رأس الخيمة - وام:
أصدر صاحب السمو الشيخ صقر بن محمد القاسمي عضو المجلس الأعلى حاكم رأس الخيمة القانون رقم (6) لعام 2006 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وأشارت المادة الثانية من القانون الى نطاق تطبيقه حيث تسري أحكامه على العقارات المؤجرة للسكنى أو لممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة، ويشمل ذلك تأجير الأراضي الفضاء المخصصة للبناء·
كما تطبق أحكامه على العلاقة الايجارية القائمة حاليا أو التي تنشأ بعد تاريخ العمل به ويستثنى من تطبيقه الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها والأراضي والعقارات الحكومية الممنوحة لاغراض سكنية ما لم تملك والمساكن المملوكة لاشخاص أو شركات ومخصصة بموجب عقود العمل لسكن مستخدميهم أو العاملين لديهم والعقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية وعقد الايجار طويل المدة والعقارات الواقعة ضمن المناطق الحرة·
وتضمنت المادة الثالثة من القانون إنشاء لجنة مختصة أو اكثر تسمى لجنة فض المنازعات الايجارية يكون مقرها في البلدية وتتكون من رئيس وأربعة أعضاء من ذوي الخبرة والاختصاص في أي من المجالات القانونية أو الهندسية أو المحاسبية أو رجال الأعمال أو الاقتصاد أو الإدارة على أن يكون الرئيس أحد قضاة محكمة الاستئناف يندبه رئيس دائرة المحاكم ويصدر بتشكيلها قرار من سمو ولي العهد ونائب الحاكم وعلى المجلس البلدي أن يحدد مقرا آخر في أي من مدن الامارة بالاضافة الى مقرها السابق·
وأوضحت المادة الرابعة أنه مع مراعاة أحكام المادة (2) من هذا القانون يكون من اختصاص اللجنة النظر والفصل وعلى وجه الاستعجال في جميع المنازعات الناشئة عن عقد الايجار بين المؤجر والمستأجر ويشمل ذلك النظر في طلب زيادة بدل الإيجار من قبل المؤجر أو طلب تخفيضه من قبل المستأجر واتخاذ الإجراءات الوقتية والمستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي العقد· ويمتنع على المحاكم النظر في أي نزاع يتعلق بالموضوعات الخاضعة لهذا القانون وتكون أحكام اللجنة في المطالبات نهائية ويتم تنفيذ الحكم من قبل دائرة المحاكم وذلك عن طريق قاضي التنفيذ فيها·
وذكرت المادة الخامسة الخاصة بعقد الإيجار أنه يجب أن يكون عقد الإيجار خطيا مبينا فيه اسم طرفي العقد وعنوانهما ووصفا نافيا للجهالة للعين المؤجرة وموقعها وشروط العقد ومدة الإيجار ويتم التوقيع عليه من طرفي العقد ويجوز تسجيله لدى البلدية في حالة استخدامه وسيلة إثبات في نزاع مثار امام اللجنة ولا ينظر في هذه العقود قبل تسجيلها واعتمادها ودفع الرسوم المقررة·
وفيما يتعلق بإخلاء المأجور بينت المادة السادسة من القانون أنه يجوز للمؤجر فسخ عقد الإيجار وإنهاء العقد وإخلاء المأجور ولو قبل انتهاء المدة وذلك اذا لم يقم المستأجر بالوفاء ببدل الإيجار المستحق خلال عشرة ايام من تاريخ حلول ميعاد استحقاقه رغم إخطاره بضرورة الدفع خلال أسبوعين او إذا أجر المستأجر العين المؤجرة من الباطن او تنازل عنها أو تركها للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي من المؤجر وإذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها بطريقة تخالف شروط عقد الايجار أو تتنافى مع النظام العام أو الآداب واذا أغلق المستأجر العين المؤجرة أو لم يقم فيها مدة ستة أشهر متصلة دون مبرر·
كما نص القانون على فسخ العقد فى حالة إذا ثبت ان العين المؤجرة أصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان كما يجوز للمؤجر أن يخطر المستأجر خطيا قبل ثلاثة اشهر من انتهاء مدة الإيجار بإخلاء العين المؤجرة فور انتهاء العقد أو إذا أراد المؤجر هدم المبنى لإعادة بنائه أو رغب في توسيع رقعته او الاضافة اليه بقصد زيادة استغلاله·
ويشترط لتطبيق هذا الحكم عدم وجود اتفاق يمنع ذلك وهو ألا يكون من الممكن إجراء هذه العمليات أو بعضها مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة وألا تقتصر هذه العمليات على العين المؤجرة دون سائر المبنى وأن يشرع المؤجر في هذه العمليات خلال ستة اشهر من تاريخ الإخلاء اذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة وان يكون المؤجر قد حصل فعلا على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة واذا كان المستأجر مالكا لعقار صالح لسكناه قابلا للإشغال واذا رغب المؤجر في إشغال العين المؤجرة بنفسه او لأحد أولاده البالغين شريطة الا يكون مالكا لعقار آخر مناسب للسكن أو اذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المؤجر الخاص ورغب في شغلها وفي الحالات الثلاث الأخيرة اذا لم يشغل المؤجر بغير عذر مقبول العين المؤجرة خلال ثلاثة اشهر من تاريخ الاخلاء فللمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة·
