نجحت دبي في إرساء منظومة تشريعات قوية لتنظيم القطاع العقاري، بما يضمن استدامة الطفرة العقارية المستندة على الطلب الحقيقي من قبل المستخدم النهائي للعقار، بحسب سلطان بن مجرن مدير عام الدائرة.
وأكد ابن مجرن لـ”الاتحاد” أن التشريعات العقارية في دبي تغطي الجوانب كافة مثل العلاقة بين المالك والمستأجر، وعمليات تطوير وبيع المشروعات العقارية، فضلاً عن عملية تصفية المشروعات العقارية المتعثرة.
ولفت إلى صدور تشريعات عقارية عدة في دبي خلال الفترة الماضية، منها تشكيل لجنة قضائية خاصة لتصفية المشاريع العقارية المتعثرة، والتشريع الخاص بتشكيل لجنة قضائية لفض المنازعات الإيجارية، فضلاً عن إصدار قانون لدائرة الأراضي والأملاك.
وقال إن دائرة الأراضي والأملاك تعكف على استكمال المنظمة التشريعية من خلال إصدار قانون حماية المستثمر، وتعديل قانون جمعيات الملاك، لافتاً إلى أن التشريعات المزمع إصدارها تسهم في ضبط إيقاع السوق واستدامة الطفرة الحالية.
وأضاف ابن مجرن أن العمل على الانتهاء من بناء المنظومة التشريعية يأتي بعد أكثر من 7 سنوات على بدء الدائرة في بناء المنظومة التشريعية للقطاع العقاري في دبي، عندما تم استصدار القانون رقم 7 بشأن التسجيل العقاري خلال عام 2006، ثم توالى إصدار القوانين المتعلقة بحسابات الضمان والعلاقة بين المالك والمستأجر والملكية المشتركة وغيرها.
وأكد أن الدائرة تحرص على الاطلاع والاستفادة من التجارب التشريعية المطبقة في العديد من الأسواق العقارية في الخارج، مع مراعاة خصوصية السوق العقارية في دبي التي تتميز بالعديد من الخصائص الفريدة.
وأشار إلى أن السوق العقارية في دبي تتميز بالديناميكية، مضيفاً أن الوحدات العقارية المؤجرة تزيد على 60% من إجمالي الوحدات العقارية في الإمارة، وهو أمر معاكس لما عليه الحال في جميع الأسواق الأجنبية ما يحفز الدائرة على إرساء تشريعات عقارية خاصة تتناسب مع طبيعة السوق وخصائصه.
التشريعات العقارية
وقال إن منظومة التشريعات العقارية التي تم إقرارها على مدار السنوات الماضية تشكل نقطة تحول للقطـاع العقـاري في دبي، وتعزز من قـدرة القطاع على استقطاب الاستثمار الأجنبي، ومواجهة التحديات والأزمات المستقبلية.
ونوه بأن قائمة مشروعات ومقترحات القوانين الجاري إعدادها تهدف إلى تعزيز البنية التشريعية للقطاع العقاري للحفاظ على المكتسبات التي حققها القطاع، وزيادة تنافسيته وقدراته على جذب الاستثمارات المحلية والأجنبية.
وقال ابن مجرن، إن اللجنة القضائية الخاصة بتصفية المشاريع العقارية المتعثرة في دبي لن تتقاضى أي رسوم من المستثمرين لنظر الدعاوى القضائية والفصل فيها.
وأشار إلى أن اللجنة لديها الصلاحيات الكاملة لتحديد القرارات المناسبة وفق حالة كل مشروع، حيث يمكن إتاحة الفرصة للمستثمر لتدبير التمويلات اللازمة لاستكمال المشروع وتسليم الوحدات أو بيع المشروع في مزاد علني وتوزيع حصيلة البيع على أصحاب الحقوق.
وتعتبر الأحكام والأوامر والقرارات الصادرة عن اللجنة القضائية نهائية وباتة وغير قابلة للطعن فيها بأي طريق من طرق الطعن العادية ويتم تنفيذها عن طريق إدارة التنفيذ بمحاكم دبي.
