دراسة: البنية التحتية وبيئة الأعمال يقودان تعافي العقارات بدبي

كشفت دراسة حديثة لغرفة تجارة وصناعة دبي أن زيادة المعروض من الوحدات السكنية هو العامل الأساسي وراء تراجع الإيجارات وأسعار العقارات، وذلك وفقاً لعددٍ من الخبراء في الأسواق العقارية المحلية والعالمية. وقالت الدراسة إن استكمال مشاريع البنية التحتية المتطورة، وبيئة الأعمال المحفزة في دبي ستكون من بين العوامل الأساسية التي ستخلق مزيداً من الطلب على العقارات في دبي، مشيرةً إلى ان الاستثمارات المستمرة سواءً في خطوط النقل مثل الخط الأخضر لمترو دبي أو التوسعات الرئيسية في مطار دبي الدولي ستعزز من جاذبية دبي وبالتالي ستساهم في استعادة قطاع العقار لعافيته. وأضافت أن أسعار العقارات في دبي انخفضت خلال العامين الماضيين، إلا انه يتوقع حدوث تعافٍ ولكن بوتيرةٍ بطيئة قد تستمر خلال هذا العام وحتى الربع الأول من العام 2012. وقدمت الدراسة لمحةً عن قطاع العقارات السكنية في دبي في 2010 وتوقعاته على المدى القصير بناء على مؤشر الأسعار والمعروض من الوحدات السكنية حسب مؤسسة "كوليرز انترناشيونال" ومؤسسة "جونز لانغ لاسال" وغيرها. وقالت الدراسة ان مؤشر أسعار المساكن في دبي سجل زيادة بنسبة 1% في الربع الأخير من 2010 مقارنة بالربع الثالث من نفس العام. وشهد المؤشر سنوياً تراجعاً كلياً قدره 6% في القيمة عند مقارنته بالربع الأخير من العام 2009. وبلغ المتوسط المختلط لأسعار المساكن في الربع الرابع 2010 حوالي 961 درهم للقدم المربعة وذلك بالمقارنة مع 1022 درهم للقدم المربعة في الربع الرابع 2009. وأظهرت الدراسة أن الحصة المئوية لإجمالي المعروض من الفلل والشقق في سوق دبي للعقارات السكنية تنقسم بين 79% للشقق و21% للفلل. وطبقاً لتقرير صادر عن "جونز لانغ لاسال"، فقد تم الانتهاء من بناء 36 الف وحدة سكنية في عام 2010 الأمر الذي يرفع من إجمالي الموجود من الوحدات السكنية إلى 309,301 وذلك بنهاية عام 2010. ويتوقع في العام 2011 اكتمال 25,545 وحدة سكنية، مما يشير إلى أن المعروض الجديد من العقارات السكنية سوف يتباطأ بحوالي 30% مقارنة مع الوحدات السكنية التي تم تسليمها في عام 2010. وطبقا لنفس التقرير، فإن هناك مشاريع سكنية رئيسية قد تم البدء فيها بالفعل ويتوقع الانتهاء منها في النصف الأول من 2012. ومن ناحية الطلب، انخفضت المعاملات في العقارات السكنية في الإمارة بنسبة 53% سنويا كما تراجعت قيمة هذه المعاملات بنسبة 65% خلال الفترة ما بين الربع الثالث 2009 والربع الأخير من 2010. واضافت الدراسة انه عند مقارنة تحركات الأسعار للشقق السكنية والفلل كل على حدة، فقد ظل المؤشر الكلي للشقق في الربع الرابع 2010 دون تغيير مقارنة بالربع الثالث لعام 2010 وذلك في أعقاب التغير المئوي السلبي في أرباع الأعوام الماضية على التوالي خلال الفترة موضع الدراسة. وقد ارتفعت المعاملات في مجال الشقق بنسبة 16% لنفس الفترة. وهبط المؤشر سنوياً بنسبة 5% في الربع الرابع من 2010 مقارنة بنفس الفترة من العام 2009. وقد سجل أكبر تراجع في أسعار إيجارات الشقق بالنسبة للوحدات الأصغر حجما ــــ الأستوديو والشقق المكونة من غرفة واحدة. واتبعت سوق الفلل السكنية نفس نمط سوق الشقق خلال نفس ربع العام مع حدوث تراجع بمعدل منخفض بلغ 3,3%. وسجل الانخفاض سنوياً بنسبة 2% فقط حيث شهدت الفلل الصغيرة الحجم ذات الغرفتين والثلاثة أكبر الانخفاضات. وقد دفع تضاؤل معدلات الإيجارات والإشغال بالملاك إلى تحمل رسوم الخدمات نيابة عن المستأجرين، في حين قدم آخرون فترات إيجار مجانية كمحفز للمستأجرين. وقد قدم ملاك آخرون إيجارات تقل بنسبة تتراوح بين 10% و12% عن مستويات السوق وذلك بهدف جذب مستأجرين راغبين في دفع الإيجار لمدة عام مقدما. وتشير الدراسة إلى أن قطاع العقارات في دبي سوف يتعافى تدريجياً مع بعض التأخير عن انتعاش الاقتصاد المحلي والعالمي، ولكنه على الأرجح لن يعود إلى نفس معدلات نمو المبيعات أو الإيجارات التي كانت سائدة قبل بدء الأزمة المالية العالمية. وسوف يبقى القطاع تحت الضغوط بسبب الكم الهائل من المعروض الجديد. ورغم التحديات الحالية، فإن دبي بوصفها مركزا للمال والأعمال في المنطقة، ستستمر في توفير فرص استثمارية أكثر جاذبية إقليمياً وعالمياً. فالبنية التحتية المتطورة التي أنشأتها دبي، وبيئة الأعمال المحفزة للمستثمرين، ستتيح لدبي على المدى المتوسط توفير فرص للمستثمرين ذوي الأهداف طويلة الأمد لدخول السوق والاستحواذ على أصول قيّمة بأسعار مخفضة. ويخضع تعافي سوق العقارات في دبي ومستقبله المستدام إلى بعض التغيرات الإيجابية في تشريعات السوق وتطبيق القوانين السارية التي يمكن أن تضمن الشفافية من خلال تنفيذ التدابير اللازمة للإفصاح.