مختصون: توثيق عقود الإيجار بأبوظبي يعالج اختلالات بالسوق العقارية

سيد الحجار (أبوظبي) - يعالج مشروع “توثيق” الخاص بتسجيل بيانات العقارات وعقود الإيجار بالعاصمة اختلالات بالسوق أبرزها “التأجير من الباطن” و”السماسرة الجائلين”، وينبئ بتشريعات جديدة على طريق تنظيم القطاع، بحسب خبراء. وأكد خبراء ومتعاملون بسوق أبوظبي العقارية أن إطلاق المشروع يعد بمثابة خطوة متقدمة في طريق تنظيم السوق العقارية، مطالبين بأن يكون “توثيق” بداية لصدور سلسلة أخرى من القوانين والتشريعات الناظمة للقطاع العقاري. وقال عتيبة بن سعيد العتيبة رئيس مجموعة العتيبة الاستثمارية إن توثيق العقود الإيجارية كان مطلباً ملحاً للعاملين بالسوق خلال السنوات الماضية، وذلك بهدف توفير البيانات والإحصاءات الضرورية لجميع أطراف العملية العقارية. من جانبه، أكد أحمد صالح البريكي رئيس مجلس إدارة شركة انفينتي العقارية أن القرار سيكون له دور مهم في مواجهة بعض الظواهر السلبية التي انتشرت بالسوق خلال السنوات الماضية، وفي مقدمتها التأجير من الباطن، وانتشار السماسرة الجائلين. ويشترط النظام الجديد حصول السماسرة على توكيل أو رخصة لإدارة العقارات لإتمام العقود. وقال مبارك العامري رئيس مجلس إدارة مجموعة الصمود العقارية إن السوق العقارية بأبوظبي ما تزال تحتاج لقوانين وتشريعات عديدة، فضلاً عن معالجة الضبابية فيما يتعلق ببعض القوانين غير الواضحة للعاملين بالسوق وفي مقدمتها تلك الخاصة بالتملك الحر بأبوظبي. وكانت بلدية مدينة أبوظبي وبلدية مدينة العين أطلقتا مؤخراً مشروع “توثيق” الخاص بتسجيل بيانات العقارات القابلة للتأجير والعقود الإيجارية، وذلك تنفيذا لقرار المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي رقم (4/2011) بشأن قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار في إمارة أبوظبي. ودعت البلديتان إلى ضرورة أن تقوم شركات إدارة العقارات بالمبادرة إلى تسجيل بيانات عقاراتهم والعقارات التي تتم إدارتها من قبلهم بنظام “توثيق” لضمان حصولهم على المزايا والفوائد التي سيوفرها لهم هذا النظام، والتي من أهمها تنظيم العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر على أسس واضحة وسليمة. ويهدف إطلاق مشروع “توثيق” إلى تنظيم العلاقات وحفظ الحقوق بين الأطراف المعنية بالعملية الايجارية وفقا لآلية واضحة، وتكوين قاعدة بيانات موحدة عن جميع الوحدات السكنية والتجارية والصناعية وتوفير إحصائيات دقيقة عن بيانات العقارات بمختلف أنواعها ما يشكل أساساً موحداً لتنظيم التسجيل العقاري وتسجيل العقود الايجارية المحررة كتابياً أو إلكترونياً، بخصوص الوحدات العقارية المؤجرة في مدينتي العين وأبوظبي. قاعدة بيانات إلى ذلك، قال العتيبة إن توثيق العقود الإيجارية يسهم في توفير قاعدة بيانات متكاملة عن السوق العقارية بأبوظبي، وهو ما يخدم جميع العاملين بالسوق، موضحاً أن القطاع ظل يعاني خلال الفترة الماضية من الضبابية وغياب الرؤية بسبب عدم توافر البيانات الصحيحة عن السوق. وأضاف العتيبة أن توثيق العقود يحدد بدقة حجم العرض والطلب، وهو ما يعود بالفائدة على شركات التطوير، من خلال دراسة السوق، وضمان طرح مشاريع تناسب مستوى الطلب بالسوق. وأكد العتيبة أن العديد من الشركات تورطت خلال السنوات الماضية بطرح مشروعات فشلت في تسويقها، وذلك نتيجة مباشرة لغياب الدراسات الرسمية والمحددة عن السوق وحجم الطلب والشواغر بالسوق. ولفت العتيبة إلى أهمية توثيق العقود لما تحمله من إيجابيات على الصعيد الأمني، إذ يسهم تسجيل أسماء المستأجرين بشكل رسمي في تحقيق الأمن لجميع المواطنين والمقيمين. وأشار العتيبة إلى مطالبات غرفة تجارة وصناعة أبوظبي خلال السنوات الماضية بضرورة صدور قانون للتسجيل العقاري، فضلا عن توحيد الجهات المسؤولة عن القطاع العقاري في الإمارة تحت مظلة مؤسسة واحدة تتولى تنظيم السوق. خريطة السوق ومن جهته، قال أحمد البريكي إن توثيق العقود الإيجارية يسهل عملية البحث والحصول على العقار المناسب وبما يضمن مصداقية الأسعار والمواصفات، فضلا عن ضمان تسويق أفضل للعقار وتحسين المناخ الاستثماري، موضحاً أن النظام الجديد يرسم صورة دقيقة لخريطة السوق ويعود بالفائدة على جميع أطراف العملية العقارية. وقال البريكي إنه “رغم ترحيب العاملين بالسوق بالتوجه لتوثيق العقود، إلا أن ذلك ليس كافياً لتنظيم السوق العقارية”، مؤكداً ضرورة معالجة بعض الاختلالات الأخرى وفي مقدمتها تنظيم الإعلانات العقارية التي تنتشر بالشوارع والصحف ومواقع الإنترنت دون ضوابط محددة، وبما يسمح لغير المتخصصين بالعمل في مجال التسوق والوساطة العقارية. وأشارت دراسة حديثة لدائرة التنمية الاقتصادية بأبوظبي بعنوان “الاختلالات الهيكلية بسوق العقارات في إمارة أبوظبي” إلى أن جميع المساوئ والاختلالات في السوق العقارية المحلية ترجع بصورة أساسية إلى عدم اكتمال القوانين والأطر المنظمة للنشاط العقاري في إمارة أبوظبي، وعدم وجود جهة متخصصة تقوم بتنظيم جميع المسائل العقارية، وتعمل على تنظيم العلاقة بين جميع أصحاب المصالح داخل السوق ضمن قوانين وأنظمة محددة. وطالبت الدراسة التي أعدها صبري عمارة الباحث الاقتصادي الرئيسي بإدارة الدراسات بإنشاء جهة “مؤسسة” متخصصة تقوم بتنظيم جميع المسائل العقارية في إمارة أبوظبي، موضحاً أن هذه المؤسسة لا بد أن تضع على قائمة أولوياتها استكمال الإطار التشريعي المنظم للقطاع العقاري، من خلال دراسة واقتراح وصياغة قوانين وأنظمة القطاع العقاري. واتفق العامري مع نتائج الدراسة، موضحاً أن السوق العقارية أجرت “تصحيحاً ذاتياً” بعد الأزمة المالية العالمية، بخروج عدد من الدخلاء على المهن المرتبطة بالعقارات. وشدد العامري على ضرورة وضع أطر محددة لمواجهة الفصل بين العقارات السكنية والتجارية والصناعية والاستثمارية، في ظل وجود بعض التجاوزات من العاملين في السوق عبر استخدام الوحدات السكنية في غير الغرض المخصصة له. وأكد العامري ضرورة معالجة الضبابية فيما يتعلق ببعض القوانين العقارية، ومنها القرار الصادر مؤخرا بشأن أحكام الملكية العقارية، حيث ما يزال القانون يكتنفه الغموض وعدم الفهم الكافي من العاملين بالسوق لبعض تفاصيله، وذلك في انتظار صدور اللائحة التنفيذية للقانون. ويحدد القرار رقم “64” لسنة 2010، بشأن أحكام الملكية العقارية الأطر والأحكام العامة المتعلقة بإجراءات تسجيل الحقوق العقارية المحددة بموجب قانون الملكية العقارية للإمارة. وينص القرار على قيام مدير إدارة تسجيل العقارات بتسجيل جميع التصرفات التي تقع على العقارات في الإمارة، أو على أي من الحقوق العقارية مثل حق الملكية وحق المساطحة وحق الانتفاع وحق الإيجار طويل الأمد، وذلك داخل وخارج المناطق الاستثمارية بالسجل العقاري في الإمارة، وكذلك تسجيل عقود الرهن التي ترد على العقارات أو على أي من الحقوق العقارية والعقود المباشرة التي تبرم مع المصارف والجهات الممولة للمشاريع. وقال العامري “مشروع “توثيق” مقدمة لسن تشريعات إضافية، تتوافق مع مطالبنا التي ننادي بها منذ بدء الطفرة العقارية التي شهدت تجاوزات عديدة من الدخلاء”.