عدد اليوم
تحقيق: يوسف العربي
على الرغم من تضافر الجهود لتسريع وتيرة النمو بالسوق العقارية في دبي بعد استكمال حركة التصحيح السعري على مدار العامين الماضيين، تضطلع شركات تطوير معدودة بدور معاكس من خلال محاولتها فرض عقود بيع خاصة لعقارات الخريطة تتضمن شروطاً غير متوازنة مثل فرض غرامات تصاعدية على المستثمرين عند التأخر عن سداد الأقساط فيما تخلو هذه العقود من أي غرامات في حال تأخر المطور عن تنفيذ المشروع.
وأكد مستثمرون أن بعض هذه العقود الخاصة التي أعدتها شركات عقارية تذهب إلى منح المطور الحق في تغيير مساحة الوحدة أو إطلالتها أو موعد تسليمها، وذلك خلافاً للوائح المعمول بها على هذا الصعيد.
ووفق مستثمرين، فإن هذه الشركات ترفع شعار «اقبلها كما هي أو اتركها كلية» أمام الراغب في شراء وحدة عقارية عندما يطلب تعديل أو إلغاء أي بند بعقود البيع الخاصة بالعقارات «قيد الإنشاء».
وطالب هؤلاء دائرة الأراضي والأملاك في دبي بتحديث نموذج البيع المعتمد عند تسجيل العقارات على الخريطة ليتضمن غرامات محددة على المطور العقاري في حال تخلفه عن تسليم الوحدة العقارية وفق الموعد المنصوص عليه في العقد مع وضع تعريف قانوني لمصطلح «الظروف القهرية الخارجة عن إرادة المطور» الوارد في العقود الحالية.
وقالوا إن النسخة المحدثة من نموذج عقد البيع الموحد للعقارات يجب أن تتضمن حقوق وواجبات البائع والمشتري على أن يكون هذا النموذج التعاقدي المرجع القانوني المعتمد عند نشوب نزاع بين الطرفين.
ووفق اللوائح المعمول بها في دبي، يوجد عقدان يتم التوقيع عليهما من قبل المستثمر العقاري، عند تسجيل العقار أولهما نموذج العقد المعتمد من الدائرة والذي يتضمن تفاصيل العقار ومساحته، والثاني عقد خاص بالمطور نفسه، ويضم البنود التفصيلية الخاصة بالرسوم وفترات السداد والتسليم وهو العقد الذي يمكن أن يتضمن العديد من البنود الخلافية بين البائع والمشتري.
والنموذج التعاقدي المحدث دون غيره يحقق المزيد من التوازن بالسوق العقارية ويحفظ حقوق البائع والمشتري على حد سواء.
إلزام الجميع
قال المستثمر العقاري محمد منصور، إنه قرر شراء وحدة سكنية مكونة من 3 غرف وصالة في أحد المشاريع قيد التنفيذ، وذلك بهدف الاستثمار بعد نجاح تجربتيه الأولى والثانية في مجال الاستثمار العقاري في دبي.
وأوضح أنه قام باختيار الوحدة السكنية التي يرغب في شرائها في موقع متميز للغاية في إحدى المناطق التي يعرف بحكم خبرته بالقطاع أنها تحقق عوائد مرضية على رأس المال.
وأضاف أنه بعد الاتفاق على ثمن الوحدة العقارية قيد الإنشاء طلب الاطلاع على عقد البيع الخاص ليفاجأ بوجود بنود تغلظ من الغرامات المترتبة عليه في حال التخلف عن السداد، كما يمنح المطور لنفسه الحق في التأخر عن تسليم الوحدة تحت دعوى «الظروف الجبرية» من دون إشارة للغرامات المترتبة على المطور في حال التخلف عن استكمال الوحدة العقارية في الموعد المحدد.
وقال إن المطور العقاري ذهب في العقد الخاص إلى إدراج بنود تشير إلى إمكانية قيامة بتغيير مساحة الوحدة السكنية أو إطلالتها نظراً لمقتضيات التصميم الهندسي من دون الإشارة إلى آليات تعويض المشتري رغم تعارض هذه البنود مع اللوائح المنظمة للقطاع.
وأضاف أنه طلب من المطور العقاري إلغاء هذه البنود الخاصة التي تخل بحقوقه بصفته مشترياً ليتلقى رداً مفاده أن نموذج التعاقد الخاص بالشركة العقارية يتم اعتماده على نحو قياسي لجميع العملاء ومن ثم فإما قبوله كما هو أو تركه كلية.
