مشكلات تواجه المشروع القومي المصري للإسكان

يواجه المشروع القومي للاسكان في مصر، تحديات صعبة تهدد بتوقف المشروع الذي كان من المفترض أن يوفر 100 ألف وحدة سكنية. وألقت هذه التحديات بمزيد من الظلال القاتمة على السوق العقارية المصرية، الأمر الذي زاد حدة اختناق السوق وانعكس على أداء أسهم القطاع العقاري في بورصة القاهرة للأوراق المالية. وتمتد قائمة التحديات لتشمل قرار وزارة الاسكان والمجتمعات العمرانية الجديدة بوقف تسليم المرحلة الثانية من الأراضي التي كان من المقرر تسليمها للشركات المشاركة في المشروع بالمدن الجديدة، ومطالبة هذه الشركات بسرعة سداد الأقساط المتأخرة من ثمن أراضي المرحلة الأولي وعدم اسقاط اي فوائد تأخير مستحقة على الشركات العقارية المنفذة للمشروع. ومن المشكلات الأخرى توقف الكثير من عملاء هذه الشركات من حاجزي الوحدات عن سداد الأقساط ما ترتب عليه مواجهة الشركات لأزمة سيولة حادة زاد منها رفض البنوك اقراض هذه الشركات لاستكمال مشروعاتها ويواجه معظم الشركات خطر التعثر والتوقف عن استكمال المشروعات. وتشير المعلومات الى عدم مقدرة الشركات العقارية المنفذة للمشروع القومي للاسكان على تسليم الوحدات وفقا للبرامج الزمنية ما سوف يترتب عليه اتساع الفجوة في سوق الاسكان بمصر خلال العامين القادمين. ورغم اعلان الحكومة اعتزامها تنفيذ وبناء مليون وحدة سكنية بمساحة 70 مترا على مدى السنوات الخمس القادمة لتلبية الاحتياجات المتزايدة للباحثين عن سكن، فإنه مع افتراض توفير التمويل اللازم لهذا المشروع القومي الجديد، لن يستطيع توفير هذه المساكن قبل عامين من الآن الأمر الذي سوف يزيد أوضاع السوق تعقيدا خلال الفترة المقبلة. وحسب هذه المعلومات ايضا فإن المشروع القومي الجديد يواجه صعوبات تمويلية حيث تصل تكلفة بناء 200 ألف وحدة سكنية سنويا الى نحو 20 مليار جنيه بتكلفة 100 ألف جنيه للوحدة أخذا في الاعتبار تكلفة المرافق والبنية التحتية من دون احتساب قيمة الأرض التي سوف تتيحها الدولة للمشروع مجانا، وتسعى وزارة التعاون الدولي المصرية الى الحصول على قروض ومنح في حدود عشرة مليارات جنيه سنويا لتمويل المشروع على أن تتولى الموازنة العامة للدولة تدبير عشرة مليارات أخرى سنويا ولمدة 5 سنوات متواصلة من حصيلة بيع أراض أو استرداد فروق أسعار أراض تم التصرف فيها بأسعار تقل عن قيمتها الحقيقية في وقت سابق وجزء من حصيلة الضريبة العقارية بعد احداث تعديلات جوهرية عليها. مذكرات احتجاج هذه الأوضاع غير المواتية في سوق الاسكان دفعت الشركات المشاركة في المشروع القومي للاسكان الى التقدم بمذكرات احتجاج لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تطالب فيها بضرورة تسليمها المرحلة الثانية من الأراضي حتى تستطيع مواصلة تنفيذ المشروع حيث أكدت الشركات أنها سوف تتعرض لخسائر كبيرة في حالة عدم تسلم أراضي المرحلة الثانية لأن دراسات جدوى المشروع والتي تقدمت على أساسها للمشاركة في المشروع القومي تمت على أساس وجود ثلاث أو أربع مراحل في المشروع. وقررت بعض الشركات التضحية بأرباح المرحلة الأولى من أجل الحصول على أراضي بقية المراحل حتى تستطيع الوصول الى التوازن المالي وتحقيق فائض بينما التوقف عند المرحلة الأولى يعني تكبد هذه الشركات خسائر ضخمة لن تستطيع تحملها متمثلة في تكلفة المرافق والبنية التحتية مما ينعكس سلبا على السوق العقارية. وبدأ الانعكاس السلبي على أوضاع السوق العقارية يظهر خلال الأسابيع الأخيرة حيث تواجه حركة البيع والشراء شبه توقف وبدأ الكثير من الشركات اللجوء الى لعبة حرق الأسعار للحصول على سيولة تستطيع من خلالها الاستمرار في السوق بدلا من اعلان الافلاس والتصفية رغم أن أسعار معظم مواد البناء لاتزال عند مستوياتها المرتفعة السابقة. ورغم