يظل شراء الوحدات السكنية سواء بغرض السكن أو الاستثمار أحد التوجهات الرئيسة لكثير من العملاء، فور توافر فائض الأموال لديهم، أو توافر التمويل المطلوب، لاسيما مع تراجع المخاطر المالية بالقطاع العقاري مقارنة بفرص استثمارية أخرى، فضلاً عما يحققه شراء العقار من الاستقرار الاجتماعي للعائلات.
ويرفع كثير من العملاء شعار «العقار يمرض ولا يموت» لتأكيد جدوى الاستثمار العقاري، باعتبار أن السوق قد يمر بمراحل تباطؤ أو استقرار، إلا أنه سرعان ما يعاود الصعود، في دورات متوالية.
كما يظل تملك المسكن أحد المطالب الأساسية للكثيرين، لضمان تحقيق الاستقرار الأسري.
وبحسب مسؤولين بالقطاع العقاري في أبوظبي ومتعاملين بالسوق، فإن هناك عوامل تشجع العملاء على شراء الوحدات السكنية في أبوظبي تتعلق بالأسعار التنافسية والعائد الاستثماري المرتفع، فضلاً عن تنوع المشاريع والعقارات المعروضة بالإمارة، في مواقع مختلفة، وتميزها من حيث المواصفات والخدمات والموقع، وبما يحقق مطالب معظم العملاء.
كما تعد الأوضاع الاقتصادية المستقرة بالدولة أحد العوامل الرئيسة التي تشجع المقيمين على الاستقرار بالإمارات وشراء العقارات بها.
ورصدت «الاتحاد» نحو 12 سبباً تشجع العملاء على شراء الوحدات السكنية في أبوظبي، سواء بغرض السكن أو الاستثمار.
1- تراجع الأسعار
أسهم تراجع أسعار العقارات في أبوظبي خلال الأشهر الأخيرة في توافر وحدات سكنية بأسعار تنافسية، ما يشجع الكثير من العملاء على شراء العقارات.
وقال سامح مهتدي الرئيس التنفيذي لشركة بلووم العقارية، إن أسعار العقارات في أبوظبي مناسبة لشريحة كبيرة من المستثمرين، حيث تتوافر أسعار تنافسية لوحدات فاخرة وفي مواقع متميزة، مثل مشاريع «بلووم» في جزيرة السعديات، فضلا عن مشروع «حدائق بلووم» بقلب أبوظبي.
وبحسب تقرير صادر عن شركة «استيكو» للخدمات العقارية مؤخراً، تراجعت أسعار مبيعات الشقق بنسبة 4% في المتوسط خلال 2016، وشهدت الوحدات السكنية في مارينا سكوير وأبراج البوابة انخفاضاً بمعدل 125 درهماً للقدم المربعة، فيما ارتفعت أسعار البيع في مناطق شاطئ الراحة والبندر والريف داون تاون في عام 2016 بحوالي 50 درهماً للقدم المربعة بالمقارنة مع متوسط الأسعار في عام 2015.
وأوضح التقرير أن أسعار الفلل انخفضت أيضاً بنسبة 4% خلال عام 2016، حيث تراجعت الأسعار بنحو 65 درهماً للقدم المربعة في حدائق الراحة، و60 درهماً للقدم المربعة في حدائق الجولف، فيما حافظت فلل شاطئ السعديات على معدلاتها خلال الفترة الماضية.
وبحسب تقرير صادر عن شركة «تشيسترتنس» للخدمات العقارية، انخفض متوسط أسعار الشقق بنسبة 1% في الربع الرابع من عام 2016 بالمقارنة مع الربع السابق، وشهدت الأسعار في مناطق الغدير والبندر والمنيرة هبوطاً بمعدل 3% على أساس سنوي.
2 - المشاريع الجديدة
شهدت الفترة الأخيرة طرح عدد من المشاريع الجديدة، التي أسهمت في عودة الزخم للقطاع العقاري بالإمارة، ووفرت العديد من الفرص الاستثمارية الجديدة، فضلاً عن استقطاب عدد من الراغبين في السكن بهذه المشروعات المتميزة، لاسيما في جزيرتي ياس والسعديات.
وأشار طلال الذيابي، الرئيس التنفيذي للتطوير في شركة الدار العقارية إلى ارتفاع الطلب على شراء العقارات بالمشاريع الجديدة التي طرحتها الشركة خلال السنوات الأخيرة، موضحاً أن «الدار» طرحت خلال العام الماضي مشروع «ياس ايكرز» الذي يوفر 1315 فيلا سكنية في جزيرة ياس، بينما طرحت خلال العام الأسبق، 3 مشروعات سكنية، توفر 2100 وحدة سكنية، وهي «وست ياس» و«مايان» بجزيرة ياس، و«ميرا» بجزيرة الريم، فضلاً عن 281 قطعة أرض في مشروع المريف بمنطقة «مدينة خليفة».