وتشمل اختصاصات اللجنة النظر والفصل في الأوامر والطلبات والدعاوى التي تنشأ بين المطورين العقاريين والمشترين، ويكون محلها أو سببها المشاريع العقارية الملغاة كذلك تصفية المشاريع العقارية التي يصدر بإلغائها قرار نهائي من قبل مؤسسة التنظيم العقاري، وفقاً لأحكام القانون رقم 13 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية وتسوية الحقوق المتعلقة بها بعد خصم مصاريف التصفية، إضافة إلى البت في الإجراءات التنفيذية والتظلمات والإشكالات كافة التي يكون محلها أو سببها المشاريع العقارية الملغاة
لجنة فض المنازعات الإيجارية
ومن ناحية أخرى، أكد ابن مجرن أن مركز فض المنازعات الإيجارية الذي يبدأ نشاطه خلال ديسمبر المقبل، سيتكون من 10 لجان، منها 8 لجان ابتدائية، ولجنتا استئناف، مبيناً أنه سيتم الاستعانة بفريق الموظفين والخبراء في لجنة الإيجارات البالغ عددهم 48 موظفاً ضمن أمانة مركز فض المنازعات.
وقال إن مركز فض المنازعات الإيجارية قادر على الفصل في 250 دعوى قضائية أسبوعياً، وهي الطاقة التي تصل إلى أكثر من ضعف عدد الدعاوى التي تنظرها اللجنة القضائية لفض المنازعات الإيجارية التابعة لبلدية دبي والتي تصل إلى نحو 100 دعوى أسبوعياً.
ولفت أن المركز سيتقاضى رسوماً نسبتها 3,5%، وهي المقرر سابقاً في لجنة الإيجارات، على أن تتم مراجعة هذه الرسوم خلال الفترة المقبلة، بناء على نتائج التطبيق العملي لهذه الرسوم.
وصدر المرسوم رقم (26) لسنة 2013 بتاريخ الحادي والعشرين من شهر سبتمبر الماضي بشأن تأسيس “مركز فض المنازعات الإيجارية” في دبي ومقره “دائرة أراضي وأملاك دبي”.
ويعد تأسيس المركز خطوة مهمة من شأنها تعزيز فاعلية الأطر القانونية وإيجاد آليات سريعة ومبسطة لمعالجة القضايا والنزاعات المتعلقة بهذا المجال الحيوي الذي يمس شريحة عريضة من المجتمع متمثلة في المعنيين بقطاع التأجير العقاري وغيرها من القطاعات ذات الصلة بما لذلك من أثر في تعزيز استقرارهم الاجتماعي والاقتصادي.
وتتضمن اختصاصات المركز الفصل في جميع المنازعات الإيجارية التي تنشأ بين مؤجري ومستأجري العقارات الواقعة في الإمارة أو في المناطق الحرة “ما لم يكن لهذه النزاعات لجان قضائية أو محاكم مختصة بالمنازعات الإيجارية” بما في ذلك الدعاوى المتقابلة الناشئة عنها، وكذلك طلب اتخاذ الإجراءات الوقتية أو المستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي عقد الإيجار علاوة على الفصل كذلك في الطعون المقدمة على القرارات والأحكام التي يجوز الطعن فيها بالاستئناف وفقاً لأحكام هذا المرسوم والأنظمة والقرارات الصادرة بموجبه، كما يتولى المركز تنفيذ القرارات والأحكام الصادرة عنه في المنازعات الإيجارية التي يختص بنظرها.
ويلتزم المركز بالفصل في الدعاوى الإيجارية المحالة إليها خلال مدة لا تزيد على 30 يوماً من تاريخ إحالة ملف الدعوى إليها ويجوز تمديد هذه المهلة لمدد أخرى وفقاً للضوابط والإجراءات التي يعتمدها رئيس المجلس في هذا الشأن.
قانون دائرة الأراضي الأملاك
وشدد ابن مجرن على أهمية المرسوم الصادر بالقانون رقم (7) لسنة 2013 بشأن “دائرة الأراضي والأملاك” في دبي، حيث حدد القانون أهداف الدائرة باعتبارها الجهة الحكومية المعنيّة بالتنظيم والتسجيل وتشجيع الاستثمار العقاري في الإمارة، نحو توفير بيئة عقارية عالمية المستوى وجاذبة للاستثمار.