القرار الواضح الذي اتخذه وزير الاسكان الدكتور فتحي البرادعي بشأن وقف تسليم أراضي المراحل الجديدة من المشروع القومي للاسكان انتظارا لاعادة هيكلة أوضاع السوق العقارية واعادة النظر في أسس وآليات تخصيص ومنح الأراضي في مصر بعد الثورة إلا أن الشركات تسعى لاثناء الوزارة عن قرارها حتى لاتواجه السوق العقارية أوضاعا حرجة تؤثر بالسلب في قدرتها على النمو مستقبلا مما يؤثر على معدل نمو الاقتصاد الكلي حيث كان قطاع البناء والتشييد يلعب دورا مؤثرا في معدل النمو العام للاقتصاد المصري في السنوات الأخيرة. وتسعى هذه الشركات لاقناع الحكومة بالموافقة على طرح المرحلة الثانية للمشروع بهدف تحريك القطاع العقاري في هذه المرحلة الحرجة مع استعداد الشركات للقبول بأسعار أعلى للأراضي من الأسعار التي تم بها الحصول على أراضي المرحلة الأولى مقابل تمديد فترات سداد قيمة هذه الأراضي لتبلغ 5 سنوات بدلا من ثلاث مثلما كان متبعا من قبل. وشددت هذه الشركات على النتائج السلبية التي تترتب على تعثر وتوقف المشروع القومي للاسكان سواء على صعيد الشركات المنفذة أو مقاولي الباطن وموردي الخامات والعمالة والمهن المرتبطة بقطاع الانشاءات خاصة وأن المشروع القومي الجديد الذي تتبناه الحكومة لم تتحدد ملامحه بعد ولم يتم توفير التمويل اللازم له والبالغ 100 مليار جنيه على مدى السنوات الخمس القادمة. تباطؤ القطاع وكشفت الشركات المتضررة أن تعثر المشروع القومي تزامن مع عمليات سحب الأراضي من شركات أخرى سوف يدفع الى تباطؤ القطاع بما يؤثر سلبا على البنوك الدائنة والممولة لهذه المشاريع لاسيما وأن عددا كبيرا من الشركات المنفذة للمشروع القومي للاسكان كانت قد حصلت على قروض من البنوك يتجاوز ثلاثة مليارات جنيه. وأكد وائل صافي مدير التسويق في مجموعة شركات المرشدي احدى الشركات المنفذة للمشروع القومي للاسكان، أن وضع عراقيل أمام الشركات المنفذة للمشروع القومي للاسكان سواء برفع الأسعار أو بوقف تسليم أراضي المرحلة الثانية سوف يؤدي الى مزيد من تعقيد مشكلة الاسكان في مصر لاسيما في ظل تطلعات المواطنين الى حدوث انفراجة في هذه الأزمة التي تمس معظم العائلات المصرية وكانت أحد أبرز أوجه قصور الحكومات السابقة في تلبية مطالب المواطنين. وقال ان المشروع القومي للاسكان الذي أعلنت عنه حكومة الثورة لايجب أن يكون بديلا للمكون الاستثماري الذي تنفذه شركات القطاع الخاص في المشروع القومي الحالي بل يجب أن يكون مكملا له لاسيما وأن شركات القطاع الخاص لا تحقق أرباحا كبيرة من وراء مشاركتها في المشروع بل دخل معظمها هذا المجال برغبة جادة في المساهمة في التصدي لأزمة الاسكان المعقدة في مصر. وشدد شريف رشدي، رئيس شركة ايدار العقارية على أن السوق العقارية في مصر في حاجة لأكثر من مشروع قومي للاسكان لتلبية الاحتياجات المتزايدة والطلب المستمر على السكن لأن المشروعين المطروحين لايحلان المشكلة جذريا وسوف تظل الفجوة قائمة في السوق لأن بناء مليون وحدة سكنية على مدى 5 سنوات لن يحل المشكلة لأن الطلب الفعلي يدور حول نصف مليون وحدة سكنية سنويا وبالتالي سوف يكون لدينا عجز في نهاية تنفيذ المشروع القومي الجديد في حدود 1,5 مليون وحدة سكنية. وأضاف : ليس هناك مانع من اعادة النظر في بنود التكلفة وأسعار بيع هذه الوحدات للمواطنين خاصة وأن الدولة تدعم كل وحدة سكنية في اطار المشروع القومي بنحو 25 ألف جنيه وتوفر الأراضي للشركات بأسعار مقبولة والشركات مستعدة للتنازل عن جزء من أرباحها من أجل استمرار المشروع علما بأن أرباح شركات القطاع الخاص في هذا المجال محدودة وتعاني ركودا في المبيعات في ظل ارتفاع تكلفة التمويل من البنوك وتوقف شريحة كبيرة من الحاجزين عن سداد الأقساط المستحقة نتيجة الظروف الاقتصادية العامة التي تمر بها البلاد.