وكانت «الدار» قد طرحت 3 مشاريع عام 2014، هي «أنسام» بجزيرة ياس، الذي تشمل المرحلة الأولى منه إنشاء 540 وحدة سكنية، ومشروع «الهديل» في شاطئ الراحة، ويضم 233 وحدة سكنية، إضافة إلى مشروع جزيرة «ناريل» في منطقة البطين، الذي يضمّ 143 قطعة أرض سيتم عرضها للبيع لمواطني دولة الإمارات فقط.
وأعلنت «الدار» الشهر الماضي عزمها تطوير مجموعة من المشاريع للدخل المتوسط، والضيافة والترفيه، والتجزئة، في كل من جزيرة ياس وجزيرة الريم، بمجموع استثمارات يصل إلى 1.9 مليار درهم، بعد قيام الشركة فعلياً باستثمار 1.1 مليار درهم، شملت الاستحواذ على مبنى ضمان في إمارة أبوظبي، وتوسعة الجيمي مول في العين، وتطوير مدرستي المعمورة وريبتون.
وخلال العام الماضي، أطلقت شركة التطوير والاستثمار السياحي العام الماضي، مشروع «منطقة لجونز السعديات»، والذي يضم أكثر من 4000 وحدة سكنية وتاونهاوس، كما وطرحت واحة الزاوية للاستثمار والتطوير العقاري، مشروع «واحة ليفنج»، والذي يضم نحو 200 فيلا سكنية، فيما أطلقت «بلووم»، مشروع «فاية» الذي ويوفر 132 منزلاً، والتي كانت قد أطلقت عام 2015، مشروعي «بارك فيو» و«سوهو سكوير» بجزيرة السعديات.
3 - البنية التحتية
تتميز جميع مناطق التملك الحر في أبوظبي ببنية تحتية قوية، ما يعزز الطلب على شراء العقارات بهذه المناطق، حيث تحرص الشركات على طرح المشاريع بعد اكتمال البنية التحتية الرئيسية من مياه وصرف صحي وكهرباء، وطرق وجسور وإشارات مرور وأعمال تشجير.
ويؤكد الدكتور مبارك حمد العامري رئيس لجنة العقارات والمقاولات بغرفة تجارة وصناعة أبوظبي أن إمارة أبوظبي بوجه عام تتميز بمشاريع البنية التحتية المتطورة، ما يمثل أحد عناصر القوة الرئيسية لقطاع العقارات في الإمارة، حيث تباشر الجهات المسؤولة تنفيذ العديد من مشاريع البنية التحتية بمختلف المناطق.
وأسهم اكتمال البنية التحتية في جزيرة الريم منذ عدة سنوات، في زيادة الطلب على شراء العقارات بالجزيرة، وكذلك في جزيرتي ياس والسعديات، ومؤخراً أعلنت شركة الدار العقارية إنجاز كامل أعمال البنية التحتية لمشروع شرق شاطئ الراحة، والذي يمتد على مساحة 4 كيلومترات بقيمة 900 مليون درهم.
واعتمدت اللجنة التنفيذية التابعة للمجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي مؤخراً ترسية عدد من مشاريع تطوير البنية التحتية في أبوظبي والمعتمدة في خطة الإمارة، بتكلفة إجمالية تصل إلى 235 مليون درهم.
4 - القوانين الجديدة
أسهمت الإجراءات واللوائح التي تضمنها قانون تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي، والذي دخل حيز التنفيذ منذ مطلع العام الماضي، في تحسن النشاط بالقطاع العقاري وزيادة الثقة بالسوق، ما يعد أحد العوامل الرئيسة التي تشجع العملاء، لاسيما الأجانب، على شراء العقارات بالإمارة.
وأكد الدكتور عبد الله حسن غريب البلوشي المدير التنفيذي لقطاع الأراضي والعقارات في دائرة الشؤون البلدية والنقل، أهمية القانون في تعزيز الاستقرار بالسوق العقارية، ودعم البيئة الاستثمارية وتنافسية الاقتصاد المحلي وممارسة الأعمال في الإمارة، وتحقيق الرخاء والازدهار لمجتمعها ومؤسساتها.
