يوسف العربي (دبي)
أدت المنافسة المفتوحة بين شركات التطوير العقاري في دبي إلى تراجع الدفعة المقدمة المطلوبة للحجز في عدد كبير من المشروعات العقارية لتتراوح بين 5% و10%، مقارنة بنحو نسبة تتراوح بين 15% و20% خلال السنوات الماضية، حسب شركات استشارية وخبراء عقاريين.
وقال هؤلاء إن المنافسة النشطة بين شركات التطوير العقاري فرضت أسعاراً معتدلة للعقار، وجداول سداد ميسرة تضمنت سداد نسبة تتراوح بين 40% و50% من قيمة العقار بعد الاستلام ما يتيح للمستثمر الاستفادة من العوائد الإيجارية للوحدة السكنية لتغطية نسبة كبيرة من الدفعات المستحقة على الوحدة العقارية.
وأرجع هؤلاء نشاط حركة العروض العقارية الترويجية إلى ديناميكية السوق العقارية المحلية وقدرتها على الابتكار والتجديد، مشيرين إلى أن تحرك شركات التطوير العقاري لتقديم المزيد من التيسيرات في عدد الدفعات وقيمة كل دفعة وزمن السداد تهدف لإقناع المشتري بالاستثمار ومساعدته في إزالة أي عقبات تواجهه لاتخاذ هذا القرار.
عروض متنوعة
وقادت شركات التطوير العقاري الكبيرة، الحكومية وشبه الحكومية والخاصة، عمليات طرح العروض، فيما كانت الشركات الصغيرة والمطورون الأفراد أقل قدرة على طرح عروض منافسة على هذا الصعيد.
وطرحت شركة إعمار العقارية وحداتها العقارية بنظام سداد ميسر يتضمن دفعة مقدمة لا تزيد على 10% من القيمة الإجمالية مع سداد نسب متفاوتة تتراوح بين 30% و 40% من ثمن الوحدة بعد الاستلام، فيما أقرت شركة دانوب العقارية نظاماً مبتكراً، بحيث يسدد المستثمر الدفعة المقدمة، على أن يسدد الأقساط المتبقية بواقع 1% شهرياً على 6 سنوات.
وضمت قائمة العروض الترويجية على المشروعات العقارية أيضاً مشروع «تاون سكوير» الذي تطوره شركة «نشاما» بدبي، ويستهدف المشروع ذوي الدخل المتوسط، وحددت الشركة أسعاراً لبعض المنازل فيه بدأت من 1.2 مليون درهم مقابل سداد 10% عند الحجز وسداد النسبة ذاتها على 6 دفعات ما بين 2017 و2019 والدفعة الأخيرة 30% في 2019.
وفي مشروع «عزيزي أورا» تم طرح شقق في «داون تاون جبل علي»، يبلغ عددها 479 شقة بينها 349 استوديو، و87 شقة بغرفة نوم واحدة، و43 شقة بغرفتي نوم، ويمثل المبنى جزءاً من مشروع ضخم مرتقب ضمن منطقة جبل علي داون تاون، يحتوي على 38 مبنى.
وفي مشروع «جولف فيتا» الذي تطوره داماك العقارية» في «أكويا ذا درايف» في «داماك هيلز دبي»، شقق فاخرة من غرفة نوم واحدة تبدأ الأسعار من 499.000 فقط، مع جدول السداد يتيح سداد 1% كل شهر على مدة 30 شهراً و50% عند اكتمال المشروع.
وفي مجمع «بلجرافيا» أحد مشاريع «إلينجتون»، بيعت مرحلتان منه، تتكون الأولى من 181 وحدة سكنية، والثانية من 188 وحدة، أما المرحلة الثالثة فتشهد إقبالاً جيداً من المستثمرين، وتتكون من مبنى يضم طابقاً أرضياً و4 طبقات متكررة من الشقق المتنوعة، ويقع في «قرية جميرا سيركل» على مقربة من شارع الخيل وشارع محمد بن زايد.
وبالنسبة لمشروع «مدن فيوز» لدبي للعقارات، وهو مجمع سكني ضمن مشروع «مدن» في دبي لاند شملت المرحلة الأولى منه شققاً سكنية بغرفة وغرفتين و3 غرف نوم، ضمن مبنيين سيشكلان جزءاً من مجمع سكني متكامل يضم العديد من الفلل ومنازل التاون هاوس.
