شركات عقارية بدبي تطرح وحدات سكنية للبيع بسعر التكلفة

عرضت شركات عقار في دبي وحدات سكنية للبيع بسعر التكلفة لتسوية مستحقات البنوك والمقاولين، فضلا عن تمويل المصاريف التشغيلية لشركاتهم، بحسب متعاملين وخبراء بالقطاع. وأوضح هؤلاء أن توجه شركات عقار لطرح وحدات للبيع بسعر التكلفة أو أقل، يرجع غالباً لعجز العملاء عن سداد الأقساط المستحقة عليهم. وطرحت شركة “تريفني بيلدرز أند بروموتورز المحدودة” مؤخراً 20 شقة تم استرجاعها من المشترين المتعثرين عن السداد بمشروع “لافونتانا دي تريفي” السكني في دبي، للبيع بسعر يقل عن نصف سعرها الحقيقي وعن كلفة الإنشاء. وحددت الشركة متوسط سعر الاستوديو بنحو 199 ألف درهم، و399 ألف درهم للشقق المكونة من غرفة وصالة، فيما تباع الشقق المكونة من غرفتين وصالة بسعر 599 ألف درهم، مقارنة بنحو 1,2 مليون درهم عند إطلاق المشروع عام 2008. وبرر أشوك جالجوتيا الرئيس التنفيذي للشركة ذلك التوجه بمراعاة الظروف الراهنة، والتزام الشركة بالصدق والشفافية مع العملاء، بهدف المحافظة على الاستمرارية والوفاء بالالتزامات المالية. وأكد أن اتخاذ قرار ببيع الوحدات العقارية بأقل من سعر التكلفة جاء اضطراريا بعد قيام الشركة باسترداد هذه الوحدات من المشترين المتعثرين الذين عجزوا عن السداد، موضحاً أن الوحدات ستباع بسعر أقل من تكلفة الإنشاء وأقل من نصف سعرها الحقيقي. وأضاف “الأموال العائدة من بيع هذه الوحدات سوف تساعدنا في الوفاء بسداد القسط النهائي لمقاولنا الرئيسي، والذي في المقابل سيقوم بالوفاء بالتزاماته الصغيرة تجاه مقاولي الباطن والموردين”. وأطلق مشرو ع “لافونتانا دي تريفي” السكني في دبي خلال شهر فبراير 2008، بكلفة 80 مليون درهم، ويستهدف المشروع ذوي الدخول المتوسطة، ويقع في أرجان بالقرب من “المرابع العربية” على شارع الإمارات ومشروع دبي لاند، ويضم 126 وحدة سكنية. وأوضح الخبراء أن أغلب الشركات التي تضطر إلى بيع عقارتها بسعر التكلفة في الوقت الراهن قامت بأعمال البناء خلال فترة الطفرة العقارية، قبل نحو 3 سنوات، حيث كانت تكلفة البناء تفوق المستويات الحالية بنسبة لا تقل عن 50%. وقال هؤلاء إن بعض الشركات لجأت لهذا الخيار الاضطراري لتمويل الالتزامات المالية العاجلة للبنوك والمقاولين لتجنب غرامات التأخير، وللاستمرار في تغطية المصاريف التشغيلية لشركاتهم. إلا أنهم أكدوأ أن عرض الوحدات السكنية والمكتبية للبيع بسعر التكلفة يمثل حالات استثنائية، ولم يتحول إلى ظاهرة، لاسيما أن سوق دبي العقارية بدأت مرحلة من التعافي التدريجي منذ بداية العام الحالي . وفي موازاة ذلك، عرض مستثمرون وحدات سكنية للبيع بسعر التكلفة وتركزت العروض العقارية على الوحدات السكنية والمكتبية في التجمعات السكنية الجديدة على أطراف دبي، وأكدت الشركات المعلنة على ضرورة سداد ثمن الوحدة نقدا. وفيما أشار سعد العابد المستشار العقاري