وأوضح أنه مع تسهيل إجراءات التسجيل العقاري بالإمارة، فضلاً عن تطبيق نظام «حساب ضمان المشروع» والذي تودع فيه كل المبالغ المدفوعة من قبل مشتري الوحدات العقارية، وبما يضمن حقوق المشترين في حال البيع على المخطط، زادت معدلات الثقة بالقطاع، ما يشجع المستثمرين على شراء الوحدات السكنية.
كما أدى التزام شركات التطوير العقاري في أبوظبي بربط سداد الدفعات بمعدلات الإنجاز، وذلك وفقاً لاشتراطات قانون تنظيم القطاع العقاري بالإمارة، في طمأنة المشترين لشراء العقارات، في ظل تنظيم عمليات البيع على المخطط، عبر تأكيد التزام المشتري بدفع قيمة شراء الوحدة العقارية على المخطط حسب نسب الإنجاز الفعلي لأعمال التشييد والبناء.
5 - تنوع المعروض
تحرص الشركات العقارية في أبوظبي على طرح مشاريع متنوعة وبمناطق مختلفة لتلبية طلبات العملاء كافة، حيث تتوافر مشاريع الفلل، والتي تستقطب المهتمين بالخصوصية، وتتوزع ما بين فلل مخصصة للمواطنين فقط، وأخرى للفئات كافة، كما تتوافر المشاريع التي توفر الأراضي والمجال أمام العملاء في بناء منازلهم وفق اختياراتهم مع الالتزام فقط بشروط عامة في البناء لضمان الالتزام بالمظهر العام للمشروع.
وتتباين مساحات الفلل والأراضي، ما يوفر فرصاً متنوعة للعملاء بأسعار مختلفة، حيث يمكن شراء فلل في أبوظبي بنحو مليون درهم فقط (مشروع قرية هيدرا)، وصولاً إلى أكثر من 30 مليون درهم ببعض المشاريع في (جزيرة السعديات).
وتوفر مشاريع أخرى شققاً سكنية متنوعة بمساحات مختلفة من الاستوديو، وصولاً إلى الأربع غرف والتاونهاوس، بخلاف الشقق الفندقية والتي توفر فرصاً استثمارية بعوائد مضمونة للمشترين.
وقال سامي الخويطر مدير إدارة مشاريع مكتب الشيخ سرور بن محمد آل نهيان، إن تنوع المعروض من المشاريع، فضلاً عن توافر مساحات مختلفة، يضمن تلبية طلبات معظم العملاء.
وبشأن مخاوف التباطؤ في السوق العقاري، أوضح الخويطر أن الأسواق العقارية تمر بفترات تصحيح، حيث ترتفع أسعار البيع أو الإيجار في بعض الأحيان نتيجة زيادة الطلب، وبعد فترة تصبح الأسعار غير ذي جدوى، ليتراجع الطلب، ومن ثم تبدأ مرحلة التصحيح، وبعد فترة يعاود الطلب منحنى الارتفاع من جديد.
وأضاف أنه بناءً على ذلك يجب النظر لتراجع الأسعار باعتباره مرحلة تصحيح، لأن العقار دائماً في ارتفاع، وذلك على المدى الطويل.
6 - انخفاض المخاطر
ينظر كثير من المستثمرين للقطاع العقاري، باعتباره الأقل مخاطرة، مقارنة بقطاعات أخرى تشهد تغييرات سريعة في الأداء والأسعار؛ ولذلك يفضل معظم المستثمرين، لاسيما من المبتدئين، شراء الوحدات العقارية بغرض الاستثمار.
وقال عمير الظاهري رئيس مجلس إدارة مجموعة مدائن القابضة، إن أداء القطاع العقاري في أبوظبي يتميز بالاستقرار، حيث لا يشهد غالباً تحركات فجائية أو قوية.
وبوجه عام يتميز اقتصاد أبوظبي بالاستقرار والقوة، فرغم تراجع أسعار النفط، حافظت الإمارة على أداء اقتصادي متميز، فضلاً عما تتميز به الإمارات من أوضاع اقتصادية وأمنية مستقرة، مقارنة بما شهدته بعض الدول المنطقة من توترات خلال السنوات الأخيرة.
وبحسب تقرير «الآفاق الاقتصادية العالمية والإقليمية» الصادر عن وكالة «كوفاس» الشهر الماضي، فإنه على الرغم من ارتفاع درجة المخاطر، وفقاً لتقويم مخاطر القطاعات الإجمالية في منطقة الشرق الأوسط، فيما يتعلق بالسيولة والإعسار، إلا أن دولة الإمارات تظل في مكانة أقوى، بالمقارنة مع غالبية الدول الأخرى في المنطقة؛ وذلك نظراً لتنوع بنيتها الاقتصادية واستقرارها السياسي.
