توثيق الإيجارات السكنية بأسعار تزيد 15% على قيمتها الحقيقية

لجأ ملاك عقارات سكنية في دبي والشارقة إلى تسجيل عقود الإيجارات وتوثيقها في الجهات الرسمية بأسعار أعلى بنحو 15% على القيمة الحقيقية المتفق عليها مع المستأجر بهدف رفع القيمة السوقية للعقار من خلال المبالغة في حجم عوائده الإيجارية. وقال خبراء وعاملون بالقطاع إن الكثير من الملاك الذين يعتزمون بيع عقاراتهم على المدى القصير أو المتوسط يقومون بتحرير عقود الإيجار وتسجيلها في جهات التوثيق المعتمدة بقيم توفق الأسعار الحقيقية المتفق عليها مع المستأجرين، مؤكدين أن المبالغة المتعمدة للعوائد الإيجارية للعقار تعطي صورة غير دقيقة عن قيمته السوقية وسعر البيع العادل. وقال شهريار العطار مدير عام شركة الإمبراطور للوساطة العقارية إنه «في ظل انخفاض الإيجارات بنسبة تصل إلى نحو 35% خلال العام 2010 انخفضت عائدات الإيجار على العقار على نحو ملحوظ وهو الأمر الذي هبط بسعر البيع بنسب مماثلة». وعادة ما يتم تحديد سعر بيع العقارات وفق عائداتها الإيجارية المتحققة خلال عام. وأضاف العطار أن المبالغة المتعمدة في عقود الإيجارات تعد من الممارسات غير المشروعة التي تضر بالقطاع، حيث إنها تعطي تقديرات غير دقيقة عن القيمة السوقية للعقار من خلال التلاعب بأحد أهم المعايير التي يتم من خلالها تحديد سعر بيع العقار، وهو معيار العائد من الإيجارات. وأشار إلى أن عدداً غير قليل من النزاعات القانونية بدأت تنشأ بين بائع العقار والمشتري بسبب هذه الممارسات غير المشروعة، لافتاً إلى أهمية قيام مشتري العقارات بفحص فني ومالي من قبل جهات متخصصة لتحديد العائدات المتوقعة للعقار على المديين القصير والمتوسط بما يضمن تحقيق عوائد جيدة على استثماراته العقارية. ولفت العطار إلى أن الملاك الذين يقومون بهذه الممارسات لا يتحملون أي أعباء مالية، حيث يقوم المستأجرون من جهتهم بسداد رسوم التسجيل في البلديات وجهات التوثيق المعتمدة، ويتم تحصيل رسوم التسجيل وفق نسبة محددة من قيمة عقد الإيجار. وأكد العطار أن تسجيل عقود الإيجار بأسعار مرتفعة تزيد بنحو 15% على قيمة الإيجار الحقيقية يخدم ملاك العقار من جهة أخرى، حيث يحق للملاك مطالبة المستأجر بقيمة الإيجار المذكورة في العقد بل والمطالبة بزيادتها بنحو 5% سنوياً عند التجديد، خاصة في حال ارتفاع أسعار الإيجارات. وأكد مستأجرون أنهم فوجئوا بعد تسلمهم عقود الإيجارات بعد توثيقها في البلدية بأن القيمة الإيجارية المذكورة في العقد غير حقيقية وتزيد بنحو 15% على القيمة الحقيقية المتفق عليها بين الطرفين. وأضافوا أن الاختلاف الكبير بين القيمة الإيجارية المتفق عليها مع المالك، وبين القيمة الموثقة في العقد تثير مخاوفهم، حيث تعطي ملاك العقار الحق في المطالبة بتجديد العقود وفق الأسعار المرتفعة المسجلة بعقد الإيجار، خاصة في حال عودة الانتعاش للسوق العقارية. وأشاروا إلى أنهم يضطرون للقبول بالتباين بين أسعار الإيجارات التي تم الاتفاق عليها والتي ويتم دفعها بالفعل. ومن جانبه، قال محمد عطية مدير