ناصر بن الشيخ: توازن العرض والطلب على العقارات يحتاج إلى 5 سنوات

أكد ناصر بن الشيخ رئيس مجلس إدارة شركة أملاك للتمويل أن عدم حصول الشركة على رخصة من المصرف المركزي للتحول إلى بنك، حال رفض المركزي لطلب الشركة لن تحجم نموها أو تحد منه· وأفاد أن الشركة تمكنت من تسجيل أرباح قياسية وصلت إلى 301 مليون درهم في العام 2007 رغم أنها لم تتحول إلى بنك، رغم اعترافه بأن هذه الرخصة ستوفر للشركة سيولة كبيرة بتكاليف أقل· وأضاف ابن الشيخ في حوار خاص مع ''الاتحاد'': تقدمنا بطلب للمصرف المركزي منذ عام ونصف العام، ومازلنا في انتظار الموافقة، لكن عدم حصولنا عليها لن يحجم طموحاتنا· وحسب القانون يحق لأملاك للتمويــــل تلقـــي ودائع تجارية أي من الشركات وليس من الأفراد، الأمر الذي يحد من قدرة شركات التمويل على استقطاب السيولة· واعتبر ابن الشيخ أنه لو جاء رد المصرف المركزي، الذي طال انتظاره، بالرفض فإن ذلك سيكون ضد المنطقة لأن ''المصرف المركزي رخص ثلاثة مصارف إسلامية جديدة مؤخراً، لا تملك البنية التحتية المتوفرة لأملاك التي نمت ميزانيتها وأعمالها بصورة تتجاوز بعض المصارف الصغيرة في السوق، وبالتالي لديها القدرة على التحول إلى بنك· وتساءل :''أيهما أكثر منطقية أن نرخص شركة تملك البنية التحتية والإمكانات أم مصرف جديد يبدأ من لا شيء''؟ وأضاف ابن الشيخ: ''نحن مصرون على التحول إلى بنك وفي انتظار رد المصرف المركزي الذي لابد أن يكون مسبباً إذا انطوى على الرفض، ويكون أمام الشركة 6 أشهر لتعديل وضعها وفقاً للملاحظات الواردة''· ورداً على سؤال آخر حول البدائل في حال رفض المركزي منح الشركة الرخصة المصرفية، خاصة في ظل ما تردد عن وجود ''خطة جاهزة للاندماج مع مصرف دبي التابع لمجموعة دبي المصرفية'' أو الاستحواذ على مصرف أجنبي صغير لديه رخصة للعمل في الإمارات قال ابن الشيخ: ''موضوع الاندماج مع مصرف دبي لا أساس له من الصحة· أما بالنسبة للاستحواذ على مصرف قائم وناشط في الدولة فهي مسألة متروكة لوقتها فإذا ظهرت الفرصة سندرسها''· وقال ناصر بن الشيخ إن الاستراتيجية الجديدة للشركة التي بدأ تطبيقها في أبريل الماضي أعادت إليها الحياة وآتت ثمارها بصورة واضحة على أعمال وربحية أملاك خلال العام ،2007 الأمر الذي يتضح في النمو القياسي للأرباح إلى 301 مليون درهم وسيكون العام الحالي أفضل· وأشار إلى أن ''أملاك'' ستواصل خلال المرحلة المقبلة تنفيذ هذه الاستراتيجية التي تركز على قطاع العقارات سواء من ناحية التمويل أو الاستثمار العقاري، إلى جانب التوسع في الأسواق الخارجية· ولفت إلى أن ''أملاك'' التي كانت الوحيدة الناشطة في قطاع التمويل العقاري منذ العام 2000 وحتى دخول عدد من المصارف، وتأسيس شركات تمويل منافسة، أبرزها تمويل، لهذا القطاع بداية من العام ،2004 استفادت من وضعيتها الريادية لعدة سنوات، ولكن ظروف السوق تغيرت وأصبحت هناك تحديات جديدة ومنافسة محتدمة يتعين مواجهتها· وأضاف أن أملاك عانت في بعض الفترات الأخيرة مما أسماه بالتشتت من خلال دخول مجالات عمل خارج نطاق عملها الأساسي وهو التمويل العقاري بتقديم تمويلات السيارات واليخوت وغيرها والاستثمار في قطاعات أخرى مثل الصناعة، والاستثمار في الأسهم· وقال: أدى ذلك إلى فقدان التركيز، ومن ثم نظر مجلس الإدارة في هذه التطورات وقرر الابتعاد عن المجالات البعيدة عن منظومة عمل أملاك الرئيسية· وأوضح أن التمويل العقاري موطن القوة لدى أملاك، ومن ثم قرر المجلس تبني استراتيجية تركز على العقار سواء من حيث التمويل أو الاستثمار· وأضاف: ''أجرينا أيضاً عملية تقييم شاملة لفريق العمل، وطعمناه بعناصر جديدة، ولكننا حريصون على عدم التنازل عن مستوى معين في هذه العناصر ، الأمر الذي مكن