ونصت المادة السابعة على طالب الحجز التحفظي أو التنفيذي على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة الصادر بشأنها قرار بالإخلاء التعهد بتوفير مكان لحفظ المحجوزات فيه على نفقته لحين التصرف بها وفقا للقانون ما لم يطلب المؤجر حجزها ضمانا لبدل الإيجار المستحق له·
وأوضحت المادة الثامنة المتعلقة بصيانة العقار المؤجر التزام المؤجر بإجراء الصيانة الضرورية للحفاظ على العين المؤجرة من الهلاك إلا اذا نص العقد على غير ذلك فاذا لم يقم المؤجر بذلك مما أدى لنقص منفعة العين جاز للمستأجر ان يطلب من اللجنة فسخ العقد او إنقاص الأجرة بنفس نسبة النقص في الانتفاع ويسقط حق المستأجر في طلب الفسخ أو انقاص الأجرة اذا استمر في إشغال العين المؤجرة رغم ما لحقها من نقص·
كما يلتزم المستأجر بإجراء الصيانة المعتادة للعين المؤجرة الناتجة عن الاستعمال العادي إلا اذا نص العقد على غير ذلك ويجوز للمؤجر في حالة عدم قيام المستأجر بذلك ان يطلب من اللجنة الموافقة له للقيام بذلك العمل وذلك على حساب المستأجر على انه لا يجوز للمستأجر عند إجراء الصيانة المعتادة إجراء تغيير جوهري في العين المؤجرة إلا بإذن خطي من المؤجر·
وبينت المادة التاسعة الخاصة ببدل الإيجار انه مع مراعاة المادة (7) من هذا القانون تسري أحكام عقد الإيجار الى نهاية المدة المحددة فيه، كما لا يجوز زيادة بدل الإيجار إلا ضمن الحدود التي يصدر بها قرار من سمو ولي العهد ونائب الحاكم·· وفيما يتعلق بانتقال ملكية المأجور ذكرت المادة العاشرة انه لا يضار المستأجر بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة لشخص ثالث وتبقى شروط عقد الإيجار مع المالك السابق سارية المفعول·
ونصت المادة (11) الخاصة بإزعاج المستأجر اذا قام المؤجر بنفسه أو بواسطة غيره بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لإخلاء العقار أو زيادة أجرته خلافا لأحكام هذا القانون سواء عن طريق حرمان المستأجر من التمتع الكامل بالعقار وتوابعه وخدماته التي يسمح بها عقد الإيجار أو عن طريق إتلاف أو أخذ أي شيء من المنقولات التي كانت في العقار حين إيجاره فعندئذ يحق للمستأجر ان يتقدم باستدعاء الى اللجنة التي يحق لها اذا تبين صحة الادعاء ان تطلب من المؤجر إزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها وفي حالة تخلفه ان تسمح للمستأجر بإزالتها على حساب المؤجر وأن يحسم مقدار ما صرفه في سبيل ذلك من بدل الإيجار وذلك دون إخلال بحق المستأجر للمطالبة بالتعويض أمام المحكمة المختصة وفقا للقواعد العامة·
وذكرت المادة (12) أنه إذا ادعى المؤجر أمام اللجنة بأن عقد الايجار قد انتهت مدته دون تجديده وأن المستأجر ترك المأجور مغلقا دون ان يقوم بتسليمه اليه وانه مجهول مكان الاقامة حاليا في الدولة فعلى اللجنة اذا ما تأكدت من صحة هذه البيانات ان توجه إعلانا للمستأجر تعلق نسخة منه على مكان ظاهر بالمأجور للحضور امامها لبيان الأسباب التي تمنعه من تسليم المأجور الى المؤجر خاليا من الشواغر وذلك خلال خمسة عشر يوما فاذا حضر المستأجر خلال الفترة المحددة في الاعلان وادعى بعدم أحقية المؤجر في اخلاء العقار بناء على الاسباب السابقة عندها توقف اللجنة الاجراءات ويوجه المؤجر لاقامة دعوى إخلاء العقار طبقا لاحكام هذا القانون·
أما إذا انقضت المدة الممنوحة للمستأجر في الإخطار ولم يحضر تقرر اللجنة إخلاء المأجور وتقوم دائرة التنفيذ بالمحكمة المختصة بفتح المأجور وجرد محتوياته إن وجدت وإيداعها امانات المحكمة أو لدى شخص ثالث وذلك مع مراعاة أحكام المادة (7) من هذا القانون ومن ثم تسلم المحكمة العقار للمؤجر وينظم محضر تفصيلي بذلك ويوقعه ذوو الشأن وشاهدان على الاقل على ان تنظر الاجراءات أعلاه بصورة مستعجلة·
وأشارت المادة (13) الى انه تنفيذا لأحكام هذا القانون يصدر قرار من سمو ولي العهد ونائب الحاكم يحدد فيه كافة الرسوم المتعلقة بهذا القانون كما يصدر اللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذه·
وألغت المادة (14) أي تشريع يتعارض مع أحكام هذا القانون، وينشر في الجريدة الرسمية للإمارة ويعمل به اعتباراً من اليوم (أمس)·
عدد اليوم
