حوار ـ حسن القمحاوي:
توقع سعادة حمد بن سيف بن مبارك آل سالمين المنصوري عضو المجلس الوطني رئيس اللجنة المالية بالمجلس رئيس شركة البناء للاستثمار العقاري ارتفاع معدل الطلب على الوحدات السكنية بنسبة 7,3 % سنويا تعادل معدل نمو السكان المتوقع بالدولة حتى عام ،2050 وارتفاع القيمة المضافة لقطاع العقارات إلى 650 مليار درهم خلال تلك الفترة نتيجة توظيف طاقات التمويل المتراكمة والمتاحة في إنشاء المدن السكنية والمنتجعات السياحية·
وقال -في حوار خاص مع ''الاتحاد''- إن الاستقرار السياسي والأمن المستتب وسيادة القانون والمؤسسات والبعد عن الكوارث الطبيعية التي تنعم بها الإمارات تمثل أركانا أساسية للتنمية المستدامة، مشيرا إلى أن إمارة أبوظبي تمتلك جميع مقومات التوسع العمراني الأفقي والرأسي بجميع الأنشطة السكنية والسياحية والتجارية والاستثمارية والزراعية·
وأضاف أنه تم الاكتتاب في رأس مال شركة البناء للاستثمار العقاري بالكامل وقدره 100 مليون درهم لإتاحة الفرصة لأكبر عدد من المواطنين في استثمار أموالهم في مشروعات تحقق التنمية الاقتصادية من منظور استراتيجي وخطوات مدروسة تقوم على فهم جيد لواقع القطاع العقاري ومستقبله في الإمارات، لافتا الى أن نشاط الشركة يشمل إدارة محفظة استثمارات عقارية وإدارة تنمية العقارات من خلال البناء نيابة عن أصحاب الأراضي الفضاء أو البنايات التي انتهي عمرها الافتراضي والدخول في المشروعات الحكومية وشبة الحكومية لتنمية المنتجعات السياحية والفندقية وغيرها، إضافة إلى إدارة العقارات نيابة عن أصحابها وفق معايير محددة تحافظ على سلامة العقارات·
التفاصيل في الحوار التالي:
ü ما تقييمكم للطفرة العقارية التي تشهدها الدولة وخاصة إمارة أبوظبي؟
ü الدولة بصفة عامة وإمارة أبوظبي بصفة خاصة تشهد حركة عقارية كبيرة ونهوضاً عمرانياً مبهراً يوازي التطور العام الذي وصلت إليه الإمارات في سعيها الدؤوب لترسيخ موقعها الريادي على مستوى المنطقة، وحجز مكانها المناسب في مصاف الدول المتطورة التي تتمتع ببنية تحتية متينة تساير المتطلبات العصرية في توظيف محكم ومدروس لثرواتها وإمكانياتها لبلوغ أعلى المراتب الاقتصادية الاستثمارية·
وفي إطار حركة التشييد والبناء الملفتة التي تشهدها إمارة أبوظبي تتولى المئات من شركات البناء والمقاولات تنفيذ العشرات من مشروعات البناء العملاقة، والتي تتنوع لتلبي متطلبات تجارية وسكنية وصناعية ترفيهية وطبية وغيرها، لتشكل المسيرة العمرانية علامة مضيئة في تاريخ الإمارة الواعدة من جهة، وتجربة نوعية متفردة على صعيد البناء والتشييد من جهة أخرى·
ولاشك أن النهضة العمرانية تأتي في سياق الإنجازات العملاقة التي تحققت في الإمارات عموماً وأبوظبي خاصة تأتي انطلاقا من توجيهات صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة ''حفظه الله'' والفريق أول سمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان ولي عهد أبوظبي نائب القائد الأعلى للقوات المسلحة رئيس المجلس التنفيذي في دعم هذه المسيرة والحث على المضي قدما في كل ما هو جديد وذلك انطلاقا من سن مجموعة من التشريعات اللازمة لمواكبة هذا التطور الهائل وأهمها على الإطلاق السماح بتداول العقارات·
