مطورون يتيحون لعملاء استبدال العقارات غير المنجزة بأخرى جاهزة

لجأ مطورون عقاريون بأبوظبي مؤخرا إلى طرح خيار أمام العملاء يقوم على استبدال الوحدات السكنية المباعة على الخريطة في مشاريع لم تنجز بعد، بأخرى جاهزة للتسليم. وأوضح خبراء ومتعاملون بالسوق العقارية في العاصمة أن هذا الإجراء يعد من الحلول الفعالة في مواجهة تداعيات ظروف السوق بعد الأزمة المالية، والتي أجبرت شركات على تأجيل أو تمديد آجال إنجاز مشاريعها، طالما تمت موافقة العميل على خيار “البدل”. وقال هاني البلتاجي مدير التطوير في شركة إشراق العقارية “لو افترضنا امتلاك شركة لبرجين متقاربين، ونجاحها في تسويق 80% من وحدات البرج الأول، و20% من الآخر، فإن اتجاه الشركة لتأجيل بناء البرج الثاني، ونقل عملائه إلى المشروع الأول، يفيد الطرفين”. ولكن متعاملين بالقطاع اعتبروا لجوء بعض الشركات إلى أسلوب تبديل العقارات “سلبيا”، مشيرين إلى أنه “نتيجة طبيعية لتسابق هذه الشركات قبل الأزمة المالية على الإعلان عن مشروعات تفوق قدراتها ودون تخطيط ودراسة كافية، اعتمادا على تسابق المضاربين لشراء وحدات على الخريطة بغرض إعادة بيعها”. وقال محمد الحاج الرئيس التنفيذي لشركة “إم بي بي” للتطوير العقاري “خيار تبديل العقار لا يناسب العملاء الجادين الذين قرروا شراء وحدات بغرض السكن”، مضيفا “كيف يمكن إجبار العميل الذي اشترى وحدة سكنية وفق مواصفات خاصة، على تبديلها بوحدة أخرى”. ولكن علي بن سليم الرئيس التنفيذي في شركة “هيدرا العقارية” أكد لـ”الاتحاد” أن خيار الاستبدال يبقى مطروحا، وليس إجباريا على العملاء. وكان مطورون طرحوا خيار تبديل العقارات قبل أكثر من عام في دبي والإمارات الشمالية، باعتباره بديلا جيدا للمستثمرين، وعوضا عن تأخر تسليم وحداتهم نتيجة تباطؤ الإنشاء بعد الأزمة المالية. وتبع ذلك تأكيد دائرة الأراضي والأملاك بدبي رفضها لأسلوب إجبار شركات التطوير المستثمرين على استبدال عقاراتهم ونقلها من المشاريع المتفق عليها إلى مشاريع أخرى دون الحصول على موافقة المستثمر، وبشرط إبلاغ الدائرة بالتغيير في عقد البيع والشراء. الالتزام بالسداد من جانبه، أكد علي بن سليم الرئيس التنفيذي في شركة “هيدرا العقارية” أن تعثر بعض المستثمرين عن سداد الدفعات المستحقة عليهم دفع الشركة للتفكير في خيار تبديل العقارات. وأضاف أن “هيدرا” تمتلك 12 مشروعا عقاريا داخل الدولة، وبالطبع فإن هذه المشاريع تضم عملاء يلتزمون بالسداد وآخرين لا يلتزمون، وهو ما دفع الشركة لطرح خيار “استبدال العقار”. وقال إن عدد العملاء الملتزمين في بعض المشاريع قد يصل إلى 80%، إلا أن هناك مشروعات أخرى لا تزيد فيها نسبة الملتزمين بالسداد على 20%، وهنا تلجأ الشركة لإقناع الـ 20% بالانتقال إلى مشروع آخر، لتكون له الأولوية في الإنجاز. وأكد ابن سليم أن “هذا الخيار أحد الحلول العديدة التي يتم طرحها أمام العملاء، في إطار سياسة الشركة للتوصل إلى معالجات جذرية لحالات التعثر”. وشدد ابن سليم على أن “هيدرا” لم تقرر رسمياً حتى الآن إلغاء أي مشروع، ولكن هناك العديد من المباحثات الجادة التي تتعلق بكل مشروع للخروج بأفضل الحلول التي تفيد الشركة والعملاء. وكانت “هيدرا العقارية” قد طرحت مبادرة منتصف العام الماضي لعملاء مشروع “هيدرا فيلديج” في أبوظبي، حيث تم وقف سداد الدفعات للعملاء الذين انتهوا من سداد 50% فأكثر من المشترين، وذلك حتي شهر فبراير 2010، إضافة إلى إلغاء الغرامات عن العملاء الذين سددوا أقل من 50%، وتخفيض الغرامات عموما من 500 إلى 100 درهم يوميا، وإعادة جدولة الدفعات للعملاء المتعثرين. وفيما يتعلق باعتراض البعض على اعتماد شركات العقار على أموال المشترين في انجاز المشاريع، أكد ابن سليم أن هذا التوجه كان سائدا بين جميع الشركات قبل الأزمة المالية العالمية، إلا أن الفترة الحالية تشهد تغييرا