«شد وجذب» بين بائع العقار والمشتري لتحمل رسوم التسجيل

يوسف العربي (دبي) يشهد السوق العقاري «شد وجذب» بين بائع العقار والمشتري حول نسب تحمل رسوم التسجيل العقاري البالغة 4%، لاسيما عندما يتمسك كل طرف منهما إلى تحميلها للآخر، وهو الأمر الذي يؤدي في بعض الأحيان إلى عرقلة العديد من الصفقات العقارية، وفق استشاريين ووسطاء عقاريين طالبوا بإلزام كل طرف بتحمل 2% من دون فتح المجال للاتفاق على غير ذلك. وتضمنت العديد من عقود البيع للمطورين بنوداً تلزم بموجبها المشتري بتحمل كامل رسوم التسجيل العقاري، وهو الأمر الذي يوافق عليه المستثمر العقاري نتيجة عدم إطلاع بعض المستثمرين على التشريعات العقارية التي تنظم امتلاكهم للعقارات في إمارة دبي في بعض الأحيان، أو ضعف قدرتهم التفاوضية لتعديل الشروط التعاقدية التي تكون محددة مسبقاً في عقود البيع للمطورين. وأكدت دائرة الأراضي والأملاك أنها تؤمن بأحقية أطراف التعاقد في إبرام عقود التصرفات العقارية وفقاً للشروط التعاقدية التي يتفقون عليها وعدم التدخل في إرادتهم، إلا أنها قامت بجملة من الإجراءات التي تكفل توعية المستثمرين «المشترين» بحقوقهم والتزاماتهم بموجب التشريعات السارية في الإمارة، كما حرصت الدائرة على إدراج شروط واضحة في عقود البيع الموحدة تتضمن تفصيلات النسبة المئوية التي يتحملها كل طرف عند تسجيل عقد البيع، الأمر الذي يتيح للمستثمرين التفاوض والاتفاق بشأنها عند توقيع العقد. ووفق نص المادة (3) من قرار المجلس التنفيذي رقم (30) لسنة 2013 بشأن اعتماد الرسوم الخاصة بدائرة الأراضي والأملاك، يستوفى الرسم المقرر على بيع العقار من البائع والمشتري مناصفة، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك. مفاوضات وقال المستثمر المواطن محمد حسان، إنه تعرف على أحد المشاريع العقارية المكتملة في دبي خلال تجوله بمعرض عقاري أقيم مؤخراً في دبي، مضيفاً أنه بعد معاينة الوحدة العقارية المكونة من غرفتين وصالة قرر شراءها من دون تمويل، بغرض الاستثمار العقاري الذي لا يزال يحقق أعلى معدلات مقارنة بالأسواق العالمية المشابهة. وأضاف أنه مع بدء عملية التفاوض مع الشركة المطورة للمشروع، وهي من شركات القطاع الخاص، فوجئ برفضها إجراء أي تخفيض على ثمن الوحدة العقارية، كما تم إبلاغه بأنه سيتحمل رسوم التسجيل العقاري كاملة والبالغة في هذه الحالة 56 ألف درهم. وأشار إلى أنه لم يستطع إقناع المطور العقاري بتحمل حصته البالغة 2% من رسوم التسجيل العقاري، ومن ثم أبرم العقد النهائي وفق البنود التي وضعها المالك من دون تعديل، بما في ذلك موافقة المشتري على تحمل رسوم التسجيل العقاري كاملة والبالغة 4%. وأفاد حسن الشاذلي، المدير التنفيذي لشركة «سوديك» للوساطة العقارية، أن السوق العقاري في دبي يشهد حركة نشطة للتداولات العقارية بالتزامن مع التصحيح السعري الهادئ، لافتاً إلى أنه كان طرفاً في العديد من مفاوضات البيع وشراء العقار التي لم تتم نتيجة عدم اتفاق البائع والمشتري على نسب تحمل رسوم التسجيل العقاري. وقال الشاذلي إنه في إحدى هذه الحالات عرض أحد الملاك برجاً سكنياً كاملاً للبيع، وأبدى العديد من المستثمرين رغبتهم في الشراء، حيث يتم الاتفاق على السعر النهائي بشكل مبدئي في كل مرة، إلا أن إصرار المالك على تحميل المشتري رسوم التسجيل العقاري كاملة كان كفيلاً في كل مرة لتعطيل إبرام الصفقة أو إرجائها في أحسن الأحوال. حسب السعر من ناحيته، أكد فراس المسدي، الرئيس التنفيذي لشركة «إف إيه إم العقارية»، أن عمليات البيع والشراء وإبرام الصفقات يتوقف على حالة السوق، إلا أن مشاركة كل من الطرفين بـ 50% من رسوم دائرة الأراضي والأملاك ستجعلهم يشعرون بأن عملية البيع والشراء تتم بعدل. وقال إنه على الرغم من النقاش القائم حول من سيدفع نسبة 4%، فإن الحقيقة هنا أن البائع يسعى دائماً لتحقيق مبلغ معين من الصفقة. لذا في حال كان البائع هو من سيتكلف العمولة الإضافية أو رسوم دائرة الأراضي والأملاك، فببساطة يكون هذا الأمر مبنياً على السعر الكلي للبيع. بمعنى آخر، المبلغ سيتم دفعه من جيب المشتري بطريقة أخرى. وأضاف المسدي أن التوجه الحالي هو أن نسبة 4% يدفعها المشتري في حال المعاملات الفردية، ولكن فيما يخص المعاملات والأراضي