2 يناير 2012
تراجعت أسعار الإيجارات في أبوظبي بنحو 20% خلال عام 2011، وصلت إلى 30% في بعض المناطق القديمة، الأمر الذي أسهم في علاج بعض التشوهات في السوق العقارية، لاسيما السكن المشترك، والتأجير من الباطن، ونشاط السماسرة غير المرخصين، بحسب عقاريين.
وقال عقاريون إن تراجع الإيجارات خلال العام الماضي، أدى إلى تحجيم بعض الظواهر السلبية التي انتشرت خلال فترة الطفرة العقارية وزيادة الأسعار، قبل نحو 4 سنوات، مثل التأجير المؤقت للشقق خلال أشهر الصيف، وانتشار السماسرة الجائلين، ومضاعفة عمولات السمسرة.
وفي هذا الصدد، قال أحمد الفخراني مدير المبيعات في شركة المدني العقارية «لاحظنا خلال 2011 توجه كثير من سكان الغرف والأستوديوهات المشتركة للسكن في أستوديوهات مستقلة، فضلا عن توجه العائلات التي دفعتها الظروف للسكن بغرف ضمن شقق وفلل داخل أبوظبي لاستئجار شقق منفصلة».
وأشار إلى تراجع ظاهرة التأجير من الباطن، والتي ترتبط في الغالب بالسكن المشترك.
ومن ناحية ثانية، أدى تراجع الإيجارات إلى توجه كثير من ملاك العقارات إلى تقديم مزيد من التنازلات والعروض الخاصة للاحتفاظ بالمستأجرين القدامى، مثل التنازل عن الزيادة السنوية المحددة بنسبة 5% من قيمة بدل الإيجار، فضلاً عن قبول بعضهم السداد الشهري أو على دفعات، بدلاً من القسط السنوي، وصولاً إلى القيام بأعمال تشطيبات وتجديدات مجانية.
وذهب ملاك إلى ما هو أبعد من ذلك، من خلال تحمل فاتورة الكهرباء والمياه، وتقديم فترات سكن مجانية، لشهر أو شهرين.
وقال المتولي فودة المدير العام لشركة ديلر العقارية إن كثيراً من الملاك اضطروا لتقديم المزيد من التنازلات للاحتفاظ بالمستأجرين، مشيراً إلى تنوع العروض والتخفيضات التي يقدمها الملاك لتسويق عقاراتهم، بدلا من تركها فارغة.
وأشار إلى تنازل أغلب الملاك عن الزيادة السنوية، فضلاً عن قبول بعضهم السداد الشهري، أو على دفعات.
وأضاف «قام ملاك بتخفيض الإيجارات بنسب تراوحت بين 10 إلى 20%، كما قام بعضهم بأعمال تشطيبات وتجديدات مجانية».
أسباب تراجع الأسعار
وأرجع متعاملون بالسوق انخفاض الإيجارات خلال 2011 إلى زيادة المعروض من الوحدات السكنية الجديدة، لاسيما مع تركيز أغلب الشركات العقارية على إنجاز وتسليم المشاريع المعلن عنها.
وأظهرت تقارير بحثية لعدد من شركات الاستشارات المتخصصة في العقارات تراجعاً في الإيجارات خلال 2011، لاسيما في الربعين الأول والثاني، فيما شهدت الأسعار تراجعاً طفيفا في الربعين الثالث والأخير من العام.
وكشف تقرير شركة استيكو للخدمات العقارية، تراجع أسعار الإيجارات في أبوظبي خلال الربع الأول من 2011، بنسبة 8%، لاسيما في قطاع الشقق والفلل قياساً بأسعار الربع الأخير من 2010 مع ارتفاع عدد الوحدات الجديدة المعروضة.
وأوضح التقرير أن حركة السوق شهدت تباطؤاً لاسيما في فئة المباني الأقل جودة في مدينة أبوظبي مع مواصلة المستأجرين البحث عن الأفضل.
