الجمعة 29 مارس 2024 أبوظبي الإمارات
مواقيت الصلاة
أبرز الأخبار
عدد اليوم
عدد اليوم

مطورون يقلصون مساحات الوحدات العقارية في دبي لتخفيض التكلفة

مطورون يقلصون مساحات الوحدات العقارية في دبي لتخفيض التكلفة
30 مايو 2017 23:56
يوسف العربي (دبي) اتجه مطورون عقاريون في دبي لتقليص مساحات الوحدات العقارية لتصبح أقل كلفة ما يسهل عملية بيعها بأسعار تنافسية مقارنة بالوحدات العقارية شاسعة المساحة، بحسب مطورين وخبراء عقاريين. ووفق رصد أجرته «الاتحاد» قامت شركات عقارية كبرى بطرح وحدات استديو بمساحة تتراوح بين 350 و380 قدماً مربعة، مقارنة بمساحات تتراوح بين 470 و500 قدم مربعة قبل عامين، وقلصت هذه الشركات مساحة غرفة وصالة في مشروعاتها المعروضة للبيع على الخريطة لتتراوح بين 600 و700 قدم مربعة، مقارنة بمساحات تتراوح بين 750 و900 قدم مربعة سابقاً، وبالنسبة للغرفتين فتتراوح حالياً بين 800 و1100 قدم مربعة مقارنة بمساحات تتراوح بين 1200 و1500 قدم مربعة. وفي الوقت الذي رأى فيه خبراء أن الاتجاه إلى تقليص مساحات الوحدات العقارية يأتي لمواكبة حركة السوق الذي يشهد هدوءاً نسبياً في الطلب ومنافسة قوية بين المطورين، حذر آخرون من تأثير هذا الاتجاه على العائد الاستثماري على الوحدات العقارية المبيعة على المدى الطويل، حيث ستكون الوحدات العقارية الصغيرة أقل جاذبية للمستأجر والمشتري. وذهب بعض المستثمرين إلى مطالبة الجهات المشرفة على القطاع بوضع حدود أدنى لمساحات الوحدات السكنية حسب عدد الغرف لحماية المستثمرين الذين يبحثون عن شراء وحدات رخيصة السعر على الخريطة ويغفلون أهمية المساحة التي تزيد من جاذبية العقار وعوائده الاستثمارية، كما تسهل من عملية إعادة بيعة لاحقاً حل مناسب. مواكبة حركة السوق وأكدت دراسة حديثة لموقع «عقارات دبي» أن الوحدات السكنية المكونة من 3 غرف «تاون هاوس»، والتي طرحت في السوق في العام الجاري، شهدت انخفاضاً في الحد الأدنى لمساحتها بنسبة تصل إلى 30%، مقارنة مع مثيلاتها من العقارات التي تم طرحها في عام 2016، في الوقت الذي وصل فيه معدل تراجع الحد الأدنى لمساحة العقارات السكنية بشكل عام إلى 26% خلال الفترة ذاتها، وذلك طبقاً للبيانات المتاحة. ووفق الدراسة التي حصلت «الاتحاد» على نسخة منها أن الوحدات العقارية من طراز «استديو» تقلصت مساحتها من 346 قدماً مربعة كحد أدنى في 2016، إلى 257 قدم مربعة في 2017، وبنسبة 26%، فيما وصلت نسبة تقلص مساحة الوحدات المكونة من غرفة واحدة إلى 24% بعد أن انخفضت المساحة من 1118 قدماً مربعة إلى 853 قدماً مربعة، أما الوحدات المكونة من غرفتين فشهدت تراجعاً في مساحتها بنسبة 25%، وتقلصت مساحتها من 1736 قدماً مربعة، إلى 1295 قدماً مربعة خلال الفترة ذاتها. وشهدت الوحدات العقارات السكنية في دبي والمكونة من ثلاث غرف من الطراز العادي، تقلصاً في الحد الأدنى لمساحتها من 2552 قدماً مربعة إلى 1883 قدماً مربعة، وبنسبة تراجع