وتضمن القانون تفصيلاً لاختصاصات الدائرة ومهامها وصلاحياتها بما يدعم توجهات تطوير وتنمية هذا القطاع الحيوي بما يتمتع به من مكانة مهمة في هيكل الاقتصاد المحلي.
ووفقاً لما ورد في القانون، ستعمل دائرة الأراضي والأملاك على تحقيق الأهداف الاستراتيجية للحكومة في القطاع العقاري، وتطوير أنظمة التسجيل لمواكبة أحدث النظم العالمية، ضمن باقة من الأهداف الاستراتيجية تشمل تخطيط وتطوير استراتيجية متكاملة للتنمية العقارية في الإمارة وصولاً إلى أرقى المستويات العالمية، وتعزيز كفاءة التنظيم والرقابة العقارية، وإدارة وتطوير قطاع الإيجارات، وكذلك تشجيع الاستثمار العقاري عبر تهيئة المناخ المناسب للمستثمرين، علاوة على تعزيز مساهمة القطاع العقاري في التنمية الشاملة للإمارة.
ونص القانون على أنه إضافة إلى الاختصاصات المنوطة بالدائرة بموجب التشريعات السارية، ستشمل مهامها واختصاصاتها، وضع السياسات والخطط الاستراتيجية المرتبطة بتنفيذ خطة دبي الاستراتيجية لتطوير وتنظيم القطاع العقاري، ومتابعة تنفيذها والتسجيل العقاري من خلال تحديث وتطوير أنظمة التسجيل العقاري في الدائرة.. إلى جانب اختصاصها بالتنظيم العقاري من خلال وضع القواعد المنظمة لحسابات ضمان تنفيذ المشاريع العقارية، ومكاتب الوساطة العقارية والملكية المشتركة.
وستعنى الدائرة أيضاً بتشجيع الاستثمار العقاري من خلال توفير المعلومات والبيانات للمستثمرين عن الفرص الاستثمارية المتاحة في دبي واقتراح المبادرات والسياسات اللازمة لتحقيق أهداف الدائرة لا سيما المتعلقة بالترويج والاستثمار العقاري.. وكذلك اقتراح التشريعات المنظمة للقطاع، وقياس مدى فعاليتها بعد تطبيقه، وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين وتسجيل عقود الإيجار.
وستقوم الدائرة بترخيص الأنشطة العقارية في الإمارة والإشراف على مزاولتها ومراقبة القائمين بها وتتكفل بوضع التدابير اللازمة لحماية واستقرار السوق العقاري في الإمارة بالتعاون والتنسيق مع الجهات المختصة، فضلاً عن الترويج العقاري داخل الإمارة وخارجها من خلال التنظيم والمشاركة في المؤتمرات والفعاليات والمعارض العقارية المحلية والإقليمية والدولية، إضافة إلى النظر في طلبات المستثمرين العقاريين للحصول على المزايا المقررة بموجب التشريعات والسياسات المعتمدة لدى الدائرة، بجانب إعداد وإصدار التقارير والدراسات العقارية المتخصصة بالسوق العقاري والتعريف به والنشرات والبيانات التي تخدم تلك الدراسات وتزويد متخذي القرار بنتائجها للاستفادة منها في وضع وتنفيذ السياسات والبرامج الحكومية.
ومن بين المهام التي ستعني دائرة الأراضي والأملاك بها أيضاً توفير المعلومات والبيانات للمستثمرين عن الفرص الاستثمارية في المجال العقاري في دبي وتقديم خدمات التقييم العقاري وإجراء عمليات المسح وإعادة المسح للأراضي وإصدار الخرائط الخاصة بها.
وبين القانون أن الدائرة ستسهم في نشر المعرفة العقارية من خلال إعداد وتنفيذ برامج تدريبية متنوعة لتأهيل المطورين والوسطاء وغيرهم من مزاولي الأنشطة العقارية، وكذلك إعداد وتنفيذ البرامج التثقيفية والتوعوية حول حقوق وواجبات المتعاملين في القطاع.
