محمود عبدالعظيم (القاهرة) - تشهد سوق الاستثمار المصرية، الترتيبات النهائية لاطلاق شبكة صناديق الاستثمار العقارية، لتضم مجموعة من الصناديق المتخصصة في العقارات المؤجرة وليس التمليك، فضلاً عن صناديق متخصصة في العقارات الإدارية والتجارية.
وبدأت المجموعات الاستثمارية الكبرى وبيوت الاستثمار، وفي مقدمتها مجموعات «هيرمس» و«بلتون» و«إتشي سي» و«القاهرة المالية القابضة» و«سي أي كابتيال» إعداد وثائق طرح سلسلة من صناديق الاستثمار العقاري للاكتتاب العام وتحديد رؤوس الاموال المبدئية للصناديق تتراوح بين 300 و500 مليون جنيه، كمرحلة أولى.
وحسب المعلومات المتوافرة، فإن المجموعة المالية «هيرمس» تستعد لاطلاق اول صندوق للاستثمار في العقارات المؤجرة خلال الايام المقبلة، على خلفية ارتفاع عوائد تأجير العقارات في السوق المصرية، وتنامي الطلب على التأجير من جانب الشركات والبنوك.
وترتفع أسعار التمليك إلى 10آلاف جنيه للمتر في المتوسط حالياً في معظم المناطق العمرانية الجديدة، ويتضاعف هذا المبلغ في مناطق وسط القاهرة والمدن الكبرى والمناطق التي عرفت تاريخياً بأنها مناطق تجارية، مثل منطقة الازهر في القاهرة والمنشية في الاسكندرية وغيرها، مما يجعل خيار التأجير هو الحل الافضل للشركات خاصة اذا كانت شركات جديدة.
ويستند التوجه لتأجير العقارات الى مجموعة من العوامل الاقتصادية، في مقدمتها أن العائد على التأجير يضمن استرداد قيمة العقار في مدة تتراوح بين 15 و20 عاماً، مما يدفع الكثيرين لشراء العقارات بغرض إعادة تأجيرها، وان استمرار ارتفاع اسعار مواد البناء وندرة الأراضي المرفقة، يسهمان في تعزيز هذا التوجه لانه يعني استمرار ارتفاع اسعار شراء العقارات وبالتالي تزيد نسبة التأجير على نسبة التمليك فيما يخص النشاطين الإداري والتجاري.
وتعرف السوق المصرية نوعاً جديداً من الصناديق العقارية، تدخل بحصص استثمار مباشر في العديد من المشاريع العقارية الجديدة بمختلف أنواعها، وهو نوع من الاستثمار القصير الأجل بالنسبة للصناديق، حيث لا تزيد مدة العملية الاستثمارية الواحدة على ثلاثة أعوام، وتقوم هذه الصناديق بتوفير تمويل يتراوح بين 20 و25% من إجمالي التكلفة الاساسية للمشروع، على ان تسترد هذا المبلغ مع اول عمليات بيع للعقارات الخاصة بالمشروع محملة بأرباحها.
موجة انتعاش جديدة
ويرى خبراء اقتصاديون، ان تزامن مبادرة البنك المركزي مع اطلاق الصناديق المتخصصة في الاستثمار العقاري بمختلف انواعها، سوف يؤدي الى موجة جديدة من انتعاش السوق العقارية بصفة عامة، ويخفف من حدة الضغوط التي تواجه المطورين، ودفعت العديد من شركات المقاولات إلى الخروج من السوق لعدم قدرتها على الصمود، ذلك أن توافر التمويل المنخفض التكلفة، ووجود الصناديق كصانع سوق محترف وقادر على إحداث التوازن السعري، سوف يؤدي الى تصحيح المعادلات التي تعاني من خلل كبير في السوق العقارية المصرية.
