تمديد مهلة انتهاء العقود الإيجارية بأبوظبي حتى نوفمبر 2011

أصدر المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي قراراً بالاستمرار في تحديد سقف الزيادة السنوية في الأجرة المحددة في عقود الإيجار والواردة في المادة 16 من القانون رقم 20 لسنة 2006 وتعديلاته بما لا يتجاوز 5% على عقود الإيجار كافة. كما تم تمديد المهلة المنصوص عليها في البند 4 من المادة 20 من القانون نفسه والتي لا تجيز للمؤجر خلالها أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة لمضي المدة لتصبح 9 نوفمبر 2011. وأوضح مصدر مسؤول بالمجلس التنفيذي لأبوظبي في تصريحات لـ “الاتحاد” أنه وفق التعديل الجديد فإنه لا يجوز للمالك مطالبة المستأجر بإخلاء الوحدة بسبب انتهاء مدة الإيجار قبل عام من الآن. ويأتي القرار كخيار للتخفيف من الآثار الناتجة عن الخلل في التوازن في سوق العقار في الإمارة منذ بضع سنوات، حيث لم تستطع قوى العرض تلبية احتياجات الطلب المتزايد على العقار نتيجة الزيادة المستمرة في عدد سكان الإمارة، وذلك انعكاسا للتطور الاقتصادي والاجتماعي الذي تشهده. وكان قانون الإيجارات رقم 20 الصادر عام 2006 قد نص على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة، إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ العقد الأصلي، قبل أن يتم زيادتها إلى 4 سنوات خلال شهر يونيو 2009، ثم إلى 5 سنوات خلال شهر نوفمبر 2009، وهو ما منح المستأجرين مهلة عام إضافي انتهت بحلول شهر نوفمبر الجاري. وأضاف المصدر أنه وفق التعديل الجديد فإنه لن تقبل دعاوى طرد المستأجرين بسبب انتهاء المدة حتى شهر نوفمبر المقبل، ليتم آنذاك تحديد الأوضاع وفق قرارات المجلس التنفيذي. وأوضح المصدر أن الدعاوي التي ترفع لطرد المستأجرين قد تكون أيضا لعدم سداد الأجرة أو عدم استخدام الوحدة في الغرض المخصص لها، أو تأجيرها من الباطن، موضحاً أن التعديل الجديد لا يمنع رفع دعاوى لأي من هذه الأسباب باستثناء انتهاء المدة وذلك حتى شهر نوفمبر المقبل. وفيما يتعلق بتحديد سقف الزيادة السنوية في الأجرة المحددة في عقود الإيجار بما لا يتجاوز 5% على عقود الإيجار كافة، أوضح المصدر أن هذه الزيادة من حق المؤجر، وأن تنازل بعض المؤجرين عن الزيادة السنوية مؤخرا بعد انخفاض الإيجار يعد توجهاً شخصياً من بعض المؤجرين. دراسة متخصصة يذكر أن القرار جاء بناء على دراسة أعدتها لجنة متخصصة تم تشكيلها بموجب قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 76 لسنة 2009، والتي شملت أعضاء من الجهات الحكومية المعنية بالإضافة إلى شركات استشارية متخصصة في سوق العقار وقامت بدراسة الأبعاد الاقتصادية والاجتماعية للتنظيم القانوني لعقود الإيجار. وخلصت الدراسة إلى أنه وعلى الرغم من ازدياد عدد الوحدات السكنية الذي شهدته الإمارة في سوق العقار مؤخرا إلا أن هذه الزيادة ليست كافية بشكل يسمح لآليات السوق بإيجاد التوازن اللازم بين قوى العرض والطلب. وأشارت الدراسة إلى أن الجزء الأكبر من الوحدات السكنية التي أنشئت مؤخرا كانت موجهة إلى ذوي الدخل العالي في حين لا يزال هناك نقص واضح في عدد الوحدات السكنية الخاصة بذوي الدخل المحدود والمتوسط. تجدر الإشارة إلى أن حكومة أبوظبي دعمت العديد من المبادرات لتشجيع المطورين العقاريين على إنشاء وتوفير عدد أكبر من الوحدات السكنية في السوق خصوصا تلك الموجهة لأصحاب الدخل المحدود والمتوسط وذلك للمساهمة في توفير مستوى معيشي لائق ولاستقطاب الطاقات البشرية من أصحاب المهارات والعمالة الفنية اللازمة للمساهمة في التنمية الاقتصادية والاجتماعية بشكل يعكس الوجه الحضاري للإمارة. وتأتي هذه المبادرات كجزء من استراتيجية الإمارة لتطوير هذا القطاع ضمن خطط التنمية الشاملة التي تسعى الإمارة لتحقيقها كما وردت في أجندة السياسة العامة 2007 - 2008 لإمارة أبوظبي فيما يتعلق بالتنمية الاقتصادية والبنية التحتية للإمارة. ترحيب بالقرار على صعيد متصل، رحب متعاملون بالسوق ومسؤولون بالشركات العقارية في أبوظبي بتعديل مدة عقود الإيجار مؤكدين أنه يعود بالفائدة على السوق العقارية في أبوظبي، في ظل استمرار نقص المعروض مقارنة بحجم الطلب. وأوضحوا أن منح المستأجرين فرصة لمدة عام إضافي يحمي السوق من أي هزات عنيفة، لاسيما أن العام المقبل سوف يشهد تسليم عدد كبير من المشروعات العقارية في أبوظبي مما يزيد المعروض لاستيعاب أي زيادة في الطلب. وأوضحت المصادر أن القرار لن يضير المؤجرين كثيرا، لاسيما في ظل تسابق أغلب الملاك اليوم لتجديد العقود وعدم التفريط في المستأجرين، مشيرين إلى استفادة مستأجري المحال التجارية بشكل أساسي من القرار، وهو ما يضمن استقرار التكاليف في الحدود الممكنة. المادة 20 من القانون لعام 2006 1. يسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه، ويجوز تجديده لمدة أو لمدد أخرى باتفاق الطرفين . 2. إذا انتهت مدة العقد، وظل المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة مع علم المؤجر بذلك ومن دون اعتراض منه، يعتبر العقد مجددا لمدد مماثلة بالشروط ذاتها. 3. إذا رغب أحد الطرفين في عدم تجديد العقد أو تعديل شروطه، يتعين عليه أن يخطر الطرف الآخر كتابة وذلك قبل شهرين من تاريخ نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى، وقبل ثلاثة أشهر من تاريخ نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي أو لمزاولة مهنة حرة. 4. مع مراعاة البنود السابقة في هذه المادة، لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة استنادا لمضي المدة قبل تاريخ 9 نوفمبر 2010 ويجوز بقرار من رئيس المجلس التنفيذي تمديد هذا التاريخ وفقا لما يراه مناسبا” تم تمديدها إلى 9 نوفمبر 2011 وفق التعديل الأخير” 5. للجنة أن تقرر إخلاء العين المؤجرة قبل التاريخ المحدد في البند 4 من هذه المادة، إذا كان استمرار المستأجر في العين المؤجرة من شأنه أن يلحق ضررا جسيما بالمؤجر، وبشرط أن يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنتين، وفي هذه الحال يمنح المستأجر مهلة لا تجاوز ستة أشهر لإخلاء العين المؤجرة تبدأ من تاريخ قرار اللجنة• 6. تصدر بقرار من رئيس المجلس التنفيذي قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار المتعلقة بالعقارات الموجودة في الإمارة.