سوق طوكيو العقارية تستقر بعد عامين من الأزمة

بعد أن وصلت أسعار العقارات التجارية في اليابان ذروتها في عام 1991 حين تردد آنذاك أن وسط طوكيو تساوي أكثر من كاليفورنيا من حيث القيمة العقارية هبطت الأسعار بنسبة تجاوزت 70 في المئة، واليوم لا يتجاوز مؤشر سعر الأراضي الرسمي الحكومي في اليابان ربع مستواه في عام 1974. وظلت أسعار الأراضي في اليابان على حالها تقريباً لنحو 35 عاماً باستثناء نصف العقد الماضي حين ارتفعت أسعار الأراضي ارتفاعاً طفيفاً ما لبثت أن تدنت بعده مجدداً جراء الأزمة المالية العالمية. ومع انقشاع الأزمة يرى الآن بعض خبراء العقارات أن هناك فرصاً جديدة للشراء رغم أن العديد من مدن اليابان الإقليمية لا تزال تعاني، إلا أن سوق عقارات طوكيو على الأقل يبدو أنها تجاوزت المرحلة الأسوأ مع استقرار أسعار الإيجارات والوحدات الشاغرة عقب سنتين من الركود. وتعد هذه أخبار سارة لمستثمرين يتطلعون الى سوق لا تزال إحدى كبريات الأسواق في العالم بعد أن هبطت أسعارها في تسعينيات القرن الماضي تحولت الى مكان يكفل عائداً مضموناً رغم صغر هذا العائد في معظم الأحوال. في ذلك يقول جي بي توبينو رئيس اس سي جي لإدارة الاستثمارات وهو عبارة عن صندوق حجمه 525 مليون دولار يقوم حالياً بجمع 250 الى 350 مليون دولار أخرى لشراء عقارات ضربتها الأزمة: “حين تتقلب السوق يكون هناك كثير من الفرص”. يصف توبينو طوكيو بأنها سوق بالغة الاعتدال والاستقرار نظراً لأنها تكفل عائدات تبلغ نحو 4 في المئة بالمقارنة مع أسواق بالغة النمو مثل جارتها الصين والتي تتضاعف في بعض مدنها أسعار العقارات كل بضعة أشهر. ويقول يوينشيرو هاماوكا مدير المكتب الياباني لشركة جونز لانج لاسال للوساطة العقارية إن ميزة اليابان تكمن في استقرارها وانخفاض تكاليف الاقتراض. فسعر القرض قصير الأجل لا يزيد إلا قليلاً عن الصفر. وهو ما يجعل العقارات مجزية حتى دون زيادة كبيرة في أصل رأس المال. وهذا يكفي للعديد من المستثمرين المتحفظين طويلي الأجل مثل صناديق معاشات التقاعد والأسر الثرية. ويضيف ماماوكا: “إن أرادوا المضاربة عليهم الذهاب الى شنغهاي وهونج كونج وكانتون، فاليابان ليست بالمكان المناسب للمضاربة”. والبعض حاول المضاربة بالطبع، غير أن بعض الصناديق البارزة انهارت أو أجبرت على الإغلاق جراء الأزمة المالية بعد اقتراضها ما يصل الى 85 في المئة من قيمة عقودها. يذكر أن سعر مساحات المكاتب في طوكيو هبطت بنسبة 20 - 25 في المئة من ذروته عام 2007. ويقول خبراء في المجال إن بعض أكثر العملاء إقبالاً على الشراء في اليابان اليوم هم آسيويون آخرون. ويعرف عن المستثمرين الصينيين والسنغافوريين أنهم يقبلون على الشقق الفاخرة والفنادق المتوسطة الفئة التي يعتقدون أنها ستجذب أعداداً متزايدة من السياح. ويقول توبينو من إس سي جي إنه عندما سعى صندوقه مؤخراً الى شراء محفظة من سبعة ملاعب جولف اختطف ثلاثة منها مستثمرون أغنياء من كوريا الجنوبية. ويقول نيك لوب مدير جروسفينور آسيا باسيفيك التي تعتزم البدء في جمع صندوقها العقاري الرابع والأكبر هذا الشهر في طوكيو بما يبلغ 500 مليون دولار: “إن ثقافة الخدمات في اليابان تشجع السياحة ذات القيمة المضافة”. ويأتي بعض استقرار سوق طوكيو من الندرة النسبية للمعروض من العقارات، فحتى بعد ازدهار محدود لأنشطة البناء في عامي 2003 و 2004 لا تشكل مكاتب الفئة الممتازة سوى أقل من 20 في المئة من مساحات المباني في وسط المدينة ولا يوجد سوى عدد قليل من المشاريع الضخمة قيد التنفيذ. وهناك العديد من المباني في طوكيو لم يسبق أبداً عرضها للبيع، ففي مارونوشي ضاحية المكاتب والتسوق المتميزة على مسافة خطوات جنوب شرق القصر الامبراطوري المركزي هناك 31 من أصل 33 مبنى فاخراً يملكها مطوروها الأصليون. ويقول أنطوني ميلر مدير تنفيذي صندوق باسيفيك الاينس جابان التحوطي إن شراء عقار ربما يكون خطوة ذكية لمستثمرين لديهم محافظ أكثر تنوعاً في اليابان. وعادة تميل الشركات اليابانية الى تملك أراضٍ كثيرة اعتقاداً منها بأن قيمتها هي مفتاح تقييم أسهمها. غير أن إحدى عقبات شراء عقارات يابانية هي الافتقار الى المعلومات. ففي الوقت الذي تقضي فيه بعض الدول بنشر معلومات العقارات علناً لإعطاء صورة واضحة عن الإيجارات السائدة لاتزال العقود العقارية في اليابان محاطة بالسرية والكتمان. عن “فاينانشيال تايمز” ترجمة: عماد الدين زكي