الجمعة 29 مارس 2024 أبوظبي الإمارات
مواقيت الصلاة
أبرز الأخبار
عدد اليوم
عدد اليوم
اقتصاد

دعوات إلى وضع ضوابط جديدة تنظم زيادة الإيجارات في أبوظبي

دعوات إلى وضع ضوابط جديدة تنظم زيادة الإيجارات في أبوظبي
14 ابريل 2015 21:52
سيد الحجار (أبوظبي) طالب مشاركون في ندوة «العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين» التي نظمتها غرفة تجارة وصناعة أبوظبي بالتعاون مع دائرة القضاء في أبوظبي أمس، بضبط إجراءات تعديل القيمة الإيجارية بعد القرار الأخير الخاص بإلغاء تمديد عقود الإيجار ونسبة الزيادة السنوية البالغة 5%. وأكد هؤلاء ضرورة إعادة النظر في أسباب إخلاء السكن لضمان الاستقرار الاجتماعي بالإمارة، مشيرين إلى أهمية زيادة الوعي بين المستأجرين بدور لجنة فض المنازعات الإيجارية. وأكد المستشار سلطان النيادي القاضي بمحكمة أبوظبي التجارية، خلال كلمته بالندوة، ضرورة «أن يكون هنالك تدخل حكومي لتحديد سقف للزيادات الإيجارية حسب كل حوض ومنطقة، بهدف حفظ التوازن بين فريق المؤجرين والمستأجرين بإمارة أبوظبي». وقال النيادي في كلمته التي ألقاها تحت عنوان «دور لجنة فض المنازعات الإيجارية حول تطبيق قرار المجلس التنفيذي بإلغاء تمديد عقود الإيجار ونسبة الزيادة السنوية البالغة 5% اعتبارا من 10 نوفمبر 2013» إن لجنة فض المنازعات وطبقاً للمادة (25) من القانون رقم (20) لسنة 2006 تختص بالفصل على وجه الاستعجال في المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر طبقاً لأحكام هذا القانون، وقانون المعاملات المدنية وتعديلاته فيما لم يرد به نص. واستعرض سلطان النيادي طبيعة القضايا المعروضة على اللجان وموقف القضاء بشأنها، مشيرا إلى استقبال اللجنة الكثير من الدعاوى مؤخرا يتعلق الكثير منها بتقدم المؤجر بدعوى قضائية يطلب من خلالها إخلاء العين المؤجرة لعدم استجابة المستأجر لمضمون الإخطار الموجه إليه بعدم تجديد العقد عند نهاية مدته أو لعدم استجابته لمضمون الإخطار بتعديل القيمة الإيجارية. شروط الزيادة وأكد المستشار سلطان النيادي أن صحة وقانونية الإخطار الموجه للمستأجر وطريقة الإعلان به، يعد شرطا أساسيا لسريان الزيادة الإيجارية. وأوضح أن الإخطار الذي يوجه من المالك إلى المستأجر يجب أن يكون مكتوباً، مع مراعاة المدة التي تم توجيه الإنذار من خلالها (قبل شهرين من تاريخ نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى وقبل 3 أشهر من تاريخ نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي أو لمزاولة مهنة حرة). وأشار النيادي كذلك إلى أن طريقة توجيه الإخطار (يجب أن يتم وفقاً بما نصت عليه المادة الثامنة والتاسعة من قانون الإجراءات المدنية) بمعنى وجوب أن يكون الإخطار للشخص الطبيعي تسليمه بشخصه، وعند تعذر التسليم يسلم الإعلان للأشخاص المسمين بالمادتين المذكورتين. وأضاف أن لجوء بعض المؤجرين لوضع ملصقات الإخطار بالزيادة في مداخل البنايات أو على أبواب الشقق يعد وسيلة غير قانونية لإخطار المستأجرين بالزيادة. وذكر المستشار النيادي أنه وبخلاف ذلك وفي ضوء إنكار المستأجر فإن الإخطار لا يرتب أثراً ويعد باطلاً لعدم مراعاة أحكام القانون، وبالتالي فإن العلاقة العقدية بين المؤجر والمستأجر تبقى على حالها وتحكمها ما تضمنه عقد الإيجار السابق الذي تجدد بنفس شروطه بما في ذلك القيمة الإيجارية للعين المؤجرة المتفق عليها فيه ويبقى المستأجر ملزما بسداد القيمة الإيجارية الواردة في العقد السابق. لجنة تثمين وقال النيادي إنه في حالة كان الإخطار من المؤجر يتعلق بتعديل القيمة الإيجارية، فإن اللجنة المتخصصة تقوم بندب (لجنة التثمين العقاري لدى دائرة القضاء) لتقدير أجرة المثل، وذلك في حالة منازعة المستأجر للأجرة المعدلة المطلوبة منه، وذلك بناء على المادة الرابعة من القانون رقم (20) لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن. وتنص المادة على (إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة، أو على كيفية تقديرها، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل، ويعود تقدير أجرة المثل إلى اللجنة المختصة بالفصل في النزاع طبقاً لأحكام هذا القانون). وذكر أنه في حال تحقق إخطار المستأجر بتعديل القيمة الإيجارية المطلوبة منه وإعلانه بالدعوى دون حضور المحاكمة فإن اللجنة تقضي بإلزامه بالقيمة الإيجارية الجديدة سنداً لنص المادة 135/2 من قانون المعاملات المدنية والتي تقضي بأن السكوت يعتبر قبولاً عند قيام تعامل سابق بين المتعاقدين وكان الإيجاب صادرا لمنفعة من وجه إليه. وأوضح النيادي أنه في حالة كانت الغاية من الإخطار هي الرغبة بعدم تجديد العقد أو تعديل شروطه، تتم الاستجابة للمؤجر. أسباب الإخلاء من جهته، أشار الدكتور أنس الحباشنة أستاذ القانون التجاري، إلى الآثار المترتبة على تحرير العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي، مؤكدا ضرورة وضع ضوابط لعملية التغيير في أسعار القيمة الإيجارية، وأيضا إعادة النظر في أسباب الإخلاء لضمان الاستقرار الاجتماعي، وذلك عبر تفعيل المادة 23 من القانون 20 لسنة 2006، والتي حددت شروطا لإخلاء العين المؤجرة منها عدم الوفاء بالأجرة المستحقة أو الإيجار من الباطن أو الاستخدام غير القانوني للوحدة أو عند رغبة المالك في هدم العقار، وغير ذلك من الشروط. وأشار الحباشنة إلى ضرورة إعادة النظر في دور لجنة فض المنازعات الإيجارية وتحديد صلاحيتها بشكل واضح. بدوره، أوضح المستشار محمد ياسين منصور المستشار القانوني لغرفة أبوظبي ضرورة زيادة الوعي بين المستأجرين بحقوقهم، لاسيما المادة 4 من قانون الإيجارات والتي تعطي لجنة فض المنازعات الحق في مراعاة سعر المثل عند حدوث خلاف بشأن القيمة الإيجارية. من جهته، أشار جهاد أنس المشطوب المدير الشريك بشركة ديلوكس أوبشنز العقارية إلى ضرورة مراعاة الجوانب الاقتصادية والاستثمارية في قانون الإيجارات، لافتا إلى أهمية تنظيم السوق العقاري في أبوظبي، وتدخل الجهات الرسمية لضبط القطاع وبما يسهم في دعم النهضة التنموية التي تشهدها الإمارة. وشهدت الندوة مشاركة أكثر من 250 مشاركاً من ممثلي الشركات والمؤسسات العاملة في إمارة أبوظبي، بحضور الدكتور مبارك العامري عضو مجلس إدارة غرفة أبوظبي. دراسة معوقات القطاع العقاري أبوظبي (الاتحاد) أكد محمد هلال المهيري مدير عام غرفة أبوظبي أن تنظيم ندوة حول موضوع العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، في ظل التعديل الأخير في إمارة أبوظبي، يأتي في إطار حرص الغرفة على دعم ومساندة أعضائها من الشركات والمؤسسات ورجال الأعمال، والتعرف إلى ما يواجهونه من معوقات ومشاكل وتحديد أسبابها، ثم العمل على إيجاد الحلول المناسبة لمساعدتهم، وتعزيز دورهم في عملية التنمية الاقتصادية الشاملة والمستدامة في  إمارة أبوظبي.  وأشار المهيري إلى أن مجلس إدارة غرفة تجارة وصناعة أبوظبي قام بتشكيل العديد من اللجان للاهتمام بمعالجة كافة القضايا التي تهم مختلف الأنشطة الاقتصادية، وبما يساهم في خدمة مصالح أعضاء الغرفة وتنشيط فعاليات القطاع الخاص. وإيماناً من الغرفة بالدور الفاعل والمؤثر لقطاع العقارات في مسيرة التنمية الاقتصادية لإمارة أبوظبي، قام المجلس بتشكيل لجنة من أعضائه، حيث تعمل هذه اللجنة على دراسة المشاكل والمعوقات التي تواجه الاستثمار العقاري وخدماته، ووضع الحلول المناسبة لها ورفعها إلى مجلس إدارة الغرفة، ومن ثم إلى الجهات ذات العلاقة والتنسيق مع الجهات المعنية في الإمارة. وذكر أن غرفة أبوظبي تسعى، من خلال هذه الندوة، لاستعراض الصعوبات والمشاكل كافة الخاصة بالعلاقة التي تربط بين المؤجرين والمستأجرين.
جميع الحقوق محفوظة لمركز الاتحاد للأخبار 2024©