17% انخفاض إيجارات المكاتب في دبي خلال 2010

تبلغ نسبة الانخفاضات المتوقعة في إيجارات المكاتب في دبي خلال العام الجاري نحو 17%، فيما تتراجع أسعار البيع بنحو 20%، بحسب دراسات مؤسسة كوليرز انترناشيونال العالمية المتخصصة في بحوث القطاع العقاري. وارجع سعد العابد الاستشاري والمحلل العقاري بالشركة الانخفاضات المتتالية في أسعار تأجير وبيع المساحات المكتبية في دبي إلى زيادة المعروض حيث تبلغ إجمالي المساحات المكتبية الجديدة التي يتم طرحها بالسوق خلال العام الجاري نحو عشرة ملايين قدم مربعة. وقال العابد إن إجمالي المساحات المكتبية في دبي ستصل إلى نحو 50 مليون قدم مربعة بنهاية العام الجاري، مشيرا إلى أن معدل إشغال المساحات المكتبية في دبي خلال الثمانية أشهر الأولى من العام الحالي بلغ نحو 65%، متوقعا أن تنخفض معدلات الإشغال الراهنة لتصل إلى 60% بنهاية العام بسبب طرح المزيد من الوحدات. وأرجع العابد أسباب الزيادة الهائلة في الوحدات المكتبية المطروحة في السوق إلى زيادة وتيرة استكمال المشروعات التي بدأها المطورون قبل الأزمة المالية العالمية، مشيرا إلى أن هذه المساحات تزيد من الضغوط السعرية على إيجارات المكاتب وتدفعها للمزيد من التراجع خلال الفترة المقبلة. وقال مسؤول الاستشارات العقارية في شركة كوليرز العالمية للأبحاث إن أسعار إيجار المساحات المكتبية في دبي واصلت تراجعها منذ مطلع عام 2009، مشيراً إلى أن المعدل الوسطى لتراجع أسعارها خلال الربع الثاني من العام الحالي تراوح بين 12 و15 % مقارنة بالربع الأول من العام نفسه. وأوضح العابد أن نسبة التراجع في أسعار إيجارات المكاتب في دبي كانت أكبر من معدلات تراجع الإيجارات السكنية في الإمارة حيث تأثر قطاع المكاتب بإرجاء الشركات العاملة في دبي لخططتها التوسعية لحين نضوج حالة التعافي التي تشهدها معظم القطاعات في الوقت الراهن. وأشار العابد إلى أن تعافي قطاع تأجير المكاتب في دبي يرتبط ارتباطاً وثيقاً بعودة النمو والانتعاش الاقتصادي بوجه عام بحيث تشير الدراسات إلى أن عودة ارتفاع أسعار إيجار المساحات المكتبية تتطلب أن يسجل اقتصاد الإمارة معدلات نمو تتراوح بين 6 و7% وهو الأمر الذي يبدو بعيد المنال خلال العامين الحالي والمقبل. الضغوط السعرية وأضاف العابد أن الضغوط السعرية التي أدت إلى انخفاض إيجارات المكاتب بنسب مضاعفة خلال الثمانية أشهر الأولى من العام الحالي كانت كبيرة، حيث شهدت هذه الفترة تزايداً في وتيرة استكمال وطرح المساحات المكتبية خاصة في المناطق الجديدة مثل بحيرات جميرا وأطراف المدينة بوجه عام. وأشار إلى أن زيادة المساحات المكتبية المعروضة أدت إلى اتساع الفجوة بين العرض والطب حيث تزامنت عمليات استكمال مشروعات أبراج المكاتب واستكمالها مع اتجاه الشركات العاملة في الإمارة إلى خفض نفقاتها التشغيلية من خلال عدة إجراءات منها تقليص المساحات المكتبية المستأجرة والبحث عن مساحات “عملية” توفر بيئة جيدة للعمل من دون مبالغة في المساحات غير المستغلة. من جانبها، توقعت شركة جونز لانج لاسال الاستشارية للاستثمار العقاري في تقريرها الدوري الذي صدر أمس تعافي قطاع تأجير المكاتب وانخفاض شواغر العقارات التجارية بسرعة