وقال شريف رشدي رئيس احدى شركات التسويق العقاري، إن مشكلة السوق العقارية في مصر تتمثل في تراجع اعداد المواطنين الذين لديهم قدرة على السداد الفوري لقيمة العقار رغم رغبتهم في الشراء واحتياجهم للمسكن وارتفاع تكلفة التمويل، حال اللجوء الى آلية التمويل العقاري، الأمر الذي زاد من صعوبة الاوضاع، وراكم مخزوناً عقارياً كبيراً لدى المطورين، لعدم قدرتهم على البيع، وبالتالي حدث نوع من التباطؤ الاستثماري في هذا المجال، ويصبح خفض تكلفة التمويل للمشتري النهائي، وتوفير تمويل مباشر من دون تعقيدات للشركات العقارية، المدخل الصحيح لمعالجة اوضاع السوق.
وأضاف أن ظهور صناديق متخصصة في الاستثمار العقاري، يمثل نقلة نوعية في مستقبل القطاع لأن الصناديق الجديدة تتمتع بعدة مزايا منها قدرتها على توفير تمويل كبير، من خلال استمرار طرح وثائق للمكتتبين او انشاء صناديق جديدة، والأمر الثاني وجود ادارة استثمارية محترفة على رأس هذه الصناديق، تسهم في ترشيد التوجهات الاستثمارية للقطاع كله، بما تقوم به من دراسات جدوى، قبل أن تضع أموالها في اي مشروع، الأمر الذي سوف يؤدي الى بقاء الشركات الجيدة فقط التي تعمل وفقا للأسس الاحترافية المتعارف عليها في العالم كله.
ورأى فتحي السباعي رئيس بنك التعمير والاسكان، أن حل معضلة التمويل هو المدخل الصحيح لمعالجة أوضاع السوق العقارية في مصر، وأن مبادرة البنك المركزي، سوف تسهم في حل مرحلي لمشكلة التمويل، ووضع قواعد جديدة للاقراض في المستقبل، مشيراً الى ان دخول الصناديق سوف يخلق صانع السوق القادر على ضبط حركة وأداء بقية اللاعبين، ويوفر لهم حلولاً تسويقية وتمويلية غير تقليدية، بما يسهم في دعم ومساندة الشركات الجادة، وكسر حلقة الركود الراهنة، وفتح الطريق امام السوق للانطلاق، لاسيما وان كل هذه الخطوات تتزامن مع استعادة الاستقرار السياسي والأمني.
فائدة منخفضة لتمويل مشاريع السكن متوسط ومنخفض التكاليف
القاهرة (الاتحاد)- تحدد سعر الفائدة لتمويل الإسكان المتوسط في مصر عند 8%، والإسكان منخفض التكلفة الذي يلبي احتياجات شريحة واسعة من المصريين عند 7%، إضافة إلى 1% مصاريف إدارية للبنك الوسيط، كما تقضي مبادرة المصرف المركزي.
وقال اقتصاديون إن هذه الحلول تمثل تغييراً جذرياً في سوق التمويل العقاري الذي عانى منذ بداية تطبيق هذه الآلية ارتفاع تكلفة التمويل بصورة مبالغ فيها، مما حرم معظم المواطنين من الحصول على مسكن وفقاً لنظام التمويل العقاري، حيث كانت فائدة القروض تبلغ 18% في بعض الأحيان، نظراً لقيام البنوك وشركات التمويل العقاري المتخصصة، بالحصول على التمويل الأساسي إما من المودعين في حالة البنوك أو من البنوك في حالة الشركات، ثم تضيف عليها أرباحها وعمولاتها، مما كان يترتب عليه ارتفاع كبير في التكلفة، وبالتالي عزوف المواطنين عن اللجوء للتمويل العقاري لعدم قدرتهم على تحمل هذه التكلفة.
وتأتي مبادرة البنك المركزي لتفتح الطريق أمام تنشيط المبيعات العقارية، خاصة أن المبلغ المرصود يعد جيداً، حيث سيتم «تدوير» المبلغ في العام التالي مباشرة للتطبيق، مع بدء سداد العملاء لدفعات التقسيط، ومن ثم سوف تستفيد شركات التطوير العقاري عبر تزايد فرصها في تسويق المخزون الراكد لديها من السنوات الثلاث الماضية، تمهيداً للدخول في مشاريع جديدة.
عدد اليوم