مساحي بلغت 26%. وعلى الجانب الآخر، سجلت نسبة تقلص الحد الأعلى لمساحات الوحدات العقارية في دبي ما بين عامي 2016 - 2017، بين 0% للوحدات المكونة من غرفة واحدة، و14% للغرفتين، و2% للثلاث غرف العادية، و31% للثلاث غرف من طراز «تاون هاوس»، وأخيراً 31% للوحدات من طراز «استديو». لتجنب خفض الأسعار. وقال دينيس خاجيموراتوف، الشريك المؤسس والمدير العام لموقع «عقارات دبي» لـ«الاتحاد»: «إن خفض أحجام ومساحات بعض العقارات المطروحة مؤخراً في دبي يعود إلى إدراك المطورين وجود طلب متزايد على العقارات صغيرة المساحة منخفضة التكلفة، فضلاً عن شروع بعض المطورين في طرح أحجام مختلفة من الوحدات بالتناوب بغية السيطرة على المعروض في السوق من العقارات». وأضاف أن هذا الاتجاه يأتي في محاولة لمواكبة التطورات العقارية في إمارة دبي، حيث شهد القطاع العقاري في الإمارة، توجه مطورين عقاريين إلى خفض كلفة عقارات التملك الحر، عبر تقليص مساحاتها بنسب متفاوتة، لتحفيز المستثمرين من الفئة المتوسطة على الشراء. وتابع خاجيموراتوف: «غالباً ما يرغب المطورون في تجنب اندلاع حرب أسعار في القطاع العقاري، وعوضاً عن لجوئهم إلى خفض أسعار العقارات (وهو ما يثير حفيظة المستثمرين الذين قاموا بالشراء قبلاً بأسعار أعلى)، يفضل المطورون خفض مساحات الوحدات العقارية، وأن يستهدفوا بها المستثمرين من الفئة الوسطى، وهو ما يعفيهم من الحرج أمام مستثمريهم القدامى». واستبعد خاجيموراتوف أي تدخل من الجهات المنظمة للقطاع العقاري في دبي بهذا الشأن، مشيراً في هذا الصدد إلى الانفتاح الذي تتمتع به الإمارة التي تمنح الحرية للمطورين العقاريين والمستثمرين في اختيار الطريقة المثلى لإدارة أصولهم واستثماراتهم. آليات التسعير ودافع محمد تركي، مدير العقارات في مجموعة «الوليد العقارية» عن حق المطورين العقاريين في طرح تصميمات هندسية للوحدات العقارية المعروضة للبيع على الخريطة، بما يتناسب مع احتياجات العملاء وظروف السوق الراهنة. وقال إن آليات العرض والطلب بالسوق المحلية تتيح للمشتري طيف واسع من الوحدات العقارية متنوعة المساحات والتصميمات الهندسية للاختيار فيما بينها وفق رغباته وإمكاناته المالية وقدرته على التمويل. وأشار تركي إلى أن السوق العقارية في دبي ركزت لسنوات طوال على تطوير الوحدات السكنية الفاخرة شاسعة المساحة، ما أدى بطبيعة الحال إلى الاقتراب من مرحلة التشبع على صعيد هذه الفئة الراقية من المساكن، مضيفاً أنه مع مرور الوقت أدرك المطورون تصاعد مستويات الطلب على العقارات المتوسطة في ظل ندرة واضحة للمعروض، الأمر الذي دفعهم إلى طرح وحدات عقارية صغيرة لتتناسب مع طبيعة الطلب الراهن. وأوضح أن آليات تسعير وتحديد مساحة الوحدات العقارية تبدأ مع شراء المطور للأرض الفضاء التي يقام عليها المشروع، حيث يقوم باحتساب مساحة البناء لجميع الطوابق على نحو إجمالي مع تحديد الأسعار السائدة لبيع القدم المربعة لتحديد الأرباح