مُلاّك في دبي يتحايلون على مرسوم تحديد زيادة الإيجارات بـ 5%

بدأت محاولات التحايل على مرسوم تحديد سقف الزيادة في القيمة الايجارية في دبي بنسبة 5 بالمئة مبكراً، وأخذت شركات عقارية وملاك في ابتكار وسائل للاحتيال على المرسوم، وايجاد وسائل لزيادة الإيجارات بأعلى من النسبة المحددة· وتنوعت الابتكارات بين إضافة خدمة جديدة مقابل رسوم معينة، أو التخلي عن خدمات كانت ضمن العقود القديمة، أو بفرض رسوم على مواقف السيارات داخل المباني السكنية، أو بزيادة رسوم الإيجار لمثل هذه المواقف· ولكن الأحدث في مجال ''التحايل'' على المرسوم الحكومي هو البحث عن مورد لزيادة الإيجارات بعيدا عن الإيجار الفعلي والأساسي، وذلك من خلال فرض رسم على خدمات كانت في الأساس مجانية، واختراع مسميات لها، مثل ''التبريد'' أو''رسوم صالات الترفيه'' و''الجمانيزيم''، والصالات الرياضية، واستحداث بند خارج العقد باسم ''رسم صيانة'' سنوية يختلف حسب حجم ومساحة الوحدة السكنية، بل ظهرت مسميات لرسوم باسم رسم ''رفع القمامة والمخلفات''، وآخر يغطي راتب الحارس· المستأجرون من جانبهم وصفوا ما يقوم به الملاك بالإخلال بنصوص العقد، متهمين الملاك بالجشع، بينما اعتبر رجال قانون ومسؤولون مثل هذه الإجراءات خروجا واضحا على نص المرسوم الحكومي، بل الأكثر خطورة أن مثل تلك الإجراءات تأتي تحت بند تقليل هيبة القوانين والمراسيم الحكومية المنظمة للحياة العامة، والعلاقات الاقتصادية في المجتمع· وفيما رفض ملاك وشركات إدارة ووساطة عقارية -استطلعت الاتحاد آراءهم- توضيح الموقف، فإن أحد مسؤولي الشركات قال إن المطالبة برسوم جديدة قد يكون بطلب من المالك، ووسيلة للعمل على إيجاد مصادر إيرادات تغطي تكاليف إدارة العقار· وفي محاولة للالتفاف على مرسوم تحديد سقف زيادة الإيجارات في دبي أخطرت شركة ادارة عقارات احدى البنايات في رسالة رسمية لدى ''الاتحاد'' نسخة منها ببدء تحصيل رسم شهري أو سنوي مقابل التبريد المركزي أو ما أسمته ''شحن التبريد''، ولمزيد من التسهيلات -حسبما ترى الشركة- فقد خيرت السكان اما بالسداد شهريا أو سنويا· وحددت الشركة رسوم التبريد بواقع 250 درهما شهريا للشقة غرفة وصالة، أو ثلاثة آلاف درهم سنويا، وهو ما يقترب من 10 في المئة من إجمالي الإيجار، أي ضعف نسبة الزيادة التي أقرتها حكومة دبي لزيادة الإيجارات، بينما يرتفع رسم التبريد إلى 350 درهما شهريا على الشقق غرفتين وصالة، او بنحو 4200 درهم سنويا، وهو ما يعادل 10 في المئة من الإيجار· وتضمنت الرسائل التي تسلمها السكان بدء التطبيق من 1 يناير ،2008 على أن تغطي الرسوم العام بالكامل وحتى 31 ديسمبر ،2008 وتبين أن هذا المطلب الجديد يخالف عقود الإيجارات السابقة والمحررة مع المستأجرين، حيث يتضمن العقد توفير التبريد ''التكييف'' المركزي من إجمالي القيمة الايجارية المحددة في العقد، بينما فشلت محاولات السكان في التوصل الى اتفاق مع إدارة البنايات للتخلي عن هذا المطلب· ومن وسائل التحايل الأخرى على مرسوم تحيد نسبة الزيادة في القيمة الايجارية، ما قامت به شركة أخرى، من المستأجرين عند تحرير العقود الجديدة سداد مبلغ مقطوع نقدا أو بشيك منفصل مقابل توفير خدمات الصيانة للشقق السكنية على مدار العام، بحجة ارتفاع التكاليف، كما أخطرت الشركة المستأجرين بهذا المطلب شفاهة عند تحرير العقود، على أن تقوم هي أي الشركة بالتعاقد مع شركة متخصصة في الصيانة· وتنوعت حالات التحايل على المرسوم بين طلبات رسم يصل الى ألف درهم مقابل تحسين خدمات حمامات السباحة وصالات الرياضة وغيرها، في الوقت