في معظم المناطق التجارية المركزية في دبي والعودة للانتعاش بحلول عام 2013/ 2014. وقالت الشركة إن الإفراط في مستوى العقارات المعروضة حديثاً أدى إلى زيادة المعروض من المكاتب ورجحت الشركة ارتفاع معدلات الشواغر في خارج منطقة الأعمال المركزية بحيث تصبح بعض المباني غير قادرة على جذب المستأجرين في المستقبل القريب. وأضافت الشركة أن هناك حاجة ماسة لمزيد من المبادرات لتحفيز الطلب على الاستراتيجيات الأكثر فعالية لخفض المستوى المفرط للشواغر في سوق العقارات المكتبية في دبي. استمرار الانخفاض ومن جهته قال محمد عطية مدير قسم الإيجارات في شركة “جروفينير” إن المساحات المكتبية الجديدة التي سيتم طرحها في السوق خلال هذه الفترة ستزيد من حجم الضغوط السعرية على إيجارات المكاتب وتدفعها للمزيد من الانخفاضات خاصة مع التباطؤ النسبي في معدل تأسيس الشركات الجديدة. وقال إن التراجع في أسعار إيجارات المكاتب بدبي سيصل إلى 20% خلال العام الجاري مقارنة بمعدل الإيجارات خلال العام الماضي. ولفت إلى أن نسبة تراجع أسعار إيجار المكاتب في دبي خلال الثمانية أشهر الأولى من العام الحالي تفاوت من منطقة إلى أخرى، بحسب إجمالي الطلب الى العرض ونسب الإشغال في كل منها، ففي الوقت الذي سجلت فيه أبراج المكاتب في أطراف المدينة أكبر نسبة تراجع بسبب تدنى مستوى الإشغال الى 40% سجلت المكاتب في منطقة وسط المدينة وديره ومنطقة وسط برج خليفة أقل معدل تراجع مستفيدة بارتفاع معدلات الاشغال لتتراوح بين 87% و90%. وأضاف أن التحديات الاقتصادية التي واجهتها الشركات الاستثمارية في مختلف القطاعات الاقتصادية منذ بداية الأزمة المالية العالمية أدت إلى انتقال عدد كبير من الشركات من المساحات المكتبية مرتفعة الأسعار إلى مساحات مكتبية أقل تكلفة. وقال إن ملاك الأبراج المكتبية والسكنية أصبحوا يدركون طبيعة التحديات الحالية التي تواجهها السوق العقارية ويمسكون بزمام المبادرة ويعرضون تخفيضات على المستأجرين بهدف الحفاظ على نسبة إشغال جيدة في عقاراتهم خاصة أن نسبة كبيرة من مالكي الأبراج قاموا بإنشائها بتمويلات مصرفية تسدد على أقساط شهرية تم احتسابها وفق معدلات الإيجارات السابقة ما يضطر الملاك إلى تخفيض الإيجارات لتجنب تدنى إجمالي الإيرادات إلى ما دون الاستحقاقات البنكية الشهرية. المساحات المكتبية المجهزة ومن ناحيته أكد شاهر موصلي المدير التنفيذي لشركة “أرثر ماكينزى” للوساطة العقارية أن أهم الاتجاهات السلوكية التي تحكم سوق المكاتب في الوقت الراهن هو ميل الشركات إلى المساحات المكتبية المجهزة وهو الأمر الذي دفع الملاك إلى تجهيز المساحات المكتبية التي يعرضونها لتحقيق أعلى معدل إشغال خلال أقصر مدة زمنية ممكنة. واتفق معه سعد العابد، الذي أكد ضرورة أن يبادر المطور العقاري أو المالك للمساحات المكتبية بطرح محفزات جاذبة للشركات من خلال تجهيز المساحات المكتبية بالأسقف والأرضيات ووصلات الانترنت لتشجيع الشركات على اتخاذ قرار التوسع والانتقال إلى المقار الجديدة. وأشار العابد إلى أن هذه التجهيزات المشار إليها أصبحت تمثل مطلباً أساسياً للشركات الجديدة في دبي حيث إن تكلفة التجهيزات تصل في بعض الأحيان إلى ضعف القيمة الإيجارية.