والعوائد المتوقعة من تطوير المشروع من دون تأثير كبير لمساحة الوحدة السكينة على إجمالي سعر البيع. ولفت تركي، أنه وفق آليه التسعير المذكورة سيكون المالك أمام خيارين رئيسين أولهما تقسيم المساحة الإجمالية على عدد أكبر من الوحدات صغيرة المساحة، أو تصميم عدد وحدات عقارية أقل كبيرة المساحة، وذلك وفق ظروف السوق، وطبيعة الطلب الراهنة. وقال إن تطوير الوحدات العقارية الصغيرة مع التراجع النسبي لأسعار العقار ساهم بدوره في دخول شريحة جديدة من متوسطي الدخل لمجال الاستثمار العقاري الذي لم يكن في وسعهم اقتحامه في ظل المساحات الشاسعة والأسعار الباهظة، كما ساهم هذا الاتجاه أيضاً في زيادة عدد المستخدمين النهائيين للعقار مع تحول شريحة من المستأجرين لملاك. وأوضح تركي أن تطوير وحدات عقارية صغيرة لا يمثل مشكلة في حد ذاتها إلا أن عدم دراية المشتري وافتقاره للخبرة اللازمة لتحديد المساحة المناسبة لاحتياجاته الفعلية ربما يوقعه في تحديات متعلقة بشراء وحدة أصغر من احتياجاته على الخريطة، مطالباً بأهمية الاعتماد على ذوي الخبرة العقارية عند اتخاذ قرار الشراء. حل مناسب وأكد إسماعيل الحمادي، الرئيس التنفيذي للرواد للعقارات، إن توجه المطورين العقاريين لتقليص مساحة الوحدات العقارية في دبي لتصبح أقل كلفة، يندرج ضمن الخطط المبتكرة لمواجهة تباطؤ نشاط السوق بالدرجة الأولى، معتبراً أنه حل مناسب بالنسبة للشركات العقارية في مجابهة ندرة الأراضي المخصصة للسكن في الإمارة واستيعاب تكاليف البناء وقال الحمادي، إن تقليص مساحات الوحدات العقارية ساعد المطورين على توفير وحدات عقارية بالمناطق الرئيسية في دبي التي يرتفع الطلب عليها وبأسعار تنافسية تخدم شريحة متوسطي الدخل، وهي الفئة التي يتركز عليها اهتمام المطورين في الوقت الراهن. ولفت إلى أن قيام شركات عقارية في دبي بتقليص مساحات الوحدات السكنية جاء بناء على دراسات مستفيضة أجرتها هذه الشركات لتحديد نوعية الطلب الراهن على العقار، ومن ثم لا يمكن لهذه الشركات أن تمضي في اتجاه معاكس لطبيعة الطلب والاتجاهات السائدة بالسوق. وأضاف الحمادي، أنه باعتبار دبي الوجهة الأولى للمهنيين ورجال الأعمال من الشباب، فيتطلب هذا وحدات عقارية أقل مساحة، والتي يفضلها الشباب، خاصة من الأوروبيين الذين تعودوا على نمط المساحات الصغيرة في السكن في بلدانهم. وقال الحمادي، إن تقليص الوحدات العقارية دعم آليات العمل بالشركات العقارية في السوق ولعب دوراً كبيراً في نجاحها في تسويق عقاراتها بسرعة، حيث يعد السعر العنصر الأهم بعملية التسويق وأقوى نقطة جذب لأي منتج عقاري، ولا شك عن تقليص المساحات السكنية ساهم في تقليص سعرها، وهذا ما يترصده المشتري النهائي للعقار في دبي، ويطوق إليه لا سيما مع تحقيق معادلة «السعر المغري زائد الموقع الاستراتيجي». وشدد الحمادي، في الوقت نفسه على أهمية اعتماد المساحات المعقولة في التصميمات الهندسية كمطلب ضروري يجب مراعاته لخدمة