أعداد - قسم الاقتصاد:
تضاربت الآراء حول جدوى تملك الوحدات العقارية المطروحة للبيع بدلا من الايجار سواء للمواطنين أو الوافدين المقيمين على أرض دولة الإمارات، ففي الوقت الذي رحب فيه فريق ممن شملهم استطلاع ''الاتحاد'' بالفكرة وأكد العديد منهم أنهم بالفعل يملكون وحدات سكنية في المشروعات الجديدة تفاديا لاستمرار ارتفاع الايجارات، أبدى البعض تحفظه وتخوفه من الدخول في مثل هذه التجربة، وفند كل فريق مكاسب وخسائر التملك خاصة للوافدين·
الفريق المرحب بفكرة التملك بدلا من الإيجار، أكد أن لعملية التملك العديد من المزايا، يأتي في مقدمتها أن تملك الوحدة العقارية في حد ذاته استثمار على المدى البعيد، فهو من جهة يسدد أقساطا شهرية لمسكن يمتلكه في نهاية الأمر، ومن ثم فهذه الأموال ستعود إليه مع الانتهاء من تسديد ثمن الوحدة كاملة، ومن جهة أخرى إذا أراد التخلي عن مسكنه لأسباب مادية أو لدواعي السفر أو لأي من الأسباب الأخرى، فسيقوم على الفور ببيع ما يملك من وحدات ليسترد كامل أمواله التي سددها من قبل للشركة أو البنك الذي اشترى منه الوحدة السكنية، ومن ثم فهو استثمار وإدخار، وقد يكسب في ثمن الوحدة مع الارتفاع الذي نشهده حاليا في الأسعار· الفريق المرحب بالفكرة أكد أيضا أن التملك في الوقت الراهن يعد أداة من أدوات الاستثمار ذات العائد المرتفع، حيث يقوم البعض بتملك وحدات عقارية بهدف تأجيرها للتربح، كما يقوم البعض بالتملك بهدف إعادة البيع بأسعار مرتفعة مع ارتفاع أسعار العقارات·
أما الفريق المناهض لفكرة التملك، فقد ساق العديد من المحاذير والتخوفات من هذه العملية، حيث أجمع العديد ممن شملهم الاستطلاع على أن أسعار الوحدات السكنية المعروضة حاليا للتملك مبالغ في تقديرها بدرجة كبيرة، ومن ثم يجب إعادة تقييمها وفقا للأسس والآليات المعمول بها في كافة أسواق العقارات بالعالم· المحاذير التي خرج بها الاستطلاع تضع علامات استفهام كثيرة أمام مستقبل التملك والايجار أيضا في أسواق العقارات بالدولة، حيث أكد البعض أن أسواق التملك العقاري في الدولة ستتعرض خلال السنوات الثلاث المقبلة لحالة من الارتداد، لتنخفض مستويات الأسعار الحالية بنسب تتراوح بين 20% و30%، على أن تشهد فترة تصحيحية خلال تلك السنوات، لتصل إلى مستويات صحية مع نهاية العقد الجاري، وهو ما قد ينجم عنه خسائر بالمليارات، خاصة لهؤلاء الذين أقدموا على التملك بهدف الاستثمار متوسط وبعيد المدى، فمن المؤكد أن بعد فترة الانتظار لإعادة البيع ستكون الأسعار قد دخلت بداية مرحلة التصحيح، وهو ما سيكون مؤشرا على بدء تهاوي أسعار العقارات، ومن ثم سيندفع الناس وراء عمليات البيع المكثف لتتهاوى معها الأسعار بصورة غير مسبوقة، ويتكرر نفس سيناريو أحداث سوق الأسهم ليبدأ الناس في تضميد جراحهم مجددا بعد انتقال ''فيروس سوق الأسهم'' إلى أسواق العقارات·