تقليص النزاعات
من جانبه، قال وليد الزرعوني، رئيس شركة «دبليو كابيتال» العقارية، لـ«الاتحاد» إن عملية شراء عقار «على الخريطة» بهدف الاستثمار يعد من الخيارات المثالية، حيث تتميز العقارات «قيد الإنشاء» بفرص أكبر لنمو العائد على رأس المال مقارنة بالعقارات الجاهزة التي غالباً ما تحقق نسباً أقل على هذا الصعيد. وأشار الزرعوني، إلى أن العقارات قيد الإنشاء تتميز أيضاً بتسهيلات السداد التي تمتد على مدار فترة تنفيذ المشروع وأحياناً تمتد لسنوات بعد التسلم، مشيراً إلى أن هذه المزايا الاستثمارية تكون لقاء الفترة التي ينتظرها المشتري لحين استكمال الوحدة العقارية وتسلم الوحدة.
وأكد الزرعوني وجود مبادئ أساسية لابد أن يدركها مشتري العقار قيد الإنشاء لضمان حقوقه القانونية ومن أهمها قراءة عقد البيع الخاص المقدم من المطور العقاري، حيث تفرض بعض الشركات على المشترين عقود بيع خاصة تتضمن بنوداً تخل بحق مشتري العقار وتتعارض مع اللوائح المنظمة للقطاع مثل منح المطور الحق في تغيير الوحدة العقارية المتفق على تسليمها أو تغيير مساحتها أو إطلالتها.
وقال إنه على الرغم من المنظومة التشريعية القوية التي طورتها دائرة الأراضي والأملاك في دبي لتنظيم القطاع العقاري ومؤسسة التنظيم العقاري «ريرا» التابعة للدائرة، والتي أسهمت في جعل القطاع العقاري في دبي الأكثر شفافية على مستوى منطقة الشرق الأوسط وفق أحد تقارير مؤسسة «جيه إل إل»، إلا أن وعي المستثمر ومعرفته لحقوقه كاملة ضروري للاستفادة من هذه المنظومة التشريعية القوية الناظمة. وشدد الزرعوني، على حق المستثمر العقاري قبل توقيع عقد البيع المقدم من مطور المشروع في الاعتراض على البنود التي يراها مجحفة بحقة ولاسيما المتعلقة بمساحات وموقع الوحدة العقارية وموعد تسليمها، مشيراً إلى أن عدم إقرار مثل هذه البنود يسهم في تجنب نشوب نزاعات قضائية بين البائع والمشتري مستقبلاً.
وقال الزرعوني، إنه في حال اختلاف البائع والمشتري على بنود العقد الخاص يكون المطور العقاري غالباً في الموقف الأقوى والأكثر تمسكاً بنصوص عقد البيع الذي تم إعداده من قبل الفرق القانونية التابعة له، ولذلك فإن إقرار الجهات المختصة لنموذج تعاقدي جديد يتضمن جميع الحقوق والواجبات سيشكل خطوة مهمة لتحقيق التوازن وحفظ حقوق البائع والمشتري، بحيث يخلو هذا النموذج التعاقدي من أي شروط مجحفة في حق أي طرف.
حقوق المستثمر
من جانبه، قال مهند الوادية، المدير الإداري بشركة «هاربور العقارية» والمحاضر بكلية دبي العقارية التابعة لدائرة الأراضي والأملاك، إن المستثمر العقاري في دبي بات أكثر وعياً ونضجاً في الوقت الراهن أكثر من أي وقت مضى، كما بات أكثر انتقائية في اختيار المشروع العقاري، وأكثر حرصاً على قراءة عقود البيع الخاصة المقدمة من المطور قبل توقيعها وإعادتها للبائع.
وأشار الوادية إلى أن بعض شركات التطوير العقاري في الدولة تقوم بإعداد عقود بيع خاصة تتم صياغتها بعناية من قبل محامين متخصصين، وربما تتضمن هذه العقود العديد من الشروط التي تغلظ من غرامات تأخر سداد الدفعات المستحقة على المشتري، كما يمكن أن تنص على حق المطور العقاري في تعديل موعد التسليم المتفق بدعوى الظروف القهرية، وتذهب بعض عقود البيع إلى أنه من حق المطور تغيير مساحة الوحدة العقارية أو إطلالتها وهي في معظمها نصوص مخالفة للوائح والقوانين المعمول بها على هذا الصعيد، كما لا تقرها الجهات المشرفة على القطاع العقاري في دبي في حال نشوب خلاف.
