3 مايو 2008 01:10
أكد متعاملون في قطاع التطوير العقاري أن الوسطاء والسماسرة يسيطرون على مبيعات 70% إلى 85% من الوحدات العقارية في الدولة، مشيرين إلى أن دور الوسطاء يبرز من كونهم حلقة الوصل الوحيدة بين المطورين العقاريين والمشترين للوحدات السكنية·
وحذر هؤلاء من أن سيطرة وسطاء يمكن ان تساهم في تفاقم أسعار العقارات بصورة اكبر خلال المرحلة المقبلة، لافتين إلى أن هذا الأمر يمكن أن يؤدي إلى اتفاق عدد من الوسطاء على مطور ما، والحيلولة دون بيع وحداته السكنية·
وتطبق بعض إمارات الدولة ومنها دبي قوانين لا تسمح من خلالها للمطورين ببيع وحداته بصورة مباشرة، مما أسهم في تعزيز دور الوسطاء وسيطرتهم على السوق·
غير أن آراء مطورين عقاريين تختلف بشأن دور الوسطاء في تحديد الأسعار، مشيرين إلى أن ارتفاع الأسعار يرجع إلى عوامل عديدة تتعلق زيادة تكاليف البناء ومعدلات العرض والطلب وآليات السوق مع دور ''محدود'' للوسطاء·
فيما يرى آخرون، أن الوسطاء العقاريين هم ''المتحكمون'' في الأسعار من حيث تحديد سقف الوحدات المطروحة للمكلية الحرة، بل يصل بعضهم إلى فرض زيادات مبالغ فيها عن الأسعار الخاصة من جانب المطور·
وتشير مصادر أخرى، إلى أن اتهام الوسطاء بالسيطرة على الأسعار أو السوق أمر مبالغ فيه وإن كانوا هم اللاعبون الرئيسيون في التسويق العقاري لكافة المنتجات السكنية والتجارية، والذين يقومون بعمليات البيع لما يفوق 80% من الوحدات المطروحة للبيع·
وأكدت المصادر نفسها أن قطاع الوساطة العقارية أصبح أكثر شفافية وتحت سيطرة الأجهزة الحكومية، خاصة في دبي بعد إقرار العديد من القوانين المنظمة للقطاع تحت اشراف هيئة التنظيم العقاري ولفت المتابعون للسوق إلى أن الوضع أصبح أكثر تنظيماً عن ذي قبل·
ويقول محمد نمر الرئيس التنفيذي لشركة ''ماج'' العقارية: تجربتنا في السوق العقاري في دبي على مدى السنوات الماضية تؤكد أن الوسيط العقاري هو صاحب الكلمة الأولى في عمليات البيع وليس المطور، والذي يلجأ إلى إبرام عقود شراكة مع شركات الوساطة للقيام بعمليات البيع لأنه يدرك سلفاً أنه لن يستطيع أن يدخل السوق منفرداً وإلا سيقع تحت رحمة وسطوة الوسيط·
ويشير إلى أن القوانين المعمول بها في دبي حالياً لا تسمح للمطور العقاري بالبيع المباشر لوحدات مشروعاته العقارية، فالقانون حدد مهام كل شركة، بحيث يعمل المطور في قطاعه ولا يسمح له بالعمل في قطاع آخر، كما لا يسمح لوسيط وشركات التسويق بالعمل في غير قطاعاتها، وأصبح لزاماً على شركات التطوير العقاري الحصول على رخصة لشركة مستقلة متخصصة في البيع، إذا ما رغبت في بيع وحداتها مباشرة للجمهور·
ويرى نمر بأن الوسطاء العقاريين يسيطرون على 70% إن لم يكن 85% من حركة البيع والتداول العقاري في السوق وتصل درجة السيطرة وفقاً لما يقوله نمر إلى إمكانية اتفاق الوسطاء على مطور ما، والحيلولة دون بيع وحداتهم·
ويوضح محمد نمر بأن ذلك يعكس الدور الذي يلعبه الوسيط، بل يمكن أن يكون لهم دور في تحديد الأسعار للوحدات العقارية لمرحلة ما بعد سعر المطور·