اكتتاب ''البناء''
üشهدت الفترة الماضية تدني نسب التخصيص في الاكتتابات التي جرت مؤخرا ·· فهل تضمن اكتتاب البناء للاستثمار العقاري صورة مختلفة؟
üتم الاكتتاب في رأس مال شركة البناء للاستثمار العقاري بالكامل وقدره 100 مليون درهم لإتاحة الفرصة لأكبر عدد من المواطنين في استثمار أموالهم في مشروعات تحقق التنمية الاقتصادية من منظور استراتيجي وخطوات مدروسة تقوم على فهم جيد لواقع القطاع العقاري ومستقبله في الإمارات، وتم منح المكتتبين طلباتهم بالكامل وفقا لأولية الاكتتاب، والشركة أتاحت الفرصة أمام شريحة كبيرة من المواطنين للاستثمار المباشر فيها دون الدخول في عمليات الاكتتاب العامة والتخصيص التي تنتج عنها تداعيات سلبية على سوق الأسهم، ليس هذا فقط بل إن لجنة التأسيس آلت على نفسها أن تقوم بمعالجة ذاتية لما تشهده أسواق المال من إصدارات جديدة وما ينتج عنها من فوضى تتسبب في تدني نسب التخصيص بما لا يرضي المكتتبين، لذا رفضت الشركة اعتماد منهج التسهيلات المصرفية في الاكتتاب ما أدي إلى تخفيض تكلفة السهم على المواطنين·
üقلتم من قبل إن سوق العقارات شهدت في السنوات الأخيرة دخول مئات الشركات المتميزة في هذا المجال ·· فما الجديد الذي يمكن أن تقدمه شركتكم في مجال التطوير العقاري؟
üنشاط الشركة يشمل ثلاثة مجالات أساسية أولها إدارة محفظة استثمارات عقارية تقوم بشراء وبيع العقارات سواء الأراضي الفضاء أو الفلل أو البنايات الصغيرة أو الأبراج السكنية بمختلف أنواعها بغرض المتاجرة بها وإعادة بيعها سواء لحسابها أو لحساب الغير وتحقيق هامش بين سعر الشراء وسعر البيع، إضافة إلى المساهمة في شركات العقارات وشراء الأسهم الخاصة بتلك الشركات بغرض المضاربة والمتاجرة·
يتضمن المجال الثاني إدارة تنمية العقارات من خلال البناء نيابة عن أصحاب الأراضي الفضاء أو البنايات التي انتهي عمرها الافتراضي وتحتاج إلى إعادة تشييد، وذلك مقابل قيمة يتم الاتفاق عليها مع مالك الأرض على أن يتم تسليمها إليه كاملة البناء ورهنها إلى البنك واستيفاء تكاليف البناء أو حسب ما يتم الاتفاق عليه، وكذلك الدخول في المشروعات الحكومية وشبة الحكومية لتنمية المنتجعات السياحية والفندقية وغيرها·
يضاف إلى هذا أن الشركة ستمارس إدارة العقارات وصيانتها من خلال توليها إدارة العقارات نيابة عن أصحابها وفقاً لمعايير يضعها مجلس الإدارة تضمن تقديم خدمات مبتكرة وتكون الشركة مسؤولة عن سلامة البناء والمحافظة عليه ونظافته، واختيار السكان بحيث لا يتم استهلاكه عن طريق سكن أكثر من أسرة في شقة واحدة، وتقديم خدمات الحراسة والأمن والسلامة للسكان والمحافظة على شعور السكان بالأمان، ووضع نظام مالي ومحاسبي لتحصيل القيم الإيجارية يتسم بالدقة والبساطة وعدم التعقيد، فضلا عن تقديم خدمة الصيانة بعد وضع شروط عامة تلزم الشركة نفسها بها وفي نفس الوقت تنقلها إلى شركات الصيانة التي يتم التعاقد والتعاون معها·
رأس المال نقطة قوة