الفريق المناهض للتملك لمس نقطة مهمة للغاية وهي مستقبل التمويل العقاري في الدولة خلال السنوات العشر المقبلة، وأكد البعض ممن شملهم الاستطلاع أن هناك خللا في عملية تمويل العقارات خاصة للوافدين، فمن غير المعقول أن تمتد فترة تمويل العقار إلى نحو 25 عاما، فهل متوسط الإقامة للوافدين يصل إلى هذا المستوى من السنوات، وما هو الحال إذا ما اشترى ما نسبته 20% من الوافدين في الدولة وحدات معروضة للتملك، ومن المؤكد أن من بينهم من سيترك الدولة لسبب أو لآخر خلال فترة السداد، وهو ما يعني أن أكثر من 75% من نسبة الـ20% تلك سيتركون أو سيتخلون عن وحداتهم السكنية، بما يعني أن هناك فائضا كبيرا في المعروض بالسوق، وبصورة أخرى إذا ما افترضنا أن هناك نحو 500 ألف شخص تملكوا وحدات عقارية في أي من المشروعات عبر برامج التمويل التي تطرحها البنوك أو الشركات العاملة في مجال التمويل العقاري، وتعثر 20% من هؤلاء لأي من الأسباب، يعني هذا أن هناك أكثر من 100 ألف وحدة سكنية دخلت فجأة السوق المحلية، فهل ستظل الأسعار عند مستوياتها المرتفعة حينئذ، وما هو مصير البنوك أو شركات التمويل العقاري في هذه اللحظة·
الآراء تضاربت أيضا من أبوظبي إلى دبي إلى رأس الخيمة، حيث أن الغالبية ترى أن أفضل مشاريع التملك المطروحة حاليا، تلك المعروضة في أبوظبي ودبي، خاصة وأن هناك مستقبلا مشرقا للنمو الاقتصادي، إلا أن أسعارها مرتفعة للغاية، فيما رأى البعض أنه على الرغم من أن الزيادات التي سجلتها أسعار الايجارات في رأس الخيمة خلال العامين الماضيين تجاوزت 200% في العديد من الحالات، إلا أن الحديث عن التمليك بديلاً عن الايجار المرتفع يظل بعيداً نظراً للعديد من العوامل التي من بينها انخفاض المعروض من الوحدات السكنية المخصصة للبيع بالامارة وانخفاض مستويات الدخول لشريحة كبيرة من الوافدين بالاضافة لعدم اتضاح الرؤية بالنسبة للتمليك في الامارة·
وحتى سنوات قليلة مضت كان المعروض من الشقق والبيوت السكنية المعروضة يزيد عن حاجة قاطني الامارة، لكن مع افتتاح طريق الامارات العام الماضي بدأت أعداد كبيرة من المقيمين بالإمارات الأخرى التوافد على رأس الخيمة بهدف السكن حيث باتت المسافة بين دبي ورأس الخيمة لا تستغرق سوى ساعة واحدة وهو ما أغرى المئات من العاملين بالشارقة وعجمان ودبي بالاقامة في رأس الخيمة والسفر يومياً عبر طريق الإمارات·
دعا وسام الحمصي -رجل أعمال سوري يعمل في مجال العقارات- إلى إعادة النظر في تقييم أسعار الوحدات المعروضة للتملك حاليا خاصة في المشروعات الجديدة، وقال الحمصي: أسعار الوحدات المعروضة للتمليك داخل المدن السكنية أو التجارية التي نسمع عنها حاليا غير مطابقة للواقع، ومبالغ في تقديرها إلى درجة كبيرة، ومن يدعي أن هناك فجوة بين العرض والطلب في الوحدات المعروضة للتملك فهو مخطئ، فغالبية المدن الجديدة تتم عملية البيع فيها فعليا، لكن نسبة الساكن منها محدود للغاية، فعملية البيع في الوقت الحالي بغرض الاستثمار وليس التملك للانتفاع من الوحدة بغرض السكن، وهو ما نراه في كثير من الأحيان خاصة من بعض الجنسيات الآسيوية، حيث يقوم أحد الأشخاص بتملك وحدة أو أكثر في المشاريع الجديدة، على أن يقوم ببيعها مجددا بسعر