مقاولون يرفضون ضغوط شركات التطوير المتعثرة لتقديم تخفيضات وتعديل العقود

رفض مقاولون الضغوط التي تمارسها شركات التطوير العقاري لاسيما المتعثرة منها، لدفعهم إلى تقديم تخفيضات وتعديل عقود الإنشاءات كشرط لتحصيل مستحقاتهم. وتلقت جمعية المقاولين شكاوى عدد من شركات المقاولات نتيجة تلكؤ بعض المطورين في سداد الدفعات المستحقة عليهم، في الوقت الذي اضطرت فيه بعض الشركات للرضوخ لمطالب المطورين، ضمانا لسير العمل، وتحصيل المستحقات. وقال الدكتور عماد الجمل نائب رئيس اللجنة الفنية الاستشارية العليا في جمعية المقاولين إن الجمعية لجأت إلى الحلول الودية للنظر في المشاكل بين المقاولين والمطورين، عبر اللقاءات المباشرة بين الطرفين. وأكد أن أغلب الخلافات تم حلها من خلال الطرق الودية في ظل إدراك الطرفين لصعوبة اللجوء إلى القضاء. وأوضح الجمل أن كثير من المطورين يلجأون لممارسة ضغوط على شركات المقاولات عبر المطالبة بتقديم تسهيلات في سداد الدفعات أو تخفيض قيمة العقود، وأحيانا إنهاء خدمات المقاول دون سبب مقنع لضمان الاتفاق مع مقاول آخر بأسعار أقل، أو إيقاف المشروع بهدف تسييل الكفالات البنكية. وأكد الجمل أن كثير من المقاولين يضطرون إلى قبول طلبات المطورين تجنبا لتوقف العمل، كما أن احتياج المقاول للسيولة يجعله يقبل تقديم خصومات للمطور مقابل الحصول على بقية مستحقاته. تعديل العقود وكانت الفترة الأخيرة قد شهدت مطالب عدد من المطورين بتعديل العقود التي تم توقيعها مع المقاولين وقت ارتفاع أسعار مواد البناء، وذلك بعد انخفاض كلف أغلب مواد البناء، لاسيما الحديد، وهي المطالب التي رفضها أغلب المقاولين الذين سبق لهم التضرر نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء دون موافقة كثير من المطورين على مطالبهم بالتعويض آنذاك. وانخفضت أسعار الحديد من نحو 6 آلاف درهم للطن منتصف العام 2008 إلى نحو ألفي درهم خلال العام الماضي. وأوضح الجمل أنه رغم تفهم جمعية المقاولين لمطالب بعض شركات التطوير بتعديل العقود والتعويض بعد انخفاض أسعار مواد البناء، إلا أنه لا يمكن نسيان تعنت المطورين في تعويض المقاولين وتعديل العقود عام 2008 عند ارتفاع تكلفة البناء وتعرض المقاولين لخسائر ضخمة. مضاربون وأوضح المستشار عادل زكريا المدير التنفيذي لمركز الهندسة للاستشارات أن السبب الرئيسي لتعثر بعض المطورين في سداد دفعات المقاولين يرجع في المقام الأول إلى تعثر بعض مشتري الوحدات السكنية في سداد الدفعات المستحقة للمطورين، لاسيما من المضاربين العقاريين الذين خرجوا من السوق وامتنعوا عن سداد دفعات المطورين. وأضاف زكريا أن كثير من شركات التطوير الصغرى تعاني من أزمة شح السيولة نتيجة توقف بعض المشترين عن سداد الدفعات، بخلاف امتناع عدد من البنوك عن التمويل. وأكد أن هؤلاء المطورين يتحملون المسؤولية الأكبر في الأزمة، عبر التورط في بيع العقارات لمشترين غير مؤهلين، لاسيما أن كثير من دول العالم تشترط توافر 70% على الأقل من قيمة العقار لدى المشتري. وأكد زكريا أنه “من الناحية القانونية لا يحق للمطور مطالبة المقاول بتحمل نتيجة أخطاء شركة التطوير، لأن المطور ملزم بتنفيذ العقد الموقع مع المقاول”. وشدد زكريا على ضرورة تطبيق “عقد فيديك” لعام 1999، حيث تضمن المادة 13 الخاصة بمعامل تغيير الأسعار، حقوق المطور والمالك في حالة انخفاض أو ارتفاع أسعار مواد البناء أو التضخم أو العمالة، موضحا أن قيمة العقد النهائية تحدد بعد الاستلام، وفي بداية الاتفاق يتم توقيع عقد مؤقت، حيث يؤخذ في الاعتبار تغيير الأسعار شهريا، استنادا إلى مؤشر الأسعار الصادر عن الجهات الرسمية. حلول بالتراضي ومن جانبه، أكد الدكتور فلاح حسن مصطفى المدير التنفيذي لشركة الإمارات والنصر للمباني والإنشاءات أن الفترة الأخيرة بدأت تشهد حالة من الاستقرار ومعالجة كثير من حالات الخلاف بين المطورين والمقاولين، عبر التوصل لحلول وسطية لجدولة الديون وتخفيض الأسعار. وأوضح مصطفى أن شركات المقاولات تتفهم مطالب المطورين، فالعقود التي وقعت أثناء ارتفاع كلفة البناء يمكن النظر إليها اليوم، ولكن ذلك عبر الاتفاق بين الطرفين، وليس بأسلوب “لي ذراع” المقاول لتقديم الخصم. وأضاف أن الفترة الأخيرة شهدت أسلوبا جديدا للتفاوض، واضطر أغلب المقاولين لتقديم بعض التنازلات، ولكن بالتراضي، لضمان استمرار العمل. معاملة بالمثل من ناحية أخرى، أكد محمد نمر الرئيس التنفيذي لشركة ماج للتطوير العقاري أن العقد شريعة المتعاقدين، وبالتالي فإن المقاول والمطور مطالبين بالالتزام بالعقد الموقع بينهما. وأوضح نمر أن بعض الحالات تتطلب ضرورة التفاهم نظرا لوجود ظروف طارئة وغير منطقية أحيانا تتوجب أخذها في الاعتبار، مشيرا إلى أن الفترة التي شهدت ارتفاعا ملحوظا في مواد البناء ليصل سعر الحديد إلى 6200 درهم للطن واكبها مطالب من المقاولين بضرورة تعديل العقود وتعويضهم عن هذه الخسائر، وبالتالي وافق بعض المطورين على التعويض فيما اعترض آخرون. وأضاف أن انخفاض أسعار الحديد بعد ذلك من 6200 درهم للطن إلى ألفي درهم فقط، دفع بعض المطورين أيضا للمطالبة بتعديل العقود والتعويض، وبالفعل تمت إعادة النظر في بعض العقود. وأكد نمر أن المقاول في النهاية غير معني بأزمات المطورين المتعثرين نتيجة اعتمادهم على أموال المشترين في سداد دفعات المقاول، موضحا أن الفترة السابقة على الأزمة شهدت دخول كثير من الشركات غير الجادة للسوق العقارية، حيث اعتمدت هذه الشركات على أسلوب تسويق وحداتها على الخريطة دون امتلاك سيولة كافية للتطوير، رغم أن المتعارف عليه أن يمتلك المطور على الأقل ما نسبته 50% من قيمة المشروع قبل البدء في التنفيذ.