وفيما يتعلق بالربع الثاني، أشار تقرير صدر عن شركة جونز لانج لاسال، إلى تراجع إيجارات الوحدات القديمة وذات الجودة المنخفضة في أبوظبي بنسبة 10 إلى 15% خلال الربع الثاني، مقارنة بالربع الأول، فيما استقرت أسعار إيجارات الشقق المكونة من غرفتين بالعاصمة.
وقدر تقرير شركة «كلاتونز» المتخصصة في قطاع الاستشارات العقارية، تراجع الإيجارات في المناطق المفضلة بأبوظبي خلال الربع الثاني، بمعدل 5 إلى 10%، مقارنة بالربع الأول من ذات العام.
وفي الربع الثالث، تراجعت أسعار إيجارات الشقق بأبوظبي بنسبة 6%، وفقاً للتقرير الفصلي لشركة أستيكو للخدمات العقارية.
بينما أشار تقرير الشركة عن الربع الرابع من 2011، إلى استقرار أسعار الإيجارات في العاصمة، لاسيما في قطاع العقارات الفخمة، وذلك نتيجة تباطؤ نشاط التداولات، إلا أنه توقع موجة جديدة من التراجع في الأسعار خلال الربع الأول من 2012.
الفلل
وبعد انخفاض الطلب على السكن في الفلل، لاسيما خارج جزيرة أبوظبي، لجأ ملاك إلى تحسين أوضاعها وتقديم خدمات إضافية لجذب المستأجرين.
وقال فودة «قام بعض الملاك لاسيما خارج أبوظبي، بتولي تجهيز الحدائق وإنشاء المسابح وفرش المطابخ داخل الفلل المعروضة للإيجار، دون إضافة زيادة على سعر الإيجار».
وكان تقرير لشركة «لاندمارك الاستشارية» قد أشار إلى اضطرار ملاك المباني القديمة أو ذات الجودة الأقل التي باتت تشهد الكثير من الشواغر إلى خفض إيجارات شققهم بشكل كبير لاجتذاب الطلب عليها.
وأوضح التقرير أن الملاك يعملون حالياً على جذب المستأجرين الجدد من خلال عرض أسعار إيجار أقل، وعقود إيجار على مدى أطول، والمزيد من الحوافز كفترات سكن مجانية، وبدلات نقدية خاصة بالتصاميم والتشطيبات، وخيارات دفع أكثر مرونة.
وتغيرت خريطة السوق العقارية العام الماضي، ضمن حركة تنقلات واسعة بين المستأجرين استغلالاً لتراجع الإيجارات ببعض المناطق، مع عودة عائلات مدن محمد بن زايد وخليفة «أ» للسكن بوسط العاصمة، للاستفادة من انخفاض الأسعار.
أزمة المواقف
وحالت أزمة مواقف السيارات داخل أبوظبي دون عودة بعض المستأجرين من خارج الجزيرة، بعد تراجع الأسعار.
وقال عبدالرحمن الشيباني مدير عام شركة الغانم العقارية «رغم أن الإيجارات داخل أبوظبي لاتزال مرتفعة، إلا أن تراجع الأسعار بنسب مقبولة خلال عام 2011، شجع بعض العملاء من ذوي القدرة المالية على التفكير في الانتقال من المدن الخارجية للسكن ببعض الشوارع الرئيسية بالعاصمة، بيد أن أزمة مواقف السيارات دفعتهم لإلغاء الفكرة».
وأضاف «مواقف السيارات باتت تحتل أولوية رئيسية في طلبات الباحثين عن سكن بأبوظبي حالياً، حيث أصبح السؤال الأول لأغلب المستأجرين عن توفر المواقف».
وأوضح الشيباني أن كثيراً من المستأجرين يتجنبون السكن بالمناطق المطبق بها نظام «مواقف»، حيث بات كثير من المستأجرين يفضلون البحث عن وحدات سكنية بعيدة عن «مواقف»، سواء في بعض الضواحي الجديدة العاصمة أو ببعض المدن الخارجية.