ويتكون مجمع «دانوب ريزورتس» في منطقة أرجان، من وحدات متنوعة، وتبدأ الشقة الاستوديو من 471 ألف درهم. أما السداد، فـ 10% دفعة أولى، و10% دفعه بعد شهرين من الدفعة الأولى، وقيمة 5% دفعة بعد 4 شهور من الدفعة الأولي، والباقي أقساط 1% كل شهر على مدار 70 شهر.
دفعات ميسرة
ووفق بيانات المنصة العقارية الإلكترونية «عقارات دبي» (aqaratdubai.ae) المتعلقة برصد سلوكيات وعروض شركات التطوير العقاري خلال عامي 2015 و2016 والنصف الأول من العام الجاري 2017، تبين أن العروض التي تقدمها الشركات حالياً هي الأقوى على الإطلاق خلال الفترة المشار إليها.
وأكد أن الشركات التي تمكنت من وضع جداول سداد أكثر مرونة للمشتريات العقارية بالنسبة للعقارات التي تباع على الخريطة هي الشركات شبه الرسمية مثل إعمار ودبي للعقارات ونشاما للتطوير للعقاري.
ووفق المنصة العقارية الإلكترونية، تنقسم العروض العقارية إلى 3 أجزاء رئيسة، هي تجزئة الدفعات وعددها، إضافة إلى نسبة الدفعات من إجمالي ثمن العقار، وأخيرا الجدول الزمني للدفعات. وتتجه أغلب الشركات اليوم للمشتري بجدول سداد يقوم على 10 دفعات لكن يبقى المهم نسبة تلك الدفعات.
وحسب موقع عقارات دبي، فإن نسبة الدفعات متغيرة حسب طبيعة المشروع وضخامته وسعر بيع الوحدة العقارية (فيلا أو شقة سكنية) من جهة، وبين قدرة المطور على البدء بتنفيذ المشروع من دون انتظار تمويل جزء منه عبر عمليات البيع المباشر من جهة أخرى، فكلما كان المشروع ضخماً تراجعت قيمة الدفعة الأولى، فمثلاً هناك مشروعات تحدد الدفعة الأولى بنحو 5%، وفي كل الأحوال لا توجد شركة تخاطر بتحديد قيمة الدفعة الأولى بأكثر من 20%، بل في أكثر الأحيان بأكثر من 10%.
ويبقى الحديث عن بعض الشركات التي تسوق عقارات بدفعة أولى لا تتجاوز 1% مسألة تسويقية لا أكثر؛ لأن الأمر في النهاية مرتبط بتوزيع تلك الدفعات على جدول زمني يجب أن يتناغم مع عدد الدفعات وقيمتها.
وعلى صعيد الجدول الزمني للدفعات اتجهت أغلب الشركات العقارية إلى مرونة كبيرة في المدة الزمنية المطلوبة لسداد كامل الدفعات، فبالنسبة للدفعات التي لا يتجاوز أغلبها 10% تمتد إلى أرجاء جزء كبير من قيمة العقار إلى ما بعد التسليم بعامين أو 3 أو حتى 4 أعوام، وهذه تحدث في السوق العقاري للمرة الأولى، لكن المرة الوحيدة التي حدد فيها أحد المطورين جدول سداد يمتد 10 سنوات كانت فرصة ذهبية يصعب تكرارها.
نضج السوق
قال مهند الوادية الخبير العقاري والمحاضر في كلية دبي العقارية، إن تسهيلات الشركات العقارية للمستثمرين لسداد ثمن الوحدات العقارية، تعتبر دليلاً دامغاً على نضج السوق العقاري الذي يتبنى أسعاراً معتدلة للعقار ودفعات ميسرة للسداد. وأكد أن السوق سيعاود الاتجاه التصاعدي للأسعار لكن بوتيرة أبطء، مشيراً إلى أن التسهيلات في السداد ستنعش الطلب. من جهته، قال محمد تركي، مدير العقارات في شركة «الوليد العقارية» إن الوقت الراهن فرصة مثالية للاستثمار في دبي حيث تسود الأسعار العادلة للعقار، كما تنشط العروض العقارية المقدمة للمستثمرين على نحو غير مسبوق.
عدد اليوم