كما ستقدم الدائرة الاستشارات العقارية للمطورين والوسطاء والمستثمرين العقاريين، علاوة على إعداد وتنفيذ برامج ومشاريع تسهم في تعزيز دور مواطني الدولة في القطاع العقاري، وتشجيعهم على العمل فيه في حين ستعنى الدائرة كذلك ببحث القضايا المتعلقة بالسوق العقاري واقتراح الحلول المناسبة لها من خلال تنظيم الندوات وورش العمل والمؤتمرات المتخصصة.
وخول القانون دائرة الأراضي والأملاك صلاحيات تقييم أداء المؤسسات التابعة لها والتحقق من قيامها بالمهام والخدمات المنوطة بها، إضافة إلى توليها إعداد وتطوير قاعدة بيانات مركزية موحدة للأنشطة العقارية في الإمارة وتحديثها بشكل دوري وتوفير هذه البيانات لخدمة أهداف وغايات التخطيط واتخاذ القرار، في حين ستعنى أيضاً بتشكيل مجالس ومجموعات عقارية ولجان استشارية تضم خبراء في التخصصات العقارية المختلفة لتقديم الرأي والمشورة للدائرة في المسائل المعروضة عليها.
وأجاز القانون في مادته العاشرة للدائرة أن تتبع مؤسسات متخصصة تمارس أعمالها في المجالات المتعلقة بتنظيم وتقديم وتطوير الأنشطة العقارية في الإمارة، كما يجوز لها - ووفقاً لاحتياجاتها ومتطلبات العمل في المؤسسات التابعة لها - اقتراح إعادة تحديد أهداف وأغراض تلك المؤسسات أو حلها أو دمجها على أن ترفع تلك الاقتراحات إلى الجهات المختصة لاعتمادها فيما ألزمت المادة ذاتها المؤسسات التابعة للدائرة بتنفيذ الخطط والسياسات المعتمدة ورفع تقارير دورية عن أعمالها وبرامجها والإحصائيات والدراسات والمعلومات التي تتوافر لديها إلى مدير عام الدائرة.
وبناء على المادة الخامسة عشرة من القانون يتم إلغاء الإعلان الخاص بإنشاء “دائرة الطابو” الصادر بتاريخ 24 يناير 1960 والقانون رقم 7 لسنة 1997 بشأن رسوم تسجيل الأراضي، كما يلغى أي نص في أي تشريع آخر إلى المدى الذي يتعارض فيه وأحكام القانون رقم 7 لسنة 2013 الذي يعمل به من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية.
طلب حقيقي
وقال ابن مجرن، إن السوق العقارية في دبي دخلت مرحلة جديدة من النمو مستفيدة من زيادة الطلب الحقيقي على العقار، لافتاً إلى أن التشريعات الجاري إعدادها ستسهم في استدامة الطفرة العقارية الحالية وحمايتها من الممارسات الضارة. وأكد أن السوق العقارية تشهد العديد من الظواهر الإيجابية مثل ارتفاع قيمة التداولات في دبي، ولفت إلى أن إجمالي تداولات العقارية ارتفعت بنحو 80% خلال الأشهر التسعة الأولى من العام الجاري، لتصل إلى 162 مليار درهم مقابل 90 مليار درهم خلال الفترة المقابلة من العام الماضي، حيث تمت هذه العمليات من خلال ما يقارب 44,4 ألف معاملة.
ولفت أن التداولات العقارية سجلت مؤخراً رقماً قياسياً لم تشهد مثيلة منذ تأسيسها، حيث سجلت نحو 5 مليارات درهم خلال يوم واحد لافتاً على أن الدائرة رصدت إقبالاً متزايداً من قبل المواطنين على الاستثمار في العقار.
وأوضح ابن مجرن، أن نسبة النمو المحققة في قيمة التصرفات العقارية تعد مؤشراً قوياً على الانتعاشة التي تشهدها السوق العقارية، كما تؤكد على جاذبية السوق، سواء بالنسبة إلى المستثمرين المحليين أو نظرائهم العرب والأجانب. وأكد أن السوق العقارية في دبي أظهرت مرونة عالية في تلبـية متطلـبات وتوجهات المستثمرين خلال الفترة الماضية، لا سيما شريحة المستثمرين الجدد الذين يدخلون السوق للمرة الأولى لاقتناص الفرص الاستثمارية التي ظهرت في أعقاب التصحيح السعري الذي شهده السوق خلال العامين الماضيين.