الذي كانت تلك الشركات تقدم هذه الخدمات، كنوع من التحفيز للسكان، أو عرض مجاني للسكان· ويقول هشام أحمد من سكان بناية ''هلا'' في منطقة القصيص بدبي ''إننا ضحايا بعض الملاك الذين يحاولون استخدام العديد من الوسائل لزيادة الإيجارات بطرق غير مباشرة، وآخر الابتكارات التي لجأت إليها الشركة التي تدير البناية إخطارنا ببدء تحصيل رسوم مقابل تكييف الهواء المركزي، خلافاً لنصوص العقود المبرمة بيننا وبين الشركة بشكل سنوي منذ ثماني سنوات، وأعتقد أن هذا بداية لفرض رسوم على مواقف السيارات والخدمات الأخرى التي جاءت بنص العقد ضمن العرض الذي تعاقدنا على أساسه مع المالك''· وأضاف ''قبل بداية العام الجاري وصلتنا خطابات من الشركة تخطرنا ببدء تطبيق رسوم شهرية أو سنوية -حسب رغبة كل ساكن- على استهلاك الكهرباء الخاص بأنظمة التكييف وحددت هذه الخطابات قيمة الرسوم الشهرية أو السنوية بما يتراوح بين 2300 و3000 درهم للوحدة السكنية حسب حجمها''· وقال هشام أحمد: ''إن هذه ليست المرة الأولى التي يتبعها المالك وتحديداً الشركة التي تدير لتقليص وإلغاء العديد من المزايا التي تعاقدنا عليها وشملتها عقود الايجار مع المالك، فقد سبق أن توقفت عمليات التنظيف لحمام السباحة الموجود بالمبنى والصالات الرياضية التي لم يتم تجديدها منذ 5 سنوات، بل الأكثر من ذلك فإن المالك علق لافتة على مدخل المبنى الذي يضم أكثر من 221 وحدة سكنية يخطر السكان فيه بزيادة الإيجارات دون تحديد نسبة، إلا أن إصدار حكومة دبي قرار بتحديد نسبة الزيادة في الإيجارات قبل سنتين بواقع 15% أنقذنا مما كان يفكر فيه''· وأشار إلى أن قضية التحايل على مرسوم زيادة الإيجار بنسبة 5% ليست المشكلة الوحيدة التي تواجهنا في المبنى، فقد وجهنا شكاوى إلى مراكز الشرطة والبلديات بشأن ما نتعرض له من مضايقات من رواد الكافتيريا التي تقع في الطابق الأرضي بالبناية· وقال ''إن كل ما نطلبه هو وقف محاولات المالك والشركة التي تدير المبنى لزيادة الإيجار بطرق ملتوية وبنسب تزيد عن النسبة المحددة في مرسوم حكومة دبي، مشيراً إلى أن الرسوم التي يطالب بها المالك تصل إلى 7%، 10% من قيمة الإيجار، وهو ما يعني تطبيق زيادة تصل إلى 15% على تجديد العقود هذا العام، مؤكداً أن المستأجرين لا يريدون سوى تطبيق نص مرسوم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي في شأن نسبة الزيادة في عقود الإيجار''· وقال مستأجر آخر رفض ذكر اسمه خشية أن يتضرر من المالك ''في محاولة للالتفاف على مرسوم تحديد سقف زيادة الإيجارات في دبي أخطرتنا شركة ادارة العقار الذي نسكن فيه رسميا برسالة رسمية (تحتفظ ''الاتحاد'' بنسخة منها) ببدء تحصيل رسم شهري أو سنوي مقابل التبريد المركزي أو ما أسمته ''شحن التبريد''، ولمزيد من التسهيلات - حسبما ترى الشركة- فقد خيرت السكان اما بالسداد شهريا أو سنوياً''· وحددت الشركة رسوم التبريد بواقع 250 درهما شهريا للشقة غرفة وصالة، أو ثلاثة آلاف درهم سنويا، وهو ما يقترب من 10 في المئة من إجمالي الإيجار، أي ضعف نسبة الزيادة التي أقرتها حكومة دبي لزيادة الإيجارات، بينما يرتفع رسم التبريد إلى 350 درهما شهريا على الشقق غرفتي وصالة، او بنحو 4200 درهم سنويا، وهو ما يعادل 10 في المئة من الإيجار· وأضاف ''تضمنت الرسائل التي تسلمها السكان بدء التطبيق من 1 يناير ،2008 وتضمنت الرسالة مطالبة بدفع رسوم العام بالكامل وحتى 31 ديسمبر ،2008 وتبين أن هذا المطلب الجديد يخالف عقود الإيجارات السابقة والمحررة مع المستأجرين، حيث يتضمن العقد توفير التبريد ''التكييف'' المركزي من إجمالي القيمة الايجارية المحددة في العقد، بينما فشلت محاولات السكان في التوصل الى اتفاق مع إدارة البنايات للتخلي عن هذا المطلب''· ومن وسائل التحايل الأخرى على مرسوم تحديد نسبة الزيادة في القيمة الايجارية، ما قامت به شركة أخرى، من المستأجرين عند تحرير العقود الجديدة سداد مبلغ مقطوع نقدا أو بشيك منفصل مقابل توفير خدمات الصيانة للشقق السكنية على مدار العام، بحجة ارتفاع التكاليف، كما أخطرت الشركة المستأجرين بهذا المطلب شفاهة عند تحرير العقود، على أن تقوم هي أي الشركة بالتعاقد مع شركة متخصصة في الصيانة· وتنوعت حالات التحايل على المرسوم بين طلبات رسم يصل الى ألف درهم مقابل تحسين خدمات حمامات السباحة وصالات الرياضة، وغيرها، في الوقت الذي كانت تلك الشركات تقدم هذه الخدمات، كنوع من التحفيز للسكان، أو عرض مجاني للسكان· أما جمال أبورامي وهو من سكان إحدى البنايات في منطقة القصيص بدبي والتي يمتلكها شخصية مسؤولة في منصب رفيع سابقاً يقول إنه يقطن هذه البناية منذ 7 سنوات وتم التعاقد على مدار هذه السنوات على أساس توفير خدمات مجانية وضمن القيمة العامة للعقد بينها تكييف مركزي و''انترنت'' مجاني ومواقف سيارات وصالة رياضية وحمام سباحة وحديقة ألعاب للأطفال وغير ذلك من الوسائل التحفيزية لاستقطاب المستأجرين· وأشار إلى أن هذه المزايا بدأت تتقلص وتختفي عاماً بعد عام وكانت البداية بإلغاء خدمة ''الانترنت'' والتوقف عن صيانة الأجهزة الرياضية ومحاولة تحصيل رسوم خدمات أخرى، ولكن المشكلة الأكبر عندما بدأ المالك في المطالبة برسوم نقدية عن خدمات مجانية في السابق· وأوضح أبورامي بأن السبب الجوهري وراء ذلك يرجع إلى مقارنة المالك بين قيمة عقود الإيجار الحالية في المبنى مع بنايات أخرى مؤجرة بقيمة أعلى، إلا أن هذا المبرر ليس منطقياً نظراً لكون البناية التي نعيش فيها تعدى عمرها 10 سنوات، بينما البنايات الأخرى الأعلى إيجارا مازالت حديثة وفي سنواتها الأولى، وأضاف ''لجأنا إلى البلدية ولجنة فض المنازعات الايجارية، حيث أكدتا عدم مشروعية مثل هذا الإجراء والذي يمثل في مضمونه مخالفة صريحة لنص القانون''· وشدد على أن الملاك لم يرفضوا قرار زيادة الإيجار بنسبة 5%، إنما يحتجون على فرض رسوم جديدة على خدمات هي مجانية وفقاً لبنود العقد مطالبين جهات الاختصاص بالتدخل لحمايتهم من محاولات المالك من الزيادة غير القانونية، خاصة فيما يتعلق باستحداث رسم تحت عنوان رسوم التبريد· حاولت ''الاتحاد'' الحصول على رأي بعض الملاك أو شركات الإدارة العقارية، إلا أنهم تحفظوا في الحديث، ولكن أحد المسؤولين في شركة عقارية قال لـ ''الاتحاد'': ''بعض المطالبات برسوم جديدة يأتي بطلب من المالك لتغطية أعباء التكاليف، حيث يرى البعض أن الزيادات غير كافية، وذلك بالرغم من تأكدهم من عدم قانونية الرسوم، وفي جانب آخر هناك شركات إدارات عقارية تطلب رسوماً لتحقيق أرباح مبالغ فيها''، حيث تقوم بسداد القيمة الايجارية لكامل المبنى للمالك، وتتصرف هي مباشرة مع المستأجرين، لافتاً إلى أن هذه الظاهرة قلت في الفترة الأخيرة بدبي، ولكنها منتشرة في إمارات أخرى· وأشار الى ان المشكلة تتركز في المساعي الحثيثة للاستفادة من وضع السوق، وحالة الارتفاع في الايجارات، وبالرغم من أن المباني القديمة استردت استثماراتها، الا أن بعض أصحابها يرغبون في التعامل معها بنفس مستوى المباني الحديثة· المحامي عبدالحميد الكميتي أكد لــ''الاتحاد'' أن القاعدة القانونية تقول ''إن إنقاص أي من حقوق المستأجر المتعاقد عليها إخلال بالتعاقد