وقال الوادية إنه مع قيام المطور العقاري بإعداد عقد البيع من قبل الفرق القانونية التابعة له فمن المتوقع أن تخلو هذه العقود من أي غرامات أو استحقاقات مقابلة مترتبة على المطور العقاري في حال تأخر تسليم الوحدة العقارية عن الموعد المتفق عليه بين الطرفين، ولذلك يأتي دور المشتري في قراءة العقد قبل التوقيع ومطالبة المطور بتعديله. وأضاف أنه بحكم عمله بقطاع المبيعات العقارية لمس تعنت شركات عقارية معدودة ورفضها أي مطلب من العملاء بتعديل أو شطب أي بنود بنموذج التعاقد الخاص بالمطور الذي أعدته الشركة العقارية نفسها فيما تستجيب باقي الشركات الحريصة على استقطاب المزيد من العملاء. وأكد الوادية، ضرورة اعتماد عقد بيع واحد للعقارات ملزم لجميع المطورين وذلك لتحفيز الاستثمار العقاري وزيادة جاذبية العقار لاستقطاب الاستثمارات وذلك بما يعزز من المكانة العالمية للسوق العقارية في دبي التي تزخر بالعديد من الفرص الاستثمارية.
وقال محمد تركي، مدير العقارات بشركة الوليد للعقارات، إنه يتعين على الشركات العقارية إبداء المزيد من المرونة اتجاه مطالب عملاء بتعديل بعض البنود في عقود البيع الخاصة التي يفرضها معظم المطورين، وذلك إلى حين التوصل إلى نموذج تعاقدي موحد جديد يتضمن جميع الحقوق والواجبات المتعلقة بالبائع والمشتري على حد سواء بما ذلك الغرامات المترتبة على المطور العقاري في حال التخلف عن تسليم الوحدة العقارية في الموعد المحدد والمنصوص عليه في العقد.
وأضاف تركي أن صياغة وإقرار عقد موحد أشمل لبيع العقارات قيد الإنشاء ملزم لجميع العاملين بالقطاع من شأنه فتح الطريق أمام إبرام العديد من الصفقات العقارية وجذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية.
«ريرا»: ربط سداد الأقساط بمعدلات الإنجاز يحقق التوازن
أكد المهندس مروان أحمد بن غليطة، المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري «ريرا» الذراع التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، أن منظومة التشريعات العقارية في دبي تعد الأحدث والأكثر شفافية، حيث تم تطويرها بطريقة ممنهجة لجعل دبي المدينة الأولى عالمياً في مختلف المؤشرات الدولية المرموقة.
وقال بن غليطة، في اتصال هاتفي مع «الاتحاد» إن الجهود التشريعية التي قامت بها الدائرة على مدار السنوات الماضية والتي أثمرت عن نظام حساب الضمان العقاري، وربط سداد ثمن الوحدة بإنجاز المشروع، ساهمت في تحقيق التوازن بين حقوق وواجبات البائع والمشتري وانحصار عدد النزاعات العقارية بشكل غير مسبوق.
وأضاف بن غليطة، أنه وفق آلية العمل بحساب الضمان العقاري، يكون المطور العقاري هو الأكثر حرصاً على سرعة تسليم الوحدات العقارية وفق المواعيد المحددة سلفاً، ليتمكن من الاستفادة من مجمل الإيداعات المالية بحساب ضمان المشروع وهي المبالغ التي يتم صرفها بالتزامن مع التقدم في إنجاز المشروع العقاري.
ولفت إلى أن مطوري العقارات سيكونون بطبيعة الحال حريصين على استكمال مشاريعهم العقارية إلا في حال وجود ظروف قهرية خارجة عن إرادتهم، مؤكداً أن الدائرة تعمل على نحو مستمر على التفاوض مع جميع الأطراف العاملة بالقطاع لإقرار أو تحديث أي لوائح من شأنها أن تصب في مصحة التنمية المستدامة للقطاع.
وسبق أن أصدرت الدائرة نموذجاً للتعاقد يتضمن بيانات العقار، من حيث المساحة وعدد مواقف السيارات، والمساحات المشتركة، وحساب ضمان المشروع العقاري، ويتعين على المطور تقديم هذا العقد موقعاً من الطرفين، عند تسجيل البيع لدى الدائرة.