ولفت إلى أن مؤشر الأسعار اتخذ منحى تصاعدياً خلال الأشهر القليلة الماضية بفعل الإقبال على شراء الأراضي والفلل والشقق السكنية في المشروعات النوعية بدبي.
وتوقع ابن مجرن أن تستمر حالة الانتعاش التي تشهدها السوق خلال الفترة المقبلة، والتي تتمثل في ارتفاع أسعار الإيجارات وأسعار الأراضي والوحدات السكنية والتجارية، ما يشجع المستثمرين على زيادة استثماراتهم في القطاع العقاري بدبي.
واستبعد حدوث فقاعة عقارية مع الارتفاع المطرد في أسعار بيع وإيجار العقارات، مشيراً إلى أن الطلب الحالي على العقارات في دبي يستند إلى أسس وركائز قوية تنطلق من المقومات التي تتفرد بها الإمارات ودبي.
وقال إن الزيادات الحالية في أسعار العقارات منطقية ومتوقعة، لا سيما أنها تأتي بعد موجه من الانخفاضات التي شهدها السوق العقارية في الإمارة عقب الأزمة المالية العالمية.
تمويل المشاريع
أوضح مدير عام دائرة أراضي وأملاك دبي أن الدائرة تعكف حالياً على إعداد تشريع لبرنامج «تيسير» لتعزيز دوره في توفير التمويلات اللازمة للمشاريع العقارية في الإمارة، وذلك بالتعاون البنوك العاملة في الدولة.
وأطلقت الدائرة برنامج «تيسير» للتمويل العقاري في مناطق التملك الحر قبل سنوات في خضم الأزمة، بعد أن لاحظت تحفظ البنوك على منح التسهيلات الائتمانية للمطورين العقارين الذين كانوا يسعون من جانبهم لاستكمال مشاريعهم وتسليمها للعملاء.
ويعتمد البرنامج التمويلي «تيسير» على تعهد الدائرة بتوفير صورة فنية شاملة عن المشروع بداية من عملية التقييم ودراسات الجدوى ما يقلص من نسبة مخاطر الائتمانية.
وتشترط اللائحة التنفيذية للبرنامج أن تكون الشركة العقارية مسجلة في الدائرة ونسبة إنجازها للمشروع لا تقل عن 60%، كما أن الاستفادة من البرنامج التمويلي تتطلب أن يكون لدى الشركة حسابات ضمان وتمضي قدماً في عمليات إنجاز مشروعاتها من دون مشاكل مع المشترين، فضلاً عن تمتعها ببنية تحتية جيدة ومتعاقدة مع مقاول قادر على إنجاز المشروع وتسليمه للمشترين.
وأضاف ابن مجرن أن تقنين البرنامج يسهم في تسريع إجراءات الرهن العقاري والإجراءات اللاحقة للحصول على التمويل ما يؤدي بدوره إلى زيادة إقبال البنوك على الانضمام للبرنامج.
ولفت إلى أن أكثر من 300 مستثمر عقاري استفادوا حتى الآن من برنامج التمويل العقاري، متوقعاً أن يتحول البرنامج إلى لاعب رئيسي في سوق التمويل العقاري في الدولة بعد تقنينه وانضمام المزيد من البنوك الرئيسية.
الإمارات الوجهة الأولى للاستثمار في الشرق الأوسط
دبي (الاتحاد) - قال سلطان بطي بن مجرن، إن الإمارات تمثل الوجهة الأولى للاستثمار العقاري في منطقة الشرق الأوسط؛ بسبب تفوق المنظمة السياسية والأمنية والاجتماعية في الدولة.
وأضاف أن تأثير الأحداث الإقليمية على السوق العقارية في الدولة محدود مشدداً على أن القطاع العقاري في الإمارات يكتسب قوته وزخمه من جودة الحياة واستقرار الدولة وتطور البنى التحتية والحفاظ على حقوق الإنسان وهي العوامل التي تنعكس بشكل إيجابي على أداء القطاع العقاري.
