تنظيمها خلال شهر يناير الماضي، أظهرت ارتفاع الطلب على البنايات السكنية بأبوظبي. فقد تم بيع عدد من البنايات بأسعار مرتفعة، وسط منافسة قوية بين المتزايدين. وشهد المزاد بيع بناية بشارع المطار بسعر 54,2 مليون درهم، بعد عرضها في بداية المزاد للبيع بسعر 50 مليون درهم، وتتألف البناية من 15 طابقاً، وتضم 30 شقة سكنية ذات 3 غرف ومجلس وغرفة خادمة، إضافة إلى طابق أرضي، يضم محلين تجاريين وميزاناً مكوناً من مكاتب. كما شهد المزاد عرض بناية بمنطقة النادي السياحي للبيع بسعر 47,08 مليون درهم، لتؤدي المنافسة القوية بين المتزايدين، إلي ارتفاع سعر البناية بنسبة 17% إلي 55 مليون درهم، وتتألف البناية من دور أرضي، يضم محال تجارية وميزانين وطابق مكاتب و17 طابقاً، يضم كل طابق منها 3 شقق سكنية ذات غرقتين و3 غرف. وأدت المنافسة القوية إلى ارتفاع سعر بناية تقع بين شارعي المطار والمرور بنسبة 72%، من 12,2 إلى 21 مليون درهم، وتوجد البناية على زاوية 3 شوارع، وتتألف من دور أرضي، يضم محلين تجاريين وميزانين و4 طوابق، يضم كل منها 4 شقق ذات غرفتين، إضافة إلى بنت هاوس مكون من شقتين. وفي مدينة محمد بن زايد بيعت بناية تجارية مؤلفة من دور أرضي، يضم محلاً تجارياً، و3 طوابق، تضم كل منها 4 شقق ذات غرفتين، بسعر 9,35 مليون درهم، بعد عرضها للبيع بسعر 7,5 مليون درهم. وفي مدينة العين ارتفع سعر بناية تجارية بنسبة 40% إلى 14,3 مليون درهم، بعد عرضها بالمزاد بقيمة 10 ملايين درهم.