فرض ملاك عقارات بدبي زيادات تراوحت بين 10% و40% على المستأجرين لتجديد العقود، دون التقيد بنتائج “مؤشر الإيجارات” الذي طورته مؤسسة دبي للتنظيم العقاري، وسط استغلال لعدم دراية مستأجرين بالتشريعات القائمة، والجهات المنوط بها مواجهة هذه الزيادات.
ويحدد المؤشر الذي تم إنشاؤه تنفيذاً للقانون رقم 62 لسنة 2011 بدل الإيجارات للعقارات بمختلف استخداماتها في جميع مناطق الإمارة دبي، ويتم الرجوع إليه في حالة وجود نزاع بين المؤجرين والمستأجرين في تحديد نسب الزيادة السنوية في القيم الإيجارية.
ويستند المؤشر الذي يتم تحديث بياناته كل أربعة أشهر إلى عدة مصادر أهمها بيانات عقود الإيجار المسجلة في مؤسسة التنظيم العقاري، إضافة إلى المسوحات الميدانية التي تقوم بها الدائرة للمناطق، لمعرفة مستويات أسعار التأجير، فضلاً عن الاجتماعات الدورية مع الشركات العقارية الفعالة والملاك.
وفي حال رفض أحد الأطراف نتائج المؤشر الذي يوضح الحدين الأدنى والأعلى لإيجار الوحدة السكنية “المثل”، يمكن للطرف المتضرر رفع دعوى قضائية أمام لجنة الإيجارات التي تقوم بدورها بإصدار الأحكام الملزمة للطرفين.
لكن مستأجرين أشاروا إلى أن اتباع هذه الآلية لكبح الزيادات الجزافية التي يطالب بها الملاك لتجديد العقود، تستنفذ منهم الكثير من الوقت والمال، حيث يتوجب رفع الدعوى أمام لجنة الإيجارات سداد 3,5% من قيمة عقد إيجار الوحدة السكنية مقدماً، وهو المبلغ الذي لا يتم استرداده إلا في حال كسب الدعوى.
وطالب هؤلاء بوضع ضوابط وتشريعات قانونية لتثبيت بدل الإيجار لمدة تتراوح بين اثنين إلى ثلاث سنوات، تبدأ مع نشوء العلاقة الايجارية بين الطرفين، مع وضع حد أقصى لزيادة القيمة الايجارية بعد انقضاء هذه المدة، وذلك بهدف الحد من الزيادات التي وصفوها بالجزافية في الإيجارات والتي يفرضها ملاك بالتزامن مع الطفرة الحالية التي تشهدها السوق العقارية.
بيد أن ملاك عقارات متمسكون بحقهم في زيادة بدل الإيجارات بنسب مؤثرة بالتزامن مع الانتعاشة العقارية التي تشهدها السوق، وذلك لتعويض الخسائر المالية التي تكبدوها خلال الأزمة المالية العالمية، حيث اضطروا حينها إلى تخفيض الإيجارات بنسب مماثلة.
من جانبها، أكدت دائرة أراضي وأملاك دبي أن القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي، والمرسوم رقم 2 لسنة 2011 الذي تم تمديد العمل به خلال العامين 2012 و2013، يضعان آلية واضحة للزيادات السنوية لبدل الإيجارات حيث يجب أن تتوافق القيمة الإيجارية مع “مؤشر بدل إيجار العقارات لإمارة دبي” الذي يتم تحديثه على نحو دوري.
وأرجع سلطان بن مجرن مدير عام دائرة أراضي وأملاك دبي مبالغة بعض الملاك في قيمة الزيادات السنوية على بدل الإيجار إلى عدم دراية شريحة كبيرة من المستأجرين بحقوقهم والآليات التشريعية المنظمة لهذه العملية.
وأكد في تصريحات لـ”الاتحاد” أن الدائرة رصدت خلال استطلاعها آراء مستأجرين أن غالبيتهم يجهلون التشريعات المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر، كما تبين أن شريحة كبيرة منهم لا تعرف الجهة المنوط بها الفصل في النزاعات بين الطرفين.
وقال إن عدم إلمام المستأجر بحقوقه يجعله عرضه للقبول بأية زيادات جزافية يطلبها المالك لتجديد العقود.