أعلى بكثير لتصل أرباحه خلال ستة أشهر إلى أكثر من 50% في بعض الأحيان، وقد يكون هذا الشخص قد اشترى هذه الوحدة بتمويل من أحد المصارف، أو بقرض شخصي، حيث ما سيسدده من ثمن الوحدة هو مقدم الثمن الإجمالي، وبعض الأقساط الصغيرة، على أن يقوم المالك الجديد بتسديد كافة المبالغ التي دفعها في الوحدة، مع إضافة مكسب كبير·· ومن ثم فما يعلن عن بيع الوحدات السكنية في زمن وجيز يكون في الغالب غير دقيق·
ويحذر الحمصي من حصول ارتداد في أسعار الوحدات المعروضة للتمليك خلال السنوات الثلاث المقبلة، ويقول: كل ما أخشاه أن يحدث انهيار في أسعار الوحدات المعروضة للتمليك، وستكون الخسائر هنا بالمليارات، وستفوق بكل المقاييس ما خسرته أسواق الأسهم مؤخرا، والنتائج ستكون مزيدا من الركود وتأثيرا مباشرا على الأداء الاقتصادي للدولة·
أسعار غير منطقية
ويضيف: مستويات الأسعار المعروضة حاليا للتملك غير منطقية، ويجب إعادة النظر في تقييمها اما من خلال الشركات التي تمتلك مثل هذه المشاريع، أو من خلال الملاك، حيث أن كافة المؤشرات تؤكد أن سوق العقارات مقبل على حالة من الركود خلال السنوات الثلاث المقبلة، وهو ما يعني أن الأسعار سوف تمر بطبيعة الحال بحالة من التصحيح لتحدد وفقا لآلية العرض والطلب، والمميزات الأخرى التي على أساسها يتم تحديد ثمن الوحدة الفعلي، وأتوقع أن تتراجع مستويات الوحدات المعروضة للتملك حاليا سواء في المناطق المسموح للأجانب بالتملك فيها، أو المناطق المخصصة للمواطنين بنسب تتراوح بين 20% و30% مع مطلع ،2009 على أن تمر قبل هذه الفترة بحالة من التذبذب مائلة للانخفاض التدريجي، إلا أنها ستشهد أدنى انخفاضات لها مع نهاية العقد الجاري، على أن تدخل في مرحلة صحية في وقت لاحق وتترك الأسعار لآليات السوق·
وأضاف: سجلت الوحدات السكنية صغيرة الحجم ارتفاعا كبيرا خلال السنوات القليلة الماضية، وتحديدا مطلع عام ،2003 خاصة التي تضم غرفة واحدة، وذلك للطلب الكبير عليها من الوافدين غير المتزوجين القادمين إلى الدولة، حيث أظهرت أحدث التقارير التي أعلن عنها مؤخرا أن الوحدات السكنية ذات الغرفة الواحدة في دبي وأبوظبي والشارقة شهدت متوسط زيادة في أسعار الإيجار السنوية بنسبة 29 في المائة و33 في المائة و40 في المائة على التوالي، وذلك مقارنة بالعام الماضي·
ويضيف: على سبيل المثال أدى عدم توفر الوحدات السكنية والإيجارات العالية في دبي إلى اضطرار عدد كبير من الأفراد العاملين في دبي إلى الانتقال للسكن في الشارقة، ويعد ذلك من الأسباب الرئيسية التي أدت إلى الارتفاع الكبير جداً في الطلب على الوحدات في الشارقة، الأمر الذي أدى بدوره إلى ارتفاع أسعار الإيجارات، وسجلت الشارقة هذا العام أعلى زيادة سنوية في الإيجارات للوحدات التي تضم غرفة وغرفتين وثلاث غرف بمتوسط زيادة قدرها 35 في المائة تلتها أبوظبي بزيادة 29 في المائة ثم دبي بزيادة 25 في المائة·
تنظيم السوق
