تقرير: ارتفاع جاذبية تطوير الوحدات السكنية الفاخرة في أبوظبي

يتوقع أن يرتفع الإقبال على عمليات التطوير العقارية في شريحة السكن الفاخر على المدى القصير في أبوظبي، بحسب تقرير مركز المال الكويتي، الذي أشار إلى أن السبب الرئيسي في ذلك يعود إلى سعي أصحاب الدخل المرتفع وراء الجودة واستعدادهم لدفع علاوات مقابل الحصول على هذه الوحدات. ويرى التقرير أن العوامل المسببة لجاذبية العقار السكني في أبوظبي هي الطلب المكبوح الذي لا يزال غير متوافق مع العرض وسيبقى حتى عام 2011. وقال التقرير إن التوقعات بشأن انكماش نمو الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي في 2009 الذي أثر على توقعات النمو أوقف الطلب على العقار. ولفت التقرير إلى توقعات صندوق النقد الدولي حول نمو النشاط الاقتصادي في الإمارات (الناتج المحلي الإجمالي ) في 2010 عند نسبة 2.4 %،( 0.2% في 2009). ويتوقع التقرير أن تزداد حصة أبوظبي من الناتج المحلي الإجمالي للإمارات بمعدل 2-3% من مستواها الحالي الذي يبلغ 55%. ويصل إجمالي الإنفاق على المشاريع في أبوظبي إلى 14% من الناتج المحلي الإجمالي الاسمي في 2009 ومن المتوقع أن يزداد إلى 19% في 2010، ويعود السبب الرئيسي في ذلك إلى التوسع الملحوظ في المشاريع الحكومية من 26% من إجمالي المشاريع في 2009 إلى 41% في 2010. ويجادل التقرير بالقول إن مثل هذه التطويرات في مستويات النشاط الاقتصادي يجب أن تولد نمو الدخل والسكان الذي يجب بدوره أن يؤدي إلى إعادة انتعاش الطلب. ومع ذلك، قد يؤثر العرض المستقبلي في أبوظبي الذي من المقدر أن يتراوح خلال 2009 و2011 ما بين 30 إلى 112 ألف وحدة على انخفاض الأسعار والإيجارات في الإمارة بسبب انحراف الطلب الناشئ عن التقلب القصير الأجل في المستقبل في الإيجارات والأسعار. على صعيد آخر، يرى التقرير أن ظهور العرض وسط عدم الاستقرار فاقم من انكماش الإيجارات في أنواع محددة من العقار مثل الشقق التي تشتمل على ثلاث غرف التي انخفضت بنسبة -15%، والفلل ذات الأربع غرف التي انخفضت بنسبة -22%. أما توسع مضاعف الإيجارات في أبوظبي ودبي من 0.7 إلى 1.6 على أساس المتوسط خلال أربعة فصول بسبب انكماش الإيجارات في أبوظبي فأدى إلى زيادة في أعداد المتنقلين أصحاب الدخل المتوسط ونتج عنه أيضاً زيادة هامشية في انحراف الطلب. و أضاف تقرير المركز أن عمليات التطوير على المدى القصير التي تستهدف الشريحة ذات الدخل المتوسط قد تواجه عدم استقرار بسبب انكماش الأسعار والإيجارات في دبي. استراتيجيات التطوير وأوضح التقرير أن دافع اتخاذ القرار الرئيسي لأصحاب الدخل المرتفع الذين يزيد راتبهم عن 25 ألف درهم شهرياً هو النوعية ووسائل الراحة، وبالتالي إذا توافر العقار بالنوعية ذاتها التي يبحث عنها هؤلاء فهم مستعدون لدفع علاوة (دفعات إضافية) كتلك في دبي لتعويض تجنب التنقل. ويرى التقرير أن علاوة الإيجار الحالية مقابل دبي لهذه الشريحة تتراوح ما بين 10 و45%. وتدل هذه العوامل على أن تأثير دبي على هذه الشريحة سينخفض. ومع ذلك، ستقيم الشريحة ذات الدخل المتوسط أي التي يتراوح راتبها ما بين 15 إلى 25 ألف درهم شهرياً المبادلة بين توفير التكاليف واعتبارات النوعية والقرب من المكان. استراتيجيات تبعاً للتقرير، فإنه ورغم قلة العقار السكني المتوسط عن الفاخر، إلا أن تطوير الوحدات الفاخرة سيكون أكثر جاذبية على المدى القصير رغم إمكانية زيادة المعروض في هذه الشريحة. أما المطورون أصحاب المشاريع المتوسطة فهم أسرع تأثراً بالتطويرات التي تـتـم في دبي، التي تتصف بزيادة المعــروض المدفــوع بالعرض المستقبلي الذي يتراوح ما بين 30 إلى 112 ألف وحدة في الأعوام 2009 و2011