وتحايل على القانون''، موضحاً أن قيام أي مالك بالتغيير في بنود التعاقد وإنقاص من المزايا المنصوص عليها في العقد، سواء بفرض رسوم عليها، أو إلغاء هذه المزايا المنصوص عليها في العقد إضرار بحقوق المستأجر، وبالتالي يدخل ضمن نزاعات التقاضي· وأضاف الكميتي أن أي عقد يتم وفقاً لشروط ومزايا يتفق عليها الطرفان، فالإيجار للسكن يتم مقابل المنفعة، وأي إخلال بهذه المنفعة مخالف لنص وروح القانون، مشيراً إلى أن بعض الملاك يقومون بالتحايل والإخلال بشروط العقد بفرض رسوم على مزايا كانت في السابق ضمن قيمة العقد الأساسي، ومثل هذا الأمر محاولة لزيادة قيمة الإيجارات بطرق تتسم بالغبن· التنظيم العقاري :لا مبرر لزيادة الإيجارات قال مروان بن غليطة المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي ''إذا كان المالك يريد تقديم خدمات إضافية وجديدة للسكان، فلابد أن يحصل على موافقة من جهات الاختصاص، بشرط أن تكون الخدمة اختيارية، وليست إلزامية أو إجبارية على السكان''· وأكد بن غليطة لـ ''الاتحاد'' أنه لا يحق لأي مالك زيادة الايجار على السكان بأي شكل طالما لم يمر عامان على آخر زيادة، والزيادة الجديدة المقررة بنسبة 5 في المئة لعام 2008 يتم تطبيقها فقط على المساكن التي لم يتم زيادتها في العام الماضي، لافتا الى أن محاولة للالتفاف على المرسوم الحكومي الخاص بسقف زيادة الإيجارات يقع تحت بند المخالفة الصريحة· وأضاف: ''يجب على المتضررين اللجوء وفورا إلى لجنة المنازعات الايجارية في دبي، والتي من شأنها النظر في أي تظلمات في عقود الإيجارات السكنية، منوها إالى أن مؤسسة التنظيم العقاري بدبي تعمل مع لجنة المنازعات في الوقت الحالي على وضع الأطر القانونية الكفيلة بصياغة الآليات القانونية للفصل السريع في أي خلاف''· مطلوب وقفة صارمة قال عبدالحميد الكميتي إن قيام بعض الملاك بفرض رسوم على الخدمات المجانية، هو محاولة لتفريغ المرسوم الأميري من مضمونه، ويقلل من هيبة القوانين والمراسيم التي يصدرها الحاكم''· وقال ''على عكس مطالبة الملاك بفرض رسوم جديدة عن خدمات كانت في الأساس مجانية، من حق المستأجرين أن يطلبوا تخفيض القيمة الايجارية وانقاص الأجرة، لانتفاء منافع كانوا يحصلون عليها، وان كان غير جائز أساسا إلغاء أي منفعة، مع عدم جواز تحصيل رسم على خدمة منصوص عليها في العقد''· وأضاف: ''مثل هذه الأمور بحاجة إلى وقفة صارمة من جهات الاختصاص حفاظاً على هيبة المراسيم والقوانين، وحماية لحقوق المستأجرين، ويقع هذا الأمر على عاتق وزارة الاقتصاد خاصة إدارة حماية المستهلك، والبلديات والدوائر الاقتصادية''· وأشار الكميتي إلى أن الإخلال بالعقد يتم أحياناً بفرض رسم على مواقف سيارات البنايات أو على الخدمات الترفيهية، أو الخدمات الرئيسية، وفي أي من هذه الحالات خروج على عقود الإيجارات وإخلال بوضع سقف لزيادة الإيجارات سنوياً، ونوه إلى أن من المسائل الأخرى التي تدخل ضمن الإخلال بالقانون، اتفاق ملاك البنايات والمساكن في منطقة واحدة على زيادة الإيجارات أو رقم معين، حتى يتم الأخذ به في فض النزاعات، والعمل بمبدأ الإيجار بالمثل، وهذا أمر في غاية الخطورة بحاجة إلى متابعة دقيقة· أما فيما يتعلق بإضافة خدمة جديدة على المستأجر من جانب المالك، لا يحق للأخير فرضها إجبارياً على السكان والمستأجرين، خاصة إذا كانت خدمة ترفيهية، أو كمالية، وإذا كانت أساسية يتم الاتفاق عليها، للوقوف على مدى تأثيرها على حقوق الانتفاع للساكن، ولكن في كل الأحوال لا يحق للمالك أن يقوم بإجراء يؤثر على مستوى المنفعة للمستأجر·