يرى أحمد محمود -رجل أعمال لبناني الجنسية- أن فكرة التملك في دولة الإمارات من الأفكار التي تراوده باستمرار خاصة في ظل النهضة الاقتصادية التي تشهدها الدولة منذ سنوات والتوقعات باستمرار النمو الاقتصادي على المديين القريب والمتوسط، وهي عوامل كافية للاستقرار في هذه الدولة، إلا أنه مع ذلك لم يسع للتملك في دبي التي يعيش فيها حاليا، وبسؤاله عن أسباب عدم خوضه لتجربة التملك في دبي قال أحمد محمود: مقدرتي المالية تمكني من شراء أحد المساكن أو البيوت المعروضة من قبل العديد من شركات التطوير العقاري التي تعلن بين الحين والآخر، إلا أن الأسعار هي المحك الرئيسي لتنفيذ هذه الفكرة من عدمها، فالأسعار التي تعرض بها الوحدات السكنية مبالغ في تقديرها بصورة لم نشهدها في أي من الدول المجاورة·
ويضيف: أعمل في مجال المقاولات، ولي خبرة كبيرة في هذه السوق، ومن خلال متابعتي لما يحدث حاليا، أعتقد أن سوق العقارات تحتاج إلى تنظيم أو إلى قوانين تنظم عملية التمليك أو حتى الإيجار، فهل يعقل أن متوسط سعر الفيلا أو البيت في المدن الجديدة التي نسمع عنها يتراوح بين مليونين وثلاثة ملايين درهم، وهنا يجب أن نوجه سؤلا إلى القائمين على هذه المدن، على أي أساس يتم تقييم سعر العقار أو الوحدة السكنية، فهل يتم بطريقة عشوائية أو تحديد السعر مسبقا دون النظر إلى مستويات الأسعار الفعلية بالسوق، وبمعنى آخر، عند طرح مشروع سكني لبيع وحداته أمام الناس هل تحتسب الشركة تكلفة المشروع وتحديد نسبتها من المكسب، أم أن الشركة أو المالك يضخ أموالا في مشروع عقاري محددا نسبة الربح قبل إجراء أي دراسات·
ويشير أحمد محمود إلى أهمية مراجعة الأسعار الحالية للوحدات المعروضة للتملك، وعمل آلية لتحديد الأسعار، وفقا للمعايير المعمول بها في كافة دول العالم، ومراعاة الأسس التي يتم من خلالها تحديد سعر الوحدة، مثل استراتيجية الموقع المخصص للبناء، ونوع التشطيبات، والمزايا الأخرى أو وجدت مثل شبكة موحدة للإنترنت، أو الهاتف الداخلي، وهكذا·· فكل تلك الأمور تدخل في سعر الوحدة، ولا يترك الأمر للشركات أو الملاك كما هو الحال حاليا لتصل الأسعار إلى مستويات هي الأعلى من نوعها في منطقة الشرق الأوسط·
أكد عادل لوتاه المدير التنفيذي لمجموعة دبي العقارية أن ما تمر به أسواق العقارات في الدولة حاليا يحتاج إلى دراسات ومتابعة مستمرة، ومناقشة الأوضاع في سوق العقارات بما يعطي في نهاية الأمر منظورا عاما حول التحديات الحالية والمستقبلية للسوق، ولتحقيق نمو وتطور صحي في سوق العقارات فإنه يتوجب على التنفيذيين أن يتبادلوا الخبرات والأفكار والمعلومات ليكون لديهم دائما صورة واقعية عن هذا السوق· وفيما يتعلق بقضية الأسعار والإيجارات، أكد لوتاه أن الارتفاع الذي يشهده السوق حاليا مرتبط بعدة عوامل، وتوقع أن تستقر الأسعار خلال السنتين القادمتين وذلك استنادا للنتائج الايجابية المتوقعة بعد تطبيق قانون العقارات، فمن المتوقع أن يزيد حجم الاستثمار الأجنبي وكذلك المحلي في دبي ومع زيادة المشاريع فإنه من المتوقع ثبات الأسعار على أقل تقدير بدل الارتفاع المطرد الذي يشهده السوق حاليا· وكذلك سيعمل القانون على تشجيع الوافدين ومواطني الدولة ودول المجلس أن ينظروا إلى سوق دبي العقاري كفرصة لاستثمار طويل الأمد·