üلكن البعض يري في رأس مال الشركة (100 مليون درهم) نقطة ضعف لا تساعد على تمكينها من تحقيق أهدافها؟
üنحن نعتقد اعتقادا جازما أن سر نجاح الشركة في المستقبل يتمثل في واقعية رأس المال طبقا للمرحلة الحالية التي تمر بها الشركة، فضلا عن رغبة الشركة في إعادة توظيف رأس المال في مشروعات حقيقية تقوم بدراستها وتأهيل كوادر وطنية وليس جباية الأموال من المواطنين، ومن هذا المنطلق سيتم توزيع رأس المال على كافة مجالات النشاط بحيث يتم استثمار 50 % من رأس المال في المحفظة العقارية، و48 % في المشروعات العقارية في الهدم والبناء، بينما يتم استثمار النسبة الباقية في إدارة وصيانة العقارات·
üكيف تتوقعون حجم الطلب على الأراضي والوحدات السكنية في ظل الطفرة التي تعيشها الدولة؟
üصدر قانون تنظيم السجل العقاري وإجازة تداول الأراضي والمباني والوحدات السكنية في إمارة أبوظبي ومن المؤكد أن هذا القانون سيترتب عليه آثار تلقائية آنية واستراتيجية في سوق العقارات، ولاشك أنه أدى إلى اتساع سوق تداول العقارات في الدولة، وسيفضي إلى ارتفاع معدل الطلب على الوحدات السكنية من 3,4 % وهو معدل نمو المواليد إلى 7,3 % سنوياً معدل نمو السكان في دولة الإمارات، حيث توقعت دراسة الجدوى التي أعدتها شركة تروث للاستشارات الاقتصادية أن يصل عدد السكان في الدولة إلى 85 مليون نسمة سنة ،2050 بافتراض ثبات القوانين والسياسات والمعدلات الجارية للسنوات 2000-·2005
يضاف إلى ذلك أن القانون سيفضي إلى جذب رؤوس أموال وطنية وخليجية هائلة يتوقع أن تتخطى قيمتها 361 مليار درهم في إمارة أبوظبي خلال عامي 2005- ،2006 وتوظيفها في سلة مشروعات وشركات استثمارية عقارية، ومن المتوقع أن يتخطى حجم الطلب حاجز تزايد حجم الأعمال بالدولة والبالغ نحو 14 % سنوياً خلال السنوات 2000-2005 على الأراضي والمخازن والوحدات السكنية المستخدمة لأغراض غير سكنية·
الطلب على الوحدات
üإلى أي مدى تفتح التطورات التشريعية في القطاع العقاري والاقتصاد بصفة عامة آفاقا جديدة للاستثمار أمام القطاع الخاص؟
üتتوقع الدراسة التي أعدتها شركة تروث للاستشارات الاقتصادية ارتفاع القيمة المضافة الإجمالية التي يولدها قطاع العقارات من 32 مليار درهم عام 2005 إلى 130 مليارا عام 2025 ثم إلى 650 مليارا في 2050 وذلك بتوظيف طاقات التمويل المتراكمة والمتاحة في إنشاء المدن السكنية والمنتجعات السياحية وغيرها، ومن المتوقع أن يتزايد حجم الطلب على الوحدات السكنية والأراضي بمعدل 7,3 % سنوياً حتى يتمكن قطاع العقارات من إشباع حاجات النمو السكاني وتزايد حجم الأعمال في الدولة، وذلك لأغراض البيع والشراء والإيجار والاستئجار، إلى جانب ما هو تحت العرض والطلب في السوق، كما أن آلية دوران رأس المال المستثمر في السوق ستفضي إلى استمرار تزايد الطلب على شراء واستئجار الأراضي والوحدات السكنية، لذا من المرجح ارتفاع الأسعار خلال المستقبل القصير والمتوسط، فضلا عن أن القانون يخلق مناخا ملائما للمنافسة والابتكار والإبداع في الفن المعماري ومستوى الخدمات الترفيهية، ويحفز على توظيف الأموال الوطنية متشحة بأعلى عائد قومي وأعلى معدل عائد داخلي ممكن وبأقل درجة من المخاطر·