وأوضح أن التشريعات القائمة في الوقت الراهن تعطي المستأجر الحق في رفض الزيادات المبالغ بها لتجديد عقود الإيجار، حيث يتم الاستناد إلى “مؤشر بدل إيجار العقارات” الذي تقوم مؤسسة التنظيم العقاري بتحديثه على نحو دوري.
وأضاف أنه في حال رفض المالك تطبيق زيادات مقاربة لتقييم المؤشر من حقه اللجوء إلى لجنة الإيجارات التي تصدر أحكامها وقراراتها الملزمة.
وأشار إلى أن الدائرة توفر حلاً إلكترونياً متقدماً لتسهيل عملية احتساب نسبة الزيادة في الإيجارات والحصول على القيم الإيجارية للمناطق كدليل استرشادي.
ويقوم المستفيد بزيارة الموقع الرسمي لمؤسسة التنظيم العقاري واختيار رابط الحاسبة الإيجارية على الموقع الالكتروني للدائرة، ومن ثم إدخال البيانات المطلوبة للاستفسار ليتمكن بكل سهولة من الحصول على نسبة الزيادة ومتوسط بدل الإيجار للمنطقة والوحدة المطلوبة.
ووفق المرسوم رقم (2) لسنة 2011 الذي أصدره صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء “رعاه الله” بصفته حاكماً لدبي، بشأن بدل إيجار العقارات في الإمارة، فإنه في حال كان بدل إيجار الوحدة العقارية يقل عن 25% من متوسط أجر المثل، الذي يحدد وفقاً لمؤشر تحديد بدل الإيجارات المعتمد لدى مؤسسة التنظيم العقاري «ريرا»، فإنه لا تفرض أي زيادة في القيمة الإيجارية على الوحدة العقارية.
ونص المرسوم على أنه يجوز لصاحب العقار أن يرفع قيمة الإيجار في حال كان الإيجار أقل بواقع 26% أو أكثر عن إيجار المثل “وفقً نتائج مؤشر حساب بدل الإيجار”.
وإذا كان الإيجار يقل عن معدل السوق بنسبة تتراوح بين 26-35 %، فيجب ألا تتجاوز الزيادة 5%، وإذا كانت أقل بنسبة تتراوح بين 36 % و45%، تكون الزيادة 10%.
وتصل الزيادة إلى 15% إذا كان الإيجار أقل من معدل السوق بنسبة بين 45% و55% وتصل إلى الحد الأقصى 20% عندما تقل عن المعدل بما يفوق 55%.
وارتفع متوسط الإيجارات السكنية في دبي، خلال النصف الأول من العام الحالي، بنسبة تراوحت بين 20% و25%، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، فيما سجلت أسعار البيع ارتفاعاً بلغ نحو20%.
وتعد الارتفاعات المسجلة خلال النصف الأول أعلى زيادة سنوية للعقارات على صعيدي الإيجار والبيع منذ بداية الأزمة المالية العالمية التي ألقت بظلالها على القطاع قبل أربع سنوات.
وتعود الزيادة في أسعار البيع والإيجار إلى تحسن مستويات الطلب الناجم عن انتعاش العديد من القطاعات الاقتصادية ذات الصلة، واستعادة السوق لقدرته على توليد الوظائف، وزيادة الدخول القائمة فضلا على الانخفاض النسبي على التمويلات العقارية.
وقال تامر السباعي “استأجرت وحدة سكنية مكونة من غرفتين وصالة في دبي بقيمة 60 ألف درهم منذ منتصف عام 2011 ، وبمرور العام الأول فوجئت بأن المالك يطلب تطبيق زيادة بقيمة 5 آلاف درهم لتجديد العقد لمدة عام”.
واستكمل “قبلت بالزيادة رغم عدم وجود سنــد قانوني خشية تحمل تكاليف الانتقال إلى سكــن جديد ولتجنب الإجــراءات الإداريـة المترتــبة على عــملية الانتقــال إلى سكن آخر والخــاصة بالكهــرباء والانترنت وغيرها”.
وقال “بحلول موعد تجديد العقد للمرة الثانية منتصف العام الحالي طلب المالك تطبيق زيادة تقدر بنحو 18 ألف درهم، لتصل القيمة الإيجارية للوحدة السكنية إلى 83 ألف درهم ما يزيد بنحو 38% عن القيمة الايجارية خلال العام الأول”.
ولم تفلح جهود السباعي في ثني المالك عن طلبه، ما دفعه إلى إنهاء عقد الإيجار والانتقال إلى وحدة سكنية على أطراف المدينة.