ويقول عمرو توفيق -مدير تسويق: تظل مغريات التملك في رأس الخيمة أقل كثيراً من امكانيات الشريحة العظمى من الوافدين بالامارة نظراً لانخفاض المرتبات مقارنة بالامارات الأخرى بالاضافة إلى أن المعروض من الشقق السكنية في رأس الخيمة للتمليك حتى الآن قليل وغير مناسب بالنسبة للموظفين الذين يمثلون الغالبية العظمى من الوافدين بالامارة·
في حين يرى محمود مصطفى -مدرس- أنه رغم استقراره في عمله منذ 20 عاماً إلا أنه لم يفكر في تملك وحدة سكنية في رأس الخيمة معتبراً أن الايجار الذي يتراوح بين 15 ألفاً و30 ألفاً مناسب جداً حيث يستطيع الوافد الحصول على سكن مناسب في رأس الخيمة مقابل 20 ألف درهم سنوياً وهذه ميزة تجعل من رأس الخيمة الأفضل من حيث السكن مقارنة بالامارات الأخرى·
بدائل رخيصة
من جانبه يقول زياد حبيب -صاحب مشروع خاص- التملك بهدف الاستثمار المستقبلي ممكن في رأس الخيمة لكن تظل الأسعار المعروضة حتى الآن مبالغ فيها حيث تعرض إحدى الشركات التي أنشئت حديثاً وحدات سكنية بأسعار تقارب أسعار مثيلاتها في دبي وأبوظبي ومن هنا أرى أن التملك في رأس الخيمة لكي يحدث فلابد من عرض أسعار أقل كثيراً من مثيلاتها في الامارات الأخرى·
من جانبه يقول محمد القاضي العضو المنتدب لشركة رأس الخيمة العقارية ان جميع مشروعات الشركة داخل رأس الخيمة مطروحة للتملك الحر وحتى الآن على سبيل المثال استطاعت الشركة بيع 50% من شقق أبراج جلفار التي تنشئها الشركة على خور رأس الخيمة· وكذلك تم بيع 90% من مشروع ميناء العرب لمختلف الجنسيات واذا ما قورنت الأسعار بالامارات الأخرى تظل أسعار الشقق في رأس الخيمة العقارية الأقل نسبة تزيد عن 20%·
ويضيف القاضي أن الأسعار والموقع والخدمات المقدمة من الشركة كلها مزايا نسبية تجعل الكثيرين يقبلون على التملك في مشروعات الشركة·
لكن أحمد عيسى النعيمي أحد أكبر المستثمرين في مجال العقار في رأس الخيمة يقول: لم أعرض أيا من مشروعاتي حتى الان للتملك حيث أن النظام يحتاج إلى تفرغ تام وادارة متصلة وهو ما لا يتوافر لديه في الوقت الحالي، ويضيف النعيمي أن بيع بعض شقق العقار وتأجير أخرى يحتاج إلى كثير من الجهد لا تقدر عليه شركتي في الوقت الحالي وإن كنت لا أرتضي النظام الذي صدر به مرسوم أميري العام الماضي ونجحت الشركات الأخرى في الاستفادة منه وهو معمـــول به في معظـــم أنحاء العالم·
ويرى محمد كامل نجاتي أن الارتفاع الجنوني في إيجارات الوحدات السكنية يدفع البعض إلى البحث عن بدائل رخيصة خاصة في ظل انخفاض الدخل لمعظم العاملين في المنطقة الغربية وبالتالي أهم البدائل التي يمكن أن يلجأ إليها الوافد لمواجهة مثل تلك الارتفاعات هي تملك الوحدات السكنية حتى ولو اضطر إلى الاقتراض من البنوك من اجل تأمين قيمة المسكن وسداد قيمة القرض بدلا من الإيجارات الباهظة التي يدفعها للمساكن في المنطقة الغربية·
تباين الاسعار