ويشير رئيس شركة ''ماج'' إلى أنه بالرغم من كل ذلك فقد تغير السوق العقاري وأصبح ''الزبون'' أكثر وعياً وإدراكاً ودراية بالسوق وسياسة البيع والشراء ولم يعد ''فريسة'' لأي طرف في المنظومة العقارية بما في ذلك الوسيط، لافتاً إلى أن الزبون يسأل كثيراً حول قضايا لم تكن مطروحة من قبل من بينها اسم المطور والاستشاري والمقاول ويدقق في بنود العقود بل هناك من يشتري بعد استشارة من قبل المحامين·
ويؤكد أن دور الوسطاء في تسويق عمليات البيع للوحدات العقارية السكنية منها والإدارية، وحصد الحصة الأكبر منه لا يستثني شركة عن أخرى، مشيرا إلى ان مبيعات 60% من شركات التطوير العقاري الكبرى تتم عبر الوسطاء·
ويقول بشير الشمار المدير في شركة الرفاه للوساطة العقارية إن الكثير من المطورين يتحاملون على الوسيط ويحملونه مسؤوليات ومشاكل ليس له طرف فيها بما في ذلك ارتفاع الأسعار·
وقال: لقد أصبح الوسطاء العقاريين بمثابة العجلة التي تقود منظومة المبيعات العقارية ودورهم ديناميكي وأساسي في عمليات البيع والسوق ولا يمكن الاستغناء عنهم، حيث يتجاوز عدد الوسطاء العقاريين كأفراد في دبي فقط لأكثر من 2300 وسيط يعملون في نحو 200 شركة ويتضاعف هذا الرقم على مستوى الدولة·
وأضاف مثل هذا الحجم يؤكد الأهمية النسبية للوسطاء فعمليات البيع للمنتج العقاري والقيام بخدمات متعددة الجوانب للمطورين العقاريين وللمستثمرين· ونفى أن يكون للوسطاء دور في رفع الأسعار، لافتاً إلى أن تحديد السعر يتم وفق سياسة العرض والطلب وموقع المشروع وتوقيت البيع والسعر المعادل في منطقة الوحدة السكنية أو التجارية ومستوى المشروع، إضافة إلى معايير أخرى تتعلق بالمطور وسابق خبرته في القطاع العقاري·
ويشير الشمار إلى أن ارتفاع أسعار العقارات مردها عوامل كثيرة وليس للوسطاء دور فيها بينها ارتفاع التكاليف الناجمة عن ارتفاع أسعار المواد الخام ونمو الطلب مقابل العرض وأمور أخرى ليس بالضرورة من بينها طمع الوسطاء والذي لا يمكن أن ننفيها في مطلقه·
ديناميكية القطاع
يرى رئيس داماك حسين سجواني أن القطاع العقاري تطور بشكل كبير في السنوات الأخيرة وأصبح أكثر ديناميكية من أي وقت سابق ووجود الوسطاء هو أحد أركان هذا القطاع·
ويضيف أننا ''لا نتحدث عن عدد محدود من المطورين العقاريين كما كان الوضع من قبل والذي كان يدور حول عدد ربما لا يتجاوز أصابع اليد الواحدة، بل إن الوضع الراهن يضم ما بين 150 إلى 200 مطور عقاري ومئات الوسطاء الذين يخدمون هذا القطاع ويتكاملون معه، وبالتالي فإن تكامل هذه المنظومة مع مفردات المنتج العقاري أمر هام حتى نصل إلى الشكل الأنسب لواحد من أهم القطاعات الاقتصادية في الدولة وأكثرها ديناميكية''·
ويقول سجواني إن تحكم الوسطاء في السوق قد يكون قائم في السنوات السابقة غير أن تطور السوق والوصول إلى نظام تحكمه آليات وقوانين حد من أي دور غير طبيعي للوسطاء، كما أن الدخلاء والمستغلين لم يعد لهم مكان في ظل قوانين وهيئات حكومية مثل مؤسسة التنظيم العقاري في دبي التي تتولى الإشراف والتنفيذ والتنظيم والمتابعة لهذا القطاع·
ويرى رئيس داماك القابضة أن تحديد السعر للوحدات العقارية لا يمكن أن يكون الوسيط هو اللاعب الرئيسي والوحيد فيه، بل إن المطور العقاري هو الذي يحدد مستوى السعر وفقاً لمستوى المنتج العقاري الذي يقدمه، كما ان كان للوسطاء دور في عمليات البيع·