7 - تكلفة الإيجارات
رغم تراجع أسعار الإيجارات ببعض المناطق في أبوظبي خلال الفترة الأخيرة، إلا أن إيجارات أبوظبي تظل ذات معدلات عالية بالنسبة لكثير من العملاء، مقارنة بمختلف إمارات الدولة.
وتدفع أسعار الإيجارات المرتفعة بعض المستأجرين لاتخاذ قرار بشراء العقارات بغرض السكن بدلاً من الاستئجار، لاسيما في حالة توافر التمويل، ومن ثم تساوى قيمة قسط التمويل مع القيمة التي يتم سدادها للإيجار.
وينظر كثير من العملاء لقيمة الإيجار التي يتم سدادها سنوياً، باعتبارها «أموالاً مفقودة»، مقارنة بالقيمة ذاتها لو تم سدادها لشراء عقار عبر التمويل البنكي، ما يجعلها «أموالاً مدخرة»، إذ يمكن للعميل بيع العقار في أي وقت، ومن ثم استرداد كامل ما تم سداده، فضلاً عن احتمالية تحقيق أرباح، في حالة زيادة قيمة الوحدة.
وأوضح عبدالرحمن الشيباني رئيس مجلس إدارة شركة منابع العقارية أن الفترة التي شهدت إلغاء سقف الزيادة السنوية للإيجارات في أبوظبي، والمحددة بـ5% (من نوفمبر 2013 وحتى ديسمبر 2016) شهدت زيادة ملحوظة في أسعار الإيجارات بالعاصمة، ما أدى لارتفاع الطلب على شراء الوحدات السكنية، مع توجه شريحة من المستأجرين لشراء الوحدات السكنية بدلاً من استئجارها.
8- العائد الاستثماري
يعزز العائد الاستثماري المستقر على العقارات في أبوظبي قرار كثير من العملاء لشراء الوحدات السكنية، حيث يتجه كثير من العملاء لشراء العقارات الجاهزة بهدف طرحها للإيجار، ومن ثم ضمان عائد فوري، فيما يفضل آخرون شراء عقارات قيد الإنشاء بأسعار تنافسية وخطط سداد مرنة، لضمان الاستفادة من زيادة الأسعار فور إنجاز وتسليم المشروع.
وأوضح ناصر مال الله الحمادي مدير مؤسسة لؤلؤة الخليج للعقارات أنه رغم تراجع أسعار الإيجارات في بعض المشاريع، إلا أن العائد الاستثماري في أبوظبي، والذي يقدر بمتوسط 8%، يظل مغريا للكثيرين، لاسيما في ظل تراجع المخاطر الاستثمارية واستقرار الأوضاع الاقتصادية بالإمارة.
وتحرص شركات عقارية في أبوظبي على الترويج للعائد الاستثماري عند طرح مشاريع جديدة، لاسيما مشاريع الشقق الفندقية التي يتم طرحها للبيع، حيث تعلن الشركات أحياناً عن عائد استثماري مضمون للمشترين في هذه المشاريع، من خلال إدارة الشركة مباشرة للوحدات الفندقية.
وعرضت شركة بلووم العقارية شققاً فندقية للبيع بمشروع «بارك فيو» في جزيرة السعديات، بعائد استثماري 8%، كما أكدت ارتفاع العائد الإيجاري بمشروع فلل حدائق بلووم ليتراوح بين 7.5% و8%.
9 - المصداقية وجاهزية السكن
يسهم التزام الشركات العقارية بمواعيد إنجاز وتسليم المشاريع قيد الإنشاء في بث الثقة والطمأنينة للمشترين.
وبعدما شهرت الفترة التي تلت الأزمة المالية العالمية عام 2009 تعثر بعض الشركات العقارية في الالتزام بإنجاز عدد من المشاريع المعلن عنها، يحرص المطورون كافة حالياً على الالتزام بمواعيد إنجاز وتسليم المشاريع وفق الجدول الزمني المحدد، ما يعزز الثقة بالقطاع ويشجع العملاء على شراء العقارات؛
ولذلك تحرص معظم الشركات على الإعلان عن موعد التسلم فور طرح المشروع وطوال مدة التنفيذ، فضلاً عن إضافة عبارة «جاهزة للسكن» عند توافر مراحل أو وحدات مكتملة بالمشاريع الجديدة.
ورغم جاذبية المشاريع الجديدة والتي تم طرحها في أبوظبي مؤخراً، لاسيما في ظل خطط السداد المرنة للشراء بها، إلا أن المشاريع المكتملة والمأهولة بمناطق التملك الحر، تظل ذات جاذبية خاصة لكثير من العملاء الراغبين في شراء الوحدات السكنية؛ بهدف الاستفادة من العائد الاستثماري مباشرة، أو الاستفادة بالسكن في الوحدة فور استلامها.
