قال سيتي بنك في تقرير له إن بمقدور حكومات المنطقة لعب دور رئيسي في ضبط معادلة العرض والطلب بالقطاع العقاري نظراً لارتفاع مساهمات تلك الحكومات في شركات التطوير العقاري، وشركات الإنشاءات ومواد البناء، الأمر الذي يمكنها من التحكم بصورة مباشرة أو غير مباشرة في جانب العرض كما أن بمقدورها أيضاً التحكم في جانب الطلب من خلال سياسات استقدام العمالة، وتحديد مناطق التملك الحر، إضافة إلى العديد من القوانين والقواعد التنظيمية ذات الصلة بالعقارات والإنشاءات، ناهيك عن دور الحكومة كجهة توظيف رئيسية·
وأبدى سيتي بنك تفاؤله إزاء مستقبل القطاع العقاري في المنطقة سواء على صعيد العقارات السكنية أو المكتبية أو مساحات التجزئة غير أنه أبدى مخاوف إزاء القطاع الفندقي في ظل إمكانية تجاوز السعة الفندقية الطلب بعد العام ·2010
ويعتقد معدو التقرير ، الذي صدر مؤخرا، أن بمقدور الحكومات التأثير على معادلة العرض والطلب بصورة مباشرة أو غير مباشرة·
وأشاروا إلى أن أغلب التحليلات المتعلقة بوضع القطاع العقاري في دبي على سبيل المثال تركز على مسألة العرض والطلب، وما إذا كان هناك طلب كاف يواكب المشروعات العديدة قيد الإنشاء أو المخطط لها، ولكن هذه التحليلات لم تتناول مسألة نفوذ الحكومات وقدرتها على التأثير على كامل سلسلة التوريد في القطاع العقاري بما يؤهلها لتحقيق التوازن المنظم بين العرض والطلب سواء على المدى القريب أو البعيد·
واعتمدت الدراسة على حالة دبي كمثال، حيث أشارت إلى قدرة حكومة دبي على التأثير في جانب العرض حيث أن الأراضي المخصصة للتطوير العقاري تقع تحت سيطرة 3 شركات تطوير رئيسية هي نخيل المملوكة بنسبة 100% لدبي العالمية، ودبي للعقارات المملوكة بنسبة 100% لدبي القابضة، وإعمار المملوكة بنسبة 32% لحكومة دبي، ويلعب المطورون الرئيسيون دوراً رئيسياً في إتاحة قطع الأراضي لشركات التطوير الفرعية·
وبخلاف ذلك يشير التقرير إلى أن حوالي 30% من طاقة إنتاج الأسمنت المحلية مملوكة للحكومة، التي تملك أيضاً ما بين 60% و80% من خدمات الكهرباء والمياه والاتصالات، إلى جانب ما يتراوح بين 15% و56% من الشركات والمصارف العاملة في مجال التمويل العقاري·
وفي جانب الطلب يشير التقرير إلى أن الحكومة تعمل بصورة غير مباشرة على تحفيز الطلب في القطاع العقاري من خلال مجموعة متنوعة من الإجراءات التنظيمية والقانونية، ومنها سياسات العمالة الأجنبية، وتحديد المواقع المتاحة للأجانب التملك فيها، والمناطق الحرة المتخصصة، وتنظيمات قطاع الإنشاءات مثل الرسوم على المواد الخام، والقواعد المتعلقة بالانعكاسات البيئية، وقواعد العمالة مثل التأثيرات والحدود الدنيا للأجور·
وبخلاف ذلك تلعب الجهات التنظيمية الحكومية مثل مؤسسة التنظيم العقاري دوراً على صعيد الفصل في المنازعات وحماية حقوق الملاك، وذلك بخلاف أن الحكومة تستطيع التأثير بصورة غير مباشرة في الطلب باعتبارها جهة توظيف محلية رئيسية، ومن ثم فكلما توسعت الشركات الحكومية كلما زاد الطلب على العقارات المطلوبة لإسكان الموظفين الجدد· وحسب تقرير سيتي بنك توظف الشركات الحكومية في الإمارات حوالي 280 ألف شخص·
وفقا للتقرير تسجل دبي أعلى معدلات النمو في المساحات المكتبية المخطط لها على المستوى العالمي بنسبة تصل إلى 280% تليها الدوحة بنسبة 180% ومن ثم الرياض بنسبة 100%، وموسكو بنسبة 70% وبكين بنسبة 45%·
وقال التقرير: ''في حقيقة الأمر فإن دبي تضيف مساحات مكتبية جديدة أكثر من أي مدينة عالمية أخرى، وهي تخطط لمساحات توازي المخططة في كل من شنغهاي وجاكرتا مجتمعين''·
ويعتقد معدو التقريرأن بمقدور إمارة دبي تجاوز اختبار زيادة المعروض في القطاع العقاري·
ويتجه معدل المساحات المكتبية لكل فرد في إمارة دبي لصدارة المعدل في الأسواق العالمية الناشئة بما يوازي 50 قدماً مربعة لكل فرد، لكن بحساب التدفقات من الإمارات المجاورة مثل الشارقة ينخفض هذا المعدل إلى 25 قدماً للفرد، لكنه يظل أعلى بنسبة 10% قياساً إلى مدينة أخرى مثل كوالالمبور·
ويقول التقرير إن المحرك الرئيسي لتوازن العرض والطلب في دبي في المدى البعيد هو تدفقات العمالة الأجنبية، وهذا الأمر مرشح للتواصل في ظل ازدياد جاذبية دبي بالنسبة للمستثمرين وكبار الموظفين القادمين من دول إقليمية أقل استقراراً·
عدد اليوم