الشركة من تحقيق تطور مهم في أعمالها''· التطوير العقاري أعلنت أملاك قبل أيام عن تطوير مشروع عقاري جديد في دبي يحمل اسم ''الورقاء هايتس''، بما يرفع محفظة الاستثمار العقاري إلى 4,5 مليار درهم، وينفي بن الشيخ أن تكون أملاك ستتحول إلى مطور عقاري، مضيفاً: استراتيجيتنا تركز على العقار تمويلاً واستثماراً، ولكن التمويل سيظل الأساس، ولن يأتي يوم تكون فيه أملاك مطور عقاري بالأساس· وأضاف: لكن بما أننا نتعاون مع كبار المطورين الرئيسيين سواء في دبي أو أبوظبي، وحتى في الخارج أصبح لدينا تراكم خبرات يمكن أن تستفيد منها في الاستثمار العقاري، ومساندة الأعمال الرئيسية للشركة، ونحن كمقدم لخدمات التمويل العقاري أقرب الناس إلى السوق، ونعرف ما تحتاجه الشرائح المختلفة، وما هي نوعية الوحدات السكنية، وبالتالي يمكننا تقديم مشروع مميز· ومضى يقول: أضف إلى ذلك أنه ومن منظور حملة الأسهم فإن من يشتري سهم أملاك يأخذ أيضاً مخاطرة في القطاع العقاري، وبالتالي كان السؤال إذا كنا نخاطر تجاه القطاع فلماذا لا نستفيد من الفرص المتاحة فيه أيضاً؟ وتجدر الإشارة إلى أن أملاك قامت خلال الأشهر الأخيرة بتسييل استثماراتها في مجالات العمل غير الرئيسية مثل الصناعة والأسهم· سوق أبوظبي حول أعمال الشركة في سوق أبوظبي قال ابن الشيخ: ''سوق أبوظبي مهمة، ولتوقع ما سيحدث في أبوظبي، علينا النظر في تجربة دبي، وفي تقديري فإن الطفرة العقارية التي مازالت في بداياتها في أبوظبي مرشحة لتكرار ما حدث في دبي، وهي أيضاً طفرة عقارية قائمة على أسس، وستكون سوق العقارات في أبوظبي بنفس أهمية سوق دبي· وأضاف:لكن هذا يحتاج لوقت، وقد تم تأسيس شركات تطوير رئيسية كبرى مثل الدار وصروح، وشركات أصغر حجماً وهي بالضبط نفس الآلية التي حدثت في دبي''· وقدر بن الشيخ حصة سوق أبوظبي من أعمال أملاك بما يتراوح بين 10% و15%· التوسع الخارجي رداً على سؤال حول التوسع الخارجي لشركة أملاك قال ابن الشيخ: إن سوق الإمارات مهمة وهي الأساس، ولكن هناك فرصاً على المستوى الإقليمي، ونحن لدينا خبرات على مدى أكثر من 7 سنوات، وبإمكاننا نقل نموذج عملنا الناجح في دول أخرى تشهد تطوراً في السوق العقارية، وأقدمت على خطوات للإصلاح التنظيمي والقانوني بالفعل، أو لدينا ثقة في عزم حكوماتها على الإصلاح· وذكر أن أملاك أطلقت عملياتها في مصر في أكتوبر الماضي من خلال شركة مملوكة لها بالكامل، كما أنها أسست شركة مشتركة في السعودية بالتعاون مع مجموعة دلة البركة، ومجموعة عسير، والبنك السعودي للاستثمار، بما يرفع عدد الدول التي تنشط فيها إلى ثلاث دول حاليا بما في ذلك الإمارات· وقال ابن الشيخ :إن أملاك ستدخل خلال النصف الأول من العام الجاري ثلاث دول أخرى هي الأردن وقطر والبحرين، بخلاف دراسة أسواق أخرى عديدة، وتخطط أملاك للوصول بحصة الأسواق الخارجية من أعمالها وأرباحها إلى 50% خلال 3 سنوات· ورداً على سؤال حول هوامش الأرباح، وإمكانية تأثرها في الأسواق الخارجية قياساً إلى سوق الإمارات قال رئيس مجلس إدارة أملاك: ''هوامش الربح تتفاوت من سوق لأخرى حسب أسعار الفائدة، وفي مصر على سبيل المثال أعلى بكثير من الإمارات مثلاً، وبالتالي فلا يمكن مقارنة الأسواق في هذا الشأن''· وأضاف: ''بخلاف ذلك فإننا ندخل أسواقاً في بداية الطفرة العقارية وفي القاهرة هناك حاجة إلى 350 ألف وحدة سكنية، وهو ما يدل على طبيعة السوق التي نتجه إليها ومعدلات النمو المتوقعة في السنوات القليلة المقبلة، وفي ظل الزيادة الحادة في أسعار العقارات يصبح تملكها مسألة صعبة للغاية من دون منتج تمويلي طويل الأجل، وهو ما نوفره''· وأكد ابن الشيخ رداً على سؤال حول طبيعة المخاطر التي تتعرض لها الشركة فيما يخص تعثر المقترضين أن معدل