وكانت دائرة النقل بأبوظبي طبقت نظام «مواقف» المدفوعة، ويوفر نظام إدارة مواقف السيارات لمدينة أبوظبي من خلال فرض رسوم على مواقف السيارات في أكثر المناطق التجارية كثافة في أبوظبي، عبر 9 مراحل تهدف إلى تغطية أغلب الشوارع الرئيسية. ويخول التصريح صاحب المركبة إيقاف مركبته في المواقف المحددة في الحوض في أي وقت دون دفع أي رسوم إضافية، ويكون التصريح خاصا بالمركبة وبالحوض القريب من السكن، وتصبح المواقف مجانية بعد التاسعة مساء في الشوارع التي خضعت للنظام الجديد، ولغاية الساعة الثامنة صباحاً، فضلاً عن أيام الجمع والعطلات.
ظواهر سلبية
وانعكس تراجع الإيجارات على بعض الظواهر السلبية التي انتشرت تزامناً مع موجة ارتفاع الأسعار خلال سنوات الطفرة العقارية، وفي مقدمة هذه الظواهر التأجير من الباطن، والتأجير المؤقت للشقق خلال الصيف، والسكن المشترك.
وشهدت أشهر الصيف الماضي تراجعاً ملحوظاً في الطلب على الشقق المعروضة للإيجار «مؤقتا»، بعد تراجع العائد الاستثماري عقب انخفاض الأسعار.
وتقبل عائلات على تأجير سكنها خلال الفترة التي تقضيها في الإجازة السنوية، وهو ما يعكسه زيادة الإعلانات المبوبة بالصحف والمواقع الإعلانية خلال أشهر الصيف لتأجير وحدات سكنية لفترات تمتد من شهر إلى 3 أشهر، بل ولعدد محدد من الأيام أحياناً.
وقال الدكتور محمد نعيمات رئيس مجموعة الحصن العقارية إن موسم صيف 2011 شهد تراجعاً في ظاهرة التأجير المؤقت للوحدات السكنية بأبوظبي، والتي كانت تزداد سنوياً خلال فترة الإجازة الصيفية.
ويزداد التوجه للتأجير المؤقت خلال فترة الصيف، مع محاولة بعض المقيمين تأجير وحداتهم السكنية خلال فترة سفرهم للخارج، أو تسفير أسرهم وتأجير بعض غرف الوحدات الكبيرة، وفي المقابل فإن بعض المقيمين يلجأون لاستقدام أسرهم لأشهر محدودة خلال العام، ليجدوا الفرصة في استغلال الشقق التي تعرض للإيجار المؤقت خلال الصيف.
وأرجع نعيمات إحجام بعض العملاء عن التأجير الاعتيادي لوحداتهم السكنية خلال الإجازة الصيفية، إلى تراجع أسعار الإيجارات، وبالتالي تراجع العائد الاستثماري للتأجير المؤقت.
وفيما يتعلق بظاهرة السكن المشترك، أسهم انخفاض الإيجارات كذلك في انخفاض الطلب على السكن المشترك، وبالتالي التأجير من الباطن، وذلك مع بداية توجه الأفراد من سكان الغرف المشتركة والشقق المقسمة لاستئجار وحدات سكنية نظامية بعد تراجع أسعارها.
السماسرة الجائلون
من ناحية أخرى، أدى زيادة المعروض من الوحدات العقارية في أبوظبي عام 2011، إلى تحجيم محاولات بعض الوسطاء العقاريين لزيادة قيمة العمولة المتعارف عليها في التأجير بنحو 5%، حيث دفع توفر المعروض كثيراً من المستأجرين للبحث بمفردهم عن الوحدات السكنية الفارغة دون الاستعانة بوسيط، ما أجبر وسطاء على الالتزام بتخفيض العمولة لجذب العملاء.