في شركة كوليرز العالمية إلى رصد حالات معدودة لبيع العقارات بأسعار تقارب التكلفة الفعلية للإنشاءات، إلا أنه أكد أن هذه الحالات لا يمكن النظر إليها باعتبارها ظاهرة. وقال العابد إن سعر بيع الوحدات السكنية له علاقة وثيقة بهامش الربح المتاح أمام المطور العقاري والمستثمر الثانوي، لافتا إلى تفاوت هذا الهامش بين مشروع عقاري وآخر، بحسب الموقع ووقت الإنشاء. وأوضح أن هامش ربح شركات التطوير العقاري الكبرى في دبي مثل “إعمار” و”نخيل” و”دبي القابضة” في المشاريع العقارية التي قاموا بتنفيذها مرتفع جداً، حيث يتراوح بين 30% و50%. وأضاف أنه على الجانب الآخر فإن هامش ربح المطورين الثانويين الذين قاموا بشراء الأراضي من “نخيل” و”ليمتلس”و “دبي القابضة” يتراوح بين 5% و10%، حيث يضاف سعر الأرض إلى التكاليف الفعلية لمشروعاتهم العقارية، ليمثل هامش الربح الفارق بين سعر التكلفة وسعر البيع. وذكر العابد أن الشركات العقارية التي نفذت مشروعاتها خلال العامين الماضين تحصل على هامش أرباح أفضل مقارنة بالشركات التي نفذت مشروعات عقارية مماثلة في ذروة الرواج العقاري والارتفاع الهائل في أسعار مواد البناء وكلفة الإنشاءات. وذهب إلى أن تدني هامش الأرباح على النحو الذي تم توضيحه بالنسبة للمطورين الثانويين الذين قاموا بناء مشروعاتهم خلال الفترة عقب ارتفاع أسعار مواد البناء وتكلفة الإنشاءات يدفعهم لطرح بيع بعض وحدات مشاريعهم بأسعار التكلفة لمواكبة الأسعار الحالية للبيع. وأكد العابد أن الشركات التي تتمتع بوضع مالي جيد تفضل الاحتفاظ بأصولها العقارية لحين تعافي الأسواق، ومن ثم بيعها بأسعار جيدة، فيما تضطر بعض الشركات التي تعاني خللا جوهريا في ميزانياتها إلى بيع بعض الأصول نقداً للوفاء بالتزاماتها الملحة للبنوك والمقاولين. ومن جانبه، قال محمد عطية مدير المبيعات في شركة “جروفينير” للعقارات، إن المطور العقاري الذي يعاني من نقص حاد في التدفقات النقدية قد يلجأ إلى بيع عدد من الوحدات العقارية بأقل من سعر التكلفة. وأضاف أن ذلك يحقق عدة فوائد منها، تعزيز قدرة المطور على الوفاء بالالتزامات المالية للمقاولين والبنوك في حينها، ومن ثم تجنب سداد غرامات التأخير المقررة في العقود. وأشار عطية إلى أن المطور الثانوي ربما يلجأ إلى عملية البيع القصري لبعض الوحدات بسعر التكلفة أو أقل منها لتمويل استكمال البنية التحتية النهائية في المشروع بما يسهم في بيع باقي الوحدات بأسعار افضل. واستبعد عطية تزايد ظاهرة بيع الوحدات العقارية بأسعار التكلفة خاصة مع تعافي السوق وتسجيله لارتفاع انتقائي لبعض العقارات في المشاريع المكتملة . وقال “العقارات السكنية بدبي تتجه تدريجيا نحو الاستقرار بعد سلسلة طويلة من التراجعات الفصلية الحادة منذ بداية الأزمة المالية العالمية، حيث تتجه أسعار بيع المساكن في دبي نحو الارتفاع الانتقائي بحسب موقع العقار ومميزاته الإنشائية”.