ذات القيمة العالية، فإن الاتجاه الغالب هو مشاركة كل من المشتري والبائع مناصفة لقيمة الرسوم؛ لأن تحمل طرف واحد لـ 4% من الدفعة كبير جداً في المعاملات التي تفوق قيمتها الـ 100 مليون درهم. علاوة على ذلك، يتم تداول معاملات الأراضي تقليدياً على تقسيم دفع نسبة 4% بين المشترين والبائعين. وأشار إلى أن هناك أيضاً بعض الحالات الخاصة المتعلقة بالمشترين المستفيدين من القروض، الذين في غالب الأحيان يطالبون البائعين بإضافة الـ 4% إلى سعر البيع، حتى تتمكن الجهة المقرضة من تمويل نسبة من عمولة دائرة الأراضي والأملاك، نفس الشيء ينطبق على مبلغ العمولة. من جانبه، قال محمد تركي، مدير العقارات بشركة الوليد العقارية، إن رسوم التسجيل العقاري في دبي على الرغم من كونها بين الأقل على مستوى العالم، فإنها تكون في بعض الأحيان محل مفاوضات طويلة بين البائع والمشتري، لاسيما في الصفقات العقارية الكبرى، حيث يحاول كل طرف منهما تحميلها للآخر، وهو الأمر الذي ربما يفضي في نهاية الأمر إلى عدم إتمام الصفقة العقارية. وأشار إلى تباين مواقف مطوري وبائعي العقارات اتجاه تقاسم رسوم التسجيل العقاري، حيث تفرض شريحة من المطورين على عملائهم الراغبين في شراء العقار تحمل رسوم التسجيل العقاري كاملة، فيما تقوم شريحة منهم بتحمل الرسوم مناصفة بواقع 2% للبائع و2% للمشتري، مقابل قيام عدد أقل من المطورين بتحمل رسوم التسجيل العقاري كاملة ضمن باقة من العروض الترويجية لبيع العقار. وقال تركي إن إصدار قرار يلزم البائع والمشتري بتقاسم رسوم التسجيل العقاري مناصفة بينهما بواقع 2% لكل طرف يسهم في تسريع وتيرة مفاوضات بيع وشراء العقار، وصولاً إلى العقد النهائي وإتمام عملية التسجيل بسلالة. توعية المستثمرين بحقوقهم والتزاماتهم أكد سلطان الأكرف، مدير إدارة أول إدارة خدمات التسجيل العقاري في مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) أن «العقد شريعة المتعاقدين»، وبالتالي فإن أطراف العلاقة التعاقدية لهم الحرية الكاملة بالاتفاق على تحديد الطرف الذي يتحمل الرسوم الحكومية لتسجيل عقد البيع وفقاً لإرادتهما عند إبرام العقد. وأشار الأكرف، إلى أن العديد من عقود البيع للمطورين تتضمن بنوداً يلتزم بموجبها المشتري بتحمل كامل رسوم التسجيل وقد يعزى ذلك إلى عدة عوامل مرتبطة بالمستثمرين من أهمها عدم اطلاع بعض المستثمرين على التشريعات العقارية التي تنظم امتلاكهم للعقارات في إمارة دبي أو عدم اهتمام بعض المستثمرين بقراءة وفهم الشروط التعاقدية في عقود البيع والتي تحملهم التزام دفع كامل رسوم التسجيل وأخيرا ضعف القدرة التفاوضية لدى المستثمرين في بعض الأحيان على تعديل الشروط التعاقدية التي تكون محددة مسبقاً في عقود البيع للمطورين وأكد أن دائرة الأراضي والأملاك تؤمن بأحقية أطراف التعاقد في إبرام عقود التصرفات العقارية وفقاً للشروط التعاقدية التي يتفقون عليها وعدم التدخل في إرادتهم، إلا أنها قامت بجملة من الإجراءات التي تكفل توعية المستثمرين «المشترين» بحقوقهم والتزاماتهم بموجب التشريعات السارية في الإمارة، كما حرصت الدائرة على إدراج شروط واضحة في عقود البيع الموحدة تتضمن تفصيلات النسبة المئوية التي يتحملها كل طرف عند تسجيل عقد البيع، الأمر الذي يتيح للمستثمرين التفاوض والاتفاق بشأنها عند توقيع العقد. الرسوم في دبي الأقل ضمن 110 أسواق عالمية تعد رسوم التسجيل العقاري في دبي أقل من نظيرتها في 110 أسواق عقارية بمختلف دول العالم. وطبقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي في سبتمبر من العام 2013 قرار المجلس التنفيذي للإمارة بتعديل رسوم التسجيل العقاري إلى 4% على أن يدفعها البائع والمشتري مناصفة ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك بين الطرفين.وساهم القرار بالقضاء على المضاربات العقارية التي عرضت السوق إلى تحديات جنى من ورائها المضارب أرباحاً على حساب مصلحة المستثمر والسوق العقاري. وأكد قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي في دبي بالرقم 13 لعام 2008 على ضرورة الالتزام التام بتسجيل العقارات المباعة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي خلال 60 يوماً من تاريخ توقيع عقد البيع أو توقيع استمارة الحجز.