المستهلك وتلبية احتياجاته كعميل مستدام للسوق، كما يفضل أن تقر البلدية تقنين المساحات بما يتناسب مع احتياجات المستهلكين لتعزيز جاذبيه وشفافية السوق العقارية في الإمارة. وقال إنه يتعين على المطور اعتماد الشركات العقارية تصاميم هندسية مبتكرة تقدم قيمة مضافة للمالك وقاطن الوحدة العقارية وتدفع المشتري للتغاضي عن المساحة. الافتقار إلى الخبرة ومن جانبه، قال حسن الشاذلي، المدير التنفيذي لشركة «سوديك» للاستشارات العقارية إلى معظم الشركات العقارية اتجهت مؤخراً لتقليص مساحات الوحدات العقارية نتيجة اشتعال المنافسة على جذب العملاء من متوسطي الدخل. ولفت إلى أن شريحة كبيرة من المشترين يدخلون على مجال الاستثمار العقاري للمرة الأولى سواء بدافع رغبتهم في التحول من الاستئجار إلى التملك، أو لتطلعهم للحصول على عوائد استثمارية مجزية من عمليات التأجير، منوهاً بأن معظم هؤلاء يحددون طلبهم بناء على عدد الغرف والسعر، ويغضون الطرف أحياناً عن مساحة الوحدة العقارية. وأشار إلى أن بعض وحدات الاستديو المطروحة للبيع على الخريطة في الوقت الراهن بلغت مساحتها 360 قدماً مربعة، مقابل 600 قدم مربعة للغرفة وصالة، و800 قدم مربعة للغرفتين وصالة، معتبراً أنها مساحات صغيرة وربما لا تتناسب مع الاحتياجات الاعتيادية المتعارف عليها للقاطنين. ولفت إلى أهمية اعتماد تصميمات معمارية مناسبة لاحتياجات القاطنين والمستثمرين، حيث إن الوحدات العقارية الصغيرة تكون أقل جذباً للمستأجرين والمشترين على حد سواء، مشيراً إلى أن قيام الجهات المشرفة على القطاع العقاري بوضع حدود أدنى لمساحات الوحدات السكنية حسب عدد الغرف يسهم في حماية المستثمرين وتعزيز جاذبية السوق. سليمان الراشد: نضوج وعي المستثمر يعزز الطلب على الوحدات الرحبة دبي (الاتحاد) أكد سليمان الراشد، الرئيس التنفيذي لشركة «أرتار» للتطوير العقاري أن دبي تعتبر وجهة استثمارية عالمية وعقارات دبي تنافس أفضل عقارات العالم من نواح عدة، منها جودة البناء والعوائد الاستثمارية على العقار، مشيراً إلى أن السوق العقاري في الإمارة يزخر بطيف واسع ومتنوع من الطلب. ولفت الراشد، إلى زيادة مستويات الطلب على الوحدات السكنية ذات المساحات الرحبة لاسيما مع نضوج وعي المستثمر والمستخدم، كما أن التنافسية العالية في السوق العقاري تجعل من الوحدات الواسعة والتصميمات الذكية لتي توفر أسلوب حياة مميزاً ومريحاً للقاطنين بها مطلوبة على نحو أكبر. واستكمل الراشد «لا أعتقد في وجود فائض عرض للوحدات العقارية الفاخرة كبيرة المساحة، إلا أن قلة عدد التعاملات على هذه الأنواع من العقارات يصور للبعض تراجع الطلب عليها»، مشيراً إلى «أهمية ما تقوم به مؤسسة التنظيم العقاري في دبي لترسيخ مفهوم التصنيف العقاري والذي يشمل جميع المباني في إمارة دبي، بحيث يتم تصنيفها، حسب جودة البناء والتشطيبات والخدمات المقدمة والمرافق المتوافرة».
جميع الحقوق محفوظة لمركز الاتحاد للأخبار 2024©