البنوك المصرية تطلق صناديق استثمار عقارية

لعب النشاط المتنامي في السوق العقارية بمصر منذ بداية الربع الثاني من العام الجاري دورا محفزا لعدد كبير من البنوك المصرية لإطلاق صناديق استثمار عقارية متخصصة بهدف الاستفادة من الطفرة السعرية المتوقعة خلال العامين المقبلين. وبدأت هذه الموجه بصندوق أطلقه بنك التعمير والإسكان قبل أيام بينما يستعد بنك الاسكندرية لإطلاق صندوق مماثل الشهر المقبل. وتدرس بنوك أخرى في مقدمتها التجاري الدولي والعقاري العربي والقاهرة والمصري الخليجي إطلاق صناديق للاستثمار العقاري يتراوح رأسمال كل منها بين 200 الى 500 مليون جنيه. وبدأت كل من شركتي “هيرمس وبلتون” اعداد الترتيبات اللازمة لاطلاق صندوقين خلال الربع الأخير من العام الجاري وعقب الانتهاء من الدراسات الخاصة بشريحة المستثمرين المستهدفين والمشروعات التي سوف يقع الاختيار عليها للاستثمار بها لاسيما أن الصندوقين سوف يعملان لحساب ما يسمى المستثمر المؤسسي وليس الأفراد وغالبا ما ستكون هذه المؤسسات هيئات مالية عامة وخاصة مما يستلزم دراسات كافية لظروف السوق قبل اطلاق الصندوقين اللذين من المقرر أن يبلغ رأس المال المستهدف لكل منهما مليار جنيه. ومن المنتظر أن تلعب صناديق الاستثمار المتخصصة في المجال العقاري دورا توجيهيا للسوق حيث ستكون مستثمرا طويل الأجل بما يلائم طبيعة النشاط العقاري الذي يبحث عن تمويل طويل الأجل لا يغلب عليه طابع المضاربة. وقال خبراء في سوق العقار المصرية إن بدء دخول صناديق استثمار متخصصة في هذا المجال يمثل قوة مالية كبيرة لاسيما للمشاريع ذات الحجم الكبير التي ربما ستجد في مثل هذه الصناديق شريكا استثماريا مناسبا تحصل منه على تمويل طويل الأجل عبر علاقة شراكة وليس عبر علاقة اقتراض ومن ثم سوف يتمتع مثل هذا التمويل بميزة انخفاض التكلفة الى جانب أن الصناديق سوف تعتبر نفسها مستثمرا رئيسيا في المشروع وليس مجرد مقرض يبحث عن عائد على قروضه. وحسب هؤلاء الخبراء أيضا فان هذه الصناديق سوف تمثل مصدر تمويل اضافيا الى جانب البنوك ومستداما للمشاريع العقارية الكبرى في ظل الطفرة المرتقبة في هذا المجال حيث تقدر دراسات معدل النمو في سوق التشييد المصري بنحو 20 بالمئة في المتوسط خلال السنوات السبع المقبلة بفضل دخول معظم المشاريع العقارية العائدة لشركات خليجية تعمل في مصر حيز التنفيذ اعتبارا من العام الجاري. كما أن هذه الصناديق سوف توفر فرصا استثمارية جديدة وجاذبة للمستثمرين الأفراد في السوق المصرية لا سيما الصناديق الصادرة عن البنوك العامة وفي مقدمتها صناديق بنوك الاسكندرية والاسكان والتعمير والعقاري العربي فهذه الصناديق تستهدف الأفراد من أصحاب المدخرات الصغيرة التي قد لا تزيد على خمسة آلاف جنيه في ظل انخفاض قيمة الوثيقة الواحدة لتدور حول 100 جنيه فقط وبحد أدنى عشر وثائق لكل مكتتب مما يوفر قنوات توظيف جديدة لسيولة هؤلاء الأفراد وضمان عائد جيد يعد أعلى من عائد الودائع على البنوك فى ظل دورات الصعود السعرية المتتالية في سوق العقار المصرية في الوقت الذي تواصل فيه أسعار الفائدة على الودائع بالبنوك انخفاضها لتصل الى ما دون 8 بالمئة سنويا في معظم البنوك وعلى كافة أنواع الودائع وشهادات الادخار. ويقول فتحي السباعي ـ رئيس بنك التعمير والاسكان ـ إن اطلاق الصناديق العقارية في السوق المصرية مبادرة مطلوبة نظرا للنمو الكبير الذي تشهده السوق والطلب المتزايد على كافة أنواع العقارات حيث لا تزال هناك فجوة كبيرة بين العرض والطلب تقدر بنحو 250 ألف وحدة سنويا الأمر الذي يعني أن تمويلا كبيرا وضخما مازال مطلوبا في هذه السوق. وتأتي الصناديق لتكمل منظومة التمويل الى جانب البنوك وآلية التمويل العقاري الموجهه للمشتريين بينما الصناديق سوف تتعامل مع المطورين العقاريين مباشرة باعتبارها مستثمرا طويل الأجل. وقال إن هناك ضرورة للعمل على انضاج السوق العقارية في مصر عبر مؤسسات استثمارية محترفة تغلق الطريق أمام المضاربين العقاريين ولو جزئيا أو مرحليا حتى يكون متوسط الارتفاع في الأسعار في حدود المقبول عالميا أي أن يكون أعلى قليلا من معدل التضخم السائد وهذا الدور سوف تلعبه الصناديق المتخصصة حيث سيديرها محترفون قادرون على قراءة وتحليل اتجاهات السوق في الحاضر والمستقبل ومساعدة المطورين العقاريين على اختيار المشروعات التي تتمتع بطلب كبير. وأوضح أن خطوة إطلاق صناديق استثمار عقارية في مصر تمهد للوصول الى مرحلة انشاء بورصة متخصصة للعقارات تستطيع من خلالها تحديد الأسعار الحقيقية والواقعية لكل عقار بدلا من ترك المجال أمام المضاربين والسماسرة أو بعض الأفراد الذين يمتلكون سيولة مالية كبيرة وليس لديهم القدر الكافي من الخبرة في التعامل في هذا المجال ومن ثم يمكن أن يتعرضوا للخسارة أو ضياع ثرواتهم في مغامرات عقارية غير مأمونة. ويؤكد حسين شكري ـ رئيس شركة إتش سي كابيتال ـ وهي متخصصة في إدارة الصناديق والمحافظ والسمسرة وادارة الاكتتابات أن مدير الاستثمار في الصناديق المتخصصة ومنها الصناديق العقارية يجب أن يتمتع بخبرات مالية وفنية كبيرة في المجال الذي يعمل فيه الصندوق حتى يستطيع أن يحقق لحملة الوثائق من الأفراد والمؤسسات أعلى عائد لا سيما وأن الذي يكتتب في وثائق صندوق استثمار عقاري يبحث عن عائد أعلى لا تتيحة الصناديق العاملة في البورصة أو تلك التي تستثمر في أدوات الدخل الثابت الى جانب أن هذا المستثمر يعلم قبل دخوله هذا المجال أن الاستثمار العقاري طويل الأجل ومن ثم فهو يقبل المخاطرة بتجميد أمواله فترة طويلة مقابل الحصول على عائد أعلى. ويشير الى أن السوق في حاجة شديدة لعدد كبير من هذه الصناديق نظرا لجاذبية القطاع العقاري استثماريا سواء للأفراد أو المؤسسات لأنه قطاع آمن ومضمون ويحقق عائدا كبيرا في ظل الطلب الذي لا يتوقف.