المستثمرون يبحثون عن الأرباح عبر صناديق الاستثمار العقاري الألمانية

تكتسب سوق صناديق الاستثمار العقاري الألمانية المزيد من القوة في الوقت الذي يكابد فيه الاقتصاد العالمي للتعافي من الأزمة المالية العالمية ويزيد فيه توجه المستثمرين نحو ألمانيا كمحرك رئيسي لاقتصاد منطقة اليورو. ونتيجة لسوء توقيت القانون القاضي بإنشاء مثل هذه الصناديق في ألمانيا وانتشار الصناديق المفتوحة، لم يتعد عدد صناديق الاستثمار العقاري سوى أربعة. وقد أظهر المستثمرون العالميون طلباً قوياً للعقارات الألمانية. وأقامت ألمانيا أول طرح أولي عام لمثل هذه الصناديق في يوليو الماضي مع توقع قيام المزيد في المستقبل القريب. ويقول جون لوتزيوس، المدير الإداري لدى مؤسسة “جرين ستريت أدفيزرس” للبحوث والاستشارات في لندن،: “نتفاءل بشدة بإمكانيات سوق صناديق الاستثمار العقاري في ألمانيا خلال الخمس سنوات المقبلة. وأبدى المستثمرون العقاريون حماساً كبيراً للوضع الاقتصادي القوي الذي تتميز به ألمانيا مما يحثهم على الاستثمارات هناك”. وحتى بداية العام الحالي، كانت هذه الصناديق تتقدم عملية تعافي القطاع العقاري من الأزمة في ألمانيا. وتفوق أداء مؤشر الصناديق العقارية الألمانية على نظيره في الدول الأوروبية ككل وذلك منذ الانهيار الذي مني به القطاع في 2008. وتمت الموافقة على قانون صناديق الاستثمار العقاري في أميركا منذ ستينات القرن الماضي، بينما لم توافق عليها ألمانيا إلا في يونيو من العام 2007. وفي حين أنه من الممكن لهذه الصناديق امتلاك عقارات في ألمانيا، يمكنها فقط امتلاك عقارات سكنية تم بناؤها في الفترة من العام 2007 وما بعده، حيث ينبغي دفع 90% من صافي الأرباح لحاملي الأسهم سنوياً. وفي الشهر الماضي، كان صندوق “برايم أوفيس” هو الرابع الذي يدخل السوق الألمانية بطرح أولي عام بلغ 34,5 مليون سهم، سعر الواحد منها 6,20 يورو (8,79 دولار). وتبلغ القيمة السوقية للصندوق نحو 970 مليون يورو. ويعتبر هذا الطرح الأولي الأول من نوعه لهذه الصناديق في ألمانيا، حيث تحولت الصناديق الثلاثة الباقية من مؤسسات عقارية بعد الموافقة على القانون. ومن ضمن حاملي الأسهم الرئيسيين في هذا الصندوق “دويتشه بنك” بنحو 4,6% من جملة الأسهم و “مورجان ستانلي” 5,25%. والصناديق الثلاثة الأخرى هي، “أليستريا أوفيس” و “فير فاليو” و “هامبورنر” التي يبلغ مجمل محفظتها الاستثمارية نحو 2,9 مليار يورو، وذلك وفقاً للبيانات الواردة من “الجمعية العامة للعقارات الأوروبية”. ويرى الخبراء أن وضع الصناديق الألمانية الراهن شبيه بالأميركية في تسعينات القرن الماضي عند بروز الصناديق الاستثمارية العقارية كوسيلة هامة لإعادة رسملة القطاع العقاري. ويمثل ذلك فرصة للصناديق الألمانية لتوفير الأسهم لسوق العقارات التجارية، على الرغم من العقبتين اللتين تعترضها. ولا تزال الصناديق العقارية المفتوحة تهيمن على السوق الألمانية حيث يعتبر المستثمرون صناديق الاستثمار العقارية محفوفة ببعض المخاطر لأنها في شكل أوراق مالية مضمونة بأصول تتعرض لتقلبات كثيرة. بالإضافة إلى ذلك، لا يزال القانون محدوداً حيث لا يسمح بامتلاك عقارات سكنية تم بناؤها قبل العام 2007. ويذكر أن الحظر السكني قصد به إبعاد المستثمرين لمنع ارتفاع الإيجارات، على الرغم من القوانين الألمانية الصارمة التي لا تسمح بذلك. وتبلغ قيمة محفظة الصناديق الألمانية المفتوحة التي تمارس نشاطها قبل 40 عاماً، نحو 90 مليار يورو. لكن يقول الخبراء أن هذه الصناديق تفقد بعض نفوذها نسبة لمواجهة العديد منها لمشاكل تتعلق بخفض القيمة خلال الأزمة المالية وإجبارها على التصفية. وعلى الرغم من أن بعضها ما زالت بخير، إلا أن التصفيات خلقت ثغرة في أسواق التمويل تستفيد منها صناديق الاستثمار العقاري. ويدخل المزيد من المستثمرين الأجانب إلى السوق بعضهم عبر صناديق الاستثمار العقاري الكائنة خارج ألمانيا التي تستثمر في العقارات الألمانية. ووفقاً لـ “الجمعية العامة للعقارات الأوروبية”، تسعى مؤسسة “دوندي إنترناشونال” الكندية لشراء محفظة كبيرة من العقارات السكنية في ألمانيا. نقلاً عن: «وول ستريت جورنال»