أبوظبي الجاذبة
üكيف ترى السمات الجاذبة للاستثمار في قطاع العقارات بإمارة أبوظبي؟
üهناك العديد من العوامل الجاذبة للاستثمار في هذا المجال من أهمها الاستقرار السياسي والأمن المستتب وسيادة القانون والمؤسسات والبعد عن الكوارث الطبيعية التي تنعم بها دولة الإمارات وتضاهي بها دول العالم، وهي عوامل تعتبر بحق أركانا أساسية للتنمية المستدامة، يضاف إلى ذلك تطور الناتج المحلي الإجمالي بالدولة، وارتفاع القيمة المضافة الإجمالية التي يولدها قطاع العقارات وخدمات الأعمال·
وفوق هذا وذاك تمتلك إمارة أبوظبي جميع مقومات التوسع العمراني الأفقي والرأسي بجميع الأنشطة السكنية والسياحية والتجارية والاستثمارية والزراعية، نظرا لاتساع مساحة الإمارة، وتعاظم النمو السكاني، وتراكم رأس المال، وتزايد حجم الأعمال بمعدلات مرتفعة، وانتشار الجزر الخلابة، وطول النهار، والشمس الساطعة، والمياه الدافئة، وامتداد الشواطئ، والكثبان الرملية، وارتفاع جبل حفيت المطل على مدينة العين·
النهضة العمرانية
üبصراحة شديدة ما هي التحديات التي تواجه النهضة العقارية في الدولة حاليا؟
üمشكلة الإسكان لا تتوقف عند زيادة العرض السكني ونقصه عن الطلب السكني بصفة عامة ولكنها تتسم بزيادة المعروض من الوحدات السكنية من مستوى سكني معين وقلة المعروض من الوحدات السكنية من مستويات سكنية أخرى·
لذا نوصي بإنشاء المساكن المتخصصة وفق حجم الطلب من كل فئة، وعلى وجه الخصوص فئة الشقة المكونة من غرفة واحدة وصالون ومطبخ وحمام لتلبية فجوة الطلب الكبيرة المتولدة من استقدام العمالة الجديدة في سن الزواج وهو ما يطلق عليه اصطلاحاً الإسكان الاقتصادي·
كما ترتبط مشكلة الإسكان بتقلبات الطلب السكني الناتج عن الفعاليات الموسمية في الحركة السياحية في الدولة أو نتيجة لبعض القرارات المتعلقة بالخدمات الصحية والتعليمية، فمع زيادة عرض الوحدات السكنية من المستوى فوق المتوسط يتضح النقص الكبير في المستويين الاقتصادي والمتوسط، ولاشك أن عدم التوازن بين حدي قانون العرض والطلب يؤدي إلى عدم تناسب القيمة الإيجارية مع مستويات الإسكان·
يضاف إلى ذلك عدم الاعتماد على أسلوب التخطيط العلمي والدراسات التحليلية المتخصصة لسوق الإسكان وحجم ومستوى الوحدات السكنية التي يشتد عليها الطلب، وغياب الربط بين مستويات الوحدات السكنية التي يزداد الطلب عليها ومستويات دخل الأسرة مع مراعاة خصائص العمالة الوافدة·
üكيف تقيمون التنسيق بين جهات الاستثمار المتعلقة بقطاع العقارات في الدولة؟
üغياب التنسيق بين جهات الاستثمار في مجال العقارات (حكومة اتحادية، حكومة محلية، القطاع الخاص)، سيفضي حتماً في السنوات القادمة إلى المنافسة الحادة، ومن المعلوم حالياً أنه يجري تمويل المشروعات العقارية من المشترين قبل البدء في تنفيذ البناء وبأضعاف التكلفة الحقيقية للوحدة السكنية، لذا نوصي بإنشاء هيئة عقارية اتحادية تعنى بتنظيم الشؤون العقارية بين الإمارات بما يتلاءم مع استراتيجية الإسكان بالدولة، وتعمل على خلق توازن بين العرض والطلب وتسعى للمحافظة على مستويات عادلة للأسعار·