وأكد محمد شبر رئيس مجلس إدارة شركة شبر لإدارة العقارات أن سماسرة غير مرخصين استغلوا فترة الطفرة العقارية ونقص المعروض لزيادة قيمة العمولة لأكثر من 10% من القيمة الإيجارية السنوية، إلا أن زيادة المعروض وانخفاض الإيجارات خلال الفترة الأخيرة عدل وضع السوق.
ورغم عدم وجود قانون يحدد نسبة عمولة تأجير الوحدات السكنية في أبوظبي، إلا أنه تم التعارف على تحديد هذه النسبة بنحو 5% كحد أقصى، فيما يحدد القانون عمولة البيع بنحو 2% يتحملها البائع والمشتري مناصفة.
وأوضح شبر أن السوق العقارية في أبوظبي شهدت كثيراً من التجاوزات فيما يتعلق بمهنة الوساطة العقارية في ظل غياب جهة محددة مسؤولة عن السوق.
وذكر شبر أن السنوات الأخيرة شهدت دخول كثير من الوسطاء غير العرب إلى السوق، لاسيما من بعض الجنسيات الآسيوية، موضحاً أن هؤلاء الدخلاء يستغلون جهل كثير من العملاء الأجانب بالسوق في الحصول على عمولات مبالغ فيها بل وتأجير الشقق بأسعار تزيد عن قيمتها الحقيقية.
وأكد شبر أن شركات الوساطة المرخصة والجادة تتضرر من هؤلاء الدخلاء الذين يستغلون كثيرا من الأجانب، بما يؤثر على سمعة العاملين بالسوق. ويبرر الوسطاء الجائلون استمرارهم في محاولة زيادة نسبة العمولة بتراجع أسعار الإيجارات، موضحين أن تباطؤ النشاط حالياً، يحمل شركات الوساطة خسائر لا تحتمل، وهو ما دفع بعض الشركات للخروج من السوق.
جزيرة الريم تستقبل السكان
وأسهم استقبال جزيرة الريم لعدد من السكان بداية من الربع الثالث من عام 2011، في تراجع أسعار الإيجارات السكنية بوحدات الجزيرة بمتوسط 10% خلال الربع الثالث من العام الحالي.
ويتراوح متوسط سعر تأجير الغرفة المؤلفة من غرفة وصالة في جزيرة الريم بين 90 و 120 ألف درهم، والغرفة المؤلفة من غرفتين وصالة بين 120 و 145 ألف درهم، فيما يصل سعر تأجير الشقة المكونة من 3 غرف بالجزيرة إلى 185 ألف درهم.
وتركزت عمليات التأجير في جزيرة الريم على المشروعات التي تم تسليمها مؤخراً، وفي مقدمتها مشروع «المارينا سكوير» الذي يضم نحو 13 برجاً سكنيا ومكتبياً، وتتولى تطويره شركة طموح العقارية، إضافة إلى برجي «صن وسكاي» ضمن مشروع شمس أبوظبي لشركة صروح العقارية.
وانتقلت نحو 550 عائلة للسكن في برجي «سكاي وصن»، حيث انتهت صروح من بيع وتأجير نحو 700 وحدة سكنية وتجارية من الوحدات، حتى شهر أكتوبر الماضي، بما يعادل نحو 60% من البرجين اللذين يضمان 1154 وحدة سكنية وتجارية، بواقع 680 وحدة في «صن»، و474 وحدة في «سكاي».
وقال أبوبكر الخوري العضو المنتدب لشركة صروح العقارية لـ «الاتحاد» إن متوسط أسعار تأجير الوحدات السكنية في البرجين يقدر بنحو 95 ألف درهم للوحدة المؤلفة من غرفة وصالة، و135 ألف درهم للوحدة المكونة من غرفتين وصالة، و185 ألف درهم للوحدة ذات الثلاث غرف.
