بعد أن شهد النصف الأول من 2011 نقطة تحول واضحة في قطاع العقارات، إلا أنها كانت مصحوبة بنضوب التدفقات النقدية. وقريباً من ذلك الوقت، شارفت حالة الركود التي خيَّمت على القطاع من كلا جانبي المحيط الأطلسي منذ بداية الأزمة المالية، على نهايتها.
ومع تحسن القطاع زاد حماس المستثمرين من الخارج لدرجة أن أبدت حتى البنوك التي لعب القطاع دوراً كبيراً في معاناتها المالية، رغبتها في العودة للاستثمار. وتشير الحقائق إلى أن قطاع العقارات الذي يختلف من بلد إلى آخر، يتأثر بدرجة كبيرة بمختلف الأحداث التي تدور حول العالم. وبينما دخلت أزمة “منطقة اليورو” ومستقبل العملة الموحدة في مرحلة تحفها الكثير من الشكوك، نضب تدفق السيولة النقدية التي كان يأمل الكثيرون في أن تساعد في إعادة التنمية إلى مسارها المطلوب. وفي غضون ذلك، لم تعد البنوك للإحجام عن تقديم القروض لقطاع العقارات فحسب، بل تدعمها التغييرات التنظيمية الوشيكة التي تزيد من تكلفة ذلك الإقراض.
ودفعت عودة الشعور السلبي الصناديق العالمية التي تعمل في بعض المدن العالمية مثل لندن ونيويورك وهونج كونج وبكين وغيرها، تجاه ملاذات تخلت في بعض الأحيان عن قطاع العقارات تماماً لتبحث عن غطاء آمن في الأصول السكنية. وكانت نتيجة ذلك، عدد من الصعوبات للمطورين ولمدراء الأصول وللبنوك التي لا تزال تجلس على مليارات الدولارات من قروض القطاع العقاري المتعثرة. ومع ذلك، فتحت عودة التشاؤم الباب أمام الذين يبحثون عن موطئ قدم في السوق، كما يوفر فقدان الشهية للدخول في المخاطر فرصاً معتبرة للمستثمرين الراغبين في الحصول على مثل هذه الفرص.
ويقول جون فوربس، الشريك في مؤسسة “بي دبليو سي”،: “يواجه العاملون في قطاع العقارات مرحلة تسودها الكثير من التحديات، حيث تركت الأزمة الأخيرة القطاع في حالة من الفراغ. كما لا تواجه أسواق رأس المال آثار أزمة الديون السيادية فحسب، بل أيضاً آثار التغييرات التنظيمية غير المسبوقة. وبذلك تعثرت الاستثمارات وعمليات التطوير”. ويعني الركود الاقتصادي، أنه ليس من المنتظر أن يمثل أي من نمو الإيجارات أو تقلص الإيرادات جزءا من المميزات الكبيرة للسوق وربما لعدد من السنوات المقبلة. ولم يعد من الممكن الحصول على الأرباح باختيار مدينة ما، أو نوع معين من الأصول ومن ثم ترك بقية المهمة ليتولاها ارتفاع السوق. ووردت وجهة النظر هذه في أحد التقارير الأخيرة بخصوص مستقبل القطاع في أوروبا الذي يرى أن 2012 تمثل بداية “المرحلة العادية الجديدة” في سوق لم يسبق أن وصف بأحداث سلبية إلا في مراحله البدائية على الأقل.
ولا تبدو الصورة في وضع أفضل في أميركا، حيث لا تزال قيم العقارات على الرغم من بطء التعافي الاقتصادي هناك، تخضع لضغوطات بالإضافة إلى استمرار شح الإنشاءات الجديدة. كما كان معدل المساحة المكتبية البالغة 56 مليون قدم مربعة التي تم بيعها في 2011، الأقل منذ 1960، وذلك وفقاً لمؤسسة “ماك جرو هيل للإنشاءات” التي ترصد الحركة العقارية في أميركا.
ويقول بريت وايت، مدير “سي بي آر إي” أكبر مؤسسة لإدارة الصناديق العقارية في العالم بنحو 100 مليار دولار، “تمثل السنة الماضية مجموعة من المفاجآت السلبية حيث تخلل عملية التعافي فترات مليئة بالتوقف والاستمرار. ويبدو أن مكونات التعافي الأساسية متوفرة لينتج عنها هدوء يسود القطاع في العام الحالي. ولا اعتقد أن هناك معوقات تقف في وجه التعافي على النطاق العالمي الذي من المؤكد أن يكتمل في بعض المناطق، لكن ربما يعني شح الإنشاءات الجديدة التي يتم طرحها في معظم الأسواق العالمية، أن أي عملية تعاف من الممكن أن تقود إلى ارتفاع كبير في مستوى الإيجارات”.
ويمثل شح القروض المصرفية واحد من أكبر المهددات التي تقف عقبة في وجه تعافي القطاع العقاري التجاري العالمي. وبالإضافة إلى محاولة وقف القروض التي توفرت بإهمال خلال سنوات القروض الميسرة، تعمل التغييرات التي يتم العمل بها بموجب نظم “بازل 3 “ الوشيكة، على زيادة حجم رأس المال الذي ينبغي أن يتوفر لدى البنوك مقابل توفير القروض العقارية. ويرى بعض الخبراء أن المشكلة تفاقمت من خلال عدم توفر الرغبة في الديون العقارية المتاحة في أسواق رأس المال. ومع ذلك، خلقت الفجوة الناتجة عن تراجع مصادر التمويل التقليدية، فرصة لمؤسسات الأسهم الخاصة وللمستثمرين من الخارج للحصول على موطئ قدم في الأسواق الأجنبية. وعلى سبيل المثال، تملك المؤسسات الأجنبية نحو 50% من الأصول المكتبية في مدينة لندن. وفي ذلك الحين، تستعد مؤسسات الأسهم الخاصة حسب توقعاتها للاستفادة من انتشار عمليات بيع الديون العقارية المتعثرة التي تقوم بها البنوك.
ومع ذلك، من المتوقع أن يزيد معدل استهداف أي أموال تتدفق على القطاع العقاري خلال العام الحالي أكثر من أي وقت مضى. ويعكس تقديم القروض للشركات المعتبرة دون سواها، أو مقابل أفضل أنواع الأصول العقارية، مدى تغير توجهات المستأجرين الذين أصبح لديهم اهتمام كبير بطبيعة مالك العقار.زويقول تيم روبرت، مدير المكاتب في مؤسسة “بريتيش لاند” ثاني أكبر شركة عقارية في بريطانيا من حيث القيمة السوقية “تتزايد أهمية موقع العقار وجودة بنائه يوماً بعد يوم، على الرغم من أن المستأجرين يبحثون عن أصحاب عقارات يثقون بهم”. وربما يكون التركيز على الجودة أحد مميزات القطاع العقاري الأساسية خلال 2012 والتي تؤثر على خيارات القروض التي تقدمها البنوك.
نقلاً عن: «فاينانشيال تايمز»
ترجمة حسونة الطيب
عدد اليوم
