شركات تمويل تتوسع في قطاع الاستثمارات العقارية

أبدت شركات التمويل العقاري اهتماماً متزايداً بالاستثمارات العقارية في الآونة الأخيرة، وأطلقت شركة ''تمويل'' شركة عقارية متخصصة برأسمال 400 مليون درهم، فيما نفذت شركة أملاك للتمويل عدة صفقات في مجال الاستثمار العقاري بما رفع قيمة محفظتها العقارية الى 8 مليارات درهم· ويعتقد محللون أن اهتمام شركات التمويل بقطاع العقارات يعكس رغبة في تنويع مصادر الإيرادات وتحقيق مكاسب سريعة أكثر من كونه نتيجة لاحتدام المنافسة في قطاع الرهن العقاري الذي تسيطر تمويل وأملاك على ما بين 65% و 70% منه· وأعرب محمد كمال المحلل المالي ومسؤول قسم البحوث السابق في دويتش بنك عن اعتقاده أن سوق التمويل العقاري في الإمارات تستوعب المزيد من الشركات، ومن ثم فان ضغوط المنافسة ليست المبرر وراء تحرك شركات التمويل نحو الاستثمار العقاري، وهو ليس مجال عملها الأساسي· وأضاف ان حجم سوق التمويل العقاري لا يزيد على 2% من الناتج المحلي الإجمالي بينما ينبغي أن تكون نسبته في حدود 15% الى 20% من الناتج، كما انه تم بيع عقارات بقيمة تقترب من 50 مليار دولار في السوق المحلية منذ العام ،2002 لا تتجاوز نسبة الرهونات 20% الى 25% منها· ويعد حجم سوق التمويل العقاري في الدولة محدوداً يظل محدوداً بالمعايير العالمية حيث يقدر المعدل وفقاً لدراسة أعدتها شركة المال كابيتال بحوالي 5,9% من الناتج المحلي في الإمارات مقابل 130% في الولايات المتحدة، و70% في بريطانيا و10% في دولة مثل المكسيك· ويستطرد كمال قائلا: ''هناك فرص كبيرة لنمو وتطور سوق التمويل العقاري بما يجعله يستوعب الشركات القائمة، كما أن تركيز أملاك وتمويل المتزايد على الاستثمار العقاري لا يعكس في رأيي هروباً من المنافسة في مجال العمل الرئيسي بقدر ما يعكس الرغبة في تحقيق إيرادات وأرباح سريعة· وتمسكت شركتا أملاك وتمويل بالقول إن مجال عملهما الأساسي سيظل التمويل العقاري، وان التوسع في الأنشطة العقارية الاستثمارية لن يكون على حساب التمويل، بل هو عنصر داعم له لان الصفقات التي تبرمها في مجال الاستثمارات العقارية ترتبط دائما بإعادة البيع بالتجزئة مع توفير الحلول التمويلية· ونفى عارف الهرمي الرئيس التنفيذي لشركة أملاك للتمويل أن يكون نشاط الشركة في مجال الاستثمار العقاري مؤخراً مؤشراً على ابتعادها عن التمويل لحساب الاستثمار أو التطوير المباشر للعقارات· أنشطة التمويل وفي السياق ذاته قال نبيل ابوعلوان رئيس التسويق وتطوير المنتجات في شركة تمويل إن استراتيجية الشركة لم تتغير وسيظل التمويل العقاري مجال العمل الرئيسي للشركة وان الأعمال الأخرى تغذي أنشطة التمويل، لان الشركة تقوم بشراء مساحات أراض او وحدات سكنية بالجملة وتعيد بيعها بالتجزئة مع الحلول التمويلية· ونفذت شركة تمويل على سبيل المثال صفقات استثمارية مهمة في مشروعي المدينة العالمية وديسكفري جاردنز التابعين لشركة نخيل· وأضاف ابوعلوان: نشاط ''تمويل'' في القطاع العقاري ليس جديدا وقد نفذنا عدة صفقات في السنوات الأخيرة، سواء من خلال شراء أراض او التحالف مع مطورين عقاريين بينما يخدم مجال عملنا الأساسي، ونحن في كل الأحوال لسنا مطورا عقاريا ولن نكون كذلك بمعنى أن نطور ونبني العقارات بصورة مباشرة، ربما نملك حصصا في مشروعات عقارية، ولكن مجال عملنا هو التمويل وأية أنشطة أخرى تخدم هذا النشاط''· ونفذت تمويل في العام الماضي صفقة لشراء 135 قطعة ارض في منطقة الجداف بدبي وأعادت بيعها مع حلول تمويلية، وتقدر الشركة قيمة محفظتها العقارية حاليا بما يزيد على 4 مليارات درهم، ويقول ابوعلوان إن القيمة تتفاوت من آن لآخر حسب الصفقات المنجزة، وهذا الرقم مرشح للارتفاع بصورة كبيرة في المرحلة المقبلة''· وفي المقابل يقدر عارف الهرمي قيمة محفظة الاستثمار العقاري لدى الشركة، التي تعد أول شركة للتمويل العقاري في الإمارات، بحوالي 8 مليارات درهم· ويقول محمد كمال: ''أملاك وتمويل من الشركات ذات السجل الحافل في السوق وتستحوذان على الجانب الأكبر منه بواقع 25% للأولى و30% للثانية، وبالتالي فالشركتان