فيما ذكر المهندس غسان اليوسف مستشار شركة بروفايل العقارية المالكة لبرجي «مارينا هايتس» ضمن مشروع «المارينا سكوير» أن متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفة وصالة بالمشروع يتراوح بين 110 و 120 ألف درهم، والشقة المؤلفة من غرفتين وصالة بين 140 و145 ألف درهم.
وقال اليوسف إن النسبة الأكبر من المشترين بجزيرة الريم هم من المستثمرين الذين قرروا شراء هذه الوحدات بغرض إعادة بيعها أو تأجيرها، موضحاً أن تراجع أسعار البيع دفع أغلب المستثمرين لدراسة طرح هذه الوحدات بسوق الإيجار بغرض استعادة أموالهم عبر الاستثمار طويل المدى.
وأوضح اليوسف أن أكثر من 40% من مشتري الوحدات السكنية بمشروع الشركة «مارينا هايتس» والذي يضم نحو 700 شقة سكنية، ضمن منطقة «المارينا سكوير» طلبوا من الشركة عرض وحداتهم للإيجار خلال الفترة المقبلة.
وأوضح مدير المشاريع بإحدى شركات التطوير المالكة لبعض الأبراج بمشروع المارينا سكوير بالريم، أن نحو 50% من عملاء الشركة يرغبون في عرض وحداتهم السكنية المزمع استلامها قريباً للإيجار، متوقعاً ألا تزيد نسبة الراغبين في السكن عن 25% من العملاء، فيما تضم النسبة المتبقية العملاء الراغبين في عرض وحداتهم للبيع، فضلا عن أولئك الذين يتوقع تعثرهم عن سداد دفعة الاستلام وبالتالي استعادة الشركة لوحداتهم السكنية لإعادة طرحها بالسوق.
وتتولى شركة «طموح العقارية» المطور الرئيسي بجزيرة الريم، تطوير مشروع «مارينا سكوير» والذي يضيف 3446 وحدة سكنية، بتكلفة بلغت 6 مليارات درهم، حيث تتولى «طموح» تسليم 13 برجاً سكنياً لعدد من شركات التطوير التي تتولى بدورها تسليم الوحدات للمشترين.
وكانت «طموح» باعت جميع الأبراج بمشروع «المارينا سكوير» لعدد من شركات التطوير منها «بروفايل» و»رأس الخيمة العقارية» و»صروح» و»الإمارات الخضراء».
وكانت بعض الشركات حددت أسعار التأجير في وحداتها بالجزيرة، بداية العام الماضي، بنحو 80 ألف درهم للأستوديو، و125 ألف درهم للشقة المكونة من غرفة وصالة، و150 إلى 180 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفتين وصالة والتي تتراوح مساحتها بين 1120 و 1385 قدما مربعة، و180 إلى 200 ألف درهم للشقة المؤلفة من ثلاث غرف.
الزيادة السنوية لأسعار الإيجارات
أبوظبي (الاتحاد) ـ شهد شهر نوفمبر الماضي صدور قرار الفريق أول سمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان ولي عهد أبوظبي نائب القائد الأعلى للقوات المسلحة، رئيس المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي، الخاص بمد المهلة المحددة في قانون إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين لتصبح بتاريخ 9 نوفمبر 2012.
كما نص القرار على عدم جواز زيادة النسبة السنوية في الأجرة المحددة في العقد على 5%، أي أن الزيادة السنوية لعقود الإيجار، إن وجدت، تكون ما بين صفر و5% كحد أقصى.
تجدر الإشارة إلى أن قانون إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين رقم 20 لسنة 2006، نص على عدم جواز طلب المؤجر من المستأجر إخلاء العين المؤجرة وذلك استناداً لمضي المدة قبل تاريخ 9 نوفمبر 2010. وأجاز القانون لرئيس المجلس التنفيذي تمديد هذا التاريخ وفقاً لما يراه مناسباً، وتماشياً مع نصوص القانون صدر قرار سموه بمد المهلة حتى 9 نوفمبر 2012.