ويؤكد نجاتي انه سيشتري أول وحدة سكنية سيتم السماح بتمليكها للوافدين في المنطقة الغربية، وحول أسعار الوحدات المطروحة للتملك يرى محمد نجاتي أنها قد تكون مناسبة في بعض المناطق وغير مناسبة في مناطق أخرى لدرجة مبالغ فيها، لكنها للأســــف مع هذه المبالغة تجد من يشتريها ويسعى لتملكها·
ويشير إلى أن الارتفاع الكبير في أسعار الإيجارات والتي تصل لقيمة الوحدة السكنية لو تم تمليكها هو الذي يدفع البعض إلى تملك الوحدات فمن يصدق أن إيجار بعض الشقق يصل إلى 170 ألف درهم سنويا أليس هذا المبلغ المستفز جدير بان يدفع صاحبه إلى استكمال ثمن تلك الشقة وشرائها بدلا من دفع إيجارها· ويؤكد راشد مصبح أن فتح باب الاستثمار في القطاع العقاري والسماح للمواطنين والمقيمين بتملك الأراضي والبناء عليها سيساهم بشكل كبير في إعادة التوازن إلى سوق العقارات الذي شهد ارتفاعا كبيرا جدا في الآونة الأخيرة، ويوضح مصبح أن الكثير من أهالي المنطقة الغربية لديه الدافع لشراء وتملك الوحدات السكنية لو تم فتح باب التملك للوافدين وانه شخصيا سيقوم بشراء عدد من الوحدات وإعادة تأجيرها لمن يرغب بأسعار معقولة ومع ذلك سيحقق نسبة ربح كبيرة جدا·
ويرى خالد الحمادي أن فتح باب التملك في المنطقة الغربية لن يساهم في حل الأزمة حيث ستكون أسعار تملك تلك الوحدات خيالية خاصة في ظل الاحتكار الذي يشهده سوق العقارات في المنطقة الغربية مما أدى إلى قلة الوحدات المعروضة مقارنة بالوحدات المطلوبة بالفعل، حيث مازالت المنطقة تعاني من نقص فيها خاصة مع تزايد الطلب وثبات المعروض من الوحدات السكنية، ويؤكد الحمادي انه سيسعى إلى تمـــلك وحدات سكنية لو تم الســماح بتملكها للوافدين·
للقادرين فقط
وتقول ليلى طه -موظفة: ان أسعار الوحدات السكنية المطروحة للتملك في السوق أسعار فلكية، وتفوق قدرات العديد من الموظفين في القطاع الخاص والحكومي، فالحصول على شقة للسكن بسعر إيجار مناسب أصبح حلما، فما بالك بالحديث عن امتلاك شقة·
وتشير إلى ان الإعلانات في الصحف عن أسعار الوحدات المطروحة للتملك تبدأ من مليون درهم، ويتضح انها عبارة عن غرفة وصالة، وربما استديو، فمن أين يمكن سداد أقساط هذه الوحدات بأسعار كهذه؟·
وتقول ليلى طه ان دخلها هي وزوجها لا يتعدى 8 آلاف درهم يكاد يغطي مصاريف العائلة شهرياً، منها سكن في حدود 2500 درهم، وبالتالي فالحديث عن شراء شقة يحتاج إلى قسط شهري يتراوح بين 8 و10 آلاف درهم؟
وتضيف: صحيح ان التملك شيء جيد، ومنفذ للهروب من مالكي العقارات، وحتى لا نقع تحت رحمتهم واستغلالهم، ولكن من أين؟ ثم الأولويات هل نشتري منزلاً في بلدنا أم نشتري هنا في الامارات التي نعيش فيها بشكل مؤقت مهما طال الزمن، فحتماً سنعود إلى ديارنا ولابد ان يكون لنا منزل هناك·
وتؤكد ان أسعار التملك أرخص في بلدها، صحيح ان هناك فروقا في مستويات المساكن، لكن عامل السعر هام جداً في قرار شراء منزل بنظام التملك الحر· وتقول ليلى طه ان وضعها هو نفس الحال الذي تعيشه اكثر من 30 موظفة وموظفا اخرين يعملون معها في نفس القسم،·
عدد اليوم