القروض إلى قيم العقارات الممولة من جانب الشركة يتراوح بين 50% و55%، بما يعني أن قيم الأصول تفوق الأموال المقدمة بكثير· الحصة السوقية حول الحصة السوقية لشركة أملاك في سوق التمويل العقاري في الإمارات قال رئيس مجلس إدارة الشركة: إن هذا الأمر صعب التحديد لعدم وجود جهات تعنى بالأرقام والإحصائيات، ووفقاً لتقديرات أملاك فإن حجم سوق التمويل العقاري في الإمارات بلغ 26 مليار درهم في العام ،2007 تصل حصة أملاك منها إلى ما بين 6 و7 مليارات درهم· وأضاف بن الشيخ: بوجه عام ما زالت الحصة الأكبر من السوق بما يتراوح بين 65% و70% لكل من أملاك للتمويل و''تمويل'' والباقي للمصارف· وأرجع ذلك إلى تركيز أملاك وتمويل على هذا القطاع، بينما يعد التمويل العقاري مجال عمل واحد من مجالات كثيرة للمصارف، إضافة إلى قيود ''المركزي'' بشأن نسب السيولة الموجهة للتمويلات العقارية، كما أن المصارف الأجنبية لديها سقف معين لكل سوق تنشط فيه، وبالتالي مازالت أملاك وتمويل تهيمنان على الجانب الأكبر من السوقز التصحيح العقاري وصف ابن الشيخ مسألة الحديث المتكرر حول تصحيح سوق العقار وانهيارها بأنها بمثابة ''الكذبة'' التي تتكرر كثيراً بصورة لا تجعل أحداً يصدقها، مضيفا:الحديث عن التصحيح يدور منذ العام ،2000 وما حدث إلى اليوم أن الطلب مازال يتفوق على العرض، وما يمكن قوله في هذا الشأن إن الطفرة التي حدثت في دبي قائمة على أسس وليس كما يتصور البعض أو يردد أن هذه الطفرة استندت إلى مقولة ''نحن سنبني والمشترون سيأتون لاحقاً''، بل العكس فهناك تخطيط، ومبادرات حكومية متعددة لعبت الدور الأكبر في هذه الطفرة مثل مدينة الانترنت ومدينة الإعلام، ومركز دبي المالي العالمي، وكلها تحتاج إلى كوادر تعمل وتقيم في دبي· وضرب مثلاً :مطار جبل علي الجديد الذي سيستوعب 120 مليون مسافر يمكنك توقع كم عدد الأشخاص المطلوبين لتشغيل وإدارة مطار بهذا الحجم، وفي ضوء ذلك لا أتصور أن العرض سيلبي الطلب قبل 3 إلى 5 سنوات من الآن على الأقل· الحصول على تمويل حسب ابن الشيخ فإن أملاك تخطط للحصول على تمويلات تصل إلى 6 مليارات درهم خلال العام الجاري من خلال أساليب تمويلية متعددة تشمل الصكوك المدعومة بأصول والصكوك القابلة للتحويل إلى أسهم، وإطلاق محافظ استثمار عقاري· ورداً على سؤال حول ما إذا كانت أملاك تأثرت سلباً بزيادة رأسمالها دون علاوة إصدار الأمر الذي حرمها من تمويلات إضافية قال ابن الشيخ: ''هذه مسألة توجيهات وقد التزمنا بها، وقد جاء ذلك في إطار حرص صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، الذي يعد أول وأهم الداعمين للشركة منذ إطلاقها''· وأكد ابن الشيخ أنه لا توجد نية في الوقت الحالي، ولا توجد حاجة لزيادة رأس المال، وأن الاحتياجات التمويلية للشركة سيتم توفيرها من خلال البدائل المتعددة السابق الإشارة إليها· ويعتقد ابن الشيخ أن توصية مجلس إدارة الشركة بتوزيع أرباح نقدية على المساهمين بنسبة 10% منطقية وواقعية، رداً على سؤال بشأن تحفظ بعض المساهمين ورغبتهم ''التلقائية'' في الحصول على توزيعات أكبر خاصة أن هذه هي المرة الأولى التي تقدم فيها أملاك توزيعات· وأضاف: ''كل مساهم له رؤيته الخاصة، والسؤال ليس هل التوزيعات مرضية أم لا وإنما واقعية أم لا، ونحن حققنا أرباحاً قدرها 301 مليون درهم سيحول 10% منها للاحتياطي وفقاً للقانون، وسيتم توزيع 150 مليون درهم على المساهمين، وبالتالي فلا مجال لتوزيعات أكبر ، خاصة أن الشركة في مرحلة توسع، وتسعى لتعزيز السيولة بما يمكنها من تنفيذ خطط التوسع''· ومن المقرر مناقشة برنامج إصدار الصكوك، وتعديل النظام الأساسي بما يتماشى مع تعليمات وقواعد الحوكمة المطلوبة من جانب الجمعية العمومية غير العادية للشركة·