وأشار إلى أن تعافي القطاع العقاري ودخوله مرحلة جديدة من الانتعاش نابع من عوامل داخلية وليس بسبب المتغيرات المتسارعة في المنطقة التي لا يمكن التعويل عليها أو القول بأنها السبب الرئيسي في الانتعاشة.
ودلل على ذلك بوجود العديد من الأسواق العقارية في المنطقة والعالم والتي تفتح أبوابها للمستثمرين العقاريين، إلا أن اختيار المستثمرين للإمارات كوجهة مفضلة يعد مؤشراً مهماً على نجاح الدولة وتفوقها في توفير بيئة مثالية للاستثمار والحياة.
ولفت ابن مجرن إلى أن الدائرة أطلقت مبادرة استدامة العقارية التي أطلقتها التي تهدف إلى تشجيع المطورين العقاريين طرح وتنفيذ المشاريع الصديقة للبيئة والتي تحقق وفرات في الطاقة والمصاريف التشغيلية تصل إلى نحو 30%.
وأوضح أن الدائرة وضعت خمسة اشتراطات ومعايير أساسية للانضمام للمبادرة هي المعايير العمرانية والإنشائية والاجتماعية والثقافية والاقتصادية، لافتاً إلى أن استيفاء منظومة المعايير المشار إليها تم من خلال العديد من الشركات المهمة والمؤسسات المحلية والأكاديمية والعالمية.
وخلال العام الماضي، عمد مستثمرون إلى إطلاق المشروع العقاري الأول ضمن مبادرة “استدامة”.
فقد طرحت شركة دايموند ديفلوبرز بدعم مباشر من دائرة الأراضي والأملاك في دبي مشروع مدينة دبي المستدامة على مساحة 5 ملايين قدم مربعة، بتكلفة إجمالية تصل إلى نحو مليار درهم، منها 500 مليون درهم للمنطقة السكنية.
وأكد أن مشروع المدينة ثمرة جهود مشتركة بين القطاعين الخاص والحكومي، تمكن من خلالها مركز تشجيع وإدارة الاستثمار العقاري الذراع الاستثمـارية للدائرة من صياغة المفهوم الاقتصادي للمشروع ومساعدة ومساندة شركـة “دايموند ديبفلوبر” مطور المشـروع في تحقيق الانسجام مع معايير التنمية المستدامة. وأشار إلى نجاح الدائرة في إطلاق أول مشروع عقاري ينضوي تحت مبادرة استدامة من خلال مطور عقاري من القطاع الخاص يعد نجاحاً كبيراً، حيث يؤكد الجدوى الاقتصادية للمشاريع العقارية الصديقة للبيئة وأنها ليست حكراً على شركات التطوير العقاري الحكومية. ولفت ابن مجرن إلى أنه سيتم إطلاق المزيد من المشاريع تحت مظلة مبادرة “استدامة” خلال المرحلة المقبلة بما يسهم في بناء اقتصاد أخضر لتفعيل دور القطاع العقاري للوصول إلى بيئة عقارية خضراء وآمنة. وأكد أن المشاريع العقارية الصديقة للبيئة هي “مشاريع المستقبل”، حيث تتبنى حلولاً مبتكرة لتوفير المياه والطاقة وإعادة التدوير.
وأشار إلى أن تطور هذه الحلول بشكل متسارع، حتى أنها أصبحت توفر إمكانية الاستفادة من فائض الطاقة في المباني وبيعها أو تبادلها مع المباني المجاورة.
وقال إن العديد من المستثمرين يتطلعون للعيش في مثل هذه المدن التي تتوافر بها المعايير الصديقة للبيئة، إلا أنهم يترقبون نجاح التجارب الأولى.
وأوضح أن مبادرة استدامة لن تكتفى بإطلاق المشاريع العقارية الجديدة بل إنها توفر الفرصة للمطورين العقاريين لتحول مشاريعهم العقارية القائمة إلى مشاريع صديقة للبيئة.
عدد اليوم
