طفرة كبيرة في العقارات الألمانية

إعداد - محمد عبدالرحيم:
تراهن شركات التمويل والشراء مثل 'تيرا نيرما كابيتال بارتنرز' حاليا على مقدرتها في إنهاء التراجع الذي استمر لعشرة أعوام يمسك بخناق قطاع العقارات في ألمانيا عبر منح المزيد من الأشخاص حصة في هذا السوق، وأنفقت هذه الصناديق ما يتراوح بين 23 و27 مليار دولار لشراء العقارات السكنية خلال فترة العامين الماضيين في الوقت الذي بدأت فيه الشركات والحكومات في بيع مباني الشقق التي كانت قد بنتها بعد أن وضعت الحرب العالمية الثانية أوزارها، والآن فإن هذه الشركات بمن فيها 'مجموعة بلاك ستون' بدأت في بيع هذه الشقق إلى شاغليها بأرباح معقولة، ويقول دفيد باسكال رئيس الفرع الألماني لشركة تيرا فيرما التي تتخذ مقراً لها في لندن 'اصبحت ألمانيا في طريقها الآن تشهد المزيد من الفرص في استدرار الأموال'·
وذكرت صحيفة 'انترناشونال هيرالد تريبيون' إن 43 في المائة فقط من الألمان يملكون منازلهم فيما يعتبر أحد أقل المعدلات في القارة الأوروبية وأن السوق ظل منكمشاً لسنوات عديدة بينما كانت الأجزاء الأخرى من القارة تعيش حالة من الازدهار، وكنتيجة لذلك فقد انخفضت أسعار المساكن في ألمانيا بمعدل 6,8 في المائة خلال الفترة من عام 1994 إلى عام 2004 وفقاً لاحصائيات منظمة التعاون والتنمية الاقتصادية· وعلى العكس من ذلك، تضاعفت الأسعار إلى أربعة أمثالها في ايرلندا وإلى أكثر من ضعفها في بريطانيا، وفي عام 2006 لم تشهد أسعار المنازل في ألمانيا بزيادة إلا بمعدل 0,7 في المائة، ولكن شركات التمويل والشراء التي دخلت سوق العقارات الألماني أعرب عن تفاؤلها بأن السوق قابل للتغير حيث بدأت البنوك في عرض سلسلة متسعة من الرهونات لكي تجعل من السهل على المشترين تمويل المنازل· وتعهدت أيضا الحكومة الألمانية الجديدة بتمرير تشريعات تسمح باستحداث صناديق للاستثمارات في العقارات تمكن صاحب العقار من شراء الأسهم في أسواق البورصة وبامكانها أيضا - أي هذه القوانين - أن تجعل من السهل على المستثمرين تحقيق الأرباح من المنازل الألمانية عبر توفير الاعفاءات الضريبية والسماح لهم بشراء الأسهم في مجموعات من العقارات، وكانت فرنسا قد استحدثت صناديق الاستثمار الخاصة بها في عام 2003 بينما يتوقع دوتش بانك أن الصناديق الألمانية يمكن أن تستحوذ على موجودات بقيمة 130 مليار يورو في غضون فترة خمسة أعوام فقط·
وقال باسكال: تمكنت شركة تيرا فيرما من إنجاز أكبر صفقة في تاريخ العقارات الألماني على الاطلاق في مايو الماضي عندما دفعت مبلغاً بحوالي 7 مليارات يورو الى شركة الخدمات 'أى أو ان' في دوسلدورف مقابل 150,000 شقة مما رفع عدد الوحدات التي تتملكها في الدولة الى 230,000 مسكين، وتخطط الشركة إلى زيادة هذا الرقم إلى مليون وحدة سكنية في خلال 10 سنوات·
وفي ديسمبر من عام 2004 بادر مصرف مورجان ستانلي إلى شراء 48,00 شقة من شركة تايسن كروب الألمانية الأكبر في صناعة الصلب مقابل 2,1 مليار يورو بينما اشترت مجموعة بلاك ستون في نيويورك 31,000 شقة من شركة دبليو سى أم بيتليجونج آند جروند بيسيتزر المتخصصة في أعمال التغليف والتعبئة في فرانكفورت، مقابل 1,4 مليار يورو، ويذكر أن تملك الشركات الألمانية من قبل شركات تمويل وشراء العقارات كان قد أصبح موضوعاً رئيسياً ابان الحملة الانتخابية الوطنية في سبتمبر الماضي حيث قام فرانز مونتيفيرنج الاشتراكي الديمقراطي الذي أصبح وزيراً للعمل في ابريل بربط وتشبيه اندفاع المستثمرين نحو تحقيق الأرباح على المدى القصير بالمصير الأسود الذي واجهته التماسيح في مصر حسب روايات الانجيل·
ولكن باسكال يرفض هذا التشبيه قائلاً: 'إننا لسنا تلك التماسيح التي يحاول أن يصورها البعض، فهنالك مجالات عديدة في الاقتصاد الألماني والتي يمكن للإصلاحات أن تزيد من قيمتها'· بيد أن ليس جميع شركات التمويل والشراء الأجنبية مهتمة بقطاع الإسكان الألماني· إذ أن شركة كرايل جروب في واشنطن والتي تمكنت من رصد مبلغ 2,2 مليار دولار لشراء الموجودات الأوروبية تفضل فيما يبدو الاستثمار في العقارات التجارية مع احتمال لإعادة بيعها في المستقبل·
ويشار إلى أن سوق العقارات الألماني ما زال يحمل الكثير من الندوب والتشوهات التي خلفتها الحرب العالمية الثانية عندما دمرت قذائف الحلفاء نصف المنازل في العديد من المدن الرئيسية· وبعد أن وضعت الحرب أوزارها عمدت الحكومة إلى دعم إنشاء المجمعات السكنية· وقد قامت الشركات أيضا ببناء المساكن بهدف اجتذاب العمال إبان التوسعة التي شهدتها فترة ما بعد الحرب· أما الآن وتحت الضغوط العاتية لرفع مستوى الأرباح وتخفيض حجم الديون فقد شرعت الشركات والحكومة في بيع العقارات السكنية· ويذكر أيضاً أن أحد مجمعات الشقق في فرانكفورت التي اشترتها شركة تيرا فيرما من شركة ائي أو إن كان قد تم بناؤها في عام 1954 قبل أن يعاد تجديدها في عام ·2004 والمجمع يحتوي على أربعة أجنحة ومحاط بحديقة غناء· ومع أن البناء يفتقد إلى التزيين والزخرفة التي اتسمت بها المباني القديمة التي تمكنت من البقاء بعد الحرب إلا أنه يطل على النها وعلى كاتدرائية فرانكفورت·