وأكد علي محمد العبيدي مدير مؤسسة برج البلد للمقاولات العامة التزام معظم شركات التطوير إنجاز المشاريع وفق الخطط المعلن عنها، فضلاً عن الالتزام بسداد الدفعات للمقاولين في المواعيد المحددة، ما يعزز الثقة بقطاع البناء والتشييد.
10 - مرونة السداد
توفر الشركات العقارية خطط سداد مرنة، تعتمد في الغالب على سداد نسبة منخفضة من قيمة العقار على أقساط خلال مدة البناء، وهو ما يحفز العملاء على شراء الوحدات المباعة على الخريطة بالمشاريع الجديدة.
وتعتمد كثير من الشركات على خطة لسداد 30% فقط طوال فترة بناء المشروع، على أن يتم تسديد 70% بعد التسلم.
وقال الدكتور محمد نعيمات رئيس مجموعة الحصن لإدارة العقارات، إن المشترين يستفيدون من خطط الدفع المتعددة التي تطرحها الشركات، والتي تضمن مراعاة ظروف العملاء كافة.
وطرحت شركة الدار العقارية مؤخراً 4 طرق سداد لبعض مشاريعها، تشمل الأولى سداد 5 دفعات بمعدل 10% من قيمة الوحدة كل 5 أشهر، مع سداد 50% عند التسلم، إضافة إلى إمكانية سداد 50% مقدماً و50% عند التسليم، مع الاستفادة بخصم نسبته 5%.
فيما اشتملت خطة السداد الثالثة على إمكانية دفع 100% من قيمة الوحدة، مقابل خصم 7.5%، فيما تقوم الخطة الرابعة على إمكانية سداد 3 دفعات بمعدل 10% كل 10 أشهر، مع دفع 70% عند التسلم.
11- توافر التمويل
يعد توافر التمويل أحد العناصر الرئيسة التي تشجع العملاء على شراء الوحدات العقارية؛ ولذلك تحرض الشركات العقارية على توقيع اتفاقيات مع عدد من البنوك والمؤسسات المالية لتوفير التمويل اللازم للمشترين بمختلف المشاريع.
وقال سومر قاضي مدير منتجات الرهن العقاري في شركة اكويتي فايندرز، المتخصصة في وساطة الرهن العقاري، إنه رغم أن نظام «قروض الرهن العقاري» يشترط تمويل 50% فقط من العقارات قيد الإنشاء، إلا أن خطط السداد المرنة للشركات العقارية والتي توفر سداد نسبة قليلة من قيمة الوحدة لا تتجاوز أحيانا 30% خلال فترة الإنشاء، والتي لا تقل غالباً عن عامين، يساعد العملاء في تمويل كامل النسبة المتبقية من قيمة العقار (70%) عند التسلم.
وينص القانون على أن 75% هي الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة للوافدين إذا كانت قيمة العقار أقل من 5 ملايين درهم، و80% للمواطنين.
12 - الموقع والمواصفات
تقع مشاريع التملك الحر في أبوظبي في مواقع متميزة بالمناطق الاستثمارية بالإمارة، ما يوفر إطلالة متميزة بمعظم هذه المشاريع، التي تقع غالباً وسط جزر تحيطها المياه والمناطق الخضراء، فضلاً عن توافر مشاريع بقلب المدينة.
وقال أحمد صلاح ربيع مدير شركة بلاتينيوم هوم للعقارات إن المشاريع التي تقع في جزر الريم وياس والسعديات، بالإضافة إلى شاطئ الراحة، تستقطب العديد من العملاء الباحثين عن وحدات سكنية متميزة بإطلالة خاصة على المياه.
وتتوافر في معظم مشاريع التملك الحر في أبوظبي العديد من المرافق الترفيهية والخدمات التي توفر للعملاء المزيد من عناصر الراحة والرفاهية، مثل حمامات السباحة وصالات الجيم والحدائق والمتنزهات وألعاب الأطفال، فضلاً عن الشواطئ، وتوافر مناطق للمحال التجارية وجلسات متميزة ومقاه ومطاعم متنوعة بمعظم المشاريع الجديدة.
كما تتميز الوحدات السكنية بهذه المشاريع بتصميمات متنوعة وتشطيبات فاخرة، ما يزيد من عوامل الجذب لشراء العقارات بمناطق التملك الحر في الإمارة.
عدد اليوم