وطالب بوضع تشريعات تمنع المالك من زيادة بدل الإيجار لمدة عامين أو ثلاثة من تاريخ نشوء العلاقة الايجارية بين الطرفين، فضلاً عن وضع حد أقصى للزيادة، ما يسهم في حماية المستأجرين من الزيادات الجزافية التي يفرضها بعض الملاك.
ومن ناحيته قال محمد إنه استأجر وحدة سكنية مكونة من غرفتين وصالة في منطقة أبوهيل مطلع عام 2010 بقيمة إيجارية بلغت 50 ألف درهم، واعتاد قبول بزيادات سنوية طفيفة بواقع ألفي درهم سنوياً خلال العامين الماضيين.
لكن محمد تفاجأ عندما طالبه المالك بزيادة الإيجار 10 آلاف درهم كشرط لتجديد العقد، ورفض الالتزام بنتائج مؤشر الإيجارات الذي يحدد متوسط سعر الإيجار “المثل” لهذه الوحدة السكنية بما يتراوح بين 50 و55 ألف درهم.
وقال إنه بمراجعة لجنة المنازعات الايجارية في دبي فوجئ بالأعداد الكبيرة التي تراجع اللجنة للسبب نفسه، وهو الأمر الذي اضطره للانتظار إلى ما يقرب الساعتين للحصول على دوره لتقديم الدعوى، وذلك بعد سداد نسبة 3,5% من قيمة عقد الإيجار، وتقديم المراسلات المتبادلة مع المالك والتي تثبت أنه قام بإخطاره بنتائج المؤشر.
السوق العقارية في دبي تتميز بالديناميكية واعتمادها آليات العرض والطلب
قال خالد بن كلبان رئيس مجلس إدارة شركة الاتحاد العقارية إن السوق العقارية في دبي تتميز بالديناميكية واعتمادها آليات العرض والطلب، مع وضع تشريعات تضمن الحد الأدنى من التدخل الرسمي الذي يضمن الحفاظ على سلامة السوق.
وأكد ابن كلبان أنه رغم الزيادة في أسعار الإيجارات خلال الفترة الماضية، إلا أنها لم تصل بعد إلى المستويات المسجلة قبل الأزمة المالية العالمية التي بدأت قبل أربع سنوات.
وأوضح أن أسعار الإيجارات انخفضت الفترة من 2009 إلى 2011 بنسب تراوحت بين 40 و50%، ما يعني أنها استعادت خلال الفترة الأخيرة نصف القيمة التي خسرتها خلال الأزمة.
وقال محمد تركي مدير العقارات في شركة الوليد العقارية إن أسعار الإيجارات السكنية شهدت تراجعات متتالية خلال الفترة من 2009 إلى 2011، مشيراً إلى أن ملاك العقارات اضطروا خلال هذه الفترة إلى تخفيض بدلات الإيجارات بنسب تصل إلى 40% .
وشدد على حق الملاك في الوقت الراهن في زيادة بدل الإيجار بنسب مماثلة لتعويض الخسائر التي تكبدوها خلال الأزمة المالية لاسيما مع توافر الطلب.
وأشار تركي إلى أن المالك لا يمكنه أن يفرض زيادات “جزافية” لا تتناسب مع أسعار السوق حيث يؤدى ذلك بالضرورة إلى انخفاض حاد في نسب الإشغال ومستوى الإيرادات.
وأضاف أن الزيادات السنوية المقررة غالباً ما تتم بالتراضي بين المالك والمستأجر حيث يقوم الطرف الأول من جانبه باقتراح الزيادة المقررة فيما يطلب الطرف الثاني تخفيض هذه الزيادة إلى أن يصل الطرفان إلى منطقة يتم الاتفاق فيها القيمة الإيجارية للتجديد.
وقال إنه في حال فشل الطرفين في التوافق حول القيمة الإيجارية لتجديد العقد يتم الاستناد إلى “مؤشر بدل إيجار العقارات لإمارة دبي” الذي وصفه بالاسترشادي.
وأضاف أنه في حال عدم قبول المالك أو المستأجر بتقييم المثل وفق المؤشر يتم اللجوء إلى لجنة الإيجارات التي تنظر في كل حالة على حدة وتصدر أحكامها الملزمة للطرفين.
