استقرار الإيجارات في دبي خلال الربع الأخير من 2009 بعد موجة الانخفاض

شهدت الإيجارات السكنية في إمارة دبي، استقراراً خلال الربع الأخير من العام الماضي 2009، وفقاً لخبراء ومتعاملين بالسوق، الذين أشاروا إلى أنه بالرغم من أن معدل الإيجارات خلال العام بأكمله سجلت تراجعاً يتراوح بين 25 و40% إلا أن الربع الأخير شهد نوعاً من الاستقرار. وأوضحوا أن المرسوم الذي أصدره صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي الأسبوع الماضي، بتثبيت مستويات الزيادة في قيمة الإيجارات خلال عام 2010 بمستويات الزيادة نفسها المطبقة في عام 2009، راعى أوضاع السوق خلال العام المنصرم. وأكد هشام القاسم المدير التنفيذي لشركة “وصل” لإدارة الأصول ومؤسسة دبي العقارية أن “المرسوم سيساهم في إضفاء حالة من الاستقرار على السوق في ظل الاتفاق على قيمة إيجارية عادلة بين أطراف هذه العملية”. وقال القاسم: بالرغم من حدوث تراجع نسبي في معدلات الإيجارات في إمارة دبي خلال عام 2009، والذي قدره بعض المحللين بما يتراوح بين 25% إلى40% إلا أن هذا القطاع يشهد حالياً نوعاً من الاستقرار مع وجود طلب متنام على مستويات معينة من العقارات وفي مناطق بعينها في إمارة دبي، وهو ما قد يدفع البعض إلى استغلال هذا الطلب ويحاول رفع القيمة الإيجارية دون الالتزام بالضوابط القانونية، حيث يأتي هذا المرسوم ليحمي سوق الإيجارات من البقاء في خانة الرغبات الشخصية وغياب المعايير السوقية والعلمية في تحديد القيمة الإيجارية العادلة. وقد تضمّن المرسوم تحديد نسب الزيادة القصوى في إيجار العقارات في إمارة دبي لسنة 2010 بالنسبة للوحدات العقارية المؤجرة خلال سنة 2009 وما قبلها بالنسب ذاتها التي تم تحديدها في المرسوم الصادر بشأن الزيادة الإيجارية لعام 2009 دون تغيير. كما أقر المرسوم “مؤشر تحديد بدل الإيجارات في إمارة دبي” المعتمد لدى مؤسسة التنظيم العقاري كمرجعية أساسية لتحديد متوسط أجر الأعيان العقارية المماثلة والتي سيتم على ضوئها تحديد نسب الزيادات الإيجارية خلال عام 2010. ونص المرسوم الذي أصدره صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، على عدم زيادة بدل الإيجار إذا كانت القيمة الإيجارية للعين المؤجرة تقل بنسبة أقصاها 25% عن متوسط إيجار المثل للأعيان المماثلة لها، في حين أقر الزيادات القصوى الممكنة على النحو التالي: - زيادة 5% إذا كانت القيمة الإيجارية تقل بنسبة 26% وحتى 35% عن متوسط أجر المثل - زيادة 10% إذا كانت القيمة الإيجارية تقل بنسبة 36% إلى 45% عن متوسط أجر المثل - زيادة 15% إذا كانت القيمة الإيجارية تقل بنسبة 46% وحتى 55% - زيادة 20% إذا كانت القيمة الإيجارية تقل بنسبة تزيد على 55% عن متوسط أجر المثل. وقال سفيان الدرديري مدير الشوفان للخدمات العقارية: إن تحديد سقف زيادة القيمة الإيجارية السكنية والتجارية خلال العام الجديد في دبي بمعدل العام 2009 نفسه، ربما جاء بعكس توقعات البعض بوجود تخفيضات، إلا أن هذا التثبيت سيساهم في مزيد من الاستقرار والحيلولة دون قيام البعض باستغلال السوق لزيادات غير مبررة. وأضاف الدرديري أن نسب الزيادات الجديدة ضمن المرسوم، ستصل بأسعار الإيجارات إلى نوع من التقارب بين الوحدات في البنايات القديمة والجديدة. ويؤيد شهاب مصطفي المدير الشريك في “الوطنية للعقارات” تثبيت الزيادات لكونها تحقق شكلاً من العائد المناسب للملاك، خاصة مع تراجع الأسعار على مدار عام 2009، بنسب وصلت 50% في بعض المناطق، ولفت إلى أن الأسعار في الإيجارات للوحدات السكنية قد تتقارب بين الجديد منها والقديم، خاصة مع توقعات بدخول أكثر من 10 آلاف وحدة في الأشهر الأولى من العام الجديد، ومن هنا تأتي أهمية تثبيت الزيادة في هذه المرحلة. وتوقع أن يستمر التراجع في أسعار الإيجارات، مع تحويل العديد من الوحدات السكنية من التمليك إلى الإيجار، وهو سيكون ظاهرة في عام 2010، سيعمل عليها كثير من المطورين الرئيسيين والفرعيين. تذبذب أسعار الإيجارات قال ديفيد ريمان من “بيتر هومز” إن أسعار الإيجارت في دبي في الربع الأخير استقرت في الكثير من المناطق، ففي مرسى دبي يتم تأجير الوحدات المكونة من غرفة وصالة بما يتراوح بين 110 و140 ألف درهم، وهي تقل بنسبة 30% عن أسعار 2008. ويصل السعر إلى 150 و170 ألفاً للغرفتين والصالة، والسعر أقل كثيراً من مثيله قبل عام، بينما يصل السعر إلى 150 ألفاً أيضاً في مناطق بشارع الشيخ زايد. ونوه بأن السعر في منطقة البرشاء يبدأ من 75 ألف درهم للوحدات المتوسطة “غرفة وصالة أو غرفتين وصالة” بالمساحة نفسها وترتفع تدريجياً، وفقاً لمستوى الخدمات والموقع، ومدى القرب من الشوارع الرئيسية. استعادة الثقة بالسوق قال هشام القاسم المدير التنفيذي لشركة “وصل” إنه في ظل وجود مؤشرات لعودة القطاع العقاري للازدهار والنمو كجزء من المنظومة الاقتصادية التي تشهد تحولاً مشابهاً، فإن صدور هذه المرسوم يعد ضرورة مستحقة حتى لا يصبح ارتفاع القيمة الإيجارية عاملاً مهدداً لجاذبية الإمارة، ويساهم في تعزيز الثقة وزيادة الجاذبية الاستثمارية وترسيخها، متوقعاً أن تستمر حالة الاستقرار في قطاع الإيجارات بدبي خلال عام 2010 خاصة مع الإعلان عن دخول المزيد من الوحدات العقارية الجديدة إلى السوق