üالبعض يرى وجود مبالغة كبيرة في تكاليف تشييد المباني والوحدات السكنية وغير السكنية ·· فهل تتفقون مع هذا الرأي؟
üهناك ارتفاع فعلي في تكاليف المباني نتيجة لاستيراد مستلزمات الإنتاج وقطع غيار الآلات من الخارج، بالإضافة إلى محدودية الطاقة التخزينية لتلك المواد لدى المستوردين أو شركات المقاولات مما يترتب عليه زيادة نسبة التالف نتيجة تأثرها بالعوامل الجوية·
مستقبل القطاع
üما هو تصوركم لواقع ومستقبل قطاع العقارات بالدولة؟
üعلى الرغم من الانتعاش الكبير الذي شهدته معظم القطاعات الاقتصادية في الدولة خلال السنوات الأخيرة إلا أن قطاع العقارات وخدمات الأعمال كان هو القطاع الأبرز من حيث معدلات النمو المحققة ومن حيث الجاذبية الاستثمارية والإقبال الكبير عليه من قبل المستثمرين لتوظيف أموالهم في هذا القطاع لما يتمتع به من كثافة رأس المال وارتفاع درجة الأمان وارتفاع الربحية وانخفاض تكاليف إدارته وقصر الفترة الزمنية التي يتم استرداد رأس المال خلالها·
وتؤكد كافة المؤشرات أن القطاع العقاري، بعد النمو المتسارع الذي حققه خلال السنوات الأخيرة، أصبح مؤهلاً لأن يكون القطاع الرائد في مسيرة التطوير والنهضة العمرانية والسياحية الجديدة التي يتوقع أن تنطلق بقوة خلال العام الجاري لتستمر لعدة سنوات قادمة وذلك في ضوء المشروعات العمرانية والتطويرية العملاقة التي أعلن عن البدء في تنفيذها اعتباراً من العام الحالي في معظم إمارات الدولة وخصوصاً في إمارتي دبي وأبوظبي اللتين أعلنتا عن مشروعات عمرانية وسياحية تقدر تكلفتها بعشرات المليارات من الدراهم ينتظر البدء في تشييدها خلال الشهور القليلة القادمة·
وتتوقع الوحدة الاقتصادية لدى تروث للاستشارات الاقتصادية أن تبلغ التكاليف الإجمالية لمشروعات الإنشاءات المستقبلية بين عامي 2005 و2009 بأكثر من 220 مليار درهم وتتوزع بواقع 12 مليار درهم لنشاط النقل الجوي و697 مليونا للحكومة الاتحادية و6 مليارات للأشغال العامة و21 مليارا للقطاع التجاري و40 مليارا لقطاع الفنادق والترفيه و58 مليارا للقطاعات متعددة الأغراض و10 مليارات للقطاع السكني و3 مليارات للأسواق و15,8 مليار لقطاع الأشغال المدنية و35,1 مليار لمشروعات قطاع النفط والغاز و18,7 مليار لقطاع المياه والطاقة·
وتشير الدراسة إلى أن عدد الوحدات السكنية بلغ 559,8 ألف وحدة سكنية عام 2003 منها 14,9 ألف وحدة تم تنفيذها عام 2003 بالمقارنة مع عام ،2002 مما يشير إلى تزايد الوزن النسبي للوحدات السكنية من الشقق والفيلات السكنية الفاخرة والبيوت الشعبية من الطراز الحديث وتراجع البيت العربي الذي حلت محله الأنواع الأخرى من الوحدات، واتسمت التنمية العقارية بالإقبال على تشييد العمارات التي يزداد ارتفاعها على 20 طابقاً والتي يتم تشييدها باستخدام أحدث أساليب البناء وتحسنت نوعية المساكن الشعبية التي يتم تشييدها بحيث روعي في تصميمها أن تفي عدد غرفها باحتياجات الأسر المواطنة وتسمح مساحتها بالتوسع في المستقبل·
عدد اليوم