في وضع يؤهلهما للمنافسة والاحتفاظ بحصص رئيسية ولكنهما تسعيان الى اللحاق بالمكاسب السريعة الموجودة في قطاع الاستثمار العقاري قياساً الى التمويل، خاصة وأن الاستثمار العقاري ليس مجال العمل الأساسي لتلك الشركات، ولكن كون شركات التمويل العقاري تملك علاقات مع شركات تطوير كبرى ولديها خبرات بهذا المجال كونه الأقرب الى مجال عملها الرئيسي فإنها تجد فيه القطاع الأنسب بالنسبة لها للتوسع والنمو وتحقيق الأرباح· ويشير كمال الى أن شركات التمويل العقاري ربما تسعى أيضا الى جمع سيولة سريعة من خلال المكاسب الكبيرة المتحققة من الاستثمار العقاري بهدف دعم أنشطتها التمويلية الرئيسية خاصة وان تلك الشركات تعاني من ارتفاع تكلفة الأموال قياساً الى المصارف التي دخلت قطاع التمويل في السنوات القليلة الماضية· ووفقاً لتقديرات أملاك فإن حجم سوق التمويل العقاري في الإمارات بلغ 26 مليار درهم في العام ،2007 تصل حصة أملاك منها إلى ما بين 6 و7 مليارات درهم، وتقول الشركة إن الحصة الأكبر من السوق بما يتراوح بين 65% و70% بحوزتها مع منافستها الأولى و''تمويل'' والباقي للمصارف· وفي إطار جهودهما للحصول على المزيد من السيولة تسعى شركتا أملاك وتمويل منذ فترة للحصول على تراخيص من المصرف المركزي للتحول الى مصرفين إسلاميين، والميزة الأساسية التي تنطوي عليها هذه الخطوة، لو حدثت، هي إتاحة الفرصة لهاتين الشركتين لتلقي الودائع من العملاء الأمر الذي سيساعدهما على تقديم التمويل بفائدة أقل لان تكلفة الأموال بالنسبة لهما ستنخفض بدرجة كبيرة· وحاليا لا يحق لشركات التمويل تلقي ودائع باستثناء الودائع التجارية، الأمر الذي يحد من قدرة تلك الشركات على استقطاب السيولة· وأوضح الهرمي أن نشاط الشركة في مجال الاستثمار العقاري، مثل صفقة أراضي ''الخوانيج'' في دبي، ومحاولة شراء برج سكاي جاردنز لا تعني أن الشركة ستتحول تدريجياً نحو الاستثمار والتطوير العقاري على حساب التمويل، بل إن الاستثمارات العقارية تأتي في إطار الاستراتيجية الحالية للشركة التي تم إقرارها في العام الماضي والتي استندت إلى التركيز على مجالات العمل الأساسية وهي التمويل العقاري، والأنشطة ذات الصلة بالقطاع مثل الاستثمار العقاري دون أن يصل ذلك إلى مرحلة التطوير· وقد انتهت أملاك من بيع الجانب الأكبر من قطع الأراضي في منطقة الخوانيج البالغ عددها 87 قطعة وبمساحة إجمالية 1656144 قدما مربعة، والتي اشترتها في فبراير الماضي، وهي ابرز صفاتها في مجال الاستثمار العقاري العام الحالي، وتتوقع أملاك أن تصل الأرباح الإجمالية لصفقة الخوانيج بشكل تقريبي الى 400 مليون درهم على مدى سنة وثلاثة أشهر مع الأخذ بعين الاعتبار تكلفة التمويل وسرعة بيع بقية القطع· وكانت أملاك للتمويل تسعى أيضا لشراء برج سكاي جاردنز السكني في مركز دبي المالي العالمي مقابل 1,65 مليار درهم ووقعت مذكرة تفاهم مع شركة دبي الأولى للتطوير العقاري، التابعة لمزايا القابضة الكويتية، لكن الصفقة تعثرت وسط تبادل للاتهامات بين الجانبين· وأضاف الهرمي: ''القيام بتطوير مشروعات عقارية من الأساس ليس مطروحاً على جدول أعمال أملاك، ولكننا نقوم بشراء أراض وعقارات وإعادة بيعها من جديد بحلول تمويلية تقدمها الشركة، ففي حالة قطع الأراضي في الخوانيج أعدنا بيع الأراضي لمشترين دفعوا 20% فقط من القيمة والباقي يسدد على مدار سنة كاملة بتمويل من أملاك''· وأوضح الهرمي أن أملاك تسعى للاستفادة من خبراتها في قطاع التمويل العقاري بهدف تعزيز أنشطتها من خلال الاستثمار في الأراضي والعقارات، خاصة بعدما أقدمت في وقت سابق على تسييل محفظة الاستثمار في الأسهم، ووجهت السيولة الناتجة عن تلك الخطوة لاستثمارات عقارية، كما تخلت عن أنشطة استثمارية أخرى بعيدة عن مجال العمل الأساسي· وأوضح الرئيس التنفيذي لشركة أملاك أن الاحتياجات التمويلية التي حددتها الشركة بحوالي 6 مليارات درهم خلال العام الحالي ستستخدم في 3 اتجاهات رئيسية تشمل تمويل الاستثمارات العقارية وأنشطة العمل الرئيسية المتمثلة في التمويل العقاري وثالثاً مواكبة التوسعات الخارجية للشركة·