وأكد خبراء ومسؤولون في القطاع العقاري بأبوظبي أن تمديد مهلة انتهاء العقود الإيجارية يسهم في استقرار السوق، وعودة الثقة بالقطاع.
وأوضح قانونيون وخبراء بالقطاع العقاري أنه وفقاً للتعديل الجديد، فإنه لا يجوز للمالك مطالبة المستأجر بإخلاء الوحدة بسبب انتهاء مدة الإيجار قبل عام من تاريخ صدور القرار.
وكان قانون الإيجارات رقم 20 الصادر عام 2006، نص على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة، إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ العقد الأصلي، قبل أن تتم زيادتها إلى 4 سنوات، ثم إلى 5 سنوات، وهو ما منح المستأجرين مهلة عام إضافي انتهت بحلول شهر نوفمبر 2010، ثم صدر قرار العام الماضي بتمديد مهلة انتهاء العقود الإيجارية بأبوظبي حتى نوفمبر 2011، فيما مد القرار الصادر أمس المهلة حتى نوفمبر 2012.
مع استمرار توافد الشركات للإمارة
تحسن ملحوظ في الطلب على المكاتب والمحال التجارية
أبوظبي (الاتحاد) - ارتفع الطلب بشكل ملحوظ عام 2011 على إيجار المكاتب والمحال التجارية في أبوظبي، مدفوعاً باستمرار توافد الشركات لسوق الإمارة سواء من الخارج أو من بعض إمارات الدولة، للاستفادة من النشاط الاستثماري المتزايد بالعاصمة.
وقال أحمد الحمادي مدير شركة الممزر للعقارات، إن زيادة وتنوع المعروض شجع بعض الشركات العاملة في أبوظبي على افتتاح أفرع جديدة لها.
وزاد «رغم تداعيات الأزمة المالية على سوق الأعمال في أبوظبي، إلا أن عام 2011 شهد بداية تعافي بعض القطاعات، وهو ما انعكس في افتتاح مكاتب وأفرع جديدة بالعاصمة».
وأوضح الحمادي أن تراجع أسعار المكاتب يعد نتيجة طبيعية في ظل تراجع أسعار الإيجارات السكنية في العاصمة في ظل الارتباط السعري النسبي بين الوحدات السكنية والتجارية المعروضة بالسوق.
وأشار تقرير شركة استيكو عن الربع الرابع من 2011، إلى انخفاض إيجارات المكاتب في سوق مدينة أبوظبي خلال العام، مع دخول حوالي 455,7 ألف متر مربع من المعروض الجديد للسوق. وتوقع التقرير زيادة انخفاض إيجار المكاتب خلال 2012، حيث من المتوقع دخول حوالي 650,3 ألف متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة للسوق، فيما يرجح وصول العرض الحقيقي للمكاتب إلى حوالي 3,5 مليون متر مربع بنهاية 2013 مقابل 1,8 مليون متر مربع في 2009.
وفيما يتعلق بالمحال التجارية، أسهم زيادة المعروض مع افتتاح مراكز تجارية جديدة في العاصمة، مثل مشرف مول، ودلما مول، إضافة إلى السوق المركزي، إلى تراجع الإيجارات بالمحال التجارية الفاخرة، فيما استقرت أسعار المحال القديمة داخل بنايات أبوظبي.
وأشار رامي ناصر المدير التنفيذي للمبيعات والتجزئة في شركة الدار العقارية إلى تحسن الطلب على المحال التجارية المعروضة للإيجار ضمن مشروع السوق المركزي، مشيراً إلى تأجير الشركة أكثر من 80% من المحال التجارية ضمن السوق الجديد.
وقال إن عدد المحال التي تم عرضها للإيجار ضمن مشروع إعادة تطوير «السوق المركزي» الواقع في قلب المركز التجاري لمدينة أبوظبي، يصل إلى 250 محلا، موزعة على 3 طوابق، وتمتد على مساحة 14,5 ألف متر مربع.
المصدر: أبوظبي
عدد اليوم