وأضاف أن ارتفاع الأسعار للوحدات العقارية لا دخل للوسيط فيها، بل ان هذا يرجع إلى عوامل أخرى تماماً على رأسها الارتفاع في التكاليف الناجمة عن ارتفاع المواد الخام لأسباب ومتغيرات عالمية، إضافة إلى استمرار حجم الطلب على المنتج العقاري، والدليل على ذلك أن معظم المشروعات العقارية يتم بيعها خلال الساعات الأولى لإطلاقها وهي ما تزال مشروعات على الورق·
ويقول إن هذا أحد أهم عوامل ارتفاع الأسعار، حيث إن نمو الطلب يترتب عليه تغيرات في الأسعار يستفيد منها كل أطراف العملية العقارية بما فيهم المشتري ذاته والمطور والوسطاء وإن اختلفت النسب وفقاً لمعدلات ارتفاع التكاليف·
ويرى: إن الوسيط يلعب دورا محدودا في تحديد السعر وارتفاعه للوحدة العقارية، غير انه أشار إلى دوره البارز في عمليات البيع، مؤكدا ان الحصة التي يسيطر عليها تختلف من شركة إلى أخرى، وقال تتيبع'' داماك'' سياسة تقوم على البيع المباشر للمشترين ومشتري العقارات، ونقوم بالدور الأكبر في هذا في الوقت الذي نتعاقد فيه مع وسطاء لبيع وحدات مشروعاتنا، لافتاً إلى أن عمليات إعادة البيع تتم عبر مراكز مبيعاتنا أو عبر الوسطاء·
الشركات الصغيرة والمتوسطة
يشير راشد فهد الدوسري مدير المبيعات في شركة تريدرز العقارية إلى أن شركات التطوير العقاري المتوسطة والصغيرة تعتمد في بيع وحدات مشروعاتها على الوسطاء العقاريين تفادياً لأعباء وتكاليف وجود فريق خاص بالمبيعات ولإسناد هذه المهمة للمتخصصين وذوي الخبرة·
ويقول الدوسري إن عمليات البيع للعقارات لمشروعات هذه الشركات تتم عبر الوسطاء تصل إلى 100%، بينما الشركات الكبيرة للتطوير العقاري لديها شركات متخصصة للبيع وهذا ما تنفذه شركات مثل اعمار ودبي العقارية ونخيل وغيرها من الشركات الخاصة الكبرى والتي لديها إمكانيات لا تتوفر لدى الشركات الصغيرة·
ويشير راشد فهد الدوسري إلى أن العلاقة بين المطور والوسيط أصبحت أكثر تنظيماً مما كان عليه الوضع من قبل، حيث تكاد تكون سيطرة الوسيط على المنتج العقاري في مرحلة البيع قد قلت كثيراً نظراً لقيام المطورين العقاريين بإبرام عقود واضحة ومحددة، بما في ذلك نسب الربحية والعملات الأمر الذي يحول دون استغلال في عمليات التسعير·
ويستبعد رجل الأعمال عبدالله بالعبيدة رئيس مجموعة بالعبيدة تحكم الوسطاء في أسعار العقارات في مرحلة الإطلاق الأولى من المطور؛ نظراً لأن هذا الأمر مرتبط ومحكوم بالتزامات بين الطرفين المطور من جانب والوسيط من جانب آخر، في الوقت الذي يحرص فيه المطور على تعزيز ثقته في السوق·
ويقول: إن دور الوسطاء من خلال التجارب العملية أكثر سيطرة في مراحل البيع الثانية والثالثة للوحدات العقارية بين المستثمرين الأفراد، فدور الوسيط هنا رئيسي ومحوري وأساسي في عمليات البيع، نظراً لأن طرفي العقد في عملية البيع بحاجة إلى حلقة وصل فيما بينهما·
ويرى عبدالله بالعبيدة أن هذه المرحلة من عمليات البيع بحاجة إلى تنظيم وضوابط، مع الأخذ في الاعتبار السياسات الاقتصادية التي تنتهجها الدولة والتي تقوم على العرض والطلب وفي ذات الوقت مراعاة الحد من أي فوضى في السوق·
المصدر: دبي
عدد اليوم
