إعادة تمويل القروض «خطر» يهدد القطاع العقاري العالمي

تتطلب القروض التي تصل قيمتها لنحو 600 مليار جنيه إسترليني «967 مليار دولار»، والتي منحتها المصارف والمؤسسات المالية المختلفة للمقترضين في قطاع العقارات التجارية، إعادة تمويل خلال العامين المقبلين في مختلف أنحاء أوروبا، مما ينذر بنشوب أزمة في القطاع خاصة أن جهات الإقراض اتخذت موقف أكثر صرامة في ما يخص تمديد هذه القروض أو تجديدها. وتشير الدراسة، التي أعدتها مؤسسة «نافيجانت» الاستشارية الأميركية، إلى أن حجم ديون القطاع العقاري الضخمة تنذر بحدوث أزمة في وسط العقارات التجارية في كل من المملكة المتحدة وأوروبا. كما تشير الدراسة أيضاً إلى أن قروض العقارات التجارية التي تتراوح قيمتها بين 500 إلى 600 مليار جنيه، سيحل أجل سدادها في غضون العامين المقبلين، والتي تم تمديد عدد منها بالفعل مرة واحدة على الأقل من قبل مصارف لم تكن قادرة على شطبها للمستدينين المتأخرين في سداد ديونهم. وتتوقع المؤسسة الاستشارية أن تُرغم الزيادة في معدل التأخير عن السداد، بالإضافة إلى عمليات الاستحقاق على هذه القروض، المصارف في بريطانيا وأوروبا على إغفال حيازات قطاع العقارات التجارية. كما من المتوقع أن يتضاعف عدد القروض التي من المقرر أن يحين سدادها في غضون السنوات القليلة المقبلة، والتي من المنتظر أن تصبح قوة لضمانات الرهن من القطاع العقاري الذي يعاني انخفاض هذه القروض بشكلٍ كبير. وينطبق ذلك على الضمانات التي تم استخدامها في السنوات الأولى مقارنة مع السوق بمنظوره الأوسع مما يعقد مشكلة القطاع العقاري التجاري. وفشلت سياسة الترضية التي انتهجتها المصارف منذ الأزمة المالية العالمية التي ترمي إلى تحسين السوق، في الوقت الذي تفاقمت فيه عمليات التأخير عن السداد. كما تختفي أحياناً المؤسسات المالية المنوط بها تقديم القروض، مثل «ليمان براذرز» أو «بير ستيرنز»، أو تعمل على زيادة مستويات الإقراض الخاضعة للمراجعة التنظيمية مثل «بازل 3». ويقول جون لاسالا مدير «نافيجانت كابيتال ماركتس» الاستشارية «انتهت أيام إعادة تمويل القروض العقارية، وسيزيد ارتفاع معدل عمليات التأخير عن السداد ومتطلبات السيولة والاستحقاقات، من الضغوطات الواقعة على المؤسسات المالية في سبيل الخروج من الأصول العقارية التجارية غير الأساسية». وتعني معايير الاكتتاب القوية التي طبقتها جهات الإقراض التي لا تزال تمارس نشاطها في الأسواق، أن عدداً قليلاً من المقترضين يمكنه الحصول على قدرٍ كبير من إعادة التمويل. ويضيف لاسالا قوله «تعتبر معدلات الفائدة قضية أخرى مختلفة تماماً، وربما يساعد ارتفاعها الكبير والسريع على تقويض قطاع العقارات التجارية». كما اكتشفت جهات الإقراض أن عمليات التنفيذ المستهلكة وإعادة الهيكلة غير المتفق عليها، أكثر من متوقعة عند اكتتاب القروض الأصلية التي تتطلب نوعاً من المصادر التي من الأفضل استغلالها في مناطق أخرى لتحقيق عائدات أكثر. وفي بعض المناطق القضائية وفي أوروبا على وجه الخصوص، تخلق مخاطر السمعة والمشكلات المرتبطة بالتشغيل والناجمة عن الاستحواذ على أصول تشغيلية متعثرة، المزيد من القلق. ويُذكر أن العديد من القروض تم تحويلها إلى أوراق مالية في شكل سندات الرهن العقاري المدعومة، أو تأجيلها مؤقتاً لبعض الوقت. كما ـأن خدمة الدين الخاصة عالية التكلفة، وأن زيادة عدد العاملين في خدمة الدين ليست منسجمة مع حجم القروض. نقلاً عن «فاينانشيال تايمز» ترجمة: حسونة الطيب