ملحوظا في أداء الشركات، ولم تعد تعتمد على بيع الوحدات السكنية على الخريطة للحصول على التمويل من المشترين. حلول إيجابية وأوضح هاني البلتاجي أن لجوء شركات عقارية في العاصمة لطرح خيار “تبديل العقار” يعد توجها إيجابيا، في إطار سياسة الشركات للبحث عن حلول لتداعيات أزمة تعثر المشترين في السداد بعد الأزمة المالية. وقال “الاستبدال حل جيد، يحل مشاكل الطرفين، بشرط موافقة المشتري دون إجبار”. وذكر البلتاجي أن الفترة الأخيرة تشهد تخصص بعض شركات الوساطة العقارية في نشاط استبدال العقارات، عبر مساعدة العملاء في البحث عن وحدات جاهزة يمكن استبدالها بمشاريع أخرى لا تشهد تطورا في الإنجاز. وبين أن بعض الشركات تعثرت في انجاز مشروعاتها التي سبق تسويقها على الخريطة، فيما يتوفر لدى شركات أخرى وحدات تم إنجازها وجاري طرحها بالسوق حاليا، وهو ما يساعد شركات التسويق على اتمام صفقات الاستبدال في ظل توفر قواعد معلومات لديها عن الوحدات المتاحة بالسوق. وأشار البلتاجي إلى أهمية مراعاة الشركات العقارية بأن يكون العقار البديل بنفس مواصفات العقار الأصلي، وأن يكون المشروعان في نفس المنطقة تقريبا، حيث يصعب تبديل عقار في جزيرة الريم بآخر في شاطئ الراحة على سبيل المثال. العرض والطلب وقال بلال بيسيسو المدير العام لشركة انتركونتيننتال للعقارات إن خيار “تبديل العقار” يفيد من ناحية في تحقيق التوازن بين العرض والطلب، عبر انجاز المشاريع وفق الطلب الحقيقي، بعد أن شهدت الفترة الماضية طرح عدد من المشاريع على الخريطة فقط. وأوضح أنه بعد تراجع الطلب حاليا تأثراً بتداعيات الأزمة المالية، فإنه من الضروري خفض كمية المعروض من العقارات حتى لا تتجاوز الطلب. وأضاف “انجاز 5 مشاريع وتسويقها، أفضل من انجاز 10 مشاريع دون ترويجها بالكامل”. وأكد أن استبدال العقارات يعد أفضل الحلول في الوقت الحالي الذي تعاني فيه السوق العقارية من أوضاع صعبة، حيث يخدم هذا النظام العميل وفي نفس الوقت شركات التطوير والقطاع العقاري بوجه عام. وشدد بسيسو على ضرورة الانتباه إلى أن نسبة كبيرة من مشتري العقارات خلال الفترة الماضية كانوا من المضاربين الذين قاموا بشراء هذه الوحدات بغرض إعادة بيعها، موضحا أن هؤلاء لن يعترضوا كثيرا إذا كانت فرصة تسويق العقار الجديد جيدة. واستدرك بسيسو بالقول إنه “رغم الترحيب بفكرة استبدال العقار، إلا أن السوق تحتاج إلى إطار قانوني ينظم مثل هذه العمليات، للتأكد من جدية الطرفين”. فقد يوافق المشتري على تغيير عقاره ثم يستمر المطور في عدم التزامه بالانجاز، أو يتوقف العميل عن السداد رغم استلامه عقارا جديدا جاهزا، بحسب بسيسو. المستثمر الجاد من جانبه، أكد الحاج أن لجوء شركات تطوير لطرح مثل هذه الحلول يرجع في الأساس إلى تورط هذه الشركات في طرح مشروعات تفوق قدراتها دون دراسة كافية، والاعتماد على أموال المشترين لتطوير المشاريع، بما يخالف الأسس السليمة للتطوير العقاري. وقال “خيار تبديل العقار يفتقد لكثير من المنطق في بعض الأحيان، لأن الشركات المتعثرة يجب مطالبتها باستكمال المشروع أو إعادة الأموال للمشترين”. وتساءل الحاج “هل يمكن دفع عميل قرر شراء سيارة وقام بحجزها إلى الحصول على أخرى من نوع مختلف”. وبين الحاج أن مشتري أي وحدة سكنية يفترض أن يكون اتخذ قرار الشراء بناء على اقتناعه بمواصفات معينة ترتبط بمكان المشروع ومساحة ومواصفات الوحدة. وأضاف أن خيار التبديل يحمل شبهة الإجبار في ظل صعوبة حصول المشتري على جميع أمواله دون خصومات، وعدم تفضيل أغلب العملاء طريق المحاكم. وأكد الحاج أن لجوء شركات العقار لنظام استبدال العقار لا يحل أزمة الشركة، موضحا أن هذا الأسلوب يعد بمثابة هروب من البحث عن حلول جذرية لأزمة التمويل، كما أن هذه المعالجة يمكن أن تقود إلى تعثر مشروعات أخرى في ظل التأثير السلبي لهذه الخطوة على سمعة الشركة.