وأشار تركي أن أكثر من 95% من العقود الإيجارية يتم تجديدها بالتوافق بين المالك والمستأجر دون اللجوء إلى اللجنة القضائية المختصة، مشيراً إلى أن الطرفين يفضلا التوصل إلى حلول توافقية لتوفير الوقت والمال وللحفاظ على علاقة جيدة من شأنها الحفاظ على مصالح الطرفين.
وأوضح تركي أن الآلية المطبقة حالياً لتحديد القيم الايجارية “مناسبة”.
وأشار إلى أن وضع ضوابط وتشريعات قانونية لتثبيت الإيجارات أو وضع حد أقصى للزيادة السنوية للإيجارات لايصب في صالح السوق التي تعتمد على ديناميكة العرض والطلب.
وقال فردان الفردان رئيس مجموعة الفردان العقارية التي تمتلك وتدير مجموعة من العقارات في منطقة “ديرة” و”بر دبي” إن الية تحديد بدل الإيجارات في دبي والمستندة إلى مؤشر الايجارات كافية لضبط ايقاع السوق.
وأضاف أن تثبيت الإيجارات لمدة زمنية ووضع حدود قصوى للزيادة بعد ذلك سيضر بمصالح الملاك الذين تكبدوا خسائر كبيرة عندما انخفضت الإيجارات عقب الأزمة المالية.
ورأى الفردان أن المؤشر الحالي لتحديد زيادة بدل الايجار في دبي يقل بنسبة 20% عن الأسعار السائدة في السوق المحلية، وهو الأمر الذي يحد بدوره من تطبيق زيادات كبيرة في الاسعار.
وقال إن الزيادات التي تشهدها دبي في الوقت الراهن ناجمة عن تعافي القطاعات الاقتصادية، وهو الأمر الذي انعكس بشكل إيجابي على أداء القطاع العقاري في الإمارة.
وأشار إلى أن “التفاؤل الكبير بفوز الإمارات باستضافة إكسبو 2020 يعزز الانتعاشة العقارية في دبي ويدعم استقرارها حتى موعد استضافة المعرض العالمي على أقل تقدير”.
ونوه الفردان بأن العقارات الحديثة سجلت أعلى نسبة زيادة خلال النصف الأول بلغت نحو 25%، فيما سجلت الوحدات السكنية في البنايات القديمة التي يزيد عمرها عن 15 عاماً نسب زيادة تراوحت بين 15% و20%.
وأكد أن العقارات المتميزة من حيث الموقع والتصميم والتجهيزات سجلت ارتفاعاً في الإيجارات والأسعار، لاسيما في شارع الشيخ زايد والمشروعات المكتملة مثل نخلة الجميرا ودبي مارينا والمرابع العربية وداون تاون دبي.
وتوقع الفردان استمرار الارتفاع التدريجي للإيجارات في دبي خلال الفترة المقبلة، مع انتعاش العديد من القطاعات الاقتصادية وتعافيها من تداعيات الأزمة إلا أنه رأي أنها ارتفاعات “معقولة” ولا تحتاج لتشريعات جديدة لكبح جماحها.
وقال الفردان “رغم الزيادات المطبقة على الإيجارات منذ ارتفاع الأسعار إلا أن مستويات الإيجارات الحالية تقل بنسبة تتراوح بين 25 و30% عن مستويات الأسعار قبل الأزمة.
ووفق تقارير شركات الاستشارات العقارية، نالت الشقق الكبيرة المكونة من غرفتين وصالة أو أكثر والفلل السكنية النصيب الأكبر من الارتفاع بزيادة لا تقل عن 26 خلال النصف الأول ونحو 40% خلال عامين. وسجلت الشقق الفاخرة في نخلة جميرا، ومرسى دبي، وجميرا بيتش ريزيدنس، وتيكوم، وأبراج بحيرات جميرا، وجميرا بارك، وجزر جميرا، وذا جرينز، والمرابع العربية أعلى معدل للارتفاع.
وعلى صعيد الفلل تركزت الارتفاعات في هذا القطاع في مناطق نخلة جمير، وجميرا بارك، والبراري، والمرابع العربية حيث بلغ متوسط الإيجار السنوي للفلل المكونة من 4 غرف بنسبة 20% بمشروع “ميدوز” لتصل إلى 250 ألف درهم، وارتفعت الأسعار لنفس الفئة من الفلل في المرابع العربية بنسبة 25% إلى 260 ألف درهم.
عدد اليوم