شركة انتركونينتال للعقارات إن الكثير من ملاك العقارات أو مكاتب الوساطة يقومون بتسجيل عقود الإيجار بقيم مرتفعة عن الأسعار الحقيقية لرفع القيمة السوقية للعقار وعدم التقيد بالحدود القصوى للزيادة السنوية التي تحددها القوانين المنظمة للقطاع. وقال عطية إنه «على الرغم من عدم قانونية هذه الممارسات إلى أن ظاهرة المبالغة في أسعار عقود الإيجار انتشرت بين الملاك على نحو كبير، وهو الأمر الذي يسبب المزيد من القلق والارتباك لدى المستثمر العقاري الذي يعجز في هذه الحال عن معرفة القيمة الحقيقية للعقار بناء على عوائده الإيجارية. وأضاف أن الموقف القانوني للمستأجر يكون ضعيفاً بعد توثيق العقود في الجهات الرسمية، حيث لا يحق للمستأجر بعدها التذرع بالاتفاق الشفهي مع المالك ويبقى عقد الإيجار الموثق هو الفيصل القانوني بين الطرفين. وقال عطية إن انتشار ظاهرة التباين بين أسعار الإيجارات الحقيقية والأسعار المسجلة في العقود تعد أحد أسباب تراجع معدلات الثقة وعدم استقرار السوق العقارية. وقال أحمد رضا مدير التسويق بشركة البناية للعقارات إن هذه الممارسات تأتي ضمن سلسلة من التجاوزات التي أفرزتها الأزمة المالية العالمية، والتي أحدثت تغييراً كبيراً في شكل العلاقة التجارية التي تربط الأطراف الثلاثة المالك والوسيط العقاري والمستأجر. وأضاف «بعد الأزمة، بدأ الملاك بحرمان الوسطاء العقاريين من عمولات الإيجار، ويطلبون تحصيلها من المستأجرين، على الرغم من أن ظروف الأزمة الحالية تتطلب تخفيف كل الأعباء الملقاة على عاتق المستأجر. وأشار إلى أن عدداً من ملاك العقارات يقومون بفرض «رسوم خفية» في شكل مصاريف إدارية وعمولات سنوية وتأمين يقدر بنحو شهرين من القيمة الإيجارية المتفق عليها، مؤكداً أن أغلب الملاك لا يدركون جدوى الوساطة وتسويق العقار وقيمتها في ظل الظروف الحالية التي تمر بها السوق، وندرة المستأجرين. وأكد ضرورة الابتعاد عن هذه الممارسات السلبية، خاصة أن القطاع العقاري يمر حالياً بحالة من الترقب انتظاراً لما ستؤول إليه حركة العرض والطلب في السوق. وسجلت أسعار بيع العقارات السكنية في دبي انخفاضاً بنسبة 2,3% خلال نوفمبر الماضي، وانخفضت مبيعات الشقق بنسبة 1,12%، والفلل بنسبة 0,81%، مقارنة بشهر أكتوبر الماضي، كما سجلت تراجعاً يبلغ 13,9%، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي بحسب لشركة «ريدين دوت كوم» للاستشارات. وقالت مؤسسة جونز لانغ لاسال العقارية إن سوق العقارات في دبي شهدت تراجعاً بنحو ملحوظ خلال العام الماضي، متأثرة بتداعيات الأزمة العالميـة، التي تركت آثاراً بالغة على القطاع في الإمارات، حيث تراجعت حركة البيع والشراء بنحو 50% خلال الربع الثالث من العام 2010، مقارنة بالفترة نفسها من العام 2009. وأضافت أن أسعار الوحدات السكنية في دبي تراجعت بمتوسط بلغ 55% خلال الفترة من الربع الثالث من عام 2008 حتى الربع الثالث من عام 2010، فيما سجلت تراجعاً بنسبة 9% في معدلات الإيجار خلال الربع الثالث من العام 2010